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第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,保護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,維護社區(qū)安定團結,推進社區(qū)精神文明建設,改善市民的工作和生活環(huán)境,促進物業(yè)管理的健康發(fā)展,根據國務院《物業(yè)管理條例》和省人大頒發(fā)的《*省城市居住小區(qū)物業(yè)管
理條例》等法規(guī)的規(guī)定,結合本縣實際,制定本細則。
第二條本細則適用于本縣城區(qū)內住宅和非住宅的物業(yè)管理。
第三條物業(yè)管理應通過公開、公平、公正的招投標等市場競爭機制選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條奉新縣房地產管理局負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣物業(yè)管理所負責物業(yè)管理的日常工作。
第五條對共用設施設備不齊全,但住宅相對集中的居住區(qū),由政府相關部門聯合進行整治,創(chuàng)造條件,逐步實行物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域不好界定的由縣房管局牽頭,與城管局、文明辦、社區(qū)協調辦等相關部門按共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建筑劃分物業(yè)管理具體區(qū)域。
劃分物業(yè)管理區(qū)域后,可先實行業(yè)主委員會自治管理,條件成熟后,逐步向物業(yè)公司專業(yè)化管理過渡。
建設(規(guī)劃)、公安(消防)、城管(市政、綠化、供氣)、物價、環(huán)保、工商等有關部門及網絡、電信、供水、供電公司等企業(yè)應當按照各自的職責分工和本辦法規(guī)定,密切配合,共同做好物業(yè)管理的有關工作。
第六條住宅小區(qū)開發(fā)建設前,應由建設、房管、城管、消防等部門依據有關規(guī)定進行綜合審批把關;建成后移交物業(yè)時,應由房管、建設、城管、消防等部門進行綜合驗收,基礎項目不完善的,不得頒發(fā)驗收合格證及房屋產權證;并報上級房管行政主管部門在開發(fā)企業(yè)資質年檢中給予通報批評、黃牌警告、降低資質或注銷資質等處罰。
第七條物業(yè)管理區(qū)域內道路和排水設施的日常養(yǎng)護和維修管理,由物業(yè)管理企業(yè)負責;屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理部門負責。
物業(yè)管理的用水用電由供水、供電部門負責,其水費和電費按市政用水和用電價格收取。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內的綠化建設由開發(fā)建設單位負責;共用的綠地、園林設施等日常養(yǎng)護和維修管理,由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林綠化行政主管部門的指導監(jiān)督。
第九條物業(yè)管理區(qū)域內道路、樓宇周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔,由物業(yè)管理企業(yè)負責。
物業(yè)管理區(qū)域內共用的廁所、化糞池、垃圾箱等環(huán)境衛(wèi)生設施的日常養(yǎng)護和維修管理由物業(yè)管理企業(yè)負責,生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責送至垃圾中轉站,從垃圾中轉站送至垃圾堆放場的清運工作及清運費用由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責。
物業(yè)管理區(qū)域開辦經營性場所,特別是對周邊有污染、干擾的經營項目,開辦前需征得有利害關系的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及本區(qū)域的業(yè)主委員會同意,采取相應的環(huán)保措施,通過環(huán)保部門綜合評估,各項環(huán)保措施達標后方可開辦。
第十條以城市公共供水管網接水碰頭點(即以物業(yè)管理樓供水管網接水碰頭點)為界,界限以外(包括計費水表)的供水管線及設備,由供水企業(yè)負責維修管理;界限以內(包括水表井至用戶)的供水管線及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理。
第十一條開發(fā)建設單位移交物業(yè)時,應當按以下標準無償向業(yè)主委員會提供包括市政、環(huán)衛(wèi)、園林、文體、衛(wèi)生等符合城市規(guī)劃要求的物業(yè)管理用房:
房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)區(qū),應提供不少于80平方米建筑面積的物業(yè)管理用房;房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業(yè)區(qū),每增加1萬平方米建筑面積,物業(yè)管理用房增加20平方米建筑面積,業(yè)主委員會活動用房應占物業(yè)管理用房的15-20%,其它的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。
物業(yè)區(qū)內有經濟收入的共用配套設施、設備和場地,統一由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經營。
物業(yè)管理用房產權歸全體業(yè)主所有,任何單位和個人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交換、買賣。
第十二條同一物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在縣物業(yè)管理所指導下,由前期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備委員會組織召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,并選舉產生業(yè)主委員會。
舊物業(yè)區(qū)由所在社區(qū)居委會、縣物業(yè)管理所組織召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會并選舉產生業(yè)主委員會。
同一物業(yè)管理區(qū)域內首次召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會之前,還應當成立業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備委員會,業(yè)主大會或業(yè)主代表大會完成首次大會會議議程后,籌備委員會自動解散。
同一物業(yè)管理區(qū)域內,符合下列條件之一的,即可召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,選舉產生業(yè)主委員會:
(一)房改房出售建筑面積達到30%以上的;
(二)新建物業(yè)出售建筑面積達到50%以上的;
(三)物業(yè)出售已滿兩年的。
業(yè)主人數在50人以下,且經全體業(yè)主一致同意的,可以由業(yè)主共同履行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會職責,并制定業(yè)主公約和議事規(guī)則。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議所持投票權的確定,住宅業(yè)主按套計算,一套一票;商業(yè)、寫字樓等非住宅業(yè)主按擁有物業(yè)的建筑面積計算,50平方米(含50平方米)以下的每一產權為1票,同一產權每超過50平方米,增加1票。尚未銷售的房屋,開發(fā)商與業(yè)主享有同等的權力和義務。
第十三條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30天內,持下列文件到縣物業(yè)管理所備案:
(一)成立業(yè)主委員會登記申請書;
(二)業(yè)主委員會成員名單;
(三)業(yè)主委員會章程;
(四)辦公場所證明文件及其他需要的材料。
業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任,業(yè)主委員會成員不得少于5人,人數為單數,業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員中推選產生。業(yè)主委員會每屆任期3年,其成員任期屆滿,可以連選連任。
業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、身體健康的業(yè)主擔任。
有下列情形之一的不得擔任業(yè)主委員會委員:
(一)已經不是業(yè)主的;
(二)司法部門已經認定有違法犯罪行為,或者有違法犯罪嫌疑正在接受調查的;
(三)被業(yè)主大會罷免未滿七年的;
(四)有組織煽動群眾鬧事、干涉物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)管理活動、違章裝修、侵占公共場地、私搭亂建等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)或者違反業(yè)主公約等嚴重行為的;
(五)其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第十四條業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當自覺接受縣物業(yè)管理所的指導與監(jiān)督。業(yè)主代表大會的決定和業(yè)主委員會章程的內容不得與法律法規(guī)及有關規(guī)章制度相抵觸。否則,縣物業(yè)管理所有權予以糾正。
業(yè)主委員會的辦公經費,在物業(yè)共用部位、共用設施設備經營利潤收入中列支;沒有經營收入的,可在物業(yè)服務費中列支。建筑面積在5萬平方米以下的物業(yè)區(qū),不得超過物業(yè)服務費總收入的1%;建筑面積在5萬平方米以上的物業(yè)區(qū),不得超過物業(yè)服務費總收入的0.5%。
業(yè)主委員會負責日常事務的委員原則上不超過2人,應當給予適當補貼,補貼標準視規(guī)模大小每人每月不超過300元,但需通過業(yè)主代表大會表決通過,從物業(yè)共同部位、共用設施設備經營的利潤收入中列支,沒有經營收入的,可在物業(yè)管理服務費中列支。
第十五條業(yè)主委員會應當與業(yè)主代表大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)范性的物業(yè)服務合同文本訂立合同。物業(yè)管理企業(yè)應當按照下列要求履行物業(yè)管理服務職責:
(一)按照國家規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃,實施物業(yè)管理;
(二)在物業(yè)使用前,將物業(yè)的共用部位和共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項,以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;
(三)按照業(yè)主委員會審定的財務預算使用專項維修基金;
(四)經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查,定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行日常養(yǎng)護;
(五)物業(yè)的共用部位、共用設施設備被損壞時,立即采用保護措施,并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修;
(六)接到物業(yè)損壞報修時,限時進行維修和處理;
(七)做好物業(yè)管理費用收支的各項帳目,妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊;
(八)六個月公布一次物業(yè)管理服務費、維修基金的使用情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(九)因地制宜,利用物業(yè)區(qū)域內宣傳欄等設施加大對居民的思想道德教育力度,積極開展創(chuàng)建文明家庭、文明樓道、文明樓院、文明小區(qū)等活動;
(十)積極配合生活垃圾袋裝化工作,生活垃圾袋裝收集率、日清率均達100%,有效解決垃圾裸露及亂丟亂倒造成的二次污染,保持良好的生活環(huán)境。
第十六條物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主代表大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間除應做好交接工作外,還應在10日內,向業(yè)主委員會辦理下列事項,報縣物業(yè)管理所備案:
(一)清算賬目,對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算,多收的部分予以移交;
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;
(三)移交有關房屋、場地和財物。
第十七條物業(yè)服務收費按照《*省物業(yè)管理服務收費管理辦法》執(zhí)行。
物業(yè)服務費自房屋竣工驗收交付之日起計算,未入住業(yè)主的收費標準在物業(yè)管理服務合同中雙方約定,已竣工驗收但未銷售出去的物業(yè),由開發(fā)建設單位負責繳納,但不得超過收費標準的50%。
高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)物業(yè)服務費的收取標準,主要依據業(yè)主的要求和所提供的服務內容、質量和深度,在雙方簽定的合同中予以確定。
物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)按市場運作方式,利用合同約定的服務性收費,包含小區(qū)內的保潔、保安、垃圾清理以及其他一些基礎設施設備的日常維護和養(yǎng)護。
物業(yè)管理服務等級由縣房管局參照*省多層住宅物業(yè)管理公共服務等級指導標準評定,并實行動態(tài)制,每年復核一次。
第十八條物業(yè)管理企業(yè)財務管理按照財政部、建設部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務規(guī)定》執(zhí)行,并在物業(yè)服務合同中約定。縣物價局會同縣物業(yè)管理所對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督。
第十九條物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)損壞物業(yè)承重結構和破壞物業(yè)外貌;
(二)占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備;
(三)在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;
(四)亂設攤點、亂開設餐飲店、亂設集貿市場;
(五)亂倒垃圾、雜物;
(六)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂刻畫;
(七)排放或者堆放有毒有害物質,堆放易燃易爆物品或者發(fā)出超過環(huán)境保護規(guī)定標準的噪聲;
(八)利用房屋從事未經有關部門批準的非法生產、經營、加工、養(yǎng)殖等危害公共利益和侵犯他人正當權益的活動;
(九)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第二十條任何單位及個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。
確因維護物業(yè)或者公共利益需臨時占用、挖掘道路或場地的,應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意后,簽訂相關協定,并在約定的期限內恢復原狀。
第二十一條業(yè)主家居裝飾裝修應納入規(guī)范管理,裝飾裝修前應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)并到縣裝飾裝修管理部門報批,保證建筑結構使用安全;業(yè)主需要出租物業(yè)的應當事先告知物業(yè)管理企業(yè),并通過房地產主管部門辦理房屋租賃備案手續(xù)。
室內外裝修活動未經批準不得有下列行為:
(一)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;
(二)任意安裝防盜窗、網;
(三)拆改管道和設施。
物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第二十二條住宅和非住宅都應當設立專項基金。
(一)設立物業(yè)管理啟動基金。按新建商品房(含經濟適用房、安居房)建筑面積計算,住宅按5元/平方米,非住宅10元/平方米的標準(不得超過新建商品房建設投資的1%),由開發(fā)建設單位向縣物業(yè)管理所繳交啟動基金,基金實行專戶管理,主要用于啟動物業(yè)管理,完善小區(qū)設施建設;
(二)設立房屋維修基金。按新建商品房(含經濟適用房、安居房)建筑面積計算,住宅按10元/平方米,非住宅按20元/平方米的標準收取,由開發(fā)建設單位向縣物業(yè)管理所代繳交房屋維修基金;
(三)開發(fā)建設單位自留物業(yè)時,住宅和非住宅都應繳交專項基金,繳交標準按本《細則》第二十二條(一)、(二)款標準執(zhí)行。
(四)未歸集維修基金的舊物業(yè)區(qū)域,在業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會組織歸集,用于物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造;
(五)新建商品房項目,開發(fā)建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證時,先向縣物業(yè)管理所按項目規(guī)模預繳30%專項基金,剩下的70%在辦理產權登記備案時一次性繳清,并在縣物業(yè)管理所領取專項基金繳存證明。
第二十三條目前已由開發(fā)建設單位代收繳的維修基金,應全部歸集到縣物業(yè)管理所監(jiān)管,并按棟立帳、核算到戶。
維修基金由開發(fā)建設單位在銷售物業(yè)時向買受人明示收費標準,并應在購房合同中簽訂有關維修基金繳交條款。
維修基金屬業(yè)主所有,由縣物業(yè)管理所代管,用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造的,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用維修基金申請,經業(yè)主委員會同意,報縣物業(yè)管理所審批。
第二十四條縣物業(yè)管理所在代管維修基金期間發(fā)生的業(yè)務費用,應編報預算,經縣財政局審批后,從代管維修基金的利息差額中列支。
第二十五條維修基金按以下程序可以續(xù)籌:
(一)已籌集的維修基金不敷使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出再籌集計劃,報業(yè)主委員會;
(二)業(yè)主委員會召開業(yè)主大會表決決定住宅與非住宅的續(xù)繳標準,續(xù)繳標準不得超過本細則第二十二條的規(guī)定;
(三)應續(xù)籌的基金按業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積比例由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主歸集,并存入縣物業(yè)管理所物業(yè)維修基金帳戶中。
第二十六條業(yè)主轉讓物業(yè)時,其維修基金帳戶剩余部分基金不予退還,隨物業(yè)所有權同時過戶;因物業(yè)拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的,維修基金由縣物業(yè)管理所將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還業(yè)主。
第二十七條本辦法所稱共用部位是指建筑物承重結構部位,包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊過道等。
共用設施設備是指業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
多層住宅是指7層(含7層)以下的住宅,高層住宅是指8層(含8層)以上的住宅。
第二十八條本細則自之日起試行實施,由奉新縣房地產管理局負責解釋。