【摘要】我國財政部于2006年2月15日的第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會計準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價值等方面進(jìn)行了創(chuàng)新，本文分析了這一準(zhǔn)則的實施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實施中應(yīng)注意的幾個問題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計影響并對在實施過程中難點問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨反映。

一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較

(一)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

【摘要】我國財政部于2006年2月15日的第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會計準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價值等方面進(jìn)行了創(chuàng)新，本文分析了這一準(zhǔn)則的實施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實施中應(yīng)注意的幾個問題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計影響并對在實施過程中難點問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨反映。

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)本身就是典型的高風(fēng)險行業(yè)，但是實踐中有些投資者對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識不足，認(rèn)為房地產(chǎn)只會增值或者至少保值但不會貶值，這種觀念給投資性房地產(chǎn)帶來了巨大的潛在風(fēng)險隱患。因此，在規(guī)范投資性房地產(chǎn)會計處理的基礎(chǔ)上，投資者迫切需要相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險知識，以建立健全有效的內(nèi)部控制，從根源和過程兩個角度全面降低投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；度量

投資性房地產(chǎn)，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的主體是企業(yè)（包括公司），規(guī)范的對象包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。

一、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的形成機理

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售，它產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產(chǎn)。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理進(jìn)行研究。在不同的理財環(huán)境和理財階段，投資項目的財務(wù)狀況各不相同，投資項目的財務(wù)風(fēng)險也就有不同的表現(xiàn)形式，形成不同的財務(wù)風(fēng)險類別。當(dāng)用現(xiàn)金流量來評價特定投資項目的可行性時，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定性就表現(xiàn)為不同的財務(wù)風(fēng)險類別。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式是經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，籌資風(fēng)險是到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是經(jīng)營風(fēng)險與籌資風(fēng)險的統(tǒng)一，其形成過程如圖1所示：

由圖1可以清楚地看到，經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險是基于不同視角對財務(wù)風(fēng)險的具體描述，是財務(wù)風(fēng)險這一問題在不同階段的兩個表現(xiàn)。經(jīng)營風(fēng)險是從現(xiàn)金流入的角度反映無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值（即租金收入和資本利得）的可能性，持有階段的運行費用與投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營密切相關(guān)，因此運行費用作為負(fù)的現(xiàn)金流入考慮。籌資風(fēng)險是從現(xiàn)金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性。經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根本原因，是財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵主導(dǎo)；籌資風(fēng)險集中體現(xiàn)了經(jīng)營風(fēng)險的后果，是財務(wù)風(fēng)險的集中爆發(fā)。

2005年7月29日，財政部為了規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息的披露，頒布了“企業(yè)會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)（征求意見稿）”。我們在認(rèn)真研讀了該征求意見稿后，對稿中的絕大部分內(nèi)容表示贊同。但是，對稿中的某些內(nèi)容有一些自己的想法。現(xiàn)就此談一點不成熟的看法。

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準(zhǔn)則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會計準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法