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建議人：*

建議內(nèi)容：請(qǐng)求下文對(duì)非法銷售車位情況進(jìn)行全國(guó)范圍整頓

建議理由：

近年來，隨著住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，住宅作為商品，已為社會(huì)尤其是廣大消費(fèi)者日益關(guān)注，而近期，車位糾紛已逐漸成為全國(guó)消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)。

建議人在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商非法銷售車位情況相當(dāng)普遍，主要存在如下情況：

1．明知屬于小區(qū)配套不能辦理產(chǎn)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商卻仍然非法銷售地上或者地下車位。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓”

此種車位屬全體小區(qū)業(yè)主共有，是小區(qū)的強(qiáng)制配套設(shè)施，不允許單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，并且作為地上附著物和從物，已經(jīng)隨著小區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售。

2．以銷售50年或者70年使用權(quán)為名欺詐消費(fèi)者

《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

消費(fèi)者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權(quán)），最長(zhǎng)期限也只有20年，凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為。（具體的案例見附件1.關(guān)于千泰居小區(qū)非法銷售車位的舉報(bào)）

3．將地下人防改造的車位非法進(jìn)行銷售

“人防工程”，是按照國(guó)家要求建立的公共事業(yè)配套設(shè)施，開發(fā)商不得擅自銷售；作為強(qiáng)制配套也已經(jīng)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主了，而現(xiàn)實(shí)中卻存在開發(fā)商違反法律規(guī)定進(jìn)行銷售的情形。（具體的案例見附件2.關(guān)于青年匯佳園項(xiàng)目非法銷售地下車庫的舉報(bào)）

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。”開發(fā)商售樓后，小區(qū)土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以沒有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的部位均為業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。

開發(fā)商的非法銷售行為，給業(yè)主權(quán)益造成了巨大損失，僅以*4000個(gè)小區(qū)為例，若每個(gè)小區(qū)有500個(gè)車位，由開發(fā)商進(jìn)行非法銷售：則非法獲利至少1000億元。（目前*市小區(qū)地下車位售價(jià)在5萬元到20萬元不等，多為8萬元到12萬元一個(gè)，其中購(gòu)買人大約每月還要交50-150元/月的管理費(fèi)。）

如果由開發(fā)商非法出租，租價(jià)一般在150元/月到1200元/月不等(含管理費(fèi))，那么業(yè)主財(cái)產(chǎn)每年至少流失3億元。

針對(duì)如此大的利益、開發(fā)商的種種非法銷售行為，消費(fèi)者很難維護(hù)自己的權(quán)益。據(jù)中消協(xié)和各地消協(xié)統(tǒng)計(jì)，在各類投訴中，房地產(chǎn)投訴的解決難度最大、調(diào)解成功率最低。

消費(fèi)者維權(quán)困難，以青島千泰居為例，20*年1月，千泰居業(yè)主委員會(huì)向行政主管部門舉報(bào)開發(fā)商非法銷售車庫，要求行政主管部門對(duì)侵犯業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的行為進(jìn)行查處。結(jié)果：建委答復(fù)――建議交易中心處理，而交易中心也沒有實(shí)際行動(dòng)，答復(fù)建議法律途徑解決！

建議人認(rèn)為：非法銷售車位的情況日益嚴(yán)重，一方面是由于利益驅(qū)使，開發(fā)商違反法律規(guī)定；另一方面是由于相關(guān)主管部門執(zhí)法監(jiān)督不力，對(duì)違法行為缺少有力的查處。違法銷售行為如此普遍，僅僅依靠消費(fèi)者個(gè)人的力量并不能夠解決問題。

作為房地產(chǎn)業(yè)的主管部門，建設(shè)部肩負(fù)著規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)職責(zé)；貴部領(lǐng)導(dǎo)也曾多次強(qiáng)調(diào)：“要從執(zhí)行憲法的高度，切實(shí)實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好人民群眾的根本利益。”

為維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，現(xiàn)建議人懇請(qǐng)貴部在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)非法銷售車位情況進(jìn)行整頓：

1.明確職能定位，分清職責(zé)，避免消費(fèi)者投訴得不到解決的情況。

2.在全國(guó)范圍內(nèi)開展整頓工作，對(duì)非法銷售車位情況進(jìn)行查處，分類做出處理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)：對(duì)國(guó)家明令禁止銷售的、違反土地管理法等有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策的開發(fā)商，依法進(jìn)行查處；對(duì)不符合規(guī)劃項(xiàng)目建造的車位，下令暫停建設(shè)，限期整改：完全杜絕開發(fā)商在土地分?jǐn)偤鸵?guī)劃用地上做手腳！