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第一章總則

第一條本實施細則適用于市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第二條為加強市區(qū)物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《*省物業(yè)管理條例》、《*省物業(yè)專項維修資金管理辦法》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合市區(qū)實際，制定本實施細則。

本辦法所稱的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）是指由業(yè)主交存的專項用于建筑物內(nèi)共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備（以下簡稱共有設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照本實施細則的規(guī)定交存專項維修資金。

第四條專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理。物業(yè)主管部門應(yīng)加強指導(dǎo)，督促業(yè)主成立業(yè)主大會，實行業(yè)主自主管理。

實行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。

未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的，其專項維修資金由柯城區(qū)、衢江區(qū)人民政府專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱維修資金管理機構(gòu)）分別代為統(tǒng)一管理。

第五條市建設(shè)行政主管部門會同市財政等部門負責市區(qū)專項維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

柯城區(qū)、衢江區(qū)建設(shè)行政主管部門會同同級財政等部門具體負責實施所屬區(qū)域內(nèi)專項維修資金的交存、使用、管理等工作。

第二章專項維修資金的交存

第六條新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標準為：普通多層磚混結(jié)構(gòu)的住宅30元/㎡，其它類型和性質(zhì)的房屋40元/㎡。

上述交存標準，今后可根據(jù)實際情況，由市建設(shè)局會同市財政局提出調(diào)整方案，報經(jīng)市政府批準后予以調(diào)整和公布。

第七條出售公有住房，由業(yè)主按照新建物業(yè)標準交存專項維修資金，并統(tǒng)一納入維修資金管理機構(gòu)集中代管。原按房改政策出售的公有住房，其專項維修資金仍按原政策規(guī)定執(zhí)行。

第八條專項維修資金可以由業(yè)主自行交存、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。

新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本實施細則第六條的規(guī)定交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的，建設(shè)單位不得再向購房人另行收取。未售出物業(yè)（包括不出售的配套用房、物業(yè)管理用房等）的專項維修資金由建設(shè)單位交存。

建設(shè)單位取得商品房面積核定書前，須提交維修資金管理機構(gòu)出具的《物業(yè)維修專項資金交存確認單》。

第九條實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會應(yīng)持下列資料向維修資金管理機構(gòu)提出申請：

（一）專項維修資金業(yè)主自行管理申請表；

（二）業(yè)主大會同意本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金由業(yè)主自主管理的決定書；

（三）經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的專項維修資金使用程序和續(xù)籌方案。

對于提交資料齊全的，維修資金管理機構(gòu)在收到申請之日起，應(yīng)將業(yè)主自主管理的有關(guān)資料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期為7天，公示期內(nèi)提出不同意意見的業(yè)主未達到該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總建筑面積三分之一以上且占總?cè)藬?shù)三分之一以上的，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當在公示期滿后30日內(nèi)，將該物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項維修資金本息連同有關(guān)賬冊一并移交業(yè)主委員會。

第十條專項維修資金應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定在商業(yè)銀行開立專戶，以物業(yè)區(qū)域為單位設(shè)賬，按房號設(shè)分戶賬，未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房號設(shè)分戶賬。開設(shè)專項維修資金專戶應(yīng)經(jīng)同級財政部門核準。

第十一條收取專項維修資金，應(yīng)當向同級財政部門申領(lǐng)使用省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。

第三章專項維修資金的續(xù)籌

第十二條業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應(yīng)當續(xù)交專項維修資金。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會負責續(xù)籌專項維修資金；未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責續(xù)籌。

未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會負責續(xù)籌專項維修資金。

第十四條續(xù)籌的專項維修資金應(yīng)及時繳入所屬維修資金管理機構(gòu)專項維修資金專戶管理。

第四章專項維修資金的使用

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費中列支外，在專項維修資金中列支。

本實施細則所稱的保修期限自物業(yè)交付給首個業(yè)主之日起計算（分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)分別計算）。

第十六條專項維修資金的支出由相關(guān)業(yè)主按照其物業(yè)建筑面積的比例分攤。專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分攤。

涉及整個物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，在其相關(guān)業(yè)主的專項維修資金賬戶中列支。

第十七條由維修資金管理機構(gòu)負責專項維修資金管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)物業(yè)使用狀況，提出一定時期內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，由業(yè)主委員會在征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后組織實施，并在每年的六月和十二月分兩次報維修資金管理機構(gòu)備案。

未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會參照前款規(guī)定制定使用方案，并組織實施。

第十八條由維修資金管理機構(gòu)負責專項維修資金管理的，且已列入計劃的項目，其專項維修資金的使用按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)專項維修資金使用方案，提出實施項目和資金使用預(yù)算；未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由相關(guān)業(yè)主根據(jù)專項維修資金使用方案提出實施項目和資金使用預(yù)算；

（二）實施項目和資金使用預(yù)算，報業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會審核。社區(qū)居民委員會審核時應(yīng)當征求相關(guān)業(yè)主的意見；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)審核的實施項目和資金使用預(yù)算及其他規(guī)定材料，向維修資金管理機構(gòu)申請劃轉(zhuǎn)專項維修資金。未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會持經(jīng)相關(guān)業(yè)主審定的實施項目和資金使用預(yù)算，向維修資金管理機構(gòu)申請劃轉(zhuǎn)專項維修資金；

（四）維修資金管理機構(gòu)根據(jù)申請在五個工作日內(nèi)進行核準，并按工程進度撥付專項維修資金；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會與施工單位簽訂維修施工合同后組織工程項目的實施。

（六）工程竣工后，憑業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，或者其委托專門機構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗收合格證明，經(jīng)維修資金管理機構(gòu)核實后撥付應(yīng)付費用的剩余款項。

第十九條專項維修資金使用后，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)及時將支付的款項從相關(guān)業(yè)主的個人維修資金明細賬中予以分攤核減，并將相關(guān)資料立卷歸檔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會應(yīng)當將施工項目維修資金使用情況的相關(guān)資料立卷歸檔。

第二十條實行業(yè)主自主管理的，其物業(yè)維修資金使用方案和使用程序，由業(yè)主委員會參照本實施細則第十七條、第十八條規(guī)定提出，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會組織實施。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當建立應(yīng)急維修機制以應(yīng)對涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)委員會或者社區(qū)居民委員會核實，報維修資金管理機構(gòu)后可直接進行應(yīng)急維修，維修費用從相關(guān)業(yè)主的維修資金賬戶中分攤支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時實施維修和更新的，所屬區(qū)物業(yè)主管部門可以組織代修。

第二十二條下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當由當事人承擔的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修養(yǎng)護費用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省、市有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個人承擔的費用。

第五章專項維修資金的監(jiān)督管理

第二十三條下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入專項維修資金：

（一）專項維修資金規(guī)定的存儲凈利息；

（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；

（三）物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）共有設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；

（五）業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項；

（六）其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金

第二十四條專項維修資金自交存之日起開始計息，利息一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)，每年6月30日為結(jié)息日，第一個結(jié)息日之前交存或當年使用的部分按同期銀行活期存款利率計息，其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計算。專項維修資金增值凈收益扣除經(jīng)財政部門核定的管理費用后的余額，應(yīng)平均分攤到業(yè)主分戶賬內(nèi)。

第二十五條專項維修資金專戶及存儲情況，應(yīng)當定期與銀行核對，并在每年7月底前在物業(yè)小區(qū)向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：

（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關(guān)專項維修資金使用和管理情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十六條專項維修資金應(yīng)當建立無償查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。

第二十七條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應(yīng)當持有到期。

除本辦法規(guī)定的使用范圍外，不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨、或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第二十八條維修資金管理機構(gòu)的管理費用由區(qū)財政局按實際需要逐年核定，在專項維修資金的增值收益中提取，并繳入?yún)^(qū)級財政專戶，實行收支兩條線管理，并與專項維修資金分賬核算。

第二十九條專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行國家和省、市財政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。

維修資金管理機構(gòu)應(yīng)按月向同級建設(shè)主管部門和財政部門報送專項維修資金財務(wù)收支報表，每年年終應(yīng)將本年專項維修資金收支情況向市建設(shè)行政主管部門和市財政部門報告，接受監(jiān)督和指導(dǎo)。

第三十條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。

第三十一條因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可持相關(guān)憑證，申請退回本人名下專項維修資金結(jié)余金額。

第三十二條違反本辦法規(guī)定挪用專項維修資金的，由區(qū)物業(yè)主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定，移交市綜合行政執(zhí)法部門對相關(guān)單位和個人給予行政處罰。

第三十三條有關(guān)行政管理部門及其工作人員有下列情形之一的，由相關(guān)行政機關(guān)按照管理權(quán)限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（一）未依照規(guī)定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的；

（二）未按照規(guī)定進行管理，造成專項維修資金流失的；

（三）截留、挪用、侵占專項維修資金的；

（四）有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的。