城市住宅物業管理條例
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第一章總則
第一條為規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，為居民創造安全、整潔、文明、舒適的居住環境，依照國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例所稱物業，是指住宅區內的房屋及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱物業管理，是指物業管理企業受業主（業主委員會）委托，對物業進行維修、養護、管理，提供相關服務的活動。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
本條例所稱使用人，是指非業主的使用人。
本條例所稱物業管理企業，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業管理、服務的組織。
新建住宅區和配套設施比較齊全的城市舊住宅區，鼓勵實行物業管理。
配套設施不齊全的舊住宅區，由當地人民政府組織整治，創造條件逐步實行物業管理。整治期間房產產權單位組織自治管理。
第四條物業管理可以實行物業公司管理和業主自營式管理等多種管理模式。
鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化方向發展，提高物業管理水平。
第五條省人民政府建設行政主管部門是全省物業管理的行政主管部門。
設區市、縣（市、區）物業管理的主管部門由本級人民政府確定。
各級人民政府的有關部門按照各自的職責，負責做好物業管理區域內的有關工作。
第二章業主、業主大會及業主委員會
第六條業主的權利：
（一）參加業主大會，享有表決權；
（二）享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權；
（三）監督業主委員會的工作和物業管理企業的服務活動，對服務活動有評議權；
（四）依據合同約定要求相應的服務及其他權利；
（五）法律、法規和規章規定的其他權利。
第七條業主的義務：
（一）遵守物業管理法律、法規、規章；
（二）執行業主公約和業主大會、業主委員會的有關決議、決定。
（三）按照物業管理合同按時繳納物業管理服務費；
（四）正確處理供水、排水、通行、通訊、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生等方面的相鄰關系；
（五）法律、法規和規章規定的其他義務。
第八條業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成，業主人數較多的可以按照比例推選業主代表組成業主代表大會（業主大會和業主代表大會以下統稱業主大會）。
每個住宅區物業管理區域的范圍由設區市或縣（市、區）物業管理主管部門根據省物業管理主管部門的有關規定劃定。
第九條業主大會履行下列職責：
（一）選舉或撤換業主委員會成員；
（二）審議通過或者修改業主公約和業主委員會章程；
（三）監督業主委員會的工作，聽取并審議業主委員會的工作報告和經費預算執行情況的報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）討論確定物業管理合同；
（五）決定選聘、解聘物業管理企業以及本物業管理區域內物業管理的其它重大事項；
（六）討論決定業主委員會專職、兼職人員的職數及報酬。
第十條住宅區實行物業管理的，應當成立業主委員會。
設區市或者縣（市、區）物業管理主管部門應當指導業主召開首次業主大會。
第十一條業主大會每年至少召開一次。
召開業主大會應當有過半數以上的業主出席。業主的投票權數按一戶一票權數計算；法律、法規另有規定的，從其規定。
業主大會的決定，應當經出席會議的三分之二以上的業主表決通過。
第十二條業主可以書面委托人出席業主大會。
首次以后的業主大會由業主委員會負責召集。業主委員會認為必要，或者經百分之十以上業主提議，應當召開業主大會，討論業主大會職權范圍內的事項。
第十三條業主委員會是業主大會產生的業主自治組織，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益，對業主大會負責。
業主委員會在業主大會授權范圍內的民事責任由全體業主共同承擔。
第十四條業主委員會應當維護業主的權益，履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會，報告物業管理實施情況；
（二）草擬業主公約、業主委員會章程和物業管理合同并報業主大會審查通過；
（三）提出選聘或者解聘物業管理企業方案；
（四）依照國家和本省有關規定，提出住宅共用部位、共用設施設備維修基金的續籌方案，對物業管理企業使用維修基金的情況進行監督；
（五）審議物業管理企業制訂的年度物業管理計劃和管理服務的重大措施；
（六）收集和反映業主、使用人對物業管理工作提出的意見和建議，監督、支持物業管理企業的管理服務活動；
（七）執行業主大會的有關決議、決定；
（八）對業主公約和物業管理制度的執行情況進行監督檢查；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第十五條一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主委員會成員一般應當由本物業管理區域內的業主擔任。
業主委員會成員的數量根據物業管理區域的規模，一般由五人以上的奇數業主組成。業主委員會的主任和副主任由業主委員會選舉產生。
業主委員會委員的任期為兩年，可以連選連任。
第十六條業主委員會應當按照業主大會的決定和章程規定召開會議。會議必須由過半數成員出席，所做決定必須經全體成員三分之二通過。
第十七條業主委員會開展活動所需的費用，經業主大會審核通過后，由全體業主分擔。
第十八條業主公約和業主大會作出的決定應當及時公布，并對全體業主和使用人具有約束力。
業主轉讓或者出租物業時，應當將業主公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。新業主須在辦理轉讓手續后三十日內告知業主委員會和物業管理企業。
第三章物業管理企業與服務
第十九條物業管理企業的權利：
（一）依照物業管理合同和國家及本省的有關規定制定物業管理制度；
（二）根據物業管理合同和本省有關規定收取物業管理服務費用；
（三）勸阻、制止違反物業管理制度的行為，并對妨礙正常的物業管理行為造成的損失要求賠償；
（四）要求業主委員會協助管理；
（五）根據業主和使用人的需求依法開展多種經營和專項服務。
第二十條物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理合同，提供物業管理服務；
（二）接受業主、業主委員會的監督，聽取業主、業主委員會和使用人的意見，改進和完善管理服務工作；
（三）定期公布物業管理服務費用和代管的住宅共用部位、共用設施設備維修基金的收支賬目，接受質詢和審計；
（四）接受物業管理主管部門的指導和監督；
（五）法律、法規和規章規定的其它義務。
第二十一條物業管理企業超越合同約定范圍對業主有償服務的，應當征得服務對象的同意。
物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內的設施。
第二十二條物業管理服務分為基本服務和特約服務，實行物業管理的住宅區都必須保證基本服務。特約服務由業主或者業主大會決定。
基本服務是指本條例第二十六條規定的事項，其標準由市或縣人民政府制定。
特約服務的內容和標準由物業管理企業和業主雙方約定。
第二十三條新建住宅區在業主大會成立前，建設單位可以選聘物業管理企業對住宅區進行前期物業管理。
新建住宅出售時，購房人與物業管理企業應當簽訂前期物業管理協議。
業主大會成立后，業主委員會應當按照業主大會的決定或者授權及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并與物業管理企業簽訂書面物業管理合同。
物業管理合同對全體業主具有約束力。
第二十四條業主委員會選聘物業管理企業可以采用招標的方式。
第二十五條物業管理合同一般包括下列主要內容：
（一）當事人和物業的基本情況；
（二）物業管理服務事項和服務質量要求；
（三）物業管理服務費用的標準和收取辦法；
（四）維修資金的管理和使用要求；
（五）合同的期限、合同終止和解除的約定；
（六）違約責任和爭議的解決辦法；
（七）當事人約定的其他事項。
第二十六條物業管理合同中應當約定的物業管理服務事項包括：
（一）住宅自用部位和自用設備的日常維護；
（二）住宅共用部位的日常維護和管理；
（三）住宅共用設施設備及其運行、使用的日常維護和管理；
（四）環境衛生、綠化管理服務；
（五）物業管理區域內的公共秩序、交通等協助管理的事項；
（六）車輛停放及場地管理；
（七）業主和使用人委托的其他管理服務事項。
第四章物業的使用與維護
第二十七條新建物業在規劃建設時，應當規劃建設必要的物業管理配套設施。
新建住宅小區在綜合驗收時，應有房地產管理部門參加。
第二十八條物業管理企業接管物業管理項目時，開發建設單位或業主委員會應當向物業管理企業移交下列物業檔案資料：
（一）工程規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構和設備竣工圖；
（三）附屬配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）單項工程竣工驗收證明材料；
（五）物業管理所需的其他檔案資料；
物業管理合同終止后，物業管理企業應當將前款規定的物業檔案資料移交給業主委員會或者業主委員會指定的其他物業管理企業。
第二十九條物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構或者改變房屋外貌，擅自改變住房用途；
（二）占用、損壞或者擅自移動房屋共用部位、共用設施設備；
（三）未經有關部門批準搭建建筑物、構筑物和其他設施；
（四）攀折花木，損壞園林藝術雕塑或者其他綠化美化設施；
（五）隨意堆放、傾倒垃圾、排放污水和其他廢棄物；
（六）產生噪聲的活動；
（七）堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；
（八）違反國家和本省有關規定及業主公約在建筑物、構筑物上開設門窗或者張貼、涂寫、刻畫；
（九）違反物業管理制度擺設攤點，停放機動車輛；
（十）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第三十條物業管理區域內按規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變使用性質。確需改變的，應當報城市規劃等有關部門批準。
第三十一條任何單位和個人不得擅自占用或者挖掘物業管理區域內的道路、場地。因進行住宅維修等特殊情況確需占用或者挖掘的，應當與物業管理企業簽訂協議，并在約定的時間內恢復原狀。
第三十二條利用物業管理區域內的住宅設置戶外廣告等經營性設施，應當征得有關業主、業主委員會和物業管理企業的同意，并向業主委員會繳納相關費用，用于住宅共用部位、共用設施設備維修。
第三十三條物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。
第三十四條物業管理企業對住宅的共用部位、共用設施設備進行維修時，有關業主和使用人應予以配合。
業主、使用人對住宅的自用部位、自用設備進行維修時，不得影響住宅的共用部位、共用設施設備的使用功能。
第三十五條業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規、規章有關規定，并事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人，并對其裝飾裝修活動進行監督。發現違反本條例行為的，應當及時勸阻，對不聽勸告的應書面報告有關部門。
第三十六條物業管理企業應當從收取的物業管理服務費中安排一定比例的費用作為住宅共用部位、共用設施設備維修基金。
維修基金屬全體業主所有，專項用于住宅的共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造；動用維修基金需經業主大會決定。
維修基金的籌集、使用和管理的具體辦法，按照國家有關規定執行。
第五章物業管理費用及專用房屋
第三十七條物業管理服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與服務水平相適應的原則。
物業管理基本服務費實行政府指導價，特約服務費由雙方約定。
確定政府指導價，應當依法舉行價格聽證會，并予以公布。
第三十八條物業管理服務費用由物業管理企業按照物業管理合同的約定向業主收取。
業主與使用人約定由使用人繳納費用的，從其約定，但業主負有最終繳納責任。
開發建設單位未售出、租出的住宅，物業管理服務費用由開發建設單位承擔。
第三十九條在前期物業管理期間，房屋交付使用前所發生的物業管理費用，由開發建設單位承擔。
第四十條實行物業管理的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位向業主和使用人收取費用，應當收費到每一住戶或者使用人。
上述單位委托物業管理企業代收費用的，雙方應當簽訂有償服務合同。
第四十一條新建商品住宅出售單位應當按照國家和本省規定的保修期和保修范圍，承擔住宅的保修責任。
開發建設單位委托物業管理企業承擔物業保修期內的保修義務的，應當按約定支付保修費用。
維修責任人未委托的應當采取必要措施保證保修義務的履行，在緊急情況下，使用人不能及時找到維修責任人的，可以約請物業管理企業維修，物業管理企業應當及時受理，維修費用由保修義務責任人承擔。
第四十二條開發建設單位在移交城市住宅區時，應當向業主委員會移交物業管理用房和商業用房，移交的比例由各設區市人民政府確定。
移交的物業管理用房和商業用房按成本攤入商品房造價的，其產權歸全體業主共有，物業管理企業使用物業管理用房應當支付使用費。
商業用房和住宅區內其他有經營收入的共用設施設備和場地對外租賃，由業主大會決定，其經營收入歸全體業主共有，用于補貼住宅區的物業管理服務費用。
第六章法律責任
第四十三條業主大會、業主委員會作出的決定違反本條例的規定或者損害公眾利益的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主委員會違反本條例的規定開展活動或者不能正常履行職責的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其停止活動，進行整改，由責任人承擔責任，直至宣布解散、重新選舉業主委員會。
第四十四條擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由縣級以上人民政府價格主管部門根據有關法律、法規和規章的規定予以處罰。
物業管理企業違反物業管理合同，業主委員會或業主可以依照合同的約定依法追究其民事責任。
第四十五條單位和個人擅自占用或者挖掘物業管理區域內的道路、場地的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令改正，造成損失的，應當承擔賠償責任。
物業管理企業對住宅的共用部位、共用設施設備進行維修時，因相鄰業主、使用人阻礙維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當承擔修復或者賠償責任。
第四十六條業主、使用人對住宅的自用部位、自用設備進行維修時，影響住宅的共用部位、共用設施設備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責任人應當承擔維修或者賠償責任。
第四十七條開發建設單位未依照本條例的規定向業主委員會移交物業管理用房，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期提供物業管理用房，或者繳納在本物業管理區域內購買物業管理用房的價款。情節嚴重的，可以吊銷其房地產開發資質證書。
第四十八條違反本條例規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條業主、使用人未按照物業管理合同的約定繳納物業管理服務費用的，由雙方協商解決；協商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。
