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縣政房屋征補工作意見

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縣政房屋征補工作意見

各鄉鎮(街道)人民政府(辦事處),縣政府各部門,局級企事業各單位,中央、省、市屬駐島各單位:

為了規范我縣國有土地上房屋征收與補償工作,維護公共利益,保障被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)的合法權益,根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《省人民政府辦公廳關于貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的通知》和《市人民政府關于規范國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》及有關規定,結合我縣實際,制定以下實施意見。

一、征收管理體制

(一)縣政府負責對全縣國有土地上房屋征收與補償工作的政策指導和監督檢查。

(二)縣住房和規劃建設管理局為縣級房屋征收部門,成立縣房屋征收管理辦公室,具體負責指導、檢查全縣房屋征收與補償工作。

(三)房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位,承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督,并對其行為后果承擔法律責任。

(四)房屋征收部門應當會同縣監察、發改、公安、財政、國土、審計、環保、工商、稅務等有關部門依照相關規定和職責分工,互相配合,保障房屋征收與補償工作的順利進行。

(五)各鄉鎮(街道、辦事處)和居委會在房屋征收部門統一組織下,協助做好房屋征收與補償工作。

二、房屋征收與補償程序

(一)因公共利益需要征收房屋的,房屋征收部門或項目建設單位就擬實施房屋征收的項目書面征求縣發改、國土等部門意見,確定該項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃(其中,保障性安居工程建設、舊城區改建類項目已經納入縣級國民經濟和社會發展年度計劃),并已按照審批權限及有關程序辦理審批手續。

(二)房屋征收部門依據有關批準文件和規劃選址意見書(或建設用地規劃設計條件通知書,附用地紅線圖)確定房屋征收范圍。房屋征收范圍確定后房屋征收部門應當書面通知有關部門暫停辦理征收范圍內房屋的新建、擴建、改建和改變房屋用途等相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限,暫停期限最長不得超過1年。在暫停期限內違反上述規定辦理相關手續的,房屋征收時不予增加補償費用,仍按原房屋和土地的用途、功能進行征收補償。

(三)縣政府組織監察、國土、住建、鄉鎮(街道、辦事處)和居委會等部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查認定。對符合登記條件的,由縣住房和規劃建設管理局向有關權利人出具權屬證明。對超過批準期限的臨時建筑和違法建筑,由縣住房和規劃建設管理局依照有關規定進行處理。

(四)房屋征收部門負責組織被征收人通過協商、投票、隨機選定等方式選擇征收評估機構。

(五)房屋征收部門組織評估機構等單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記,被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

(六)房屋征收部門擬定征收補償方案報縣政府。

(七)縣政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

(八)因舊城區改建需要征收房屋,超過50%被征收人認為征收補償方案不符合規定的,縣政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據聽證會情況修改方案。

(九)縣政府公布征求意見情況和根據公眾意見修改情況。

(十)縣政府按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋征收決定涉及被征收人100戶以上的,應當經政府常務會議討論決定。

(十一)縣政府作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

(十二)縣政府作出房屋征收決定并及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋被依法征收的,國有土地使用權同時收回。

(十三)依法選定的征收評估機構開展征收評估工作,須出具并送達分戶評估報告。

(十四)房屋征收部門與被征收人訂立補償協議,并收回被征收房屋產權證書(權屬證明)和土地使用權證書。補償協議簽訂后,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。

(十五)房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣政府,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。

(十六)被征收人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋征收決定的縣政府申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

(十七)房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案,將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

(十八)征收工作完成后,房屋征收部門應及時到房屋登記機構和國土資源部門辦理被征收房屋產權和土地使用權注銷登記手續,并交回被征收房屋產權證書(權屬證明)和土地使用權證書。

(十九)安置房建設完成,房屋征收部門為被征收人辦理房屋安置和登記發證等手續。

三、房屋征收與補償標準

(一)被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

(二)對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。征收住宅房屋,貨幣補償價格不得低于同區位新建普通商品房市場評估價格的90%。

(三)征收房屋實行房屋產權調換的,安置房屋和被征收房屋的價格均按規定進行評估確定。雙方結清差價后,安置房屋的產權歸被征遷人所有。征收房屋的附屬物,不作產權調換,給予貨幣補償。

(四)用于安置的住宅房屋,建筑面積不得低于國家強制標準規定的住宅設計最低套型面積;就地回遷的安置的房屋套內建筑面積不得小于被征收房屋套內建筑面積。

(五)被征收人只有一套住宅且建筑面積低于45平方米的,應按45平方米對被征收人給予貨幣補償或房屋安置。被征收人選擇按原登記面積實行貨幣補償,且符合住房保障條件的,經被征收人申請,縣政府應當優先給予住房保障。

(六)臨時安置費標準根據被征收住宅房屋同區位同類型房屋的平均房租水平確定,按被征收房屋的合法建筑面積結合周轉過渡期計發。臨時安置費補助標準為每月10元/平方米。

(七)被征收人選擇貨幣補償的,房屋征收部門應當支付被征收人3個月臨時安置費。

被征收人選擇產權調換的,在周轉過渡期內房屋征收部門應當支付臨時安置費;房屋征收部門提供周轉房的,不支付臨時安置費。房屋征收部門提供的周轉房面積應不少于被征收房屋面積。房屋征收部門不得擅自延長周轉過渡期限,周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因房屋征收部門責任延長周轉過渡期限的,對自行安排住處的被征收人,應當從逾期之月起加1倍支付臨時安置費;對周轉房的使用人,應當從逾期之月起支付臨時安置費。

(八)周轉過渡期為房屋征收部門接收被征收房屋之日起至房屋征收部門交付安置房屋之日止。協議有約定的,從其約定。就地回遷安置房為多層住宅的,周轉過渡期不得超過18個月,小高層住宅不得超過24個月。易地安置房為多層住宅的,周轉過渡期不得超過12個月。

(九)停產停業損失補償費根據被征收非住宅房屋的用途、區位和效益的不同,結合停產停業期限確定。按被征收房屋的建筑面積,生產、倉儲類房屋每月20元/平方米,辦公、公益類房屋每月30元/平方米,商貿、服務類房屋每月40元/平方米。實行房屋產權調換的,房屋征收部門在過渡期內支付被征收人停產停業損失補償費,實行貨幣補償的一次性給予被征收人10個月停產停業損失補償費。

對于征收時實際從事合法生產經營活動的非住宅房屋承租人,應從上述費用中支付3個月停產停業損失補償費,但房屋所有權人和承租人有合同約定的,從其約定。

(十)被征收的住宅房屋用作營業用房的,按住宅補償。取得工商營業執照、稅務登記證,營業至房屋征收決定之日,且房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業地點一致的,房屋征收部門可按實際經營使用的合法面積和批準經營類別,參照上一條標準,一次性支付被征收人10個月,作為利用住宅營業補助費。

(十一)住宅房屋搬遷費為每戶1000元,需要周轉過渡的,應計算2次搬遷費。非住宅房屋搬遷費按照實際發生的費用計算。無法恢復使用的設備、設施,房屋征收部門應當按照重置價格結合成新評估確定的金額給予被征收人貨幣補償。房屋征收部門負責搬遷或實施司法強制執行的不支付被征遷人搬遷費。

(十二)住宅房屋被征收人在規定的簽約期限內與房屋征收部門簽訂補償協議并搬家交房的,房屋征收部門給予搬遷獎勵費。獎勵費標準為按被征收房屋有證建筑面積每平方米100元,單戶獎勵費低于5000元的按5000元計發。逾期取消搬遷獎勵費。

(十三)因房屋征收造成的被征收人或者房屋承租人電話移機以及有線電視、管道煤氣、寬帶網、空調、熱水器移裝等費用,由房屋征收部門按照征收時的收費標準予以補償。

(十四)征收房屋的附屬物、樹木補償標準按照《關于調整我市征地地面附著物和青苗補償標準的通知》(價〔〕4號)執行。

(十五)被征收房屋室內外裝修裝飾及房屋附屬設施補償金額由征收評估機構一并評估,評估金額在分戶估價報告中單列。

四、房屋征收與評估

(一)國有土地上房屋征收評估工作,由依法成立的具有三級(含)以上資質的房地產評估機構承擔。同一征收范圍內的房屋征收評估工作,原則上由一家評估機構承擔。

(二)房屋征收部門每年向社會公布業務能力強、社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產評估機構供被征收人選擇,但不得限制其它符合條件的房地產評估機構參與評估活動。

(三)房屋征收范圍確定后,房屋征收部門應將擬征收項目的名稱、范圍、征收評估機構選定方式等相關事項在征收范圍內予以公告,被征收人協商選定征收評估機構的期限為15天。

(四)公告的協商期滿后,房屋征收部門可采取逐戶征詢或集中投票方式統計被征收人的協商意見。逐戶征詢或集中投票都應以書面形式進行。

(五)采取逐戶征詢方式統計被征收人意見的,單一評估機構獲得超過50%以上被征收人同意的可直接確定為該項目征收評估機構。若無任何一家評估機構單獨獲得超過50%以上被征收人同意,則將得票數前3名的評估機構確定為候選評估機構,再通過抽簽或搖號方式在候選評估機構中確定一家為該項目的征收評估機構。

(六)采取集中投票方式統計被征收人意見的,房屋征收部門應當提前將集中投票選擇征收評估機構的相關事項告知被征收人。被征收人應在規定時間內持房屋權屬證書,按一個被征收人(產權證)一票的原則,到指定地點參與投票,得票最多的評估機構當選為該項目的征收評估機構。逾期不參加投票的被征收人視為自行放棄投票權利。

(七)征收評估機構確定后,房屋征收部門應當將征收評估機構名單在征收范圍內公告。同時書面告知被選定的房地產評估機構,并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。

(八)采取集中投票、抽簽或搖號等方式確定征收評估機構時,房屋征收部門應當邀請公證機關、被征收人代表和有公信力的人員等進行現場監督。

(九)估價人員應當對被征收房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、被征收人和征收部門人員簽字認可。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的,應當由無利害關系的第三人見證,并在估價報告中作出相應說明。

(十)房屋征收評估應當選用市場比較法,不具備采用市場比較法條件的,可以選用其他評估方法,但應當在評估報告中說明原因。

(十一)房屋征收部門或被征收人對評估確定的房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對房地產價格評估機構的復核結果有異議的,可以向當地或上一級房地產價格評估專家委員會申請鑒定。專家委員會的鑒定意見為最終結果。

五、加強對房屋征收工作的監督管理

(一)要建立完善房屋征收與補償制度,遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。征收補償費用必須足額到位、專戶存儲、專款專用,嚴禁貪污、挪用、私分、截留和拖欠。確保征收補償款及時足額發放到被征收人手中。審計部門要加強對征收補償費用管理和使用情況監督。嚴禁采用暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供電、供氣和道路中斷等非法方式迫使被征收人搬遷。房屋征收與補償完成后的房屋拆除工作,應由具有相應資質等級的施工企業實施。

各鄉鎮(街道、辦事處)及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行規定職責,或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的由上級政府或者本級政府責令改正,通報批評;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(二)房地產評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發證機關責令限期改正、給予警告,并可依據行政處罰相關規定并處罰款,同時記入信用檔案;情節嚴重的,吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(三)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(四)房屋征收工作政策性強,涉及面廣,關系到居民切身利益和社會穩定,要切實加強領導,明確部門責任。縣住房和規劃建設管理局要加大對征收范圍內違法建設的查處力度;審計部門要加強征收補償費用管理和使用情況監督;監察部門要加強參與征收活動部門及其工作人員的監察;公安部門要對征收活動中出現的違法案件予以查處。有關部門要按照責任分工,密切配合,保障房屋征收與補償工作的順利進行。

六、附則

(一)本意見由縣住房和規劃建設管理局負責解釋。

(二)本意見自起施行,有效期至。

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