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為進一步提高全市房地產稅收一體化管理水平，落實國家宏觀調控政策，防止和堵塞因納稅人低報成交價格偷逃稅款產生的稅收漏洞，根據省地稅局、省財政廳工作部署，市政府決定在全市開展應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作。為保證此項工作順利有序推進，結合我市稅收征管實際和房地產市場特點，制定本實施方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以提高稅法遵從度為目標，堅持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產估價技術手段入手，建立健全存量房交易申報價格評估機制，規范存量房交易稅收征管，防范存量房交易價格明顯低于市場價格所形成的稅收風險，創造依法治稅、公平稅負的良好環境，促進全市存量房市場健康發展。

二、工作目標

在2012年6月30日前應用房地產批量估價技術確定各地標準房基準價格。自2012年7月1日起，在全市范圍對納稅人申報的存量房交易價格進行全面評估。對納稅人交易的存量房進行評估時，以評估值下浮一定比例作為計稅參考值，與納稅人申報的成交價格進行比對。對納稅人的申報價格高于計稅參考值的，以申報價格作為計稅依據；對申報價格低于計稅參考值的，如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當理由，以計稅參考值作為計稅價格。在評估初期，暫以納稅人交易的存量住房為評估對象，待取得經驗后，逐步將評估范圍擴大到工業、商業房地產。

三、工作原則

（一）合法原則。存量房評估工作嚴格按照國家法律、法規規定實行，評估所依據的數據必須真實、合法、有效，評估方法必須符合國家有關規定。

（二）公平原則。評估技術標準統一，評估時點一致，評估結果客觀公正。

（三）效率原則。將房地產評估方法與計算機技術相結合，使存量房評估工作標準化、批量化和快捷化。

四、工作步驟及時間安排

按照省地稅局、省財政廳統一部署，存量房評估工作分前期準備、工作實施、推廣應用、總結提高四個階段。

（一）前期準備階段

1、成立組織機構。成立市應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組。。領導小組主要職責：負責組織推動、協調部門關系、確定工作方案、建立資金保障機制、確保信息資料交流通暢。

各成員單位職責分別為：市房產管理處負責提供房屋權屬登記和交易等相關數據信息；市城鄉建設局負責提供建設工程定額等相關數據信息；市國土資源局負責提供最新土地分類分級圖及說明，最新基準地價表、基準地價容積率修正系數表，最新基準地價行業用途修正系數表、商業路線地價表、地價指數等；市城鄉規劃局負責提供最新行政區域圖、規劃圖和住宅小區、商品房詳細分布圖；市統計局負責提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及經濟適用房）每月價格指數；市財政局負責經費保障；市地稅局負責組織開展評估業務培訓，開展交易價格評估調研論證，制定評估技術標準，整理各部門提供的房地產相關數據信息，運用評估軟件評估存量房交易價格。

各地也要參照市里成立相應機構，確定成員，明確職責，建立部門溝通合作的長效機制。

2、制定工作方案。各地財稅部門要制定符合本地實際的存量房評估工作實施方案，明確指導思想、工作目標、工作原則、工作步驟及各階段安排，擬定工作時間表，按照方案要求開展工作。各地財稅部門應于2012年3月10日前將工作實施方案報市領導小組辦公室。

3、確定評估機構。為統一評估標準，提高工作效率，保證存量房評估工作的公信力，各地地稅部門要在2月中旬前將相關技術工作委托當地專業評估機構承擔。要嚴格按照招投標程序選擇具備較高資質的評估機構，與中標單位簽訂委托協議書，明確工作目的、范圍、內容、時間及雙方的權利義務等有關事項，確保受托單位根據地稅部門需求按時完成所承擔的技術工作。

4、組織工作培訓。待全省存量房評估技術模型確定后，省地稅部門將統一對地稅部門及評估機構開展培訓，重點講解存量房評估基本知識和數據信息采集方法。市地稅部門要結合實際，組織好對本地區相關人員培訓。

（二）工作實施階段

1、開展信息采集。各級房產、城鄉建設、國土資源、城鄉規劃、統計等部門要在2012年3月30日前，按照地稅部門要求的數據采集范圍、內容和數據格式及時予以提供，數據信息以2011年12月31日為時點。各地地稅部門要會同專業評估機構，按照各部門提供的存量房基礎數據信息進行匯總、整理和篩選，錄入數據采集表，建立存量房數據信息庫。要確保采集的信息完整、準確，符合工作需要，要將存量房交易頻繁、交易量較大的小區列入優先采集名單，原則上采集到“樓幢”。對信息不全或采集確有困難的，可采集到“小區”。

2、制定標準房基準價格。各地地稅部門要會同專業評估機構，根據本地區房地產市場特點，按照“區域連片、地段相連、用途相同、價值相近”的原則劃定評估分區，按“小區”或“樓幢”設定標準房。各地要認真分析當地房地產市場狀況和房屋價格影響因素，按照科學的方法制定標準房基準價格，在專家指導下建立本地區標準房價格體系；要嚴格對評估機構制定的標準房基準價格進行審定，確保基準價格符合市場實際。對基準價格與市場價格存在較大差異的，應在認真調查后予以調整。

3、軟件測試及評估結果檢驗。各地地稅部門將采集的存量房基礎數據信息和標準房基準價格等有關數據導入存量房交易申報價格評估比對系統，并根據本地區房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管情況，調整設定軟件功能設置及相關指標、參數，應用軟件對存量房進行模擬評估，以檢驗評估結果的準確性和軟件的適用性。各地可邀請有關專家、估價機構和房屋中介機構參與，通過多種方式，將軟件評估的價格與一定時間內的實際交易價格、中介機構掛牌價格以及鄰近小區的評估價格進行比對，對評估結果進行檢驗，確保評估價格公平、準確。對軟件運行中發現的問題，要及時上報市地稅部門后統一匯總到省地稅部門予以解決。對評估結果與實際交易價格差異達到規定范圍且軟件運行穩定的地區，申請市地稅部門組織評定驗收。

（三）推廣應用階段

1、全面實施評估。2012年7月1日起，各地地稅部門要對納稅人申報的存量房交易價格進行全面評估，嚴格禁止不經評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅，或公布存量房交易價格評估值，客觀上引導納稅人按公布的存量房交易價格評估值進行納稅申報。各地應以存量房交易價格評估值下浮一定比例作為計稅參考值，以此評估申報價格是否偏低，評估值下浮比例為20%。

2、定期維護更新。各地地稅部門要定期對評估系統進行維護更新。對日常征管中發現存在遺漏“小區”或“樓幢”的，要及時補充完善相關信息；對新建住宅小區的相關信息，要定期采集更新。各地原則上應按年對本地區標準房基準價格進行維護更新，當存量房價格受市場影響波動較大時，也可根據市場實際情況及時調整。

3、建立爭議處理機制。為保障納稅人合法權益，納稅人對申報價格低于計稅參考值有異議提出重新評估申請的，可要求納稅人陳述、舉證，如果提出理由正當，由地稅部門與資產評估部門重新對其存量房交易價格進行評估，按照重新評估的交易價格計征稅款；如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當理由，以計稅參考值作為計稅價格。爭議解決工作要在受理申請之日起20日內處理完畢，各地地稅部門要根據本地實際情況細化具體處理工作流程。當納稅人對估價結果提出異議或申訴時，有關地稅部門應認真受理，耐心解答，爭取高效、公平、合理地解決爭議。

（四）總結提高階段

1、總結工作經驗。各地地稅部門要切實抓好存量房評估推廣工作，及時向市地稅部門報告工作開展情況，提出工作意見，做好總結分析。市地稅部門將適時召開專業會議，總結工作經驗，交流工作情況，推動全市存量房評估工作深入開展。

2、積極研究探索。各地地稅部門要按照市地稅部門的統一部署，結合本地實際，逐步探索將工業、商業房地產納入評估范圍。要以開展存量房評估工作為契機，積極研究房地產稅收征管問題，進一步推進房地產稅收一體化管理。

五、工作要求

（一）提高思想認識。開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，是堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞，促進房地產市場健康發展的重要舉措，是貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關規定問題的通知》精神的一項重要工作，也是綜合治稅的一項重要內容。各地、各職能部門要充分認識這項工作的重要性和緊迫性，認真貫徹落實。

（二）強化部門配合。存量房評估工作政策性強、涉及面廣、信息采集量大、工作要求高，由地稅、財政、房產、城鄉建設、國土資源、城鄉規劃、統計等部門建立合作機制是存量房評估工作順利開展的組織保證，也是取得社會公信力和納稅人較高遵從度的必要條件。在推廣應用工作中，各相關部門要加強配合協作，共同做好存量房交易評估工作。各級地稅部門要圍繞中心工作、統一部署，研究制定存量房評估工作實施方案，完善內部工作機制，與政府和相關部門積極協調，面向社會廣泛宣傳，要確定專門機構負責存量房評估工作，配齊配強人員，確保相關工作有序推進。

（三）加強工作宣傳。各級財稅部門要充分尊重納稅人的知情權，積極通過各種方式（包括稅法宣傳月、新聞媒體），廣泛宣傳存量房評估工作的重要意義、主要內容和工作流程，闡明存量房評估工作在貫徹國家房地產市場宏觀調控措施，營造依法、公平的納稅環境，保護依法納稅人正當權益等方面的重要作用，并耐心接受納稅人的咨詢，使社會公眾對這項工作有正確的認識和必要的思想準備，取得納稅人的理解和支持。

（四）建立經費保障。應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作任務重，工作量大，各級財政部門要及時了解評估工作經費需求，及時安排撥付所需經費，確保評估工作順利進行。

（五）加強信息反饋。各成員單位、各級地稅部門對于工作中出現的新情況、新問題要認真分析和研究，及時將工作的進展情況及需要解決的問題報送應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組。要及時總結經驗，為下步工作提供指導。