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莫言齋范文第1篇

莫言齋范文第2篇

從24下降到77名

公司為地方國企，主營商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，業(yè)務(wù)區(qū)域以北京為重心，同時布局天津、重慶、惠州，客戶對象側(cè)重大型金融機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)。公司70%以上為商業(yè)地產(chǎn)項目，以住宅地產(chǎn)為輔。商業(yè)項目側(cè)重甲級寫字樓，產(chǎn)品多為地區(qū)地標(biāo)性建筑。

多年積累的客戶資源構(gòu)成公司核心優(yōu)勢

公司大客戶多為保險、銀行機(jī)構(gòu)，對甲級寫字樓需求旺盛，對于公司開發(fā)項目認(rèn)購踴躍，為公司整售模式提供保障。

深耕細(xì)作，發(fā)展路線明確

公司擁有建設(shè)和經(jīng)營高端金融商務(wù)區(qū)的能力和知名品牌，在金融行業(yè)快速發(fā)展的良好時期打造地方性金融中心過程中具備明顯的優(yōu)勢。其堅持“以商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)”的經(jīng)營策略，經(jīng)營重點明確定位于北京地區(qū)，2011年取得中信城地塊建面為50萬平米，繼續(xù)鞏固北京土地優(yōu)勢。同時業(yè)務(wù)模式成功向天津、重慶拓展，先后竣工津門、津塔、重慶金融中心項目，2011年取得津南長地塊面積30萬平米。

自持物業(yè)穩(wěn)步發(fā)展

截至2011年中期，公司持有物業(yè)穩(wěn)步增長，達(dá)到55萬平米，較上年末增加9萬平米，新增物業(yè)均為利潤率水平較高的寫字樓項目（物業(yè)租賃業(yè)務(wù)利潤率水平90%左右）。

資金壓力小，流動性好

2011年中期賬面貨幣資金131億元，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債28.7億，資金充裕，償債壓力小。公司資產(chǎn)負(fù)債率（扣除預(yù)收款后）為49%，位于合理水平。

上半年業(yè)績穩(wěn)步增長

上半年營業(yè)收入46.2億元，凈利潤12.7億元，分別同比增長133%和150%。增長的原因主要為10年收入確認(rèn)多集中在下半年而11年收入確認(rèn)比較平均，同時，11年上半年津塔和金融街中心項目計入投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，增加經(jīng)營收益約6億元。

預(yù)收款項大幅增加

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，公司預(yù)收款項大幅增加38億元，達(dá)128億元。預(yù)計下半年結(jié)轉(zhuǎn)收入41.7億元，全年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售收入80.2億元。物業(yè)持有與物業(yè)租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長，預(yù)計全年帶來收入3.9億元。

盈利預(yù)測與估值

公司致力于商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)，市場前景廣闊，盈利模式成熟，我們預(yù)計2011-2013年收入穩(wěn)定增長,EPS分別為0.61元，0.74元和0.90元，給與推薦-A的評級。

莫言齋范文第3篇

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；管理模式；研究

一、當(dāng)下城市住宅小區(qū)的管理模式

盡管當(dāng)下主流的住宅小區(qū)的管理模式是以物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的契約為中心的市場化物業(yè)管理模式，然而在具體管理各地小區(qū)的情況中，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間時常會出現(xiàn)各種糾紛，矛盾也正日益升級，致使物業(yè)管理公司無法繼續(xù)經(jīng)營下去，只能停止對小區(qū)的服務(wù)管理。當(dāng)下的住宅小區(qū)存在著五種管理模式，即業(yè)主委員會自治模式（OC）、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司共同管理模式（PMOC）、居委會代管模式（RC）、物業(yè)管理公司單獨管理模式（PM）以及無人管理模式（NO）[1]。

物業(yè)管理公司單獨管理模式是指因為各類因素住宅小區(qū)未對業(yè)主委員會進(jìn)行選舉組建，或者業(yè)主委員會解散，當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)企業(yè)委托物業(yè)管理公司來對小區(qū)進(jìn)行管理。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司共同管理模式是指由物業(yè)管理公司為住宅小區(qū)提供市場化與專業(yè)化的服務(wù)，而對小區(qū)公共管理事宜進(jìn)行決斷、對物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)業(yè)主內(nèi)部事項以及對業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通等工作則是由依法選舉形成的業(yè)主委員會來執(zhí)行。業(yè)主自治模式是指在物業(yè)管理公司撤出之后，小區(qū)的一切事項全由業(yè)主委員會來進(jìn)行整體協(xié)調(diào)，并由業(yè)主委員會來對安保與保潔等專業(yè)服務(wù)人員或企業(yè)進(jìn)行聘請，以便給小區(qū)提供必需且簡單的日常服務(wù)，而產(chǎn)生的服務(wù)費用也是由業(yè)主委員會來代收。居委會代管模式往往是物業(yè)管理公司撤出之后迫使政府介入的結(jié)果，在這種管理模式之下，業(yè)主意見的協(xié)調(diào)主要是由區(qū)物業(yè)辦、街道辦事處以及居委會協(xié)作進(jìn)行，其會根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來對最必要的、最基本的安保及保潔服務(wù)予以提供，此服務(wù)費用需要業(yè)主直接繳納給居委會，此種情況能夠維持多久完全由業(yè)主繳費的情況而定，故這種管理模式往往也被稱之為準(zhǔn)物業(yè)管理。無人管理模式往往是發(fā)生在物業(yè)管理公司退出之后，而政府部門還未介入之前的時期，此時，小區(qū)的管理事項完全陷入了癱瘓的境地，小區(qū)居民的生活也處于危險且混亂的局面。

二、研究住宅小區(qū)管理模式的辦法

筆者的調(diào)查研究顯示，缺乏物業(yè)管理公司管理的小區(qū)狀況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如有物業(yè)管理公司管理的小區(qū)，而缺乏業(yè)主委員會的小區(qū)的管理狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上有業(yè)主委員會的小區(qū)。所以，為了對住宅小區(qū)管理模式和其管理效果之間的關(guān)系進(jìn)行研究，筆者進(jìn)行了如下兩種假設(shè)：

假設(shè)1：在其他條件一致的情形下，缺乏物業(yè)管理公司提供服務(wù)的小區(qū)管理維護(hù)情況不如有物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務(wù)的小區(qū)。

假設(shè)2：在其他條件一致的情形下，沒有選舉構(gòu)建業(yè)主委員會的小區(qū)管理維護(hù)情況不如已經(jīng)選舉構(gòu)建業(yè)主委員會的小區(qū)。

因為有許多的因素會制約著我國住宅小區(qū)的最終管理效果，故為了將分析加以簡化，確定制約管理效果的關(guān)鍵因素就是管理模式。除了管理模式，小區(qū)本身的某些特征變量也會影響管理效果，譬如入住年限及小區(qū)規(guī)模等。為了對上述假設(shè)進(jìn)行驗證，筆者建立了如下基本模型：

E=f（M，S，T；y），住宅小區(qū)的管理效果是由上式中的被解釋變量E來表示，住宅小區(qū)的管理模式是由控制變量M表示，小區(qū)的規(guī)模由S表示，入住年限由T表示，而y則表示未知參數(shù)。

為了對未知參數(shù)y進(jìn)行估算，筆者構(gòu)建了一個更為明確的函數(shù)形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i個住宅小區(qū)管理效果的等級分值，Ti代表第i個住宅小區(qū)的入住年限，Si代表第i個住宅小區(qū)的規(guī)模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虛擬變量，倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是居委會代管時，則RCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司共同管理時，則PMOCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會自治管理時，則OCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是物業(yè)管理公司單獨管理時，則PMi就為1，反之則為0。βk與αj代表待估算的參數(shù)，而β則表示誤差項的隨機(jī)變量。

對系數(shù)βk（k=1，2，3，4）進(jìn)行估算是此模型研究的關(guān)鍵點，其反映著住宅小區(qū)各種管理模式對管理效果產(chǎn)生的邊際影響。此研究將無人管理的小區(qū)情況當(dāng)作基準(zhǔn)，通過假設(shè)2可推斷出RCi、PMOCi以及OCi的系數(shù)是正的，且0

三、結(jié)語

綜上所述，我們可以得知，住宅小區(qū)的管理效果會受到許多因素的影響，而管理模式也是其中最主要的因素之一。為此，我們必須不斷地對我國住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行研究，以達(dá)到更好的小區(qū)管理效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]張農(nóng)科.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問題.2012.

莫言齋范文第4篇

關(guān)鍵詞:地方政府;舉債;可行性;舉債規(guī)模

一、可持續(xù)性地方政府債務(wù)水平的確定

(一)地方政府舉債的基本概念

地方政府舉債是西方市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家一項成熟、常用的政府融資制度。它主要是為了滿足地方政府在進(jìn)行地方基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施建設(shè)中對建設(shè)資金的需求。通常它有地方稅收作保證,所以在證券市場上有較高的信譽度,成為地方政府融資的重要工具。

(二)理性預(yù)期均衡模型下地方政府可持續(xù)性債務(wù)規(guī)模的確定

1.理性預(yù)期均衡模型的提出。理論上,只要地方政府發(fā)行的公債規(guī)模不超過預(yù)期的財政收入盈余,則這樣的公債將會具有持續(xù)性。但根據(jù)Heuristic的謹(jǐn)慎性標(biāo)準(zhǔn),地方政府公債與地方GDP比值應(yīng)該保持在60%以內(nèi),在這個范圍內(nèi)的公債才具有可持續(xù)性。如果地方政府對未來主要資金盈余流入控制得不完善,當(dāng)債務(wù)規(guī)模一接近可持續(xù)性規(guī)模時,理性投資者就會覺察到政府的違約風(fēng)險并拒絕為其擴(kuò)大的舉債進(jìn)行投資。

為解決理性預(yù)期均衡模型,我們提出地方政府債務(wù)的不流動臨界點這一概念,在臨界點之上的公債,投資者將拒絕購買。又由于政府債務(wù)的不流動會導(dǎo)致政府違約,所以可以將此臨界點看做是一個新的政府違約點,即政府將違約的債務(wù)規(guī)模。

2.理性預(yù)期均衡模型的假設(shè)。模型假定經(jīng)濟(jì)體中只有政府和私人投資者,并且政府只能發(fā)行單一時期的債務(wù)。

Dt表示在t時刻發(fā)行的地方政府公債;Et表示在t-1時刻計劃并在t時刻可以獲得的財政盈余;t-1rt表示在[t-1,t]時間內(nèi)公債的收益率;在t-1時刻,政府計劃出在t時刻可以獲得的財政盈余;在t時刻要實現(xiàn)政府的財政盈余,但由于管理的不完善,實際盈余不同于計劃盈余。對于已確定的前期債務(wù)和實際財政盈余,地方政府將會發(fā)行新債;在t時刻,對于政府給定的公債數(shù)目,投資者對違約風(fēng)險進(jìn)行評估,并且對于給定的風(fēng)險,投資者要求一個相應(yīng)的利率水平t-1rt;如果風(fēng)險水平可以接受(也就是說,如果主觀上認(rèn)為的在t+1時刻的違約可能性小于1),政府會將其債務(wù)銷售出去。這樣就確定了下期的政府債務(wù)負(fù)擔(dān)(1+t-1rt)Dt政府計劃下期財政盈余Et+1。并且在t+1時期,政府將會重復(fù)上述步驟。

然而,如果在時刻t,投資者確定政府將會在t+1時刻違約,他們會拒絕購買政府新債。結(jié)果政府不能償還其未清償?shù)膫鶆?wù)而被迫違約。

對于政府在t時刻可以獲得的盈余Et,我們假定它有一個確定的上限,R。因此,Et∈(-∞,R]。因為政府不能完善控制t時刻的盈余,實際盈余將受到隨機(jī)項εt的影響。為了簡化計算,我們認(rèn)為εt的取值范圍為[-A,A]。相對于R的值來說,A的值是對經(jīng)濟(jì)體的不穩(wěn)定性的一種的度量。假定經(jīng)濟(jì)體系是穩(wěn)定的則表明A的值比R的值要低,在這里我們認(rèn)定2A

政府的跨期預(yù)算約束(在t時刻)可以寫作:

Dt=(1+t-1rt)Dt-1-(Et-εt), ?坌t(1)

發(fā)行的新債Dt等于本期的債務(wù)負(fù)擔(dān)減去實際財政盈余(Et-εt):隨機(jī)干擾項可能起到反向作用(即εt0,財政盈余低于預(yù)期水平,因此新債規(guī)模就大于預(yù)期水平)或者可能起到正向作用(即εt0,財政盈余高于預(yù)期水平,因此新債規(guī)模就小于預(yù)期水平)。

私人投資者要對是否購買政府債務(wù)作出決定,如果購買,應(yīng)該以何種價格購買。我們還要假定如果出現(xiàn)違約,政府債務(wù)的市場價格將變?yōu)?。用i記作無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率,用trt+1記作公債利率,用tπt+1∈[0,1]表示投資者主觀上認(rèn)為的政府違約的可能性,這三個數(shù)值的平衡關(guān)系應(yīng)該服從:

1+=trt+1= (2)

很明顯,trt+1≥i。在政府違約不可能發(fā)生的情況下,trt+1=i;在另一種情況下,投資者確定違約將會發(fā)生,tπt+1=1,他們拒絕購買新債。在這種情況下,當(dāng)私人投資者在t時刻拒絕購買新債,流動性危機(jī)將會引起違約。

3.理性預(yù)期均衡模型的推導(dǎo)。政府預(yù)算約束等式(1)的等價形式可以寫作:

莫言齋范文第5篇

關(guān)鍵詞：住宅需求模型 擬合 房價

1 概述

住房需求是影響房價的一大因素，在房價日益高漲的今天，研究住房需求成為有效控制房價的重要途徑和手段。學(xué)術(shù)界對住房需求已有大量研究[1-3]，其中定性分析多于定量分析，本文根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)研究，決定采用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識來對住房需求模型進(jìn)行擬合建模。

2 模型的建立

2.1 指標(biāo)的選取

指標(biāo)的選取對模型的準(zhǔn)確性有很重要的影響，本文確定了六個主要影響因素：國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（GDPZ）；商品房銷售價格（P）；就業(yè)人口總數(shù)（JY）；年末人口總數(shù)（RK）；恩格爾系數(shù)（EGR）；準(zhǔn)貨幣（ZHB）。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為影響房地產(chǎn)行業(yè)的因素一般可以分為一般因素、區(qū)域因素。一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素等。經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財政金融因素等。社會因素包括人口因素、家庭規(guī)模因素等。行政因素包括地價政策、城市規(guī)劃等。區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括繁華因素、交通便捷因素等。通過閱讀房地產(chǎn)行業(yè)研究文獻(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前對房地產(chǎn)需求影響因素的研究多集中于經(jīng)濟(jì)總量增長、人口增長、可支配收入、利率、土地價格、住宅銷售價格等幾個方面。本文選取了以下幾個指標(biāo)變量作為影響住宅商品房需求的因素。

①國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（GDPZ）。根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)研究，GDP增速對居民日常用品影響不明顯，但是對價格較大的耐用品消費影響明顯，住宅作為居民一次性耐用品消費，受GDP增速的影響很大。②商品房銷售價格（P）。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價格是影響商品需求不可忽略的因素。③就業(yè)人口總數(shù)（JY）。就業(yè)人口是影響房地產(chǎn)需求的一個重要因素，就業(yè)的增長和衰退情況也成為決定房地產(chǎn)需求變動的強有力因素。④年末人口總數(shù)（RK）。總?cè)丝诘淖儎犹貏e是中青年人口的變動對我國的房地產(chǎn)市場有很大的影響，人口變化是制約房地產(chǎn)市場變化的根本因素，因此，本文選取年末人口總數(shù)來體現(xiàn)人口對住宅需求的影響。⑤恩格爾系數(shù)（EGR）。恩格爾系數(shù)代表了一個家庭的富裕情況。⑥準(zhǔn)貨幣（ZHB）。準(zhǔn)貨幣雖受到政策影響較大，但是可以作為衡量居民財富的一個標(biāo)準(zhǔn)用以來衡量居民對住宅的需求。我們采用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中相關(guān)性分析，平穩(wěn)性檢驗和協(xié)整檢驗等方法，對可能影響住宅需求的因素進(jìn)行篩選和檢驗。

2.2 指標(biāo)變量的檢驗和篩選

考慮到實際的定量建模，必須對各個影響因素進(jìn)行統(tǒng)計上的檢驗。首先是變量之間的相關(guān)性檢驗，從結(jié)果得知，上述六個指標(biāo)變量除去準(zhǔn)貨幣外對需求的相關(guān)性都很高。準(zhǔn)貨幣雖然線性相關(guān)性弱一些，但是不能說明沒有其他相關(guān)關(guān)系，予以保留。指標(biāo)變量之間有較大的相關(guān)性會對模型的合理性產(chǎn)生影響，因為相關(guān)性大說明指標(biāo)變量之間可以相互代替，因此還需要對各個指標(biāo)變量進(jìn)行共線性診斷，然后通過逐步回歸篩選指標(biāo)變量。根據(jù)檢驗結(jié)果，解釋變量ZHB和P、JY、RK之間，EGR和P、JY、RK之間，P和JY、RK、ZHB之間都有較高的相關(guān)系數(shù)。因此，我們可以認(rèn)定解釋變量之間確實存在著多重共線性。采用逐步回歸方法，先分別擬合ZZXS對各個變量的一元回歸，得到6個一元回歸模型的參數(shù)結(jié)果，每個方程都只給出解釋變量系數(shù)估計值，T統(tǒng)計量，T統(tǒng)計量相應(yīng)概率P以及擬合優(yōu)度R2。其中，ZHB的系數(shù)估計值為58.50，T統(tǒng)計量為20.155，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.9598。EGR系數(shù)估計值為-3382.915，T統(tǒng)計量為-5.1477，概率值P為0.0001。GDPZ的系數(shù)估計值為0.256，T統(tǒng)計量為20.764，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.962。P的系數(shù)估計值為27.682，T統(tǒng)計量為18.294，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.9516。JY的系數(shù)估計值為4.4058，T統(tǒng)計量為7.1948，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.7527。RK的系數(shù)估計值為6.193，T統(tǒng)計量為8.7788，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.8192。

對于解釋變量出現(xiàn)的多重共線性問題，我們采用逐步回歸的方法，依據(jù)t檢驗法，對解釋變量指標(biāo)進(jìn)行篩選，最后確定了當(dāng)年的恩格爾系數(shù)（EGR）、就業(yè)人員數(shù)（JY）、住宅商品房本年銷售價格（P）和人口數(shù)量（RK）為影響房地產(chǎn)需求的指標(biāo)變量。

2.3 模型的建立

我們采用回歸擬合的方法來構(gòu)建房地產(chǎn)需求模型，在進(jìn)行回歸擬合之前，都需要對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗，并根據(jù)檢驗結(jié)果進(jìn)行擬合或者進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)整檢驗和處理。我們通過Eviews5.0對4個影響因素分別進(jìn)行檢驗。根據(jù)繪制的走勢圖，可以確定變量所選用模型，計算所得單位根檢驗結(jié)果可知所有變量的t統(tǒng)計量值均大于10%臨界值，因此，所有的時間序列數(shù)據(jù)均為非平穩(wěn)序列，需要進(jìn)行一階差分，對變量一階差分可知，ZZXS、JY、P、EGR、RK是一階平穩(wěn)的。根據(jù)經(jīng)典回歸模型的假定，可以使用經(jīng)典回歸模型方法建立回歸模型，如果變量在某個時期受到干擾后偏離了長期均衡點，它們之間的內(nèi)在機(jī)制會在下一個時期進(jìn)行調(diào)整，這樣，變量之間又回到均衡狀態(tài)。上述五個變量都是一階單整序列，因此，我們可以對其進(jìn)行協(xié)整分析。

在這里我們采用協(xié)整檢驗，根據(jù)處理分析的結(jié)果，可以判斷變量之間存在著四個協(xié)整關(guān)系，從長期來看，變量之間存在著長期均衡關(guān)系。我們可以采用多元回歸擬合，建立反映房地產(chǎn)需求的數(shù)學(xué)模型，我們使用Eviews5.0進(jìn)行最小二乘擬合，以ZZXS為被解釋變量，得到結(jié)果：