[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

[摘要]隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益加強(qiáng)。一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既要充分考慮資源配置效率的要求，又要考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；另一方面還要從微觀經(jīng)濟(jì)單位（家庭）視角出發(fā)評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

一、引言

知識(shí)在工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代只是生產(chǎn)系統(tǒng)中的要素之一，而在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)作為生產(chǎn)要素提升到生產(chǎn)支柱地位，而且本身也成為了知識(shí)產(chǎn)業(yè)提供的重要產(chǎn)品。以高科技、信息為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一場(chǎng)史無前例的革命。知識(shí)經(jīng)濟(jì)的興起，必將使人們的生產(chǎn)方式、思維方式、生活方式發(fā)生根本的改變。對(duì)于正在步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并且參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的廣大房地產(chǎn)企業(yè)來說，認(rèn)識(shí)到知識(shí)經(jīng)濟(jì)的影響，從而轉(zhuǎn)變觀念、調(diào)整思維、把握機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)、求得發(fā)展是極為重要的。面對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)舉措進(jìn)行積極響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大，更具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能量。在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會(huì)財(cái)富，在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過10％，甚至高達(dá)20％以上，它已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的價(jià)值大、需要?jiǎng)傂浴⒏郊又蹈撸⒛茈S城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢(shì)特點(diǎn)。使房地產(chǎn)業(yè)有極強(qiáng)的投資吸引力。從統(tǒng)計(jì)資料來看，我國(guó)改革開放以來所吸引的外國(guó)投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達(dá)到25％左右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)吸收投資的項(xiàng)目占到40％，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設(shè)，既能為國(guó)家提供大量的積累，又能加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

摘要]僅從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度來研究房地產(chǎn)現(xiàn)在已不適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)虛擬化的趨勢(shì)下，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論被提上日程。本文提出重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路，寫作留學(xué)生論文并指出這種重構(gòu)對(duì)于理解房地產(chǎn)在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的職能具有重要意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問題

近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。總體分析我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但是，局部過熱和結(jié)構(gòu)性問題應(yīng)引起足夠的重視。

1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)

發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)一個(gè)人口快速增長(zhǎng)的發(fā)展中國(guó)家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)7.3%和8%的高增長(zhǎng)率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3.6%左右。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率下降的遺缺，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從總量分析，在1997～2001年間，全社會(huì)投資增長(zhǎng)率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，但并沒有出現(xiàn)1992～1993年增長(zhǎng)率高達(dá)117%和165%的過熱現(xiàn)象（圖1）。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

一、房地產(chǎn)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由

1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。

開發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。

2．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。

我國(guó)建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而"波及"、拉動(dòng)其發(fā)展。

3．房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。

一、房地產(chǎn)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由

凡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)或"波及效應(yīng)"特強(qiáng)，主要由于以下原因。

1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。

我國(guó)建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而"波及"、拉動(dòng)其發(fā)展。

2．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。

開發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。