前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇采薇古詩(shī)范文，相信會(huì)為您的寫作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

采薇古詩(shī)范文第1篇

所以，讓愛打扮的媽媽，在為自己打扮的故事里表現(xiàn)自己，自然是今天這篇作文的要求。

其實(shí)，小學(xué)生作文，大致可以分成寫人、寫事這兩大類。寫人吧，必須要在故事里寫人物；敘事吧，必須要讓人物來(lái)表現(xiàn)故事。

愛打扮，是媽媽們的天性。愛美之心，人皆有之。寫出來(lái)的愛打扮的媽媽，會(huì)不會(huì)都大同小異，差不多模樣。如果真是這樣，這作文還真“老掉了牙”。

為什么不在故事上下功夫呢？故事有所不同，媽媽形象的差異也出來(lái)了。

那么，怎么才能編出與眾不同的故事，寫出與眾不同的媽媽？柳老師告訴你們一個(gè)好辦法，那就是來(lái)個(gè)“錯(cuò)位”。

媽媽一般什么時(shí)候需要打扮？早上起床后，梳洗打扮，才能光彩照人。所以，編故事選在媽媽應(yīng)該打扮的時(shí)候，肯定徒勞無(wú)益。選擇在她不該打扮的時(shí)候，卻拼命梳妝打扮，這才與眾不同，這就是“錯(cuò)位”。

想一下，你認(rèn)為什么時(shí)候，媽媽最不應(yīng)該打扮？去看電影或者去開家長(zhǎng)會(huì)，眼看就要遲到了，媽媽還在磨磨蹭蹭。對(duì)，選這種時(shí)間編點(diǎn)故事，就對(duì)了。

在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間段，做不應(yīng)該做的事，故事就會(huì)與眾不同。

比如：“‘媽媽，快點(diǎn)！開家長(zhǎng)會(huì)，千萬(wàn)別遲到！’我看看鐘，急得直嚷嚷。”一開頭，就借助語(yǔ)言，直接進(jìn)入故事。簡(jiǎn)潔明快，不僅告訴讀者發(fā)生的事，而且直接引出愛打扮的媽媽。

好，說(shuō)說(shuō)怎么開頭吧！古人說(shuō)，文章開頭要像鳳凰，又小又美麗。憑柳老師的經(jīng)驗(yàn)，最好的開頭，應(yīng)當(dāng)直接進(jìn)入故事，直接讓人物動(dòng)起來(lái)。

媽媽怎么出場(chǎng)？還是讓她說(shuō)話唄！

“催什么催，總不能丟人現(xiàn)眼，像個(gè)黃臉婆，再說(shuō)，還不是為你？"

人物的語(yǔ)言很重要，既能強(qiáng)化人物性格，又有助于敘事，并讓文章有節(jié)奏感。

媽媽還真會(huì)說(shuō)，為開家長(zhǎng)會(huì)打扮，是為你好。可你怎么想？哼，是出席家長(zhǎng)會(huì)，不是時(shí)裝秀。遲到了才丟人現(xiàn)眼！

注意，心理活動(dòng)描寫，會(huì)讓文章細(xì)膩生動(dòng)，熠熠生輝。

家里還有什么人？爸爸。他會(huì)有什么反應(yīng)？會(huì)不會(huì)朝你眨眨眼？

適當(dāng)多加一個(gè)人物，也是讓文章寫長(zhǎng)、寫生動(dòng)的妙法。當(dāng)然，這個(gè)人物不能在出現(xiàn)一次后，就不見影蹤。

接下來(lái)呢？走出化妝室，媽媽該換衣服了吧？她換了一件又一件，對(duì)著鏡子，左看右看。

這種地方，可以來(lái)點(diǎn)細(xì)節(jié)描寫，既繪聲繪色，又能讓媽媽的個(gè)性更加張揚(yáng)。

當(dāng)然，最后你當(dāng)機(jī)立斷，中止了她的沒完沒了。接下來(lái)又干嗎？換鞋？這也是必不可少的。還得講搭配。媽媽鞋子多不多？她怎么挑，你怎么來(lái)個(gè)了結(jié)，然后是不是把她給推出門？這是只有在錯(cuò)位的時(shí)間點(diǎn)里，才會(huì)有的故事吧？

媽媽被“攆”出了門，她該去開會(huì)了吧？不過(guò)，為了突出媽媽愛打扮，還能不能再加―個(gè)情節(jié)？對(duì)，她還需要配個(gè)包包，那是愛美女士必需品。她是不是敲門了？讓爸爸傳個(gè)最貴的包給你，你再?gòu)拈T縫里塞出去，然后“砰”地關(guān)上門。

看，這就是選擇一個(gè)錯(cuò)位的時(shí)間點(diǎn)，引出的與眾不同的故事。從我喊話，到媽媽應(yīng)答，更衣、換鞋，最后被我推出家門，情節(jié)在不斷變化，人物語(yǔ)言、動(dòng)作、神態(tài)各有不同。當(dāng)然，因?yàn)槭清e(cuò)位，故事特揪心，連讀者也會(huì)著急。

愛打扮的媽媽終于出發(fā)了吧？故事好像差不多了？可是，想想看，她一走，你是不是又心神不寧起來(lái)？擔(dān)心什么？擔(dān)心媽媽遲到唄！至于家長(zhǎng)會(huì)本身，你不在場(chǎng)，只能一筆帶過(guò)。所以，接下來(lái)，可以寫家長(zhǎng)會(huì)結(jié)束后回來(lái)的媽媽。

媽媽回來(lái)，你最想知道的是什么？你問(wèn)她，她有沒有回答？她心不在焉，會(huì)不會(huì)是為什么事在臭美？是不是在回顧推開教室門那一刻，所有家長(zhǎng)齊刷刷把眼光對(duì)準(zhǔn)她。而且，她回家后的第一件事，就想和你們一起分享？瞧，這才是最愛打扮的媽媽！

媽媽還仿佛在夢(mèng)幻中，讓誰(shuí)來(lái)點(diǎn)破？對(duì)，爸爸。他在文章中只是點(diǎn)綴，戲不多，可是，讓他在這里來(lái)個(gè)畫龍點(diǎn)睛，人物乃至文章就更出彩了。

“其實(shí)，他們是用眼光在責(zé)問(wèn)，哎，連家長(zhǎng)會(huì)都遲到！”

好好思量一下：聽了這話，你和媽媽，各自會(huì)有怎樣的反應(yīng)？把神態(tài)、動(dòng)作寫下來(lái)！惟妙惟肖，絕對(duì)精彩。

故事編完了，柳老師還意猶未盡，再想來(lái)個(gè)“錯(cuò)位”：把今天的作文題改成“家長(zhǎng)會(huì)之夜”。怎么？有點(diǎn)不可思議？明明是寫入的題目，怎么一下子改成了記事？對(duì)了，這也是一種“錯(cuò)位”！妙不可言的錯(cuò)位。

愛打扮的媽媽

上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)松江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校四（5）班周h言

放學(xué)回家，我一進(jìn)家門，就對(duì)媽媽說(shuō)：“今天晚上6點(diǎn)半開家長(zhǎng)會(huì)，―定不能遲到！”

“放心吧，寶貝，老師在微信群里早通知了。我得好好打扮一下。”

我想：唉，媽媽怎么就想著打扮？千萬(wàn)別磨磨蹭蹭遲到了。

媽媽洗完澡，鉆進(jìn)她的房間，也不知她在干什么。二十分鐘過(guò)去了，還不見她出來(lái)，我等不及了，輕輕推開門，她竟然還穿著浴衣，不緊不慢地照著鏡子吹頭發(fā)。

我著急地對(duì)媽媽說(shuō)：“要開家長(zhǎng)會(huì)，你怎么還慢吞吞的？”

“急什么。還早著呢。”我看了看手表，媽呀！都5點(diǎn)半了，還不急！ “行了，行了，就這樣吧。”

可媽媽卻慢條斯理地說(shuō)：“衣服總要穿好看的吧！”說(shuō)完從衣柜里挑出了七八件衣服，一件件往身上比試，對(duì)著鏡子左照照右照照。我忍不住又開始催：“好，就這件紅的，喜慶點(diǎn)兒。”

“紅的好是好，可惜不好搭配。”

唉，還要什么搭配，什么時(shí)候才能出門呀。我心急如焚，耳邊回響起老師千叮嚀萬(wàn)囑咐“不要遲到”的話。我又看了一下手表。天啊，都6點(diǎn)了！

終于，媽媽穿好衣服，走到鞋柜前。她翻箱倒柜地拿出一堆鞋子，試完這雙試那雙，看到這情景，我忍無(wú)可忍，用腳一甩，把鞋子弄到了一邊，斬釘截鐵地說(shuō)：“今天就穿這雙紅色的。最搭配。"

等她穿好鞋，我積極慢慢推著媽媽就往門口走。

“別急，別急，我的包還沒拿呢……”聽了這話。我飛快地跑進(jìn)媽媽的房間拎起她的包，迅速心遞到她手里。

終于把媽媽送出了家門。我才長(zhǎng)舒了口氣。可一轉(zhuǎn)眼，又揪心了：媽媽，千萬(wàn)別遲到了！

當(dāng)媽媽剛回到家，我迫不及待地問(wèn)她有沒有遲到。媽媽并不回答我的問(wèn)題，只是得意洋洋地說(shuō)：“今天幸虧打扮得好，我一進(jìn)教室，所有人的眼睛。都齊刷刷地看著我。”

我還不懂媽媽的意思，爸爸卻忍不住笑了，說(shuō)：“有沒有聽到有人在說(shuō)：家L會(huì)居然也有人遲到！”

采薇古詩(shī)范文第2篇

總統(tǒng)之子馬爾科·阿赫蒂薩里

微軟剛剛收購(gòu)了諾基亞的手機(jī)業(yè)務(wù)，在所有VP級(jí)別的高管中，只有設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人馬爾科·阿赫蒂薩里選擇離職。阿赫蒂薩里是一個(gè)顯赫的姓氏，馬爾科的父親馬蒂·阿赫蒂薩里在1994到2000年擔(dān)任芬蘭總統(tǒng)，由于調(diào)解科索沃危機(jī)獲得了2008年的諾貝爾和平獎(jiǎng)。

馬爾科和艾維·喬納森有很多共同點(diǎn)，這兩個(gè)人都剃光了頭發(fā)、喜歡純色的T恤。從經(jīng)歷上來(lái)看，兩人都來(lái)自歐洲北部，年輕時(shí)到美國(guó)，并在音樂(lè)上有所嘗試。區(qū)別是艾維直接到硅谷闖蕩，而馬爾科在哥大修了三個(gè)專業(yè)甚至一度留校當(dāng)起了講師。馬爾科在音樂(lè)上的成就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)艾維，前者發(fā)行了多張專輯并染指格萊美獎(jiǎng)的一個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，后者不過(guò)在教堂和酒吧混跡過(guò)。

艾維只浪費(fèi)了一年時(shí)間就加入了蘋果，三年之后他等到了喬布斯的回歸。而馬爾科的經(jīng)歷相當(dāng)坎坷，02年第一次加入諾基亞，06年離職，09年諾基亞收購(gòu)了他的公司并任命他為產(chǎn)品設(shè)計(jì)副總裁，包攬軟件和硬件的全部設(shè)計(jì)，他負(fù)責(zé)的N9和Meego被視為諾基亞的救命稻草。一年半的時(shí)間后，諾基亞N9驚艷亮相。人們第一次看到，諾基亞也可以如此優(yōu)雅簡(jiǎn)潔。全新的Meego系統(tǒng)配合N9光潔的機(jī)身，正面沒有任何實(shí)體按鍵。解鎖、返回主頁(yè)、任務(wù)切換、通知中心全部通過(guò)屏幕操作完成。N9的手勢(shì)操作、色彩運(yùn)用和多年后的iOS7產(chǎn)生了不少共鳴。

然而此時(shí)的諾基亞CEO埃洛普已經(jīng)下定決心要轉(zhuǎn)投微軟，N9發(fā)售前Meego已經(jīng)被確定停止軟件支持與硬件更新。之后馬爾科能做的就是把WP系統(tǒng)移植到N9的軀體上，軟件在與他無(wú)關(guān)。Meego上的通知中心、滑動(dòng)操作和無(wú)實(shí)體按鍵理念被徹底拋棄。之后每一次馬爾科·阿赫蒂薩里的出現(xiàn)，只能一遍遍強(qiáng)調(diào)Lumia光潔多彩的機(jī)身，對(duì)軟件不置一詞。

花蝴蝶馬蒂亞斯·杜阿爾特

Android的設(shè)計(jì)師杜阿爾特和前面提到的兩個(gè)人來(lái)自不同星球，這個(gè)智利人喜歡穿俗艷的襯衫，Quartz曾揶揄道“只有杜阿爾特的花襯衫比Nexus更漂亮”。杜阿爾特毫不避諱地承認(rèn)Android的界面很“庸俗”，但是這毫不影響他對(duì)自己作品的信心。他握著Nexus7向Verge主編Topo炫耀“看這金屬質(zhì)邊框和皮革質(zhì)的后背”，“都是塑料的嗎？我還以為真是金屬呢？”Topo回答，“是塑料，但是非常舒服”杜阿爾特笑著說(shuō)。

杜阿爾特有自信的資本，WebOS的多任務(wù)卡片曾讓他出盡風(fēng)頭，后來(lái)iOS和HTC Sense對(duì)這一理念多有借鑒。他來(lái)到谷歌的第一件作品Android 3.0就比之前的2.X系列提升了一個(gè)檔次。他從來(lái)不追求極簡(jiǎn)風(fēng)，也沒有什么“扁平化”或者“擬物化”喜好。他表示Android UI的哲學(xué)就是用簡(jiǎn)單的輪廓讓用戶明白這是什么，然后往里面填充內(nèi)容。成功的范例比如Google Now，不太成功的比如Android的菜單。

和溫文爾雅的馬爾科或者艾維相比，杜阿爾特強(qiáng)勢(shì)不少，他面對(duì)質(zhì)疑總有理由，批評(píng)別人毫不客氣。8月份他在Google 上撰文批評(píng)雅虎天氣悖離Android風(fēng)格：“規(guī)則是為了連貫性和便利性，特別是你對(duì)此一無(wú)所知的情況下”。意氣風(fēng)發(fā)的杜阿爾特已經(jīng)完全了忘記了在Palm的傷痛。當(dāng)年Verizon背信棄義，放棄他的瀝血之作Pre，選擇了摩托羅拉Droid和iPhone 3GS競(jìng)爭(zhēng)。

簡(jiǎn)志霖：第一位設(shè)計(jì)師，第一設(shè)計(jì)師

如果馬爾科·阿赫蒂薩里生不逢時(shí)的話，HTC前設(shè)計(jì)副總裁簡(jiǎn)志霖的命運(yùn)就更讓人嘆息了。HTC One正是出自此人之手。2001年簡(jiǎn)志霖受周永明親自邀請(qǐng)來(lái)到進(jìn)入宏達(dá)電，那時(shí)候他是公司的第一位工業(yè)設(shè)計(jì)師。但是HTC并不是一家以設(shè)計(jì)為導(dǎo)向的公司，HTC的基因是合作，只要運(yùn)營(yíng)商需要，宏達(dá)就會(huì)更改方案，這和孤芳自賞的蘋果形成了鮮明的對(duì)比。

簡(jiǎn)志霖在HTC內(nèi)步步高升，但是他并未獲得外界足夠的重視。HTC第一部設(shè)計(jì)出彩的“鉆石”是來(lái)自舊金山的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，“第一部擺脫后頭丑”的“蝴蝶”則是日本團(tuán)隊(duì)操刀設(shè)計(jì)的。直到HTC One的出現(xiàn)，讓這位首席設(shè)計(jì)師揚(yáng)眉吐氣并為外界所知。HTC One被視為翻身之作，簡(jiǎn)志霖也多次在公開場(chǎng)合表示HTC One是最好的安卓手機(jī)。這一觀點(diǎn)雖有自夸之嫌，但在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)并不夸張。

簡(jiǎn)志霖在接受采訪時(shí)表示“我覺得終有一天會(huì)讓外界所欣賞，德不孤必有鄰。”這句話用來(lái)形容他和HTC都很貼切。他更是透露由于自己設(shè)計(jì)HTC One的不妥協(xié)，產(chǎn)品良品率開始只有40%。然而正在簡(jiǎn)志霖躊躇滿志之時(shí)，他冒領(lǐng)設(shè)計(jì)費(fèi)和下載HTC Sense 6資料被HTC察覺。在離職準(zhǔn)備自立門戶的當(dāng)天，王雪紅親自布置抓捕了自己的“第一設(shè)計(jì)師”。

采薇古詩(shī)范文第3篇

1、將猴頭菇用清水洗凈放入盆內(nèi)，加入沸水上籠蒸幾個(gè)小時(shí)，直至用手捏猴頭菇無(wú)硬疙瘩時(shí)即可；

2、將猴頭菇洗凈，放入清水鍋中，用小火慢慢煮燜幾個(gè)小時(shí)，直至發(fā)透即可；

3、將猴頭菇洗凈，放入沸水鍋中，加入適量食用堿，用小火慢慢燜煮，直至將猴頭菇發(fā)透，之后用清水沖洗，直至去凈堿味；

采薇古詩(shī)范文第4篇

精彩紛呈的古詩(shī)是我國(guó)文學(xué)寶庫(kù)中的一顆顆璀璨的珍珠。那些膾炙人口的名詩(shī)佳句意境深遠(yuǎn)，蘊(yùn)含著詩(shī)人心靈深處的情感。它讀起來(lái)瑯瑯上口，意境優(yōu)美，思想深刻，不僅能使學(xué)生開拓美的視野，陶冶美的情操，還能培養(yǎng)學(xué)生的審美情趣和欣賞能力。但由于小學(xué)生知識(shí)面狹窄，生活閱歷淺，對(duì)詩(shī)歌中所描繪的社會(huì)時(shí)代、人物思想、風(fēng)土人情感到疏遠(yuǎn)，因而古詩(shī)教學(xué)一直是小學(xué)語(yǔ)文教學(xué)中的一大難題。隨著電教手段在課堂上的普及，古詩(shī)的教學(xué)有了一番新氣象。教學(xué)中，恰當(dāng)運(yùn)用電教手段，可以渲染課堂氣氛，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，發(fā)展學(xué)生想象力，促進(jìn)學(xué)生對(duì)古詩(shī)的學(xué)習(xí)理解，還能有效地培養(yǎng)學(xué)生的審美情操。

一、運(yùn)用電教手段，創(chuàng)景設(shè)境，感受古詩(shī)意境美

古詩(shī)不是兒歌，學(xué)生不能一讀即懂。因此，有的學(xué)生對(duì)古詩(shī)望而生畏，還沒學(xué)首先就有了畏懼心理。在這種情況下，如果巧妙地運(yùn)用電教手段，激起學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，就能變畏學(xué)為樂(lè)學(xué)了。

如在教《詠柳》時(shí)，課始，我點(diǎn)擊視頻動(dòng)畫，隨即在學(xué)生眼前出現(xiàn)了一幅幅動(dòng)態(tài)畫面：在清清的小河邊，一排婀娜多姿的垂柳倒映在水中，柳葉翠綠翠綠的，把水面染綠了。一陣微風(fēng)徐徐吹來(lái)，柳條兒迎風(fēng)飛舞。學(xué)生在悠揚(yáng)的古箏曲中仿佛來(lái)到河邊，與詩(shī)人共賞美麗青翠的柳樹。他們激情高漲，思維活躍，已經(jīng)自然而然地進(jìn)入到課文的意境中了。當(dāng)教師板書課題“詠柳”時(shí)，學(xué)生情不自禁地說(shuō)，柳樹好美，值得人們?nèi)ジ桧灐①澝馈W(xué)生強(qiáng)烈的求知欲望已呼之欲出，在這種狀態(tài)下學(xué)習(xí)無(wú)疑會(huì)收到事半功倍的效果。

二、借助現(xiàn)代技術(shù)品詞析句，體味語(yǔ)言美

古詩(shī)用詞非常精煉，一字一詞都經(jīng)過(guò)作者的千錘百煉所至，因此，抓住重點(diǎn)字詞分析理解句意是古詩(shī)教學(xué)的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。電教媒體能將抽象的語(yǔ)言文字轉(zhuǎn)化為直觀、形象、具體的視覺，能幫助學(xué)生理解古詩(shī)中的字、詞、句，化難為易。

如在教學(xué)古詩(shī)《泊船瓜洲》“春風(fēng)又綠江南岸”一句時(shí)，為了使學(xué)生更好地領(lǐng)悟“綠”字的精妙，可通過(guò)課件展示江南春日美景，那一幅幅花紅柳綠，草長(zhǎng)鶯飛的江南春色畫面將學(xué)生帶入特定的語(yǔ)言環(huán)境中，細(xì)細(xì)地品味了詩(shī)中的語(yǔ)言美，很快領(lǐng)悟到了“綠”字的神韻。“綠”字既涵蓋了“滿”、“入”、“過(guò)”的意思，又突出了東風(fēng)催春勢(shì)不可擋的盎然生機(jī)。實(shí)踐證明，在古詩(shī)教學(xué)中多媒體課件發(fā)揮了它獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，使學(xué)生加深了對(duì)詞語(yǔ)的理解。

三、運(yùn)用電教手段，指導(dǎo)朗讀，感受古詩(shī)情感美

朗讀是教學(xué)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，古詩(shī)雖然短小精悍，可是意境深遠(yuǎn)，音韻和諧，讀起來(lái)瑯瑯上口，讓人回味悠遠(yuǎn)。在反復(fù)的誦讀中，學(xué)生會(huì)對(duì)古詩(shī)的含義有更深一步的理解和領(lǐng)悟。恰當(dāng)?shù)乩秒娊淌侄危苡行У刂笇?dǎo)學(xué)生在感情朗讀古詩(shī)的基礎(chǔ)上，熟讀成誦。

如我在教完《望廬山瀑布》后，播放了一段廬山瀑布的錄像，讓學(xué)生親眼目睹了廬山瀑布的雄偉氣勢(shì)，產(chǎn)生了身臨其境的感受，然后再讓學(xué)生聽配樂(lè)的課文錄音，跟著錄音練讀。這樣，學(xué)生讀起來(lái)既感情真摯，又抑揚(yáng)頓挫。最后，我把學(xué)生的朗讀錄下來(lái)，再放給他們聽，讓他們跟課文錄音比一比，自己評(píng)一評(píng)。學(xué)生找到了差距，練得更歡了。而學(xué)生對(duì)這首詩(shī)的氣勢(shì)和內(nèi)涵也在一遍遍的誦讀中得到了更深刻的領(lǐng)會(huì)。

四、運(yùn)用電教手段，進(jìn)行口語(yǔ)表達(dá)能力的訓(xùn)練

古詩(shī)的語(yǔ)言非常簡(jiǎn)練，相對(duì)現(xiàn)在的語(yǔ)言省略了很多。教師要在學(xué)習(xí)古詩(shī)時(shí)能引導(dǎo)學(xué)生充分發(fā)揮想象，把詩(shī)敘述出來(lái)，則不僅能加深對(duì)詩(shī)的理解，對(duì)學(xué)生的說(shuō)話也是一個(gè)極好的訓(xùn)練。運(yùn)用電教手段體現(xiàn)古詩(shī)所描繪的意境，就為學(xué)生進(jìn)行說(shuō)話練習(xí)提供了依據(jù)。

采薇古詩(shī)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 財(cái)務(wù)報(bào)告;投資性房地產(chǎn);評(píng)估實(shí)務(wù)

隨著《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則(國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)》在世界范圍內(nèi)的應(yīng)用,公允價(jià)值計(jì)量及其他非歷史成本的會(huì)計(jì)計(jì)量模式被越來(lái)越多地使用。我國(guó)新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》也引入了公允價(jià)值的概念和計(jì)量,因此,我國(guó)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域中新增了一項(xiàng)業(yè)務(wù)內(nèi)容,即以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估。

一、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估及其作用

(一)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的定義

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估,是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露要求,運(yùn)用評(píng)估技術(shù),對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。由此可知,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債,如資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等涉及會(huì)計(jì)核算事項(xiàng)的資產(chǎn),以及非同一控制下的企業(yè)合并中取得的被購(gòu)買方的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債等。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值,它對(duì)評(píng)估技術(shù)(評(píng)估方法)具有一定的約束。評(píng)估技術(shù)(評(píng)估方法)是確定資產(chǎn)評(píng)估值的具體手段與途徑,它既受估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制約,又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評(píng)估對(duì)象的具體情況來(lái)選擇。

由于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露的要求,因此,在遵循評(píng)估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上,還要參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告披露的要求。

(二)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的作用

對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值的計(jì)量,國(guó)際上較通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士為公允價(jià)值的確定提供專業(yè)意見,保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立,其作用具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

1.評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系引入公允價(jià)值計(jì)量以后,一些資產(chǎn)或負(fù)債并無(wú)活躍的市場(chǎng),會(huì)計(jì)人員無(wú)法觀察到這種由市場(chǎng)機(jī)制決定的金額,從而不能直接用市場(chǎng)價(jià)格來(lái)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,一些無(wú)形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和金融工具公允價(jià)值的確定需要運(yùn)用很強(qiáng)的專業(yè)性理論和評(píng)估技術(shù),而外部的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠運(yùn)用評(píng)估技術(shù),為會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量提供專業(yè)支持。

2.評(píng)估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估是一種專業(yè)行為,是建立在專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一種專業(yè)判斷。會(huì)計(jì)信息的這種客觀性要求,能夠通過(guò)評(píng)估過(guò)程中嚴(yán)格遵循相關(guān)的方法和程序取得充分的依據(jù)。

3.評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估的基本特征,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,由專業(yè)化的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)評(píng)估法規(guī)、準(zhǔn)則、規(guī)范和行業(yè)慣例,提供現(xiàn)時(shí)的價(jià)值尺度,對(duì)于政府監(jiān)管部門、會(huì)計(jì)信息使用方和社會(huì)公眾是一種具有較強(qiáng)公信力的信息服務(wù),有利于形成公正的會(huì)計(jì)信息,特別是關(guān)于公允價(jià)值的信息。

二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估適用范圍和特點(diǎn)

(一)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的規(guī)范體系

與傳統(tǒng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相比,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象更加多元化并且更加復(fù)雜。一般意義上,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象不僅有各類單項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債,也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合(對(duì)資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求)。表1 為一般常見的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象。

(二)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估相對(duì)于其他評(píng)估業(yè)務(wù),具有以下特點(diǎn):

1.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)計(jì)量提供服務(wù),會(huì)計(jì)計(jì)量模式、會(huì)計(jì)核算方法、會(huì)計(jì)披露要求影響了評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型的確定及評(píng)估方法的選擇。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)理解會(huì)計(jì)計(jì)量模式的概念,知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會(huì)計(jì)核算方法,根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,合理確定評(píng)估對(duì)象,選擇與會(huì)計(jì)計(jì)量模式相符的價(jià)值類型和評(píng)估方法,更有效地服務(wù)于會(huì)計(jì)計(jì)量的特定要求。

2.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù),每項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)不同,其所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估方法均不同。比如固定資產(chǎn),為資產(chǎn)減值事項(xiàng)提供評(píng)估服務(wù)時(shí),所涉及的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是可回收金額,對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型為公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額和資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值;為企業(yè)合并事項(xiàng)提供評(píng)估服務(wù)時(shí),所涉及的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是公允價(jià)值,對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型是市場(chǎng)價(jià)值。

3.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所采用評(píng)估方法的多樣性。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和應(yīng)用條件,可以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益法等對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,也可以采用以現(xiàn)值為基礎(chǔ)的遠(yuǎn)期定價(jià)和互換模型、期權(quán)定價(jià)模型等對(duì)金融工具進(jìn)行評(píng)估,這些評(píng)估方法結(jié)合了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估需要,借鑒了國(guó)際上目前常用的評(píng)估方法。

三、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量;但是,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

(二)投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物,是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中,用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù),應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。

自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去,通過(guò)銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店,經(jīng)營(yíng)者在提供住宿服務(wù)的同時(shí),還提供餐飲娛樂(lè)等服務(wù),其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng),產(chǎn)生的現(xiàn)金流也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

在評(píng)估實(shí)務(wù)中,存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。例如,甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)存貨,即開發(fā)產(chǎn)品。

需要注意的是,投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約,業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時(shí)也擁有該租約的未來(lái)收益,因而在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)侯,評(píng)估對(duì)象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。

(三)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的收益乘數(shù)法及評(píng)估參數(shù)

在實(shí)務(wù)中,投資性房地產(chǎn)可采用市場(chǎng)比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

收益乘數(shù)法是房地產(chǎn)的價(jià)格除以某種年收益所得的倍數(shù),即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為:房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地,收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.當(dāng)采用月租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比,潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些,它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營(yíng)運(yùn)收益,是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的凈營(yíng)運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收人。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價(jià)值計(jì)算。由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù),通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式,而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。

(四)投資性房地產(chǎn)評(píng)估案例分析

以下用一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明實(shí)務(wù)中評(píng)估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益乘數(shù)法 。

1.基本情況。某房地產(chǎn)開發(fā)公司,擬于2008年底于中國(guó)內(nèi)地A股市場(chǎng)首發(fā)上市。該公司擁有的房地產(chǎn)中,有一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價(jià)值模式對(duì)該類投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購(gòu)物廣場(chǎng),建成于2007年3月。該購(gòu)物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,需在2007年12月31日確認(rèn)房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

2.評(píng)估對(duì)象分析。管理層委托了某評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求評(píng)估該投資性房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價(jià)值。評(píng)估師根據(jù)與管理層簽訂的業(yè)務(wù)約定書,在2008年×月5日到×月8日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察,并收集了房地產(chǎn)權(quán)屬證書,房地產(chǎn)租賃合同等信息;同時(shí)還對(duì)同一商圈的房地產(chǎn)出租情況,租金水平進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。

根據(jù)管理層提供的資料,評(píng)估師了解到管理層委托某著名中介機(jī)構(gòu)代為招租,并提供房地產(chǎn)管理服務(wù)。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長(zhǎng)3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個(gè)月,假設(shè)租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長(zhǎng)8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個(gè)月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長(zhǎng)8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個(gè)月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產(chǎn)管理費(fèi),由各商戶每月直接支付給房地產(chǎn)管理公司。除非特別說(shuō)明,案例中所有租金為不含房地產(chǎn)管理等雜費(fèi)的稅前租金。

3.市場(chǎng)信息收集。評(píng)估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的租賃情況,對(duì)周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金售價(jià)進(jìn)行了調(diào)查,同時(shí)也從公司的數(shù)據(jù)庫(kù)中獲得了部分市場(chǎng)租金售價(jià)信息。評(píng)估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的特征,選取了5項(xiàng)房地產(chǎn)進(jìn)行了租金售價(jià)信息調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項(xiàng)房地產(chǎn)有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項(xiàng)房地產(chǎn)于2007年10月15日第一個(gè)租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續(xù)租,租賃面積為10 000平方米; 第二項(xiàng)于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項(xiàng)于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長(zhǎng)2%,2007年的續(xù)租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數(shù)為3-5年,年租金增長(zhǎng)率為4%-10%。

4.評(píng)估方法的選取。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”。

由于該準(zhǔn)則并沒有對(duì)活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)描述,因此參考國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,對(duì)應(yīng)該投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)為帶租約出售的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。由于S市目前帶租約出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎沒有成交案例;而類似商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)非常活躍,因此考慮采用收益法來(lái)評(píng)估該房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價(jià)值。

5.評(píng)估參數(shù)的確定。(1)房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)租金確定。1)大面積租賃單元。根據(jù)市場(chǎng)信息的收集,了解到第二項(xiàng)以大面積租賃的房地產(chǎn)與委估房地產(chǎn)類似,處于招租階段,目前以較低于市場(chǎng)租金的價(jià)格出租,以該房地產(chǎn)作為確定委估房地產(chǎn)的市場(chǎng)客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項(xiàng)和第三項(xiàng)房地產(chǎn)作為可比案例,以該兩項(xiàng)的租金為基礎(chǔ),在分析租約條款、區(qū)位因素和個(gè)別因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)評(píng)估師的現(xiàn)場(chǎng)勘察和經(jīng)驗(yàn)判斷,對(duì)上述因素進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。確定客觀市場(chǎng)租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場(chǎng)調(diào)查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場(chǎng)租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場(chǎng)租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,同類房地產(chǎn)目前市場(chǎng)平均空置率為7%,根據(jù)歷史信息,市場(chǎng)平均空置率為5%-12%。因此,取市場(chǎng)平均空置率為8%。同時(shí)考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡(jiǎn)便起見,假設(shè)自2008年12月31日起至現(xiàn)有租約到期日,該房地產(chǎn)小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時(shí)假設(shè)在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動(dòng)的因素。(3)稅費(fèi)的確定。根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅適用稅率為12%,營(yíng)業(yè)稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費(fèi)用的確定。1)管理費(fèi)用。根據(jù)歷史財(cái)務(wù)信息和評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的管理費(fèi)為年租金的3%。2)重置提撥款。根據(jù)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機(jī)電設(shè)施的大修或重置。3)市場(chǎng)推廣費(fèi)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查信息和評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)市場(chǎng)推廣費(fèi)(含中介費(fèi))為年租金的5%。(5)折現(xiàn)率的確定。根據(jù)2007年的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平,通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)因素分析,采用風(fēng)險(xiǎn)累加法確定租期內(nèi)與凈營(yíng)運(yùn)收益對(duì)應(yīng)的要求回報(bào)率(或稱折現(xiàn)率)為10%,并確定用于對(duì)租期外凈營(yíng)運(yùn)收益進(jìn)行資本化的要求回報(bào)率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證,該房地產(chǎn)土地使用權(quán)終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設(shè)不考慮土地使用權(quán)終止日時(shí)點(diǎn)建筑物的殘值。

6.評(píng)定估算過(guò)程簡(jiǎn)單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類投資性房地產(chǎn),如已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大等確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值,它對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法具有一定的約束。評(píng)估方法是確定投資性房地產(chǎn)評(píng)估值的具體手段與途徑,它既受估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制約,又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評(píng)估對(duì)象的具體情況來(lái)選擇。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 資產(chǎn)評(píng)估[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009.