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補充協議格式范文第1篇

關鍵詞：合同 格式 履行

合同是兩個或兩個以上的當事人之間為實現一定的目的，明確彼此權利和義務的協議。合同具有以下法律特征：

首先，合同是一種民事法律行為?！睹穹ㄍ▌t》第54條規定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為?！焙贤倪@種民事法律行為，在主體方面要求有兩個以上的當事人，在意思表示方面要求當事人的意思表示一致。

其次，合同以設立、變更、終止民事權利義務為目的。所謂設立，是指當事人訂立合同以形成某種法律關系；所謂變更，是指當事人協商一致以使原有的合同關系在內容上發生變化；所謂終止，是指當事人協商一致以消滅原法律關系。合同的訂立充分體現了意思自治的原則。

在銅原料采購中多用的是有固定文本的格式合同。對于格式合同，我國《消費者權益保護法》稱之為格式合同，《合同法》稱之為格式條款。對此問題學者中亦存在多種稱謂，然大都傾向于幾種稱法同時并舉，且早期多采“標準合同”一語。首先，標準合同“又譯為定式合同，附從合同，指由一方當事人，有關團體或國家機關指定的，或由國家法律直接規定的，包括全部交易條款的合同”[1]或指“由一方當事人依法通過固定形式提出涵蓋全部合同條款的要約，并由不特定的相對人承諾而明確相互權利義務關系的協議”[2]或指“由一方當事人或政府部門，社會團體預先擬定條款或印制成固定格式，另一方當事人只要在該合同上簽字、蓋章，即告成立的一種合同?！盵3]其實實踐中最通俗的說法接近第三種，一份由一方擬定，具有固定格式，具體條款明確，對方無異議，并在合同上簽字、蓋章的書面協議。

在銅原料的采購中多使用事先定制好的格式合同，采用格式合同顯而易見的好處是降低了締約成本，提高交易活動的效益，節省交易時間。但是隨著近年來銅原料采購量的增大，市場價格的變化莫測，以及資金鏈的多種因素影響，產生了大量的補充協議，使得原本格式條款優越性發揮不出來了，采購員整日忙著找領導簽補充協議，原始合同被束之高閣，合同的履行完全依據的是補充協議，有時一份合同能簽數份補充協議，就銅原料的價格、計價系數、到貨量、化驗品質不斷協商，不斷簽訂，搞得采購員們也精疲力竭，紛紛報怨。那么國家法律在合同的履行這個領域是怎么規定的？如何能將法律的規定與實踐中合同的履行結合起來，使得合同的履行有原則有立場有法可依（使采購員把精力放在開拓銅原料市場上），從而提高效率。

我國合同法就合同的履行，在第四章中做了專門的規定。第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第六十一條：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

第六十二條：當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：

（一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照規定履行。

（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。

（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。

（五）履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行。

（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。

就合同的履行，合同法做了明文的規定，原則是誠實信用原則，但當事人雙方就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確時，可以協議補充。法有明文規定，但實踐中存在以下問題：①品質方面，依據合同規定銅精礦的接收標準是銅品位要達到20%，如果高于基準品位，每增加1%，噸銅要加價10元，低于標準，銅品位每減少1%，減價20元噸銅，低于18%拒收。但是在一個合同的履行期內常常會遇到低于最低標準的銅原料，怎么辦，生產需要，原料緊張時，就只好靠補充協議，一次次降低標準，讓步接收。②價格方面，遇市場價格波動大時，有供應商就會提出計價系數的調高，因為事先在格式合同中對這一塊沒有規定，所以每遇到這種情況時，就頻繁地以補充協議的方式處理，這樣在結算時，主合同已不需問津，一份份補充協議成了實打實的結算依據。其實是給工作帶來了諸多不便。那么在合同履行中如何解決這種狀況，成為合同履行者們必需要思考并從中解脫出來的一個瓶頸。

首先作為合同履行者的銅原料采購方來說，領軍人要高度重視合同的制定、執行。將實踐中反復應用的條款寫入標準合同中；督促具體承辦人員一定要對自己執行的合同進行全程跟蹤，發現問題，做好記錄，持續完備；應對市場的變化，在合同中就價格等主要條款做出明文的調整規定；對銅原料品位要依據行業標準調整到一個可以接收的相對區間，低于此標準，一定拒收。這樣以來，可以避免補充協議的重復簽訂，減少采購員不必要的文字工作量，同時合同在不斷修訂完善中成為真正的標準合同。實現持續改進，改變了一成不變的格式條款，適應市場并便于后續合同的簽訂，避免糾紛的反復，不做重復工作，提高效率。

其次，合同履行中的買賣雙方一定要遵守誠信原則，依合同執行，不乘人之危，不會在原料高度緊張時以低質原料使買方被迫讓步接收。給雙方都規定明確的邊界線。便于合同的有效履行，使合同的履行進入良性循環。

再次，買賣雙方在銅原料采購中要積極建立長期的戰略合作伙伴關系，在交易中不斷總結經驗，形成互諒互讓，彼此可以接受的相對固定的交易模式，不會遇到情況就補充協議，補充協議雖是可以簽訂的，但要總結、思考，并不斷完善。最終使銅原料采購合同履行實踐日趨規范，把領導和采購員從大量的補充文件中解脫出來，使合同履行真正做到高效。最終使銅原料采購工作良性運行。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國合同法》.

補充協議格式范文第2篇

農村私人租地合同協議書格式一

甲方：

乙方：

為方便服務企業的生產，根據《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規的規定，雙方就租用土地從事建造民爆物品儲存庫協商達成協議如下：

第一條 租賃土地

乙方承租甲方位于的山地，用途為

第二條 租賃期限

自2009年06月01日起至2019年05月31日止,共計10年。

第三條 租金

本合同租金實行一年支付制，租金標準為2000元/年，于每年的6月1日支付。

第四條 甲方權利義務

1、依法提供該土地合法使用的證明材料。

2、處理、協調有關土地所有權人與周邊村民的工作、關系。

4、除有明確約定外，不得干涉乙方正常的經營活動。

第五條 乙方權利義務

1、有權要求甲方履行合同約定的各項義務。

2、按照工商行政管理部門核準的經營范圍經營開展合法的經營活動。

3、應按照約定的用途，并按規定制訂的各項管理制度。

4、應按期支付租金。

第六條 合同的解除

有下列情形之一的，經甲乙雙方協商可解除合同：

1、不具有合法經營資格的，包括因違法經營被有關行政管理部門吊銷、收回經營證照的。

2、未按照約定的用途使用土地，經主管部門書面通知或本倉庫沒有實際存在價值的。

3、進行其他違法活動造成惡劣影響的。

4、逾期120日未支付租金的。

第七條 免責條款

因不可抗力或其他不可歸責于雙方的原因，使土地不適于使用或租用時，甲方應減收相應的租金。

第八條 續租

租賃期滿后，甲、乙雙方自行商定。

第九條 其他約定事項

1、場地在租賃期限內所有權發生變動的，不影響本合同的效力。

2、本協議簽訂前，甲乙雙方于2009年6月20日簽訂的合作協議條款實質內容繼續有效。相關的責任、義務內容按該協議執行。

3、因執行本協議發生爭議，雙方應協商解決，另行簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力，協商不成，由當地人民法院裁決。。

4、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。本合同一式兩份，甲、乙雙方各執壹份，均具有同等法律效力。

甲方(簽字蓋章) 乙方(簽字蓋章)

簽約日期： 簽約日期：

農村私人租地合同協議書格式二

出租方： (身份證號: ()以下簡稱甲方) 承租方： (以下簡稱乙方) 為了明確甲、乙雙方在土地租賃過程中的權利、義務，根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定，本著平等自愿、互利互惠、誠實守信的原則，簽訂本合同。

一、四至界限

甲方將位于土地的使用權出租給乙方使用。該塊土地的具置(即四至)為 ：東至 ;南至 ;西至 ;北至 ;共計 畝(即：長 米，寬 米)。

二、租期

租賃期限為 年，自 年 月 日 至 年 月 日止，年租金 元，租金共計 元整。

三、甲方的義務

甲方承諾對本合同第一條所指土地有合法的使用權并有權出租給乙方使用，如有違反，甲方應將所收的全部租金退還，并賠償乙方因對該塊土地的投資而產生的一切經濟損失。

四、乙方的義務

乙方承租本土地必須進行合法經營，否則甲方有權收回土地使用權，終止合同。

五、乙方租用期間，有關各種收費，按有關規定由乙雙方各自負擔。

六、乙方在租賃期間因生產經營所發生的所有事故及造成他人損害的，由乙方承擔責任，甲方不承擔任何責任。

七、租賃期限界滿后，乙方有優先的承租權，且租金優惠同等位置地塊的 %到 %。如乙方不再續約或雙方協商一致解除合同后 日內，乙方應向甲方辦理交接手續。

八、經甲乙雙方商定，租金的交納于本合同生效后 日由乙方

一次性支付給甲方，即 元。如逾期交納租金在 日以內，乙方除應補交所欠租金外還應向甲方支付年租金日的違約金;如逾期超過日，甲方有權解除合同，乙方應甲方支付年租金百分之的違約金。

九、甲方保證乙方于本合同生效后日內進駐該塊土地。如因甲方原因導致乙方未能按時進入，逾期交納租金在日以內，甲方應向支乙方付總租金日 的違約金;如逾期超過日，乙方有權解除合同，甲方應向乙方支付總租金的違約金。

十、甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權拒付。

十一、在租賃期限內，因不可抗拒的原因或者因城市規劃建設，致使雙方解除合同，由此給乙方造成的經濟損失由有關部門按照有關規定進行補償外，甲方還應退還未到期部分的租金。

十二、爭議解決方式

如雙方發生爭議，應協商解決。協商不成的，任何一方均可向土地所在地人民法院提訟。(或如雙方發生爭議，應協商解決,協商不成的，任何一方均可向仲裁委員會申請仲裁。)

十三、雙方協商一致可另行簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力

十四、本合同一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。

補充協議格式范文第3篇

(二)使用規范的合同文本。許多開發商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。

(三)查驗有關證明文件。買期房要查看開發商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。

(四)買期房要注意建筑面積的約定。在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。

(五)買期房要約定交房條件和時限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。

(六)簽約時要注意房屋質量問題。購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。因為這兩書都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此特別要注意。

(七)簽約時明確物業管理事項。合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。這是購房者很容易忽略的內容，要注意防止物業公司變更物業費。

(八)注意合同文本中補充協議的內容。購房者應謹防有些開發商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。補充協議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內容，對有損于自己利益的條款要與賣方協商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。

補充協議格式范文第4篇

贈與人(甲方)： 身份證號碼：

受贈人(乙方)： 身份證號碼：

甲、乙雙方系 關系，就甲方贈與房屋給乙方的相關事宜，經充分自愿協商一致，簽訂如下房屋贈與合同：

一、贈與房屋的基本情況

贈與房產為甲方于 年 月 日以 元價格購買的私有房產，尚欠 銀行房貸 元，坐落于 ，房產證號： ，土地證號： ，建筑面積： 平方米。

二、甲方自愿將第一條所述房產無償贈與給乙方，乙方自愿接受上述房屋全部產權。

三、上述贈與房屋甲方須在 年 月 日前將房屋騰空，并交付房屋鑰匙給乙方。且甲方須在 年 月 日前辦理完贈與房屋的產權至乙方名下的變更登記手續，辦理上述房屋產權變更登記的稅及相關費用由 方負責。

四、甲方保證贈與給乙方的是上述房屋的全部所有權，不存在任何權利上的瑕疵，保證并免遭任何第三人追索。

五、甲方贈與房屋交接前的債權債務由甲方負責，贈與房屋交接后的債權債務由乙方負責(包括贈與房屋交接后，即 年 月 日后的房貸款由乙方負責償還)。

六、甲、乙雙方須在本合同簽訂之日起日內到公證處辦理贈與合同公證手續。

七、在本合同履行中，如任何一方違約，違約方須依法賠償守約方因此造成的實際損失，并承擔守約方起訴所花去的訴訟費、律師費、差旅費等一切費用。

八、甲、乙雙方因履行本合同發生爭議時，甲、乙雙方可以協商解決，協商不成的向 人民法院起訴或 仲裁委員會申請仲裁。

九、本合同自甲、乙雙方簽字生效。本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，到公證處辦理公證一份。

甲 方：

乙 方：

合同簽訂地點：

合同簽訂時間： 年 月 日

【二】房屋贈與協議書格式范本

甲方(贈與人)：_____(寫明姓名、住址)住所：_____

有效證件號碼：_____

乙方(受贈人)：_____(寫明姓名、住址)

住所：_____

有效證件號碼：_____

甲方自愿將其下所有的不動產房產贈與乙方。按照合同法等有關法律規定，雙方自愿達成贈與房產協議如下：

第一條：甲方自愿將其房產贈與給乙方，乙方自愿接受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于_____，建筑面積_____平方米;

(二)贈與房屋的所有權證證號為_____;

(三)房屋平面圖及其四至范圍見附件一

(四)土地使用權取得的方式

該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并贈與。

該房屋的相關權益隨該房屋一并贈與。

第二條：因甲方_____，此房產所購的所有房款和稅費均已有乙方代甲方支付，由甲方所購該房產并取得該房產房產所有權證。經協商一致甲方愿將該房屋贈與乙方，并在乙方能辦理過戶手續時積極協助辦理。

第三條：甲方保證房屋在此贈與合同簽訂前以及合同簽訂后一直到過戶完畢期間該房屋權屬狀況完整和其他具體狀況完整，并保證房屋不受他人合法追索。

第四條：甲方沒經乙方同意不得將此房產抵押、轉賣或出租給他人，否則抵押、轉賣或出租行為無效。如因上述行為造成乙方不能取得贈與房產的，甲方應如數補償或退還乙方代為支付的所有房款和代交的其他等所有稅費。

第五條：甲方贈與乙方房產，本合同在雙方簽訂經公證處公正后不可撤銷。

第六條：在乙方能辦理該房屋過戶手續時，甲方應按約定積極協助乙方轉移辦理過戶手續。

第七條：甲、乙雙方定于_____時正式辦理過戶該房屋,雙方定于_____前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。在乙方領取《房屋所有權證》后，按有關規定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續。甲方未按規定履行以上義務的，則按下列約定承擔違約責任：

第八條：甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權證未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋贈與給乙方。

第九條：本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十條：本合同自甲乙雙方簽訂之日到公證處公證之日起生效。

第十一條：甲、乙雙方在履行本合同中若發生爭議，應協商解決。協商不成的，提交北京仲裁委員會仲裁。

第十二條：本合同一式_____份。其中甲方留執_____份，乙方留執_____份，為公正留執公證處_____份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。

第十三條：甲、乙雙方約定補充條款如下：

附件一

文本：房屋平面圖。

甲方(簽章)：_____乙方(簽章)：_____

證件身份證號碼：_____證件身份證號碼：_____

地址：_____地址：_____

補充協議格式范文第5篇

關鍵字：商品房買賣；法律問題

一、格式合同的利弊問題。商品房買賣中，合同作為保護當事人權益的法律依據，成為引發爭議的焦點，涉及工程質量、計量、廣告、交付等。對于專業知識和法律都相對欠缺的消費者，購房合同無疑是房產交易的重要法律依據，如何通過買賣合同來體現《民法》所賦予的公平原則，真正體現消費者的知情權，真正讓消費者明明白白購房。采用格式合同詣在免除當事人反復磋商的麻煩，使當事人減少與每個締約人單獨磋商的過程，節約了個別交易成本；格式合同因其條款漏洞少，切實保護了缺乏相關知識的一般消費者的利益；格式合同作為要約形式，其內容一經確定，便相對穩定，給消費者以平等、無差別的待遇。但是，由于格式合同缺乏專門機關進行管理，沒有同一法規進行有效規范，因而某些行業便利用自己本身的經濟技術優勢或行業壟斷地位，在格式合同中規定一些不合理的侵害消費者利益的規定，具有地位的不平等性；以格式合同形式發起要約的服務行業，其同行之間不同行業之間為了在市場競爭中占據有利地位，在缺乏相應的約束機制的情況下，很容易滋生附條件交易行為，強迫易行為等不正當競爭行為，具有非協商性，給消費者正當權益的實現設置了巨大的障礙；格式合同運用的本行業專門術語，給普通消費者正確全面理解合同內容并真實表達自己的意思造成了困難，很容易導致消費者在并不真正明曉合同內容的情況下作出錯誤的意見表示，具有一方事先決定性，最終損害了消費者合法權益；格式合同形式的相對固定，內容也相對固定，對消費者的意見缺乏反饋機能，對消費者的要求更是缺乏針對性。

契約作為確定交易雙方權利義務關系的依據，其重要性不言而喻。但交易雙方在選定示范文本后可以就未盡事宜達成補充協議。一些開發商出于對自己利益的“嚴密保護”而在協議后加了不平等條款，或是在條款中出現了雙方的違約責任不對等的現象，還有不少房地產商拒絕買房人寫或修改補充協議，霸王條款由此產生。這不僅侵犯了購房者的合法權益，實踐證明對開發商自身的信譽，形象起到了負面影響。由此可見，以公平原則制定補充協議才是對雙方權益的最好保護。

二、因房屋質量引發糾紛問題。上海塌樓事件，給建筑行業敲響了警鐘，房屋質量糾紛成為投訴的焦點。開發商所交付的物業如存在質量問題，一般視不同情況予以處理：即對于存在嚴重質量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同；如果物業僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失，即屬一般瑕疵，買受人還是要履行合同義務。如果雙方對物業是否存在質量問題存有爭議的，仍需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。這將涉及到兩個問題，即費用承擔的問題和鑒定機構鑒定結論的效力問題。對此，雙方當事人最好事先在預售合同中予以約定，否則，一旦發生質量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構的選擇和費用承擔等問題達成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當事人訴訟成本。實際上，質量問題往往成為一方推卸責任的借口，對此，為了防范法律風險，一定要在簽訂買賣合同時約定質量異議期。顯然，雙方沒有約定質量異議期，也沒有國家規定的質保期，理應遵守法定期限。

三、延遲交房的問題。出賣人應當將具備經綜合驗收合格或規劃驗收合格的商品房交付買受人使用，實踐中延遲交件導致業主集體維權的事件屢見不鮮，開發商都是用所謂的“不可抗力”來逃避延期交房法律責任，使消費者蒙受損失。把施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；政府頒布新法規或修改原法規而影響樓宇按期交付；市政配套的批準與安裝的延誤等等客觀理由視作“不可抗力”。我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規定，即不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，必須同時具備這“三個不能”，如地震、火災、戰爭等不可抗力造成延遲交付，可適用免責；如是人為因素為表現形式，或自然現象屬于的慣常氣候現象引起的延遲交付，抗辯理由都不成立。房地產開發過程環節多、周期長，確定交房期限時必須綜合各種因素作出決策，客觀上反映出開發商對履約狀態的一種責任承擔，才能保證合同的順利履行。一些開發商其自身專業程度不夠，又受到調控政策影響，延遲交房期間一旦出現資金鏈斷裂，企業破產或重組、轉讓和收購等情況，給購房者帶來違約責任承擔等諸多方面的困難和問題。

四、買賣合同締結過程中的欺詐行為問題。近期杭州某個樓盤，預售時說800米內有地鐵在建，但事實上，地鐵規劃已經取消，最近的地鐵距離樓盤約4公里；“住宅科技體系”在宣傳冊上一時有一時取消，30多位業主紛紛要求退房。事實上，即便地鐵屬于開發商紅線之外，也不能無中生有，如符合欺詐的構成要件，出賣人應承擔責任；“住宅科技體系”為產品帶來附加值，一旦是要約就要具體確定。商品房大多通過廣告形式向社會公開出售，出賣人為了獲得高額利潤，就會在宣傳廣告上夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現，上述問題涉及到商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定。對于開發商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性，并對商品房周圍環境質量作出具有明確的公建指標的說明的廣告內容直接寫進購房合同，以具有法律約束力。

五、小區車庫的歸屬問題。近年來房地產開發公司、物業管理公司和業主之間，由于小區車庫、停車位的買賣、租賃、使用、收費產生的糾紛已成為物業管理糾紛中的主要問題?！段餀喾ā返谄呤臈l對此做出了明確規定，這就為解決小區車庫、停車位的歸屬問題提供了明確的法律依據?！段餀喾ā愤€規定，對外出租小區車庫、停車位產生的收益屬于全體業主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒有約定的根據各業主房屋所占比例進行分配。實際上小區停車難的問題非常突出，目前，住宅小區規劃內建造的地下車庫，歸屬于業主還是開發商仍存在重大爭議。車庫歸屬問題不僅僅是私法主體之間的利益博弈，而是涉及到了對業主利益的強制性保護。因為業主由于其信息和經濟弱勢，無法與開發商在車庫的歸屬甚或價格方面平等地進行協商，所以應當通過強行性規范對其利益進行傾斜和保護?！段餀喾ā返谄呤臈l的規定，是一個原則性規定，還需具體明確來保證其施行?；谏鲜龇梢幎?，房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時，應當在合同中明確約定小區車庫、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區建筑區劃內的共有收益的分配方式。

綜上，針對商品房買賣中出現的問題，2003年6月1日開始施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，是人民法院正確及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益的法律支撐和依據。但是，有些解釋條款與行政法規還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。針對以上問題，結合實際提出幾點思考：

（1）、為了避免上述糾紛發生，切實保護弱者的利益，并根據舉證的難易程度，解決由誰來承擔“舉證責任”的問題刻不容緩。參照我國行政訴訟法對舉證責任的要求，強化房產公司的舉證責任。因為對于個人而言，房產公司具有更優越、更現實、更充分的舉證條件，而公民個人本身就處在需要救濟的弱者地位，取證難訴訟成本高。如果司法者加重他們的舉證負擔，無異于拒絕對他們實施法律保護。顯然，利用舉證責任這個訴訟中調節雙方當事人權益的杠桿，才能避免看上去公平，但實際上不公平的現象發生。

（2）、懲罰性賠償責任的適用。懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展?？筛鶕吨腥A人民共和國消費者權益保護法》第四十九條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。懲罰性賠償理論上有依據，實踐中具有良好的社會基礎，商品房買賣數額巨大，依法有效維護買受人的合法權益，是符合國際立法趨勢和我國當前社會發展需要的。

（3）、政府加強房地產開發過程監督機制。市場是追求效益的，房地產商為了所謂的經濟效益，往往不顧住戶的利益，表現在：不按城市規劃規范，樓群密度過大；有的面積“短斤缺兩”，從中盤剝消費者；“粗制濫造”，安全隱患四伏；消防、水、電等設施達不到原有承諾的要求，質量低劣；隨意擴大公攤面積，變相抬高房價；履約過程中惡意隱瞞規劃情況、不能依約交付配套設施。諸如此類不規范或欺詐行為，視乎與監督制約機關毫無關系，更沒有責任可追究。因此，政府這只看得見的手應發揮著重保證社會公平交易上，利用行政許可與行政強制維護市場秩序保護消費者權益，加大行政執法監督力度，嚴厲打擊違法違規行為，采取處罰、曝光等手段依法淘汰一批信譽差、銷售不規范的企業，提高企業的自律意識，發揮政府的監督職能，如預售監管、質量保障、規劃審批、面積測繪監管、權證監管等等，最大程度化解期房預售制度帶來的后遺癥。

（4）、不斷完善《商品房買賣合同格式文本》。隨著房地產市場發展所帶來的新的法律問題，在目前《商品房買賣合同》中很難全面地體現出來，而僅僅依靠補充協議，其“亡羊補牢”作用畢竟有限。因此，結合一些新的相關法律法規，進一步修改、完善和補充《商品房買賣合同格式文本》非常有必要。如：開發商義務與責任捆綁約定，提高違約的成本；購買精裝修的房屋，買賣雙方要對裝修材料、裝修質量、裝修標準等內容在補充協議里進行約定等等?？傊瑢τ诤贤虚_發商的很多義務應該相應地約定好明確、具體的違約責任；對購房過程中消費者利益相對容易損害的地方,合同中應增加規范市場、限制開發商和加重開發商責任的條款，保護購房者的利益。

（5）、落實商品房質量保證金的具體措施。根據住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》要求，各省市相應出臺了實施細則，開發商預留商品房質量保證金交由金融機構托管，以解決因房地產開發企業破產、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責任時的商品房維修問題。這一質量保證機制在實施過程中若能發揮正真的作用，無疑對開發企業、施工單位提高工程質量起到制約作用，更使廣大業主的切身利益得到保障。

隨著房地產調控的不斷深入，如何確保購房者作出安全的選擇？商品房動輒價值幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數目，要學會保護自己，在買房前做好功課，減少后期的諸多風險。由于我國法律制度需要有一個完善和發展的過程，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認識，提高自己的法律素養，搞清合同中的細節問題或由專業律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關機構，只有進一步完善我國的房地產法律制度，盡量使用準確的語言，確立精確的數字標準，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。

參考文獻：

[1]中華人民共和國《合同法》、《物權法》

[2]最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

[3]浙江省實施《中華人民共和國消費者權益保護法》辦法

[4]杭州市城市房地產開發經營管理若干規定

[5]城市房地產開發經營管理條例

[6]杭州《都市快報》