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房地產投資范文第1篇

REITs同其它信托產品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。

美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100萬元購得某物業，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%×（110-100）＋25%×20＝7萬元。對REITs的要求：公司的資產主要是由長期持有的房地產組成；公司的收入主要來源于房地產；公司至少90%的應納稅收入應分派給股東。REITs的信托性

從給REITs的優惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發展，規范其運作、用其來發展和穩定房地產市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其干涉其它實體經營的目的。如果REITs每年均有高比例現金分派，說明其有良好的經營業績，因為即使利潤可以造假，現金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對REITs經營的一種高明的監督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業發展的關鍵在于信用、規范運作、和成熟的金融基礎設施。

房地產投資范文第2篇

【關鍵詞】 投資風險 策略 總體狀況 趨勢

1.我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢

1.1總體狀況

近年來,伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列宏觀經濟政策的出臺,房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。(1)經濟風險降低,增加技術含量;(2)投資風險信號日趨豐富;(3)房地產投資風險地域性差異減小。

1.1.1存在問題

經過十多年的發展,我國房地產市場已經度過了市場化初級階段,基本上完成了市場化進程。自從20世紀80年代房地產業重新興起,90年代進入快速發展時期以來,我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化,全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。但是,在房地產發展過程中,也存在著很多投資風險問題。

1.1.2 原因分析

房地產投資,由于其商品的特殊性,存在著不同于其他投資類型的特點。房地產市場是一種資金量大、周轉期長,且受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等特點的影響,故房地產投資具有以下特點:房地產的不可移動性和不良變現性;房地產投資金額高和投資回收期長;房地產投資不確定性因素多,風險大;房地產回報率高,收益高。

任何投資項目都存在著風險,即投資風險。房地產投資風險即是指由于隨機因素的影響所引起的房地產投資收益偏離預期收益的程度。在房地產投資活動中,風險的具體表現形式有:(1)高價買進的房地產,最終以較低的價格賣出;(2)盡管賣出價高于買入價,但是仍低于預期價格;(3)墊支與房地產商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失。

1.2我國房地產發展趨勢

我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢近年來,伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列宏觀經濟政策的出臺,房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。

經濟風險降低,增加技術含量房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。

房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上,隨著我國房地產市場化深入,房地產開發將面臨多元化的消費群體,它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力,能夠及時掌握先進行業科技,同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求,及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為,特別是現階段,部分房地產投資商所要求的政策“救市”行為。

同時,投資風險信號日趨豐富。目前,中國每月經濟景氣分析報告的推出,已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考;同時中房指數的推出,幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策;各地房地產交易中心的建立,減少了房地產的私下交易,也提高了房地產市場信號的真實性、準確性,使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。

房地產投資風險地域性差異減小房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。

隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近,我國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異,逐步實行全方便多層次開放政策,從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。

2房地產投資風險的防范措施

在房地產投資活動中,投資的風險是客觀存在的,這對于所有的房地產投資者都是一樣的。投資風險的控制即在于能及時的發現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風險,減少投資者預期收益的損失可能性。

2.1建立專門的風險管理部門

房地產投資風險管理機構的任務應該是緊緊圍繞投資過程中對風險的管理,來實現投資利益最大化或風險最小化的目的一個投資項目能否達到預期的收益水平,管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平,可以提高對市場的可預測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產,減少經營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。

2.2常見房地產投資風險的應對策略

2.2.1物價風險的應對策略

當項目的投資較大時,房地產投資企業可以通過發包的形式將項目的工程建設部分以招標的形式完全的發包給建筑工程承包商。當項目的工程投人不大時,并且企業有一定的經濟實力和財務上的抗風險能力,可以采取風險自留的風險規避策略。

2.2.2利率風險的應對策略

如果在一定時期內,房地產投資收益不足以抵消貸款利息,房地產投資將會無利可圖。投資者可以采取調整租金的方式將風險轉嫁給消費者,或通過固定利率的抵押貸款將利率風險轉嫁給銀行。另外,在企業可動用的資源允許的范圍內,還可以適當的調整項目融資的財務杠桿,以達到合理地承擔風險。

2.2.3經營風險的應對策略

對于項目的經營風險主要可采用預防的風險規避策略,即采用工程法、教育法和程序法,這需要項目管理者具有一定的項目技術實力,項目培訓措施和嚴格的制定各種工作流程和規章制度,保證在事前對風險源進行根除以達到規避風險的目的。

房地產投資范文第3篇

    兩條途徑

    是指:基本建設途徑和房地產開發途徑。

    四種方式

    是指:基本建設途徑中的基本建設式;房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。   當然,對于基本建設途徑中進行建設的房地產項目也可以采取購買、合作或股權收購的方式,只是對這類性質的房地產項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義,而且如果這樣做,多數情況是改變了這些房地產項目或樓宇的性質,即轉向房地產開發或使其進入房地產市場。故綜合比較,在現行的法律、法規框架下,進行房地產投資的一般方式有如下四種:

    方式一:基本建設式

    。   這里所稱的基本建設,是指按基建程序進行報建的方式,建設自用的房地產項目。方案評價:這種建設方式是在房地產開發市場化之前,房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之后,國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制,這些條件主要有三個方面:   一是投資主體的限制。   一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位;   二是項目性質和用途的限制。   一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等,前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目;   三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(下稱“停止國有土地使用權協議出讓規定”)。   除非符合特定條件或經政府特批,通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。

    方式二:樓宇購買式

    。   具體做法是:投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態,并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況,如認為符合投資人的意圖,則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系,通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。   方案評價:這種方式最為簡便。相當于對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查,在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上,選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意愿的項目,與其談判達成購買合約。不足之處是:擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批,其規劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況,只能在現有市場中進行選擇,不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目,則又存在著預購商品房的風險。

    方式三:合作開發式

    。   具體做法是:如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍,則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司,也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤,而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。   方案評價:合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別于樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品,最多只是定作而已。而在合作開發式中,投資人直接進入項目開發的過程之中,可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式,實施不同程度的控制。通過合作開發,投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創作。不足之處是:合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作,法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發,投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外,合作開發房地產有兩種方式,即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如采用后一種合作開發方式,則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。

房地產投資范文第4篇

關鍵詞：房地產投資 決策要素 時機 物業類型 規模

近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產投資決策概述

房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。

房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。

影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區位的決策分析

房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。

假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。

（三）開發內容的決策分析

在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用于商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大于工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

若商業宗地價大于工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規模的決策分析

商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對于完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。

鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質量的控制決策

商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較

因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。

三、房地產投資決策建議

(一)做好房地產開發企業的市場定位

房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢并相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產項目可行性研究

房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產項目投資風險管理

房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006

房地產投資范文第5篇

北京市投資類物業市場發展前景看好，投資熱點區域和熱點項目增多。建立在對宏觀經濟平穩發展態勢的基礎上，北京市房地產投資熱潮有望升溫，以自用為目的購買動機日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業出租市場的競爭會變大，投資回報率有望趨于合理。目前在北京投資類物業出租市場上，正常投資回報率大約在10％～15％之間，當然具體到不同的物業類型和不同的片區，投資回報率有所不同。就寫字樓出租市場而言，正常投資回報率多在12％以上；公寓出租市場的投資回報率約在10％左右，而商鋪的投資回報率的變化范圍較大，商務氛圍較濃的區域的回報率可能會超過15％。

作為投資型物業應具備以下一些必要條件：

第一是地段，即物業所處位置是否在大型商圈內或靠近商圈，是否在人流集中的地區，是否有使用該類物業的客戶等，地段基本決定了投資價值。

第二是影響物業本身品質的各項條件，現以居住型物業為例，列舉如下：

自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風向等氣象條件和房屋景觀、小區綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。

環境條件。環境條件主要是指小區所處區域的城市功能規劃性質、小區周邊建筑物景觀、小區物業管理水平等方面。

交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區內交通網絡的建立、道路等級、道路通過能力、交通設施是否齊全。

配套條件。配套條件主要是指小區內的水、電氣、熱、電視、電話等管線網絡、學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設施的配套情況。配套設施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價值及升值潛力。

但需要說明的是雖然一些黃金地段物業的價格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎設施的發展，非熱點區域的物業投資回報可能會更好一些。因此除了地段以外還可以關注物業的稀缺性。投資性物業的最佳位置應該是交通便利、經濟發達、環境優美、配套設施齊全的地區。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長安街沿線、大型商業街區、使館區以及隨著城市規劃、市政基礎設施建設而發展起來的新區等區域。

10年前的北京，曾經風行過買房投資，但在當時，市場尚未完全開放，物業較少且相互間無甚競爭，投資者中部分為先富起來的內地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發行為，經過10年的發展，產品與市場環境已逐漸走向成熟，在市場與媒體的引導下，投資行為日漸理性化，過去的自發行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內地人士，由于房地產投資物業種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統的說出所有客群的特征，一般情況下，根據其購買物業的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對高檔物業而言，即面向高檔物業，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業者、民營、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業中的佼佼者。年齡結構呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩定的經濟來源及足夠的支付能力，對將來發展預期良好。總的來說，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。

值得關注的是，最近一段時期，港人在內地投資置業的風氣日盛，據統計，2001年港人在內地置業共達到19500個單位，與2000年相比增長15％，總金額達到87.75億元，增長29％，預計今年港人在內地置業的單位總量會在此基礎上再度增長12.8％，總金額會相應增長到23％。其購買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個比例達到10％，預計今年的比例為15％～20％，回報率是置業中首要考慮的因素之一。

從總體上來說，商鋪和寫字樓物業的投資前景還是看好的，就寫字樓市場而言，目前市場上人氣旺盛，入住率和租金水平節節上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當一部分是來自于國外的大型企業財團，因此與國際接軌較早，市場也比較成熟；二是目前國內經濟還處于高速增長期，對寫字樓的市場需求量不會萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會在短期內浮出水面并成為今后經濟的新亮點，其相應的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內，隨著中國資本市場逐步放開，屆時會有以金融、保險、電信、物流等行業為首的一大批外資企業進入中國，市場預期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經濟中心的地位并不相符，預計今后上升空間較大。完善的市場環境＋新的內、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場想不熱都難。

實際上許多開發商早以把目光投向幾年后的市場，并瞄準CBD、金融街、中關村三大板塊，但目前市場上的新項目并不是很多，主要是由于三大板塊規劃方案的出臺只是近期的事，另外寫字樓從立項到建設竣工，開發周期也比較長。隨著三大板塊規劃的出臺，預計在未來的5年內會有1000萬平米的供應量，雖然如此大的供應量是前所未有的，但如果在政府宏觀調控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會是難事。由于北京特別是在三大板塊區域，土地資源是有限的，所以即使短期內供應量相對過剩，但長期的經濟發展也可以提供更多的市場需求來消化掉。

總之，大勢雖好，仍需謹慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風險的投資是不存在的。與居住型物業相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報率高、存量難以掌握、需求不穩定、受經濟形勢影響大、適合長期持有經營而非短期炒作獲利等特點，要求投資者具備一定的專業知識，對宏觀市場的正確了解以及良好的心態。

商鋪是近年來才興起的投資熱點，之所以稱之為熱點，與當前的市場需求以及它自身的特點是密不可分的。

從宏觀角度來看，我國經濟正處于由投資型經濟向消費型經濟轉換的過程中，這是由市場經濟而非人為因素決定的，因此在今后很長的一段時期內對商鋪有很大的需求量，但是商鋪作為一種能產生商業利潤的特殊房地產，適合其開發的土地供應有限，通常較為緊缺，因而導致市場需求大，就北京目前而言，雖然商業總體規模較大，但人均商業面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進一步加大了供需矛盾。另外北京連續多年GDP增幅均超過兩位數，經濟活躍帶動商業繁榮，進而導致商鋪需求擴大。中國加入世貿組織后，商業、零售、金融、服務業等率先開放，國外零售業巨頭準備正式進入中國市場。為應對新的經濟形勢，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運動”，商鋪正是所謂商家必爭之地。

商鋪的特點是：回報率高，可以達到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業經營中獲利，也可以很快轉手變現而獲取巨額利潤；穩定性強是商鋪的另一優勢，租約通常為3至5年，或更長，因為承租戶在裝修投資、贏利預期上有長期規劃；長期升值，商鋪不會因時間增長而降低其價值，好的商鋪還會因其稀有性而隨著商圈的發展成熟不斷升值。旺盛的市場需求、高回報、穩定、長期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場襯托的非常火熱，這是對去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調現象最好的解釋。