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房地產項目市場調研方案范文第1篇

關鍵詞：房地產項目；管理；問題；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

—、國內房地產開發項目管理存在的問題

（—）項目方案確定階段存在的問題

房地產開發商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發商在房地產項目確定時，沒有按照規范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調研不夠成分，存有疏忽。通常房地產開發企業在爭取到工程開發項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業，在開發房地產產品中，沒有自己企業的獨特優勢，從而使得企業在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業。另外，由于市場調研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現一定程度的失誤，這樣就增加了房地產企業的風險。因此，房地產開發商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調研。

第二，房地產企業缺乏精致品牌意識。由于任何企業的生產的根本目的是利潤最大化，一些房地產企業為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產品的精品意識和企業的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業要想持久的發展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產企業拿到一個新的開發項目后，往往生產商只做工程項目概算報告，在開發項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在開發過程中，由于開發商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現了脫節現象，在工程施工進度和生產成本方面出現控制失控的問題，與預期目標出現了一定程度的偏差，如房地產開發過程經常出現的開發成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產施工管理意識的認識不到位

首先，在房地產施工管理過程中，經常發生先開工后報告的現象。同時，一些施工單位習慣于傳統的施工工藝，經常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經過批準，便開始進行施工，這些現象嚴重違反了施工監理的規范。其次，在工程中經常發生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習慣，此外有些監理人員的責任心不強、監督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質檢申請之前，監理便做了質檢工作，嚴重違反了施工監理的規范程序。

（四）對安全意識認識不足，出現安全隱患

根據對建筑工程中發生的事故進行調查統計分析，發現有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數施工人員在長期的建筑施工過程中，已經具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現的新工藝、新技術、新設備和新材料，使得一些舊的安全操作規范已不能滿足當前施工安全規范的需要，甚至存在生產與安全嚴重脫節的現象。

二、房地產開發企業項目管理應采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現代化的項目管理技術，下面對開發商在房地產開發建設過程中應該怎么做好項目管理工作。

（—）重視開發項目的市場定位和產品研究

房地產開發商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調研等必要工作，使房地產市場呈現出一片以價格和產品為主要的競爭優勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產的相關政策與法規，了解政府對該行業的期望。如果政府支持該行業的發展，必將在法規、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風險。其次，要根據工程項目所處的環境、地點以及規劃要求等基本特點，充分了解當地市場的需求狀態，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設施的要求等。最后，對附近房地產開發商的實力以及樓盤的設計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產工程項目管理意識、完善管理機構

在房地產企業中標以后，為了提高工程項目的管理質量，生產企業應該制定詳細的分級管理、層層負責的管理制度，同時還要在施工時建立項目經理部、工程施工處、專業工程施工隊等三級質量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設中的監督檢查力度

在工程施工過程中的質量監督特別重要，工程的每個工序都應該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設備和材料進場時，要對機械、設備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設備的使用狀況做檢查，確保設備的完好和齊全；最后，要明確工程關鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設的質量監督有序進行。

（四）加強企業的品牌建設

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產市場競爭越來越激烈，企業應該加強對自身的品牌建設。但是，品牌建設并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優質的產品和健全的服務。品牌建設是以開發商提供給市場的一個個完美的產品為基礎，漸漸被市場所接受，最終形成企業自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產開發項目管理是一門科學的系統工程，要想使項目管理在房地產開發過程中發揮它的作用，就必須在項目開發前做好充分的市場調研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產開發過程進行全程動態控制，及時解決工程項目管理中出現的問題，這樣才能提高和改善房地產開發項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經濟效益以及生態效益的最優化，使得房地產企業走上持久健康的發展道路。

三、項目成本管理

項目的成本關系到企業的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發商經濟利益的重要措施。房地產開發是一項大規模的生產活動，資金對每個開發企業都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產企業將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

參考文獻：

[1] 薛春屹.基于新形勢下我國房地產項目管理中存在問題思考[J]. 價值工程. 2012(26)

[2] 張益航.淺談房地產項目管理的原則與對策[J]. 科技創新與應用. 2012(22)

[3] 林成旺.淺析房地產項目管理的問題[J]. 科技創新導報. 2011(26)

[4] 陳振龍,秦盈,胡剛.項目管理在房地產開發中的應用[J]. 商品與質量. 2011(S7)

房地產項目市場調研方案范文第2篇

【關鍵詞】房地產；項目投資；決策

一、房地產的投資概念和基本類型

房地產投資決策就是圍繞事先確定的經營目標，在掌握了大量的相關信息后，通過科學的分析手段，并進行定理分析，對房地產項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環境四個要素。

房地產項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。

房地產的項目投資期權分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權也叫等待期權，是指開發商可以根據市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權利，這種能夠降低項目失敗的風險。一種是擴張期權，開發商會根據價格的波動，產品的供應情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權。還有一種方式為分階段投資期權，由于一次性投資的規模越大，風險就會越大，所以房地產企業將項目分為若干個相關聯的部分，每一個階段的投資都根據市場的需求而變化，這種期權方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權，當房地產的銷售出現較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發或者中止開發[1]。

二、房地產項目投資分析的內容

1、經濟分析的概念

經濟分析是指企業依據國家相關的財政和稅收方面的制度與法規來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產出比等方面的數據，從而為項目的負責人進行投資做出相應的決策參考作用。一定要注意的是，企業進行經濟分析的前提必須是項目數據分析人員能夠對影響項目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經濟分析人員也要具備能夠隨機應變的基本素質。

房地產項目在經濟經濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數據，因為經濟分析主要就是對相關的數據進行分析，并且數據還能為信息的比對和估算提供依據，然后，要編制相應的準確的財務報表，同時要對相關的財務指標進行分析和評估，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，要以基本的財務數據作為基礎來進行一些不確定性方面的經濟分析，包括房地產項目的風險分析和抗風險的能力分析。最后，根據財務的評估記過，作出該房地產項目的投資是否可以進行的最終決策。

2、房地產項目的投資分析

首先要房地產項目的成本進行分析。成本估算是房地產項目的投資可行性分析中最重要的一環，它影響到房地產的經濟效益和健康發展等方面，因此，房地產項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據房地產項目的各個費用環節，如土地的征用、土地出讓、轉讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產項目的配套公共設施費用進行估算，配套公共設施的費用一般是指那些并不直接用于營業的一些公共設施的費用。當然，成本分析還包括了市政建設費、建筑勘察設計費和城市建設費用等。總之，房地產成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。

還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產項目的銷售收入是保證房地產項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應該加強重視。首先要充分調查與統計，根據房地產項目的銷售和業績，并利用科學的統計法，對房地產項目的未來有個合理的預測與估算。房地產的銷售收入與銷售價格關系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導向法和客戶導向法以及競爭導向法。多數的房地產項目分析人員采用競爭導向法來確定銷售價格，企業可以根據自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產行業中設計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業的投入產出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。

最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關鍵因素，所以項目的相關評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎上進行相關的經濟評價，以此來減少投資的風險[2]。

三、房地產決策分析應注意的問題

1、要組建專業的分析團隊

科學、系統的進行房地產項目投資決策分析是現代房地產企業必須要實行的。組建專業的分析團隊，能夠有效的降低企業的開發風險，提高開發效率。項目投資的決策設計范圍很廣泛，必須有專業的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。

2、建立起規范的市場調研機制

市場調研是獲取有效信息的關鍵途徑，房地產企業要想取得成功就必須建立完善市場調研機制。即要規范市場調研流程，明確崗位職責，提高人員素質，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監控體系。

3、加強風險防范意識

房地產項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風險也很大，所以提高風險分析能力，加強風險防范意識是至關重要的。要更加科學的方法來評價經驗風險，對風險進行有效的控制[3]。

四、結論

房地產項目投資決策是整個項目中最重要的一環，所以，只有加強對投資環節的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產項目投資決策的可靠性。

參考文獻：

[1]郭宏彬.房地產項目投資決策分析[J].中華建設，2012，（06）：67-68

房地產項目市場調研方案范文第3篇

關鍵詞 房地產項目；前期設計；存在問題；改進措施

中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產項目前期設計的具體工作內容

房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。

房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行；然后，要做好專業的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規劃要點條件，針對市政規劃設計指標，報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。

2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題

2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時，對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析

對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象，難以滿足客戶需求，從而導致出現了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題

由于在房地產項目前期設計和規劃階段，很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發商只注重開發項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發企業只追求盲目投資，缺乏應有的規劃和環境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規劃設計過程中，一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。

在當前房地產現行的設計體制下，建筑行業細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。

3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑

房地產市場的發展有其自身的規律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。

除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀，另外，要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。

很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。

4 結論

當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。

參考文獻

[1]蘇泉.房地產項目優化設計探討[J].中國新技術新產品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

房地產項目市場調研方案范文第4篇

【關鍵詞】房地產；項目管理；問題分析；對策

引言

房地產業已經成為當今社會經濟系統的重要組成部分。作為房地產項目管理的開發商是管理主體，是整個房地產項目的組織者，對房地產項目開展完整項目管理。房地產項目管理的重點是協調好時間、性能指標與經費之間的關系，確保房地產建設項目能夠順利開展。因此，房地產項目管理在房地產項目建設中起到非常重要的作用。

1 分析當前我國房地產項目管理中存在的問題

1.1 忽略市場調查，決策存在缺陷

隨著市場經濟的發展，各地高樓大廈拔地而起，可見，房地產行業的競爭越來越激烈。在實際工作中，有些房地產開發商在拿到項目之后，急于實現經濟效益，縮短工期，壓縮成本，并沒有對市場進行細致的調查，就大概的確定了實施方案。他們只注重能夠從中賺取的利潤，而一昧的效仿別人，并沒有進行深入的思考，因此沒有自己的特色，也不結合實際情況。導致產品對消費者來說，沒有吸引力，所以在后期的市場競爭中就處于劣勢。而且，因為沒有經過嚴密的市場調查，在方案確定的時候也很可能會出現失誤，給企業帶來一定的風險。

其實，不論是一個工程還是一件事，一個好的開始都直接影響進程及最終的結果。所以，項目方案的確定是一個至關重要的環節，尤其是前期的市場調研，要打有準備的“仗”，將眼光放的長遠一點，不要急于眼前看到的利益。因為沒有周全的項目可行性研究報告，很多決策只是匆忙拍板，導致工程建設項目很不科學。

1.2 重施工，設計未能因地制宜

在我國國內的房地產企業中，表現最為突出的就是比較注重項目的施工時期的投資控制，對投入合理的資金能取得適用而又經濟的有形建筑產品卻幾乎沒有考慮到。重視項目的施工而忽略其設計在每家房地產企業中幾乎都存在。根據一般的慣例來看，施工項目的質量、投資與進度，在房地產施工項目中占有重要地位，但由于施工圖紙已完成，投資的控制是在已經獲得的投資基礎上來開展，對工程項目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱，而且施工監理本身就為控制咨詢單位。因此，由于房地產開發商重視施工，輕視設計，導致設計不能夠從實際出發，很難滿足消費者的基本需求；換句話說，有些房地產開發商只是將設計的美觀度來判斷設計的優劣，并未充分結合施工的具體樓盤來對其展開設計。

2 關于解決當前我國房地產項目管理問題的對策

綜合以上對房地產項目管理中存在的問題的分析，提出以下解決措施。

2.1 加強工程項目投資前期的可行性研究

從以上分析可以得知，房地產無論是在設計階段還是決策階段出現的很多問題一般是因為先前的房地產市場調查不夠充分，房地產可行性方面的研究工作還不到位導致的。比如設計階段，因為沒有更好的對市場環境進行調查（如：消費者的需求以及房地產宏觀調控政策對消費者需求的影響），所以導致決策失誤，致使項目管理在企業中寸步難行。因此，對于房地產項目的管理，我們要充分重視房地產項目建設的可行性分析，也就是在房地產正式開發之前投入一定的人力、物力、財力展開全方位的可行性研究，切實做好房地產開發市場的前期調研工作，確保房地產項目管理確實可行。龍湖地產的啟動會制度就很好解決了這個問題，他對前期市場調研、產品定位、規劃設計、工程管控、成本管控、營銷策略都進行了詳細的剖析，并指出了項目操作的風險點及措施，值得同行好好學習。

除此之外，在房地產開發項目決策階段所開展的可行性研究中，房地產開發商應該積極引導相關的專業人員或咨詢單位對房地產項目的技術可行性、經濟、項目規劃方案的合理性等相關事項提出具體指導意見，通過這種方式來提升房地產開發商的工程項目決策的質量，提升房地產開發項目的成功率。

2.2 強化對設計階段投資方面的控制

房地產開發項目投資控制的重點是工程項目的最初的設計階段（尤其是方案階段），應該堅決克服只是重視施工，而輕視設計的傳統觀念。對當前的房地產銷售市場來講，項目設計比較新穎，并能滿足廣大購房者基本需要的開發項目，就能獲得成功。不僅可以讓房地產開發商能夠在較短的時間內回收資金，還能有效解決資金鏈的連續性問題，提升企業的社會效益，為企業今后的可持續發展奠定良好的基礎。購房難是當前絕大多數購房者需要面對的問題，當前的買房也成為了生活中的大事，甚至買房會涉及到兩代甚至三代人的事。所以，作為房地產開發商應該充分考慮買房者的實際生活需要。

2.3 重視項目收尾階段的管理工作

由于房地產項目比較多，人物也比較重，因此建設管理部門往往比較重視開工階段而忽略了工程的收尾階段。然而，工程收尾階段在整個工程中是占據著主要位置，因此開發商應該牽頭成立由多個部門成立工程項目收尾管理機構，和工程項目現場的管理人員，展開相關的分工協作，一同來完成工程項目收尾階段的工作。另外，房地產開發商可以從工程項目實施的早期階段，并積極通過理清工程項目和參與各方的基本關系，有效降低收尾期間的工作量。從工程項目實踐的角度出發，工程項目的承包單位在到施工階段的時候，應該根據工程項目施工的具體特點，采取統一的規劃，分為不同的步驟來進行實施，并根據具體的施工進度來展開招標。與此同時，還應該進一步明確應該由總承包商來完成的工作，需要交由總承包商來進行完成，如果是總承包商的管理方向出現分化的話，就可以將其提供給開發商來為其服務，也就是更加注重自我管理。要做到切實有效的減少房地產開發商的工程分包項目，對工程項目的整體開發商包含的具體工程要進一步的細化，對各自合同的基本條件繼續深化，有利于工程項目的開發商和監理單位實現有機協調，有效規避不必要的風險。

2.4 提升房地產開發項目管理人員的基本素養

我國的房地產項目管理的基本方法與管理的理論方面和先進國家相比還存在較大的差距，是因為當前我國很多房地產項目管理公司內部的專業性的人員比較少，項目管理人員的素質普遍較低，對房地產項目管理的基本性質、基本任務與基本機制方面的認識還不夠充分，項目管理方面存在一定的局限性。因此導致了要實現房地產項目管理的國際化、現代化，房地產項目管理人員需要具有現代化的管理素養。尤其是項目經理，其管理理念、管理藝術與領導藝術方面要做到與時俱進，深刻領會項目管理中以人為本的重要意義。對規模相對較大的房地產開發項目管理來講，應該學會掌握與使用先進的管理工具，實現工程項目方面的管理。假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養，實現工程項目的現代化管理是比較困難的。與此同時，房地產開發項目的管理人員，還應隨社會不斷進步以及相關管理技術的持續發展，通過接受培訓來提升管理素養。換句話說，具有高素養的工程項目管理，能決定其帶出合格管理隊伍，具備高的項目管理隊伍，能讓工程項目管理工作在健康良好的環境中開展，能提升企業在市場上的核心競爭力。

3 結束語

本文針對房地產項目管理存在問題進行分析說明，就如何更進一步實現有效的項目管理，提出了具體解決思路，以提升房地產企業的核心競爭力。由于目前我國的房地產行業還處于一個蓬勃發展階段，很多人也都看到了其發展前景，所以越來越多的這類企業已出現在市場上，競爭相當激烈，要在這樣一個大環境中生存并走在前端，就要有一個好的項目管理系統，建立完善的管理流程，提高項目管理的質量和效率，方可實現企業管理目標。

參考文獻：

房地產項目市場調研方案范文第5篇

1引言

最近幾年整個建筑行業發展迅速，房地產項目開發越來越多，在整個行業不斷發展的背景之下，其實還是存在很多的泡沫現象。有一些房地產項目在建成之后變成了鬼城，這就表示在其項目開發運行管理之中存在很多問題。在其項目開發過程中存在的運行管理水平低下問題就致使行業當中企業之間存在惡性競爭情況。因而對其具體的運行管理進行分析具有極大的現實必要性。

2運行管理

房地產項目其運行管理通常涉及的范圍都比較廣泛，受到的影響因素比較多。一般其運行管理基本都是計劃管理，所有部門都是依照預期的基本目的去完成工作的，并且需要將最開始編制的項目關鍵節點完成，所以這就導致缺乏基本的過程管理，而計劃經理在具體的運行管理中也沒有任何的作用，特別是在跨部門的協調工作中基本沒有實際權力，整體職權被架空，因此計劃管理的基本作用就不復存在，最終導致運行管理的效果受到了影響。［1］運行管理的主要目的就是將資源的利用率提升上去，而管理者一般都必須從完成質量、進度以及成本等多個方面加強管理，以實現精細化的管理，同時保證企業資金的實際運作，最終獲得最大的經濟效益。管理者還應該將計劃管理的基本程序進行優化，使運行管理的作用能夠被充分發揮出來。

3存在的問題

3.1決策

一般房地產項目開發都是從決策開始的，只有將決策的正確性提升上去，才可以有效提升運行管理的基本水平。如果企業出現了非常嚴重的決策失誤，那么不僅會帶來非常嚴重的經濟損失，還會導致后期的建設及投資等環節出現問題，最終使得整體運行管理失敗。但是在實際情況中絕大多數企業都不夠重視前期的市場調研工作，導致在決策的過程中沒有準確地進行市場定位，最終出現了決策失誤，給運行管理增加了一定難度;另外還有一些企業存在盲目投資的情況，所以一旦決策失準，將會給企業帶來無法挽回的損失。

3.2設計

在對項目開發之前，通常都需要先進行設計，這一過程是工程造價的基礎，需要依照項目開發的基本規模、材料以及器械的投入等情況編制出相應的成本管理制度，以此來有效保證費用管理的作用。設計階段是運行管理之中的關鍵環節，倘若企業在這之中過于重視圖紙設計，卻忽視了人員的投入數量、設備的投入以及材料的投入等，就會使整體設計方案的質量降低。在實際情況中，有一些企業只將注意力放在了工程整體的建設規模方向，忽略了對資源投入情況的考慮，同時沒有對運行管理的相關影響因素進行考慮，所以這就導致最終編制出來的設計方案缺乏基本的實際效用。［2］

3.3建設

在項目建設過程中需要投入大量的生產要素，并且還需要重點考慮項目開發成本、人員、物力等方面的投入，同時在可持續發展理念之下還需要有效控制資源消耗的基本問題，這就對運行管理的基本效果提出了考驗，在最大程度上保證了資源消耗的合理性，實現項目資源投入的正確性以及資源運行的最大化。但是在實際管理過程中對這些都不夠重視，這就使得在建設過程中出現了大量的資源和資金浪費，無法進一步控制成本，最終給企業帶來了非常大的經濟損失。

3.4銷售和使用

項目銷售直接與企業的利潤獲得掛鉤，強化項目運行管理的本質目的就是提升經濟效益，確保銷售工作可以順利實施，最終讓資金可以及時回籠，以此提升企業的盈利水平。對于這類企業而言，只有將一個項目順利完成之后才可以去開發下一個項目，因此運行管理對于企業而言其作用就變得非常重要。但是在實際銷售中很多企業都以為只要將銷售任務完成就能夠提升運行管理效果，可運行管理本身就是一種動態性的工作，并非保證一個階段的順利實施就可以的，倘若將希望全部放在銷售和使用之中，勢必會增加運行風險。

4解決對策

4.1強化市場定位與調研工作

為了提升運行管理的基本效果，企業必須要強化市場調研工作，確保市場定位的精準性，并從市場中發現其中蘊含的商機，以此給企業帶來更多發展機遇;運行管理之中也要從以下三個方面出發:第一，對當地市場經濟發展規模做出了解，找到最好的項目開發場地，并以其經濟發展作為基礎，強化市場研究，以確保開發項目價值，為企業爭取最大的利益。該類企業和當地的實際經濟發展情況有著極為緊密的關系，強化市場調研就可以直接看到其項目開發的基本前景，同時可以預估項目開發的價值，實現有效的運行管理。第二，充分了解市場需求。項目開發的本質就是為了進行銷售，只有實現良好的銷售才能夠實現資金的快速回籠。如果在調研的時候發現當地市場已經飽和，甚至出現了過剩的情況一定要及時停止開發。第三，要充分了解當地的人口規模，一般人口規模越大，市場需求就會越大，最終企業的經濟規模也會越大。在調研的時候還必須要重視起來流動人口，只要流動人口多，則表示經濟水平發展高。［3］

4.2編制合理的企業運行戰略

在其運行管理過程中企業是重要的執行者，具體的管理水平和企業的基本情況有著非常緊密的關系，因此為了優化其運行管理，就必須要準確定位企業，充分了解自身發展的實力。一般其項目開發水平會受到企業開發隊伍能力以及資金等因素的影響，所以只有做好市場定位才能夠提升項目開發的本質效果。運行管理能夠最大程度上降低項目開發的風險，同時還能夠將企業帶離發展困境，實現盈利。一般其運行管理主要依賴于經營戰略的制定，只要運行管理和經營戰略之間保持統一，就會帶領企業不斷發展。

4.3有效控制計劃管理的重點

項目開發和企業發展也有著很大的關系，所以在制定管理策略的過程中就需要設定好目標。項目開發本身具有一定的系統性，在不同的階段之中還要重點監督項目進度，確保制定的目標都能夠完成。在項目開發的時候經常會出現質量不過關的現象，這就表示項目管理計劃還不夠具體。所以這就需要依照企業自身發展的情況制訂管理計劃，該計劃必須要能夠把握住所有的關鍵點，合理設置計劃內容，但是需要注意的是計劃不能過細，這樣會導致領導無法發現核心問題，也不利于監督。［4］

5結論

總的來說，項目開發利潤與運營管理的基本水平有著極為密切的關系。為了提升企業的經濟利益，必修要強化動態管理，可以依照市場變化調整管理制度，實現資源利用的最大化和利潤的最大化。

參考文獻:

［1］顧泓淵.對于房地產開發管理的特點及其要點分析［J］．住宅與房地產，2018，498(13):157，168.

［2］秦向東.房地產開發項目管理難點的探討［J］．中國房地產業，2017(12).

［3］葉何翀.房地產開發項目管理中存在不足點及改進［J］．低碳世界，2018(7):221－222.