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個(gè)人住房抵押貸款范文第1篇

甲方：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行

乙方：____________

經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商，甲方同意對(duì)乙方開(kāi)發(fā)的位于_______________________________的_______________項(xiàng)目的購(gòu)房人提供商業(yè)用房抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)用房貸款”）為明確雙方權(quán)利義務(wù)，特訂立本協(xié)議。

第一條 甲方向乙方所開(kāi)發(fā)的上述項(xiàng)目商業(yè)用房的購(gòu)房人提供商業(yè)用房貸款。具體購(gòu)房人指與甲、乙雙方簽訂《商業(yè)用房抵押借款合同》的借款人。

第二條 甲方對(duì)該項(xiàng)目提供的商業(yè)用房貸款最高限額為人民幣_(tái)______________萬(wàn)元（大寫(xiě)____________________萬(wàn)元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經(jīng)甲方同意后可以展期。

第三條 甲方為該項(xiàng)目購(gòu)房者提供不超過(guò)房?jī)r(jià)或評(píng)估價(jià)（兩者取低者）_____%的貸款（其中營(yíng)業(yè)用房貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的______%）貸款期限最>文秘站:

第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任等，以借款人與甲方簽訂的《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定為準(zhǔn)。對(duì)于不符合甲方規(guī)定條件的借款人，甲方有權(quán)拒絕貸款。

第五條 甲方應(yīng)按照《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定及時(shí)足額地發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)一次性將貸款劃到乙方在甲方設(shè)立的售房專(zhuān)用帳戶(hù)上。

第六條 乙方承諾

1.所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為合法項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的各項(xiàng)手續(xù)完備，售房專(zhuān)戶(hù)的資金專(zhuān)項(xiàng)用于本項(xiàng)目的建設(shè)，不挪作他用，按時(shí)、保質(zhì)地完成項(xiàng)目的建造，使借款人能夠按時(shí)入住。

2.與該項(xiàng)目有關(guān)的建造和銷(xiāo)售活動(dòng)存款、結(jié)算業(yè)務(wù)集中在甲方辦理。

3.該項(xiàng)目物業(yè)管理單位在甲方開(kāi)立存款帳戶(hù)，統(tǒng)一辦理與該項(xiàng)目物業(yè)管理有關(guān)的代收、代付業(yè)務(wù)。

4.協(xié)助甲方辦理抵押貸款項(xiàng)下商業(yè)用房的抵押登記或預(yù)登記手續(xù)，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等記文件直接交甲方執(zhí)管。

5.在借款人辦妥抵押登記手續(xù)之前，對(duì)甲方提供的商業(yè)用房貸款承擔(dān)回購(gòu)保證責(zé)任，并在甲方開(kāi)立“回購(gòu)保證金專(zhuān)戶(hù)”，按照甲方商業(yè)用房貸款余額的______%存入回購(gòu)保證金。當(dāng)借款人不能按期還本付息時(shí)，負(fù)責(zé)代為償還，授權(quán)甲方直接從保證金賬戶(hù)中扣收。有關(guān)回購(gòu)保證責(zé)任的具體內(nèi)容以《商業(yè)用房抵押借款合同》的記載為準(zhǔn)。

第七條乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后、甲方發(fā)放貸款前，辦理抵押貸款項(xiàng)目工程質(zhì)量保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的第一受益人為甲方。保險(xiǎn)金額不低于本協(xié)議確定的抵押貸款最高限額。保險(xiǎn)期限至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格可交付使用止，保費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)單正本交甲方保管。

保險(xiǎn)期間，被保險(xiǎn)的抵押貸款項(xiàng)目工程如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的問(wèn)題，須以保險(xiǎn)理賠款代借款人償還相應(yīng)的貸款本息，理賠款不足以?xún)斶€的，甲方有權(quán)向乙方追償；如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任外并因乙方原因造成的問(wèn)題，使住房部分或全部驗(yàn)收不合格，不能交付使用的，由乙方負(fù)全部責(zé)任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。

經(jīng)甲方同意不辦理工程質(zhì)量保險(xiǎn)的，應(yīng)在本協(xié)議“其他事項(xiàng)”中另作約定。

第八條 乙方如發(fā)生承包、租賃、股份制改造、聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、合資、分立以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變更等重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知甲方，并落實(shí)相應(yīng)措施，確保其回購(gòu)責(zé)任的承擔(dān)。

第九條 在售房及房屋使用過(guò)程中，乙方與購(gòu)房人發(fā)生的有關(guān)房屋質(zhì)量、價(jià)格、交付時(shí)間等方面的問(wèn)題，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

第十條 乙方在印制售樓說(shuō)明書(shū)、廣告宣傳中，有關(guān)涉及甲方的名稱(chēng)或其他文字，事先應(yīng)當(dāng)征得甲方同意。

第十一條 一方不履行本協(xié)議約定時(shí)，另一方有權(quán)解除本協(xié)議并要求對(duì)方賠償損失。

第十二條 未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，通過(guò)甲方所在地人民法院訴訟解決。

第十三條 其他事項(xiàng)

第十四條 本協(xié)議一式______份，雙方各持______份，效力相同。

第十五條 提示

甲方已提請(qǐng)乙方對(duì)本協(xié)議各印就條款作全面準(zhǔn)確理解，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說(shuō)明。簽約各方對(duì)本協(xié)議含義認(rèn)識(shí)一致。

甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________

負(fù)責(zé)人：_______________ 法定代表人：____________

或授權(quán)人：_________ 或授權(quán)人：__________

簽約日期：_________________________________________

個(gè)人住房抵押貸款范文第2篇

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房；抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、美國(guó)次貸危機(jī)的啟示

美國(guó)之所以會(huì)發(fā)生次級(jí)貸款抵押危機(jī)，主要是因?yàn)椋阂环矫妫袌?chǎng)投資者偏好風(fēng)險(xiǎn)投資，資產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)泡沫；另一方面，在巨大利益的誘惑驅(qū)動(dòng)下，貸款機(jī)構(gòu)降低了管理信用風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向貸款機(jī)構(gòu)貸款，這就是次級(jí)抵押貸款。自2001年至2004年，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策促進(jìn)了美國(guó)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也刺激了美國(guó)人的購(gòu)房熱情，在這種高溫市場(chǎng)的作用下，貸款機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤的判斷房?jī)r(jià)還將不斷上漲，在利益的驅(qū)使，放貸的條件有相當(dāng)大的松動(dòng)，在正常情況下認(rèn)為不具備還款能力和貸款條件的借款人也被發(fā)放了貸款。

爆發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的直接導(dǎo)火線(xiàn)是利率的上升和住房市場(chǎng)持續(xù)降溫。從2004年到2006年，在這短短兩年內(nèi)，美國(guó)的息金連續(xù)提高了17次，儲(chǔ)備聯(lián)邦委員會(huì)把利率由原來(lái)的1%增長(zhǎng)至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了買(mǎi)房者的償還貸款的重?fù)?dān)，與原來(lái)6％～8％的抵押貸款利率相比，次級(jí)房貸達(dá)到約為10％～12％利率。另外，美國(guó)如火如荼的住房市場(chǎng)在慢慢降溫。從美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)表的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，在歷經(jīng)5年牛市，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年全面迅速降溫，比前年跌幅8.4%，銷(xiāo)售量只占舊房銷(xiāo)售量的85%，17年來(lái)遭受的最大重創(chuàng)。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)國(guó)內(nèi)大量發(fā)放抵押貸款，在競(jìng)爭(zhēng)較激烈、抵押貸款發(fā)放較多的一線(xiàn)城市，風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上開(kāi)始顯現(xiàn):房貸逾期頻頻發(fā)生，房貸不良率大幅度增長(zhǎng)，銀行訴客戶(hù)房貸違約現(xiàn)象不斷上映法庭。由此可見(jiàn)，中國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)也存在著重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)應(yīng)該讓中國(guó)保持警惕，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析我國(guó)住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。

（一）來(lái)自交易相對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)

主要是指來(lái)自開(kāi)發(fā)商和借款人的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行把他們開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)當(dāng)成是第二還款源，第二還款源是借款人還款的后備源泉。倘若開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)手段不佳以及資金方面出現(xiàn)漏洞，就可能對(duì)工程的質(zhì)量以及工程進(jìn)度造成影響，最嚴(yán)重的后果的導(dǎo)致樓市成為爛尾樓，這不僅很大程度縮水了銀行的還款來(lái)源，還會(huì)引起購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商不信任的不滿(mǎn)，從而不會(huì)再如以往支付借款本息。

就借款人而言，違約風(fēng)險(xiǎn)是他們要考慮的最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是說(shuō)，如果借款人違約了，那么銀行就不能到期收回借款人所貸款的本息。如何能按時(shí)還款，很大程度上取決于借款人的還款能力跟還款意愿。借款人是否能按時(shí)還款，這個(gè)能力與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人工作和家庭收入等因素密切相關(guān)。而借款人是否意愿還款更難把握，這與借款人的教育程度、成長(zhǎng)背景、生活習(xí)慣有莫大關(guān)系。龐大房貸隊(duì)伍的信息采集是困難的，尤其需要注意，我國(guó)還沒(méi)有建立比較具體的信用個(gè)人制度，很難準(zhǔn)確又全面地評(píng)估和跟蹤借款人的長(zhǎng)期還款和履行條約的能力，不能及時(shí)地補(bǔ)救出現(xiàn)的問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)上升。

除此之外，來(lái)自交易相對(duì)方的另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源就是――“假按揭”。開(kāi)發(fā)商或者借款人用不合法手段，用個(gè)人的名義進(jìn)行住房貸款，而實(shí)際上是用來(lái)做非住房交易，利用這種手段來(lái)鉆銀行信貸的空子，從而套取資金的行為就是假按揭。例如，通過(guò)虛構(gòu)借款人的名義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用許多虛假申請(qǐng)從而來(lái)騙取銀行資金；或者借款人因其與開(kāi)發(fā)商的特殊關(guān)系相互串通騙取銀行貸款。不管是哪一種情形，這都是非常典型的違背了銀行的法律法規(guī)的欺詐行為，如果不及時(shí)移除這種不誠(chéng)信行為，銀行信貸就會(huì)遭受巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)

銀行通過(guò)加快辦理貸款的速度來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，通常都沒(méi)有認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行貸款操作，導(dǎo)致許多環(huán)節(jié)出錯(cuò)，這些漏洞為以后的風(fēng)險(xiǎn)隱患埋下了伏筆。一方面是銀行在放貸前沒(méi)有對(duì)借款人進(jìn)行充分的調(diào)查。由于有房產(chǎn)抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不認(rèn)真調(diào)查借款人的家庭情況、收入狀況、負(fù)債斥資與否以及開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度審查等真實(shí)性；二是在貸款操作的過(guò)程中進(jìn)行的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。一方面是有意的違規(guī)行為，像信貸員與借款人、開(kāi)發(fā)商串通起來(lái)謀求最大個(gè)人利益，程序操作不規(guī)范，私自降低貸款門(mén)檻來(lái)騙取銀行貸款。另一種是過(guò)失性違規(guī)，像過(guò)度依賴(lài)售樓部，委托置業(yè)顧問(wèn)代為辦理合同簽約及客戶(hù)資料收集工作，由此導(dǎo)致客戶(hù)資料虛假、合同無(wú)效等情況，最終導(dǎo)致貸款無(wú)法收回。三是銀行內(nèi)部制度的漏洞。內(nèi)部制度不完善、貸款人員業(yè)務(wù)能力不一和人員分配不合理都很難形成全面、有效的信貸資金控制管理，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng)，一般為20到30年，而銀行發(fā)放貸款的資金主要來(lái)源于企業(yè)和個(gè)人的存款。眾所周知，銀行定期存款最長(zhǎng)期限是5年，這就產(chǎn)生了相當(dāng)大的時(shí)間差。銀行“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象必將對(duì)現(xiàn)金的流動(dòng)產(chǎn)生一定的影響，也將承擔(dān)一定的期限風(fēng)險(xiǎn)。

（四）結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)

通脹壓力、證券市場(chǎng)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱等因素，都對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的直接原因就是利率上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫。我國(guó)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)真正的房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致抵押物不足值的情況，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的增值持樂(lè)觀態(tài)度，在這種情況下，實(shí)際在一定程度上是掩蓋了按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。就像美國(guó)在2006年以前，次級(jí)按揭形式一片光明，然而，接下來(lái)以后，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了大幅度的下滑，次級(jí)按揭市場(chǎng)崩潰，盡管房?jī)r(jià)下降并不是惟一的原因。事實(shí)上，我國(guó)存在著同樣的隱患，一旦出現(xiàn)重大負(fù)面消息，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來(lái)，改變投資者的市場(chǎng)預(yù)期，從而造成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（五）外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的還款期限一般比較長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)周期的變化將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)及借款人的收入。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷時(shí)，公眾的購(gòu)房熱情會(huì)減弱，作為第二還款來(lái)源的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)降低，將會(huì)對(duì)銀行貸款安全產(chǎn)生威脅。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣也會(huì)影響到借款人的收入，直接影響貸款按時(shí)償歸。個(gè)人住房貸款實(shí)施的是浮動(dòng)利率，借款人的還款金額每年都處于變化狀態(tài)，將隨著利率上調(diào)而隨之增加，而借款人的收入并不一定會(huì)增加，因此很可能導(dǎo)致貸款不能及時(shí)被借款人償還。此外，銀行信貸資產(chǎn)也會(huì)隨著法律規(guī)定及政策的變化而可能面對(duì)受到重大受損失。《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，“不得抵押、變賣(mài)或拍賣(mài)被執(zhí)行人和所扶養(yǎng)家屬所必需的居住房”。在我國(guó)，由于較完善的社會(huì)保障體系尚未成功形成，如果借款人無(wú)法還款，不良貸款已經(jīng)造成了的話(huà)，銀行要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的抵押權(quán)往往會(huì)陷入十分困難的境地。

（六）制度不完善風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)住房按揭貸款尚未證券化，不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)集聚于銀行一身，缺乏風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，有悖于風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)則。資產(chǎn)證券化是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種重要工具，但是，我國(guó)目前的銀行并不熱衷于此，這主要是因?yàn)椋阂环矫妫覈?guó)的房?jī)r(jià)未曾經(jīng)歷急劇下降的時(shí)期，未曾出現(xiàn)抵押物不足引起的相關(guān)危機(jī)；第二個(gè)方面，我國(guó)商業(yè)銀行日前在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)依然顯得力不從心，存在存貸利差較充裕的情況；第三個(gè)方面，銀行對(duì)短期盈利的能力進(jìn)行過(guò)度追求，卻不贊同和其他相關(guān)投資者同享優(yōu)秀業(yè)務(wù)中的利益。故當(dāng)銀行不斷加大房貸業(yè)務(wù)時(shí)，其實(shí)，這同時(shí)就變成了信用風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚的過(guò)程。

三、防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議

（一）從銀行方面來(lái)講

1、完善對(duì)借款人的資信評(píng)價(jià)

個(gè)人住房貸款的資信評(píng)價(jià)是以借款人財(cái)產(chǎn)信息、信用信息等為依據(jù)，通過(guò)分析借款人信用狀況，對(duì)借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過(guò)程。我國(guó)目前的商業(yè)銀行需建立一個(gè)比較完備的客戶(hù)信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)已勢(shì)在必行，貸款客戶(hù)的信譽(yù)情況與經(jīng)濟(jì)實(shí)力急需要加強(qiáng)分析，深入了解借款人的還款能力也需通過(guò)各種渠道。

2、證券化的方式發(fā)展住房貸款

將金融機(jī)構(gòu)放出的住房抵押貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅嘿J款所支持的證券，通過(guò)資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)售給投資者，資金不僅更加通暢，也實(shí)現(xiàn)了眾多投資者分散承擔(dān)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這即為住房抵押貸款證券化過(guò)程。正在我國(guó)實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化的形式之一便是住房貸款證券化，它主要有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：（1）銀行貸款的資產(chǎn)流動(dòng)性得到極大的提高，即銀行長(zhǎng)期貸款便暢通無(wú)阻，從而“短存長(zhǎng)貸”的根本矛盾得到很好的解決；（2）深化了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的發(fā)展。抵押貸款證券化是指將銀行過(guò)去一家獨(dú)自扮演的發(fā)放貸款、持有貸款及回收貸款本金利息等功能，轉(zhuǎn)變?yōu)橛啥嗉揖哂写婵罱鹑诠δ艿臋C(jī)構(gòu)與相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者一起參與的活動(dòng)。因而，整個(gè)金融行業(yè)分工細(xì)化得到了深化，并且銀行把部分抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了相關(guān)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)都能更能較好的承擔(dān)長(zhǎng)期債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而總體的金融體系效率得到了提升，金融體系的整體安全性得到大的增強(qiáng)；（3）銀行的經(jīng)營(yíng)范圍得以擴(kuò)大，其經(jīng)營(yíng)效益也跟隨得以提高。非銀行金融機(jī)構(gòu)同銀行之間聯(lián)系更加緊密，其間的差異逐漸變得更加模糊不清，現(xiàn)在，銀行能夠進(jìn)入諸多過(guò)去未曾跨入的領(lǐng)地，進(jìn)而達(dá)到了提升資本經(jīng)營(yíng)效益和促進(jìn)經(jīng)營(yíng)多元化的目標(biāo)。

（二）從政府方面來(lái)講

1、建立完備社會(huì)信用體系，完善合理個(gè)人信用制度

到目前為止，在我國(guó)，個(gè)人及全國(guó)集中統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)建成。到2010年末，我國(guó)在相關(guān)企業(yè)和個(gè)人特征系統(tǒng)建立了近1700萬(wàn)戶(hù)企業(yè)和超過(guò)7.77億多自然人的信用檔案文件。但是，在我國(guó)，個(gè)人信用體系的發(fā)展卻處于起步階段，進(jìn)一步完善還有待時(shí)日。

2、建立和完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制

降低和轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)是與保險(xiǎn)相結(jié)合的最終效果和目標(biāo)，尤其是信用中的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)管理存在矛盾的要求，一方面商業(yè)銀行是企業(yè)，需要履行其社會(huì)責(zé)任，保障中低收入家庭能夠購(gòu)買(mǎi)得起保障型住房，另一方面，其又需對(duì)借款人的收入狀況及信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格的審查。此時(shí)，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，對(duì)于特定類(lèi)別的如中低收入者的個(gè)人住房抵押貸款應(yīng)由政府提供擔(dān)保，政府通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)施，若購(gòu)房者出現(xiàn)違約，清償貸款本息的責(zé)任由政府機(jī)構(gòu)代替為之進(jìn)行承擔(dān)。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確立規(guī)范。

3、積極準(zhǔn)備個(gè)人住房貸款證券化

作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，并作為世界住房金融發(fā)展方向的個(gè)人住房貸款證券化，我國(guó)卻未曾廣泛借鑒利用。同時(shí)，考慮到我國(guó)目前的具體情況，個(gè)人住房貸款證券化要在我國(guó)廣泛實(shí)施推行，市場(chǎng)基礎(chǔ)未發(fā)展到一定程度。應(yīng)該先在比如，北京和上海等部分市場(chǎng)條件成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)調(diào)研，一邊實(shí)踐一邊尋找經(jīng)驗(yàn)，挖掘其中的不足，不斷完善運(yùn)作機(jī)制，待經(jīng)驗(yàn)充分，其它地區(qū)條件成熟時(shí)再給予推廣應(yīng)用。

4、健全法規(guī)，完善社會(huì)保障制度

通過(guò)房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保法律制度、預(yù)售及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度的修訂和完善，個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律的制定，便能夠更加完備、簡(jiǎn)明在合法有效的基礎(chǔ)上的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的流程，減少以致杜絕抵押住房存在的權(quán)利瑕疵，從而使得抵押權(quán)人合法處分抵押住房的權(quán)力得到有效的保障。

四、小結(jié)

個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)對(duì)改善城鎮(zhèn)居民住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所發(fā)揮的作用越來(lái)越大。本文主要從分析美國(guó)次貸危機(jī)中揭示中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)我國(guó)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題有一定的指導(dǎo)作用。

參考文獻(xiàn)：

1、江世銀. 2006. 論信息不對(duì)稱(chēng)條件下的消費(fèi)信貸市場(chǎng)［J］. 經(jīng)濟(jì)研究(6).

2、王福林. 2004. 個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)影響因素實(shí)證研究 ［D］. 杭州：浙江大學(xué).

3、辛數(shù)森:《個(gè)人信貸》，中國(guó)金融出版社，2007年.

4、季愛(ài)東:《住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)》，中國(guó)金融出版社，2004年.

5、曾國(guó)安:《住房金融：理論、實(shí)務(wù)與政策》，中國(guó)金融出版社，2004年.

6、胡紅星:我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范［J］，經(jīng)濟(jì)師，2007，（6）.

個(gè)人住房抵押貸款范文第3篇

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房貸款;貸款;風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)不斷上漲以及住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購(gòu)買(mǎi)住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使各商業(yè)銀行承受著來(lái)自于商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。而且，政策、市場(chǎng)及借款人自身情況的變化均可能引起市場(chǎng)環(huán)境和借款人的還款能力的變化，使得商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)面臨著一定的考驗(yàn)。從實(shí)際來(lái)看，面臨的風(fēng)險(xiǎn)如下。

一、利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)

1.貸款利率風(fēng)險(xiǎn)

在金融借貸市場(chǎng)上，資金的供應(yīng)關(guān)系隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政府經(jīng)濟(jì)政策的改變而發(fā)生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場(chǎng)利率上升，那么貸款人就會(huì)因此減少利息收入，就會(huì)減少收益，造成損失。

2.存款利率風(fēng)險(xiǎn)

由于內(nèi)外部環(huán)境的改變，導(dǎo)致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率情況加上一定的利潤(rùn)制定的，所以一點(diǎn)存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來(lái)提供借款人資金，這樣利潤(rùn)空間就會(huì)大大減少。

二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

如果市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹，就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力的下降。物價(jià)上升往往會(huì)伴隨著通貨膨脹而來(lái)，就會(huì)出現(xiàn)貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會(huì)因此而受到損失。

2.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升，超過(guò)住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤(rùn)就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤(rùn)，從而造成收益的減少。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款，因而抵押物的價(jià)格是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。如果開(kāi)發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高。另外，即使開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確估價(jià)，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會(huì)造成同樣的風(fēng)險(xiǎn)損失。

三、信用風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人的違約行為

（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，這對(duì)于銀行業(yè)并非一件好事。首先，這將會(huì)降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會(huì)造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。再次，提前還款還會(huì)增加銀行的各項(xiàng)無(wú)形成本。由于提前償還的情況千差萬(wàn)別，銀行無(wú)法運(yùn)用計(jì)算機(jī)來(lái)處理，耗費(fèi)較大的人力。而且銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算，增加了經(jīng)營(yíng)成本和服務(wù)成本。

（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個(gè)人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動(dòng)能力、失業(yè)或其他特殊情況導(dǎo)致無(wú)法還款的一種無(wú)意違約。貸款人是很難做到對(duì)借款人的財(cái)物狀況作出有效監(jiān)管或是準(zhǔn)確預(yù)期，因此個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。

2.開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)

（1）假按揭風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指使他人辦理按揭貸款，通過(guò)辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會(huì)使得銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)由低到高，造成銀行的潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。

（2）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指開(kāi)發(fā)商為了獲得該項(xiàng)目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實(shí)的妾也和項(xiàng)目資料騙取貸款。隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，不具備雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力和優(yōu)良開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購(gòu)房者不能按期入住，最終開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至中途“夭折”。處于劣勢(shì)的購(gòu)房者可能要求解除購(gòu)房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其與開(kāi)發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行的損失。

四、操作性風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身管理所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.貸前調(diào)查形式化

銀行對(duì)貸款前的調(diào)查流程有詳細(xì)、具體的規(guī)定，但實(shí)際操作中，由于個(gè)人信貸戶(hù)數(shù)多、筆數(shù)多、借款人來(lái)源分散，在沒(méi)有足夠的監(jiān)督管理的情況下，過(guò)于形式化，輕視具體內(nèi)容的調(diào)查，是銀行需要承擔(dān)不必要的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.個(gè)人信貸審批不嚴(yán)謹(jǐn)

在個(gè)人信貸審批方面銀行存在監(jiān)督檢查不夠、專(zhuān)業(yè)化程度低下、經(jīng)營(yíng)過(guò)渡授權(quán)等諸多問(wèn)題使得銀行對(duì)個(gè)人信貸審批質(zhì)量無(wú)法保障。

3.忽視貸后管理

我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報(bào)告。但是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)達(dá)到一定業(yè)務(wù)量后，無(wú)論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

4.抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高估，在貸款成數(shù)較高時(shí)，有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)。

五、法律風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人借款資格

依據(jù)法律規(guī)定，自然人因?yàn)閷⒖範(fàn)顩r分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無(wú)民事行為人。而對(duì)于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對(duì)于戶(hù)籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實(shí)踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會(huì)造成銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.借款用途

我國(guó)法律明確規(guī)定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場(chǎng)及用于非法活動(dòng)。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也在不斷強(qiáng)調(diào)銀行要嚴(yán)禁發(fā)放無(wú)指定用途的貸款。所以銀行沒(méi)有做好貸款前的審批核查工作，就會(huì)使貸款用于非法的活動(dòng)之中。而這種貸款往往很難收回。

六、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策和建議

1.采取利率可變性發(fā)放貸款的方式

其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。

2.提高貸款審查力度和管理水平

貸款人在接到借款人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)該對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于不同資信度的借款人，應(yīng)采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應(yīng)按協(xié)議催收貸款，在整個(gè)貸款償還期間，借款人如有違反貸款協(xié)議的，應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。

3.通過(guò)保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具，通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失。同時(shí)，貸款人也可投保住房貸款保險(xiǎn)，防止借款人不能如期還款的損失。

4.借款人違約風(fēng)險(xiǎn)防范。

針對(duì)購(gòu)房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買(mǎi)房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。

5.銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極開(kāi)展個(gè)人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)。首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜一刀切。要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等盡職調(diào)查制度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核，加強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

6.重視IT技術(shù)的應(yīng)用

正是由于個(gè)人住房貸款的筆數(shù)眾多、業(yè)務(wù)量大的特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)需要依賴(lài)科技手段。銀行借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，才能夠保證個(gè)人住房信貸的規(guī)范化操作和集約化經(jīng)營(yíng)，從而提高工作績(jī)效和工作管理水平。同時(shí)，IT技術(shù)的運(yùn)用是降低成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的必經(jīng)之路。

7.落實(shí)信貸責(zé)任制

落實(shí)各項(xiàng)貸款責(zé)任，如經(jīng)營(yíng)責(zé)任、審批責(zé)任等，建立充分的信息披露制度，加強(qiáng)內(nèi)外監(jiān)管，有效地降低商業(yè)銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建立起不良貸款責(zé)任認(rèn)定和追究制度，使得造成個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的損失的員工能夠承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

[1]辛數(shù)森:《個(gè)人信貸》，中國(guó)金融出版社，2007年.

[2]季愛(ài)東:《住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)》，中國(guó)金融出版社，2004年.

個(gè)人住房抵押貸款范文第4篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房抵押貸款；信用風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）13-0117-02

一、商業(yè)銀行住房貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)就是指貸款中存在損失的可能性，即借款者如果不能按照規(guī)定的期限償還貸款的本金和利息，將會(huì)給銀行帶來(lái)的損失。目前，由于住房貸款的市場(chǎng)環(huán)境的內(nèi)、外部因素本身的特點(diǎn)，中國(guó)銀行住房貸款主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是借款者沒(méi)辦法按規(guī)定的期限償還住房貸款的本金和利息而帶來(lái)的損失，是住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最根本的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行在開(kāi)展住房貸款的業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：

1.理性違約。這被認(rèn)為是主觀放棄償還貸款而能夠得到的好處的違約行為。當(dāng)利率上升幅度較大或房?jī)r(jià)迅速下跌，接著支付的成本大于放棄還款的利益，借款者便會(huì)理性地違約。主動(dòng)放棄償貸一般會(huì)發(fā)生在貸款合同簽訂后的前二年，這時(shí)違約的機(jī)會(huì)成本相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，失去的只是一些交易費(fèi)用、首付款和部分貸款的本金和利息

2.被迫違約。被認(rèn)為是指借款人在購(gòu)房之后，由于突發(fā)或無(wú)法再向銀行還本金和利息。中國(guó)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，教育和醫(yī)療的費(fèi)用支出增加，就業(yè)條件嚴(yán)峻，使得借款人的支付能力下降甚至惡化，借款人沒(méi)辦法償還余下的本金和利息。

（二）利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)使商業(yè)銀行資產(chǎn)收益發(fā)生損失的可能性。如果貸款的利率上升，借款人償債的負(fù)擔(dān)便會(huì)增大，他們的收入沒(méi)有跟上增加的住房貸款，借款人就會(huì)無(wú)法承受，便出現(xiàn)了還不起貸款本金和利息的現(xiàn)象，從而影響了銀行的利益。中國(guó)對(duì)提前還款的違約行為缺少政策性限制，如果利率下跌，減少了融資的成本，通過(guò)再融資來(lái)還貸，打亂了銀行可貸資金的使用并且預(yù)計(jì)的利息很難實(shí)現(xiàn)。中國(guó)正處于利率市場(chǎng)化的初期階段，銀行個(gè)人貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)更加突出。個(gè)人住房貸款期限比較長(zhǎng)，五至二十年之間，最長(zhǎng)的能夠達(dá)到三十年。這么長(zhǎng)的時(shí)間，經(jīng)歷了多個(gè)周期，市場(chǎng)利率也會(huì)跟著變化。對(duì)固定利率的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，住房貸款占資產(chǎn)業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例時(shí)，利率的變化將會(huì)給銀行帶來(lái)無(wú)法避免的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指銀行銀行急需資金時(shí)所持的抵押貸款沒(méi)法足額變現(xiàn)而帶來(lái)的損失。首先，銀行發(fā)放的住房貸款的資金主要來(lái)自于居民的存款，基本上是短期的，但是住房抵押貸款的期限一般為三年、五年，也有十年、二十年的，這種把居民的存款作為放貸的行為，使得銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性降低了，產(chǎn)生了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并且影響了銀行的還款能力。其次，中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款流動(dòng)差。個(gè)人住房貸款每筆貸款的利率、期限和到期的時(shí)間不同，銀行無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一管理；住房二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，抵押物變現(xiàn)困難，影響了住房貸款的變現(xiàn)性，使銀行喪失在金融市場(chǎng)上更加有利可圖的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本的損失。

二、銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）大型銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

由于中國(guó)房?jī)r(jià)在2009年以前處于上漲并且中國(guó)銀行對(duì)住房抵押實(shí)行貸款嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制，中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款在2009年以前從沒(méi)出現(xiàn)大范圍的借款人違約或壞賬，總的說(shuō)2009年以前，中國(guó)銀行住房貸款的不良貸款率在緩慢的下降，2009年到現(xiàn)在是住房貸款風(fēng)險(xiǎn)處于反彈期間。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)式是2007年8月，人行和銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)告知用貸款買(mǎi)房或買(mǎi)兩套或者以上的，貸款的首付比例不能少于45%。而且2009年經(jīng)歷了多次加息，五年期貸款利率達(dá)到了7.92%。在2009年上半年的個(gè)人住房貸款不良貸款金額出現(xiàn)增加。2009年中期以后個(gè)人住房抵押貸款不良金額有所下降但還是高于2008年年末。

（二）中小型商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

第一，市場(chǎng)的趨同。中國(guó)中小型銀行以追隨國(guó)有獨(dú)資銀行為目標(biāo)，選址地點(diǎn)一般位于城市中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，業(yè)務(wù)種類(lèi)追隨四大國(guó)有銀行，沒(méi)有自己的特色，使得中小銀行業(yè)務(wù)發(fā)展難度變大。第二，人員構(gòu)成不穩(wěn)定。中小銀行通過(guò)高薪來(lái)吸引大家，熟悉傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的人多，了解現(xiàn)代銀行業(yè)務(wù)的人較少；懂實(shí)際操作的人多，專(zhuān)家人才稀缺；建立培訓(xùn)的意識(shí)淡薄。眾多中小銀行之間人員流動(dòng)性大。第三，中小銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主客觀因素。中小銀行由于沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力，主要服務(wù)于中小企業(yè)。目前中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性較差、高比例的負(fù)債、發(fā)展沒(méi)有后勁等，還有的中小企業(yè)甚至通過(guò)很多方式來(lái)逃離負(fù)債現(xiàn)象。經(jīng)營(yíng)狀況不太好的客戶(hù)就會(huì)承受更多的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中國(guó)中小銀行都希望自己將會(huì)有一席之地，追求更好的發(fā)展，然而在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，過(guò)大的追求存、貸款規(guī)模，潛在風(fēng)險(xiǎn)不可避免。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）薄弱的商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

近幾年，由于房?jī)r(jià)的上漲，商業(yè)銀行放松了對(duì)貸款者的審查。根據(jù)個(gè)人住房貸款的規(guī)定，每個(gè)人每月還款額不能超過(guò)家庭每月人均可分配余額的45%。實(shí)際上，很多貸款者從單位開(kāi)出假的收入證明，一些銀行為了短期的利益，往往對(duì)住房抵押貸款沒(méi)有目標(biāo)的擴(kuò)張，不僅違反規(guī)定放寬了住房貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入原則，還使得房?jī)r(jià)上升的個(gè)人住房貸款放大了。

個(gè)人住房抵押貸款范文第5篇

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；證券化；現(xiàn)實(shí)意義；可行性

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.5 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2008)18-0096-02

一、我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的意義

20世紀(jì)70年代興起的資產(chǎn)證券化（Asset Securitization）被稱(chēng)為是近30年來(lái)世界金融領(lǐng)域最重大、發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。資產(chǎn)證券化所證券化的不是資產(chǎn)本身，而是資產(chǎn)所產(chǎn)生的可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)單說(shuō)，資產(chǎn)證券化就是將一種預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流為支持而發(fā)行證券，在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的一個(gè)過(guò)程。對(duì)發(fā)放抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的收益源于抵押貸款的本息。這種收益要在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)才能實(shí)現(xiàn)，而用于發(fā)放貸款的資金大多來(lái)自期限相對(duì)較短的存款，于是產(chǎn)生矛盾，使銀行面臨資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。解決這些風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是通過(guò)證券化將這些期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性較低的抵押貸款進(jìn)行證券化，盡快地收回貸款資金，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給其他人，但同時(shí)也必須把一部分收益權(quán)讓渡給參與證券化的其他機(jī)構(gòu)與個(gè)人。現(xiàn)階段在我國(guó)開(kāi)展抵押貸款證券化，有以下重要意義。

（一）有利于改善商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理

1.利用證券化技術(shù)，商業(yè)銀行能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加投資收益。由于資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式，金融機(jī)構(gòu)將非流動(dòng)性資產(chǎn)證券化等于增加了一條重要的資金來(lái)源，商業(yè)銀行擴(kuò)展資產(chǎn)業(yè)務(wù)的能力大大增強(qiáng)、在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)處于有利的地位。同時(shí)，住房抵押貸款變現(xiàn)后銀行可以擴(kuò)大貸款規(guī)模，增加投資收益。

2.利用證券化技術(shù)，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的合理搭配。證券化過(guò)程中在安排抵押支持證券的期限、利率、發(fā)行時(shí)間等方面都相當(dāng)靈活，金融機(jī)構(gòu)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇將抵押貸款證券化，使自身的資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)完美地匹配起來(lái)。

3.商業(yè)銀行能降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款經(jīng)過(guò)證券化處理后，發(fā)行的證券可以在證券二級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)沟米》康盅嘿J款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)證券市場(chǎng)分散給眾多的投資者。

（二）有利于促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展

1.發(fā)展證券化融資，有利于融資工具的多樣化。資產(chǎn)證券化靠信用增級(jí)吸引投資者，與傳統(tǒng)融資方式大不相同，它會(huì)增加我國(guó)資本市場(chǎng)上融資工具的可選擇性。

2.有利于投資渠道多樣化，提高全社會(huì)的資金使用效率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，我國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)費(fèi)收入為5 641.4億元①，社會(huì)保障基金(養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險(xiǎn)基金)收入8 517億元②。2006年末,全國(guó)住房公積金繳存總額已達(dá)12 687.37億元③，這些資金和基金的共同特征是來(lái)源穩(wěn)定，來(lái)源與支出的間隔期長(zhǎng)，但目前主要集中于銀行存款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，投資渠道缺乏，資金運(yùn)用效率很低。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，至2007年末，我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到17.2534萬(wàn)億元④。由于缺乏個(gè)人合適的投資工具，居民存款利率彈性低。發(fā)行住房抵押貸款證券有利于拓寬它們的投資渠道。抵押支持證券相對(duì)于銀行存款來(lái)說(shuō)，投資收益高，相對(duì)于股票來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，十分適合中國(guó)的投資者，抵押支持證券還能減輕商業(yè)銀行所承受的壓力，促使資本市場(chǎng)上的投機(jī)行為向投資行轉(zhuǎn)化，提高全社會(huì)的資金使用效率。

3.發(fā)展證券化融資，能促進(jìn)資本市場(chǎng)的現(xiàn)代化和與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌。資產(chǎn)證券化要求有一個(gè)完備、規(guī)范的制度環(huán)境，包括稅務(wù)制度、財(cái)會(huì)制度、信用評(píng)級(jí)制度、金融擔(dān)保制度等，資產(chǎn)證券化還要求有一批高素質(zhì)的金融專(zhuān)業(yè)人才。所以，推行證券化，有利于促進(jìn)資本市場(chǎng)的現(xiàn)代化。我國(guó)是一個(gè)資金短缺的國(guó)家，努力提高抵押支持證券的信用級(jí)別，在國(guó)外資本市場(chǎng)上吸引投資是發(fā)展證券化融資的主要目的之一。而且在證券化過(guò)程中，與國(guó)外的評(píng)級(jí)公司、擔(dān)保公司都會(huì)開(kāi)展合作，所有這些都將把我國(guó)的資本市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)緊密地聯(lián)系起來(lái)。

（三）有利于我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1.銀行貸款積極性提高，購(gòu)房首付率降低，刺激對(duì)住宅的有效需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年末，全國(guó)人均居住面積在10平方米以下的家庭還有257.5836萬(wàn)戶(hù)①，說(shuō)明我國(guó)住宅市場(chǎng)潛力巨大。但由于我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入較低，房?jī)r(jià)收入比大大高于國(guó)際合理的房?jī)r(jià)收入比，在目前購(gòu)房首付率較高的情況下，很難形成有效需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料表明，截至2006年6月末，我國(guó)商品房空置面積1.21億平方米，同比增長(zhǎng)17.2%。其中，空置商品住宅6 715萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.1%②，遠(yuǎn)超過(guò)空置率警戒線(xiàn)。本文前面已經(jīng)分析，商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款證券，可以有效地降低和分散各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這樣商業(yè)銀行貸款積極性提高，購(gòu)房首付率降低，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.為住房建設(shè)項(xiàng)目利用外資開(kāi)辟新途徑。隨著證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展，將逐步由國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)走向國(guó)際資本市場(chǎng)，通過(guò)在國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行住房抵押貸款證券，我國(guó)住房建設(shè)項(xiàng)目可以進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)直接融資，使住房建設(shè)項(xiàng)目擁有更多的資金來(lái)源，在更大的范圍內(nèi)選擇最為有利的融資條件。

二、我國(guó)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國(guó)建設(shè)銀行的“建元2005―1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”公開(kāi)發(fā)行，沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)樂(lè)觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài),但隨著人們對(duì)抵押貸款證券化認(rèn)識(shí)的加深和客觀條件的成熟，相信在中國(guó)也將日益顯示出其價(jià)值所在,并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

（一）個(gè)人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。投資者在決定是否購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券時(shí)，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來(lái)現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收入相對(duì)穩(wěn)定并且可預(yù)測(cè)性較高。所以，以個(gè)人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

（二）居民個(gè)人收入水平的提高和金融意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件。一方面居民儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲(chǔ)蓄資金為個(gè)人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來(lái)源。另外，抵押支持證券的信用級(jí)別高（一般為AAA或AA級(jí)），風(fēng)險(xiǎn)較小，收益率略高于國(guó)債，因此，居民樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)。另一方面，居民的金融意識(shí)在不斷增強(qiáng)，消費(fèi)心理日趨健康，對(duì)這一新的投資工具能很快予以接受。

（三）我國(guó)證券市場(chǎng)已初具規(guī)模。形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場(chǎng)，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)等為代表的場(chǎng)外交易。在滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國(guó)債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個(gè)證券市場(chǎng)上市流通。

（四）我國(guó)已有相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者。隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障基金制度的深入展開(kāi)，將會(huì)有越來(lái)越多的社會(huì)保障基金。這些社會(huì)保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場(chǎng)上尋求出路，社會(huì)保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì)，只能把資金投入到風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、期限長(zhǎng)的投資品種上。抵押支持證券都是長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿(mǎn)足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求。同時(shí)，也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長(zhǎng)期的資金來(lái)源。

（五）我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求。根據(jù)分析,抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷(xiāo)必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益,抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2―3億元范圍內(nèi)。1992年，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此，個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的主要方式，其規(guī)模快速擴(kuò)大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，至2007年6月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25 720億元③。這顯然達(dá)到了資產(chǎn)證券化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

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