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廣東省物業管理條例范文第1篇

1998年頒布實施的《廣東省物業管理條例》(以下簡稱條例),隨著社區建設的不斷發展,樓盤小區的日漸增多,出現諸多新情況､新矛盾｡為此,廣東省人大常委會將對條例的修訂提上立法日程｡自2006年10月23日開始將《修訂草案征求意見稿》文本放在廣東省人大網站上,向社會公開征求意見后,很快收到由社會各界提交的修改意見和版本｡

有專家表示,社會的每個階層都按程序表達利益訴求,《修訂草案征求意見稿》引發的各方利益表達正好符合這一點｡據有關人士透露,《修訂草案征求意見稿》原爭取于2006年11月份審議通過,由于社會各界踴躍提出修改意見,廣東省人大常委會決定推遲審議｡

重慶:市民5項建議納入今年立法建議項目

至少有5項市民建議納入2007年重慶地方性法規立法建議項目匯總表｡這些立法建議項目由市人大法制委､市人大常委會法工委從市民來信､來電中收集整理,主要有《重慶市犬只管理條例》､《重慶市基本醫療保險條例》､《重慶市低保條例》､《重慶市房屋拆遷管理條例》､《重慶市條例》等涉及市民普遍關心的熱點､難點問題｡如果加上未來市政府收集提交的材料,市民對立法的建議項目數還會有所增加｡

黑龍江:注重開門立法

黑龍江省人大常委會2006年充分利用新聞媒體和網絡傳播優勢,將條例草案在報紙和網絡上公布于眾,同時把每一件條例草案征求意見稿發給13個市(地)及相關部門征求意見,還通過召開各種類型的會議以及發放調查問卷等方式,廣泛搜集社會各界的立法意見和建議,開門立法,努力擴大公民對立法工作的有序參與｡

廣東省物業管理條例范文第2篇

關鍵詞 業主委員會；法律地位；非法人組織

一、我國業主委員會法律地位現狀、存在的問題

（一）我國業主委員會法律地位的立法、司法及理論研究現狀

1、我國業主委員會法律地位的立法現狀

業主委員會是現代社會物業管理中不可或缺的業主自治組織，發揮著重要作用。我國對于業主委員會的法律地位的立法散見于各有關物業管理立法中。我國當前關于物業管理的立法主要有：于2007年3月16日審議通過公布的，于2007年10月1日起施行的《物權法》；根據《物權法》的有關規定，國務院經修訂后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物業管理條例》；各地方的地方性物業管理條例、規定。

（1）《物權法》關于業主委員會法律地位的規定

2007年3月16日審議通過，2007年10月1日施行的《物權法》新增了業主的建筑物區分所有權的內容。在《物權法》的第六章對業主的建筑物區分所有權作了專章規定。其中《物權法》第83條第2款規定：“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟”。本款雖然規定了業主大會和業主委員會的管理權能，但不能說是明確了業主委員會就可以對管理事項享有訴權，并因此具有訴訟主體資格。

（2）《物業管理條例》有關業主委員會法律地位的規定

經修訂后于2007年10月1日起實施的《物業管理條例》是我國目前為止涉及業主委員會制度最詳盡的法規，但對于業主委員會法律地位的規定仍不夠明確。《物業管理條例》中涉及業主委員會制度的條文中，第十條、第十二條、第十五條以及第十九條規定了業主委員會的成立條件、職責和權限以及監督機制，特別是第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院。”

（3）地方物業管理條例關于業主委員會法律地位的規定

在國務院《物業管理條例》頒布后，《物權法》出臺以前，上海市出臺并于2004年11月1日起施行的《上海市住宅物業管理規定》第二章對業主及業主大會只規定了業主委員會的成立辦法，備案登記制度，而對于業主委員會的法律地位問題也是只字未提。

在《物權法》頒布后， 深圳市人大常委會于2007年10月17日頒布了《深圳經濟特區物業管理條例》，該條例2008年1月1日實施。其中第三十三條規定：“業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地區主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。”從這一條款可以看出，條例只是肯定了業主委員會作為被告的訴訟主體地位，對業主大會和業主委員會的法律地位問題并未作出明確規定。

而與前述不同的是，2006年10月1日施行的《浙江省物業管理條例》中第十七條規定“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提訟。”由此看出，在業主委員會法律地位問題上，浙江省采取了肯定業主委員會的獨立的訴訟主體資格。

2、我國業主委員會法律地位的司法現狀

業主委員會的訴訟主體地位，即業主委員會能否成為訴訟主體。《物權法》和《物業管理條例》中雖然回避了這個問題，但這個問題卻一直存在于實務當中，有鑒于此，各地法院都有有關此問題的規定。

廣東省高級人民法院審判委員會第160次會議通過了《關于業主委員會是否具備民事訴訟主體資格問題的批復》，其中明確規定：“經房地產行政主管部門備案登記的業主委員會，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房引起的糾紛，以及全體業主與物業管理公司因住宅小區物業管理問題引起的糾紛，可以以自己的名義提訟。”上海市高級人民法院整理公布了七類糾紛疑點的審理意見，其中對于業主、業主委員會在訴訟中的地位問題作了如下規定：“凡涉及到全體業主公共利益的事項，業主委員會有權作為原告提訟，但應先召開業主（代表）大會，由大會以多數表決的方式對訴訟與否作出決定；如業主委員會拖延行使權利或不行使權利的，經物業管理區域內50%以上的業主決議決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及業主公共利益事項提訟。”2003年8月20日最高人民法院關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函就認為：金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提訟。

可以看出，雖然我國有些地方法院以及最高院都以指導意見或批復的形式承認了業主委員會的訴訟主體資格，但是業主委員會的訴訟權利仍然受到很大的限制。這些限制使業主委員會在代表業主進行維權時處于極為不利的位置，在一定程度上仍然制約著業主委員會保護業益這一目的的發揮。

3、我國業主委員會法律地位的理論研究現狀

雖然我國立法對業主委員會的法律地位這一問題沒做明確規定，但這一問題確是實際地存在于實務界中，并在理論界中也存在不同觀點。關于業主委員會的法律地位問題，目前理論界存在以下幾種觀點：

（1）業主委員會屬社團法人

持這一觀點者的理由在于，依《物業管理條例》及相關規定，業主委員會是經過房地產行政管理部門依法注冊登記的實體組織，而且有自己的章程。實踐中絕大多數業主委員會都具有一定數量的經費。業主委員會一般以自己的名義而非以業主的名義行使職權，如對外與物業服務企業簽訂合同等。

（2）業主委員會屬于其他組織。

有學者認為依據《民事訴訟法》第48條的規定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。這里所稱的“其他組織”是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。業主委員會是經過業主大會選舉產生，經房地產行政管理部門核準登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機構和運營財產，應該屬于《民事訴訟法》所說的“其它組織”的一種。當然，由于此種觀點認為業主委員會不是法人，沒有獨立的擬制人格，其行為的后果、責任應由全體業主承擔。

（3）業主委員會既非法人，也無獨立訴訟主體資格的一般組織。

此觀點認為，業主委員會既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，而僅僅是特定的民事主體――業主團體的代表機構。[1]業主委員會既不從事經營活動，業主也不繳納款項給業主委員會運作，所以，業主委員會并沒有自己獨立的財產，不享有民事訴訟法中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，更不能成為法人。當在實踐中涉及糾紛訴訟事務時，應由全體業主授權業主委員會，再由其作為全體業主的被委托人參加民事訴訟活動。

（二）我國業主委員會法律地位不清引發的問題

1、業主委員會的法律地位和法律性質不明確，使得業主委員會在實際運作過程中處于進退兩難的境地。根據我國這些現行法律規定，業主委員會目前并不具備任何法律主體資格，它既不是自治社團，也不是企業法人，更不是政府機構。一方面作為業主自治的維權組織，必須要很好維護業主的利益，另一方面，在不具備獨立的財產和辦公場所，不能獨立承擔法律責任，不具備獨立的法人資格的情況下，維權行動往往力不從心，由于法律也沒有明確的規定，因此，在某些行為上更是無法可依，使得業主委員會作用難以發揮，大多形同虛設。

2、業主委員會的設立和發展困難重重。在居民住房商品化之前，絕大多數房屋都是國家所有，并由居委會、房管所對其進行管理。所以業主對行政機關管理房屋的觀念早已根深蒂固，根本沒有業主自治的意識。同時，根據法律的規定，業主委員會的成立要經過行政部門的登記備案制度，更使得業主對其性質認識產生偏差，認為業主委員會和房管所一樣屬于行政機關。這種觀念認識的錯誤直接導致業主們對業主委員會的成立持抵觸的情緒，制約了業主委員會制度的發展。

3、業主委員會運作程序不規范，缺乏有效的監督機制。在市場經濟條件下，業主委員會成員要花費大量的時間和精力做好自己的工作卻又不能取得合理報酬，在短時間內可以做到，但要在較長的任期內則未必可行。在沒有有效監督制約機制的情況下，業主委員會成員利用自己手中的職權為自己謀求私利而不惜損害其他業主的利益的行為，很可能難以避免。

由此可見，對業主委員會制度的完善關鍵是明晰其權責，確立其法律地位是重中之重，使其能夠代表業主的真實意愿，維護業主們的權益，實現業主委員會的有效運作。

二、域外業主委員會法律地位的規定及對我國的立法啟示

（一）域外業主委員會法律地位的規定

關于業主委員會是否具有法人主體資格，能否成為獨立的民事主體和訴訟主體等相關問題，我們可以借鑒其他國家有關“區分所有權人管理團體”的立法經驗和做法。

區分所有權人管理團體，是由各區分所有權人組成的團體組織。德國稱為“住宅所有權人共同體”，美國稱為“公寓所有人協會”，法國稱為“管理團體”，日本則根據自己獨特的立法，分別稱為“區分所有權人的團體”、“管理團體法人”。區分所有權人管理團體的意思機構是“區分所有權人大會”，相當于我們所說“業主大會”；其執行機構是“管理委員會”，相當于我們所說的“業主委員會” [2]。

1、法人資格模式

法國、新加坡、香港之區分所有權建筑的管理團體具有法人資格，是權利義務的主體，能夠獨立承擔民事責任，自不發生當事人能力問題。[3]根據《法國住宅分層所有權法》第14條規定：“如果由名義上擁有建筑物不同部分的建筑物區分所有者，就應存在建筑物區分所有權人管理團體。2名以上建筑物區分所有權人全體在法律關系中當然構成團體，并各自成為該管理團體的機構成員。”該團體性質上屬于具有法人資格的團體，其與公司相同，有法律上的行為能力，能實施法律行為，能進行訴訟活動。該法第15條第1項規定：“管理團體具有參與以請求和防御為內容的訴訟資格，其訴訟對象包括某一特定的區分所有權人”。[4]新加坡現行《土地權屬法》規定“建筑物區分所有權人管理團體在登記機關的《建筑物區分所有權一覽書》上登記的同時就自動設立，該管理團體性質屬于具有法人資格的實體，具有永續性，該管理團體可以締結任何契約，或就有關涉及共同所有財產的任何問題，承擔訴訟的原告和被告”。我國香港地區作為深受英美法系和傳統中華法系影響的特殊法域地區，香港的關于物業的立法也是隨著物業的發展而逐步完善。按照1993年頒布實施的《建筑物管理條例》的規定，業主管理組織被確立為法人，并且賦予了當事人能力。

2、非法人資格模式

此種模式在立法上與法人模式完全相反，完全不承認業主委員會具有法人資格。此方面的規定以德國《住宅所有權法》為代表，該種立法模式認為業主自治管理機構不具有法人人格，而僅屬沒有權利能力的團體，其中德國住宅所有權人管理組織屬具有部分權利能力的特別團體。在訴訟法上，當事人為單個的住宅所有權人，而不是管理團體（即住宅所有權人共同體）。德國的《住宅所有權法》第27條規定：“1、管理人的權利義務如下：……2、管理人得以全體住宅所有權人的名義為下列行為：……（5）基于住宅所有權人會議決議的授權，于訴訟上或訴訟外為權利主張。”據此，該住宅所有權人共同體可以通過住宅所有權人會議而成為有一定行為能力的組織體并參與訴訟活動。我國臺灣地區也屬于此種模式。[5]其《公寓大廈管理條例》規定，臺灣地區的業主團體包括區分所有權人大會和管理委員會，管理委員會是大廈的執行機關，并且賦予了該執行機關的法律地位。條例第27條規定：“公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人”。第36條規定：“管理委員會應向區分所有權人會議負責，并向其報告會務”。條例第35條確立了管理委員會的法律地位，該條規定：“管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應向訴訟事件要旨速告區分所有權人。”

3、折中模式

此種模式就業主委員會是否具有法人資格附加上了一定的條件。日本區分所有權人之團體包括三類：管理團體、管理團體法人及社區管理團體。管理團體為日本區分所有權建筑物上具有普遍性的區分所有權人團體組織。日本《建筑物區所有權法》采取折衷主義模式，承認在符合一定條件時管理團體可登記為法人。其法定條件包括：1、作為管理團體的成員須有30人以上；2、由區分所有權人及表決權各以3/4以上的多數的集會決議，決定成立法人、規定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地登記。管理團體成員總數在30人以下的，為無權利能力團體。但是，依《日本民事訴訟法》第46條的規定，非法人之社團或財團，設有代表人或管理人者，得以其名義或被訴。因此，于訴訟上，此無權利能力之管理團體仍享有訴訟當事人的能力。

4、判例法人人格模式

美國區分所有建筑物管理團體為“公寓所有人協會”，美國傳統法律理論并不承認“公寓所有人協會”這一團體組織具有法人資格。但經過美國法律理論即社會情勢的長久變遷，美國法院在20世紀70年代的White V.Cox案中作出判例，表明承認該類團體的法人人格。對非法人團體，如州法律沒有規定或應訴能力時，為了實現該當事人行使基于美國憲法或法律所享有的實體權利，可以以其名義或應訴。[6]美國“公寓所有人協會”不具有法人人格，但司法實踐中等同于法人，具有訴訟主體資格。[7]

（二）域外業主委員會法律地位規定對我國的立法啟示

筆者主張，大膽借鑒作為大陸法系母國的德國和我國臺灣地區的無法人格的社團概念，明確業主委員會為非法人團體。筆者認為，我國的非法人組織就是理論上和其他國家和地區的立法上所認可的非法人團體和無法人格社團。所以將我國的業主委員會應界定為具有民事主體地位的非法人組織是我們的最佳選擇。我國引入業主委員會制度的時間不長，在現有的法律制度下不可能像法國模式那樣賦予業主委員會完全獨立的法人人格，也不可能采取英美法系國家的做法，遵循先例和裁判原則。但是對于德國模式，我們需要批判的借鑒。在訴訟主體地位上，德國的非法人組織只有被訴地位。我們需要突破它，給予業主委員會完全的訴訟權利能力，既能又能應訴。

三、我國業主委員會應屬于非法人組織

（一）、我國業主委員會具備非法人組織的特征和構成條件

綜上所述，筆者認為將業主委員會歸入非法人組織比較合適。非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。非法人組織是民事主體，其特征是：非法人組織是組織體；非法人組織是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的組織體；非法人組織是不能完全獨立承擔民事責任的組織體。非法人組織應具備的要件有：須為有自己目的的社會組織體；須有自己的名稱；須有自己能支配的財產或經費；應設有代表人或管理人。業主委員會完全具備非法人組織的各種要件，符合非法人組織的特征和構成條件。其理由在于：

1、按照國務院《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》規定，業主委員會是由業主大會選舉出的若干名委員組成，有自己的主任、副主任、委員和秘書，并應當自選舉產生之日起30日內，向房地產行政主管部門備案，因此它具有團體性，有自己的代表人與管理者。

2、它有特定的目的和職責。《物業管理條例》和《業主大會規程》規定了業主委員會履行的職責范圍：如召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；監督和協助物業管理企業履行合同；監督業主公約的實施等。

3、它對業主交付的專項維修資金、業主共有的設施、設備、小區物業管理用房等公共財物有一定的監督管理權和在授權范圍內一定的支配權。

4、它能以自己名義從事一定的法律行為。如《物業管理條例》第65條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。”因此筆者認為，業主委員會是非法人組織。

（二）、我國業主委員會具有當事人能力，能充當原告或被告

所謂當事人能力，通常又稱為訴訟權利能力，是指法律主體可以作為訴訟當事人的資格。它屬于程序法上的制度性規定，具備當事人能力是法律主體參加訴訟的前提和基礎條件，一個法律主體只有具備了當事人能力，才能參加訴訟。根據《民事訴訟法》第48條的規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。據此可知，在我國，具備當事人能力可以作為民事訴訟當事人的法律主體有公民、法人和其他組織。而既然將業主委員會納入非法人組織，業主委員會理應具有當事人能力。

根據最高人民法院及大多數法院認定，業主委員會能在訴訟中作為原告，這一點在理論界與實務界都不存在問題，但業主委員會可否在民事訴訟中作為被告呢？這一問題至今仍有較大爭議。有觀點認為鑒于目前立法尚未明確規定業主委員會必須擁有相對獨立的財產，顯然無獨立財產的業主委員會因無法獨立承擔民事責任，則不能以被告身份參加訴訟。但筆者認為，以業主委員會沒有獨立財產，不能獨立承擔民事責任為由否定其被告主體資格的觀點不能成立。因為業主委員會即使不能獨立承擔民事責任，其也能稱為民事訴訟的被告，具有被告資格。其次，業主委員會既然是非法人8組織，享有當事人能力，就依法擁有民事主體資格，其中當然包括被告資格。當事人能力是民事主體能夠成為民事訴訟當事人的法律資格，具備當事人能力，既能夠參加訴訟，其中當然包括原告資格和被告資格，兩者是一個問題，不能將其分割開來，若只賦予業主委員會原告資格，不給予被告資格，則有違權利對稱原則，違背法律的精神。在司法實踐中，最高人民法院2005年8月在《關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》中述明：根據《物業管理條例》規定，業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。雖然只是個案指導，但最高院就此問題的司法精神已昭然其中。因此，筆者認為業主委員會具備完全的訴訟主體資格，能以原告或被告的身份參加訴訟。

（三）、業主委員會承擔法律責任需解決的問題

在解決了業主委員會的訴訟主體資格問題后，業主委員會能否獨立承擔實體上的法律責任，須予以明確。第一種情況是，如業主委員會的行為超越了業主公約及業主大會的決議與授權范圍，甚至違反了法律法規賦予的職責，或自行從事其他經營活動而形成的民事侵權或合同違約的。筆者認為，此時業主委員的行為后果一般就不能要求由全體業主來承擔，而只應追究業主委員會及其委員的法律責任。第二種情況是，在全體業主應當承擔責任的情形下，在對外承擔責任之后對那些在業主大會上投反對票的業主，一旦確認在業主內部如果業主大會的決議的確存在違反法律法規或違反業主公約及議事規則情形的。筆者認為，這些業主有權要求業主大會及投贊同票的業主予以補償其因此而造成的利益損失。這樣做既符合法律的公平原則和物業的民主自治原則，又能夠避免因物業區域內的多數業主的錯誤決定而使少數業主的合法權益受到侵害。第三種情況是，一旦業主委員會敗訴，業主委員會要承擔法律責任的情形下，當其所管理的財產不足以償還債務時，業主是否應當承擔連帶清償的責任。對此，筆者認為，業主大會的決定只要超過法定比例、符合大會議事規則且不違背法律法規的規定，那么其做出的決議就是合法有效的，其效力就應及于物業管理區域內的全體業主。因為業主委員會是業主大會的執行機構，是代表全體業主參加訴訟的，其背后的真正權利義務主體應是物業管理區域內的全體業主，因此業主委員會對外行為的后果理應由全體業主來承擔責任。

參考文獻

[1]高富平，黃武雙.物業權屬與物業管理[M].北京：中國法制出版社，2002：190.

[2]吳國平.業主委員會制度完善之構想[M].北京：人民法院出版社，2008：319.

[3]梁慧星主編.中國物權法研究（上冊）[M].北京：法律出版社，1998：412.

[4]稻本洋之助監修.公寓管理之考察[A].陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京：法律出版社，1995：23.

[5]吳國平.業主委員會制度完善之構想[M].北京：人民法院出版社，2008：319.

廣東省物業管理條例范文第3篇

廣州市物業服務收費管理實施細則最新全文第一條 為規范我市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》以及省物價局、建設廳《關于貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知》、《廣州市物業管理辦法》，結合實際，制定本實施細則。

第二條 物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第五條 市和區、縣級市政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理工作。

第六條 業主與物業管理企業可以采取包干制、酬金制、組合制等形式約定計費方式。

包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

組合制是指業主根據物業服務需要，分服務項目聘請管理企業并支付費用的管理模式和計費方式。

第七條 實行包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價。

政府指導價由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

第八條 實行組合制的普通住宅物業服務收費和高檔住宅、別墅物業服務收費以及非住宅物業服務收費實行市場調節價。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第九條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

買賣合同約定的物業管理服務時間終止時，應當通過業主大會決定，由業主與物業管理企業按同類同一服務收費標準在物業服務合同中重新約定。

第十條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。酬金由雙方在物業服務合同中約定比例或數額。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3.物業管理區域清潔衛生費用;

4.物業管理區域綠化養護費用;

5.物業管理區域秩序維護費用;

6.物業管理企業所管物業支付的辦公費用;

7.物業管理企業所管物業發生的固定資產折舊;

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9.經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十二條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。若一方對對方聘請的專業機構有異議的，應當雙方共同聘請同一專業機構對物業服務資金度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十三條 物業服務收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積;未辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。

物業服務收費按月計收。除業主自愿外，不得預收。

第十四條 住宅小區教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按低于該住宅物業和同期公布的廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價最高浮動上限收費標準，由物業管理企業與業主或物業使用人在物業服務合同中約定。

第十五條 住宅小區內的商業用途、辦公用途的物業，其收費標準可在該住宅小區物業服務收費標準的基礎上浮，具體收費標準由物業管理企業與商業、辦公用房的業主或物業使用人按同類同一服務收費標準在物業服務合同中約定。

第十六條 住宅小區的機動車停車場停放保管服務收費標準按《廣州市機動車停放保管服務收費管理辦法》執行。

第十七條 裝修管理服務費用和裝修保證金由業主與物業管理企業約定，并應以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。

在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業主。除此以外，物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人收取占用超過3個月的押金、保證金。

裝修產生的垃圾余泥由業主或物業使用人自行處理的，物業管理企業不得收費;委托物業管理企業處理的，清運費標準由業主與物業管理企業協商確定。

第十八條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十九條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示。

第二十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第二十一條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第二十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。

供水單位對未實行一戶一表的住宅小區，在一戶一表改造過渡期實行躉售水價，具體水價在不超過政府定價的范圍內由供水單位與物業管理企業在委托合同中約定。

住宅物業管理區域內走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路燈用電費用以及電梯運行電費根據供電、供水企業制定的分攤辦法合理分攤，另行收取。經業主大會同意，公共水電費用可納入物業服務收費統一收取。

第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十四條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十五條 物業管理企業接受業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十六條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十七條 本實施細則由市物價局負責解釋。

第二十八條 本實施細則從20xx年11月1日起執行。原市政府價格主管部門和物業管理行政主管部門印發的相關物業收費政策以及原市和區、縣級市政府價格主管部門核發的商場、辦公樓有關物業收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》同時停止執行。為保證新舊政策順利銜接，原市和區、縣級市政府價格主管部門核發的住宅物業收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》從20xx年1月1日起停止執行。

物業服務十大要則一、工作應自己創造，而不能等待;

二、所謂工作，就是主動去做，而不能被動;

三、應致力于大的工作，只做小的工作會使你渺小、平庸;

四、要抓住困難的工作去做，克服困難，獲得成功，才有進步;

五、抓住就不放，達不到目的，死不罷休;

六、主動把周圍的人調動起來，調動與被調動，長時間后便有天壤之別;

七、要有計劃，只要擁有計劃，就會有耐力、辦法、前途和希望;

八、要有信心，正因為沒有信心，你的工作才顯得沒有魅力、沒有韌勁和那樣松散;

廣東省物業管理條例范文第4篇

關鍵詞：業主委員會；社團組織；基層自治；訴訟資格

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）07-0071-02

物權法的制定和實施是我國民事法律立法發展的一個重要里程碑，它的制定和出臺對于完善我國的民事法律體系，推動我國的民事法律的法典化進程，促進我國的立法體系的完善，保證我國民事活動的穩定高效進行具有重要意義，可以激發全社會的創造力，推動中國特色的社會主義社會協調，高效和穩步發展。

在物權法實施過程中當然也出現了很多問題，業主委員會的法律地位問題便是其中較為重要的問題。

一、業主委員會的產生，發展及意義

業主委員會產生于社會發展的自然需要，隨著人口的增加和社會活動的日趨集體化，物業小區也隨著社會的發展而自然產生，物業小區的產生對于方便居民的管理，節約社會的資源，促進資源的有效配置有積極意義。在物業小區基礎之上產生的業主委員會同樣對于小區的發展具有重要影響。業主委員會是在全體居民的基礎上通過一定的民主程序產生的可以代表本小區全體居民意志并進行本小區的部分事務處理的執行機關。基于業主委員會之上的業主大會則是由全體業主參加的具有決定小區內重大事項的決策機構。

成立業主委員會具有以下意義：

（一）業委會的成立符合了大多數業主基于共同管理小區事務的愿望和要求。業主委員會的設立方便了小區的自主管理，有助于提高業主自主管理的積極性，日常生活自己管，也有助于小區的民主建設。

（二）有助于提高小區的管理效率，有助于節約資源和成本。業委會的成立實現了小區業主的自主管理，可以適當降低因雇傭他單位管理而造成的人力，財力和物力的消耗，有助于節省資源，低成本，高效率。

（三）是一種民主政治的新的實踐方式，對民主政治的創新有實驗意義。

二、業主委員會的主要職責

我國《物業管理條例》第15條規定，業主委員會主要有以下職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，組織并督促全體業主依照合同行事。負責管理專項基金，公益活動經費以及辦公經費的收支，保管和費用。

（三）監督管理規約的實施；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；接受業主，物業使用人，業主大會，物業管理企業，物業管理行政部門和社會的監督。

（四）向業主大會提出管理共同事物的建議，向物業管理行政部門和相關部門反映業主的意見和建議，割據業主大會的授權，負責審議決定無需提交業主大會決定的事務，物業管理企業的年度工作計劃，管理服務費的收費標準，以及財務預算和決算。

（五）執行業主大會會議和本委員會的決議，實行自治事務公開，負責向業主公開本委員會工作報告，會計報告，結算報告及其它事項，接受業主的咨詢。

（六）協助有關部門做好小區的行政監管，社會服務和文化建設工作，協調解決業主間，業主與物業管理企業發生的物業糾紛，可以以自己的名義作為獨立的原告和被告，代表業主大會參與訴訟的活動。

（七）業主大會賦予的其他職責。

三、司法過程中業主委員會的法律地位的困境

關于業主委員會法律地位的問題在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法過程中直接影響了法官對業主委員會法律地位和當事人能力問題的判斷，各地人民法院在認定業主委員會訴訟主體資格上有很大的分歧，如廣東省“深圳景洲大廈業主委員會訴深圳振業地產開發公司更換電梯和劃撥公共設施專用資金糾紛”案，法院作出了業主委員會不具備訴訟主體資格的裁定；但有一部分法院則認定業主委員會擁有訴訟主體資格，如廣東省“廣州越秀區北秀花園業主委員會訴廣建物業管理公司物業管理糾紛案”。甚至同一個法院對不同案件也做出了不同的認定結果：在2002年“福州融僑花園業主委員會訴福建融僑物業管理有限公司，福建元洪房地產有限公司物業管理糾紛”案中，該院則判定業主委員會具備訴訟主體資格。

業委會作為原告的案件有的被駁回，有的或支持。北京，上海等地法院認可業主委員會的訴訟主體地位，但江蘇，杭州等地的法院一般予以駁回。理由是根據我國民事訴訟法的規定，在我國只有公民，法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只能是其他社團組織。根據我國法律規定，只有在民政部門登記注冊的社團組織才能具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，所以在法律上并不具備訴訟主體資格，有些法院則認為業主委員會可以算作是其他組織。對它的地位，我國法律法規沒有做出具體規定。

四、業主委員會的相關立法借鑒

（一）不具有法人人格的管理團體。以德國為代表，又稱德國模式。德國住宅所有權法規鎖定：住宅所有權人共同體未有權利能力，因此不具有法人資格。權利義務的主體非住宅所有人共同體，二是單個的住宅所有人。發生訴訟時，非住宅所有人共同體而是單個的住宅所有人成為當事人。

（二）具有法人人格的團體。以法國民法典為代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承認區分所有人管理團體具有法人資格，我國香港地區也屬于這種模式。

（三）管理組合法人。以日本為代表，這種模式是一種附條件的承認管理團體為法人模式，《日本區分所有權法》第3條規定：由30以下的區分所有人構成的管理團體性質上屬于無權利能力的社團，但是，區分所有人人數為30人以上，且經區分所有權人及表決權各四分之三以上多數同意時，爾康申請登記為具有法人資格的管理團體，成為“管理組合法人”。

（四）判例事務上的法人人格。以美國為其代表，又成為美國模式。美國傳統法律理論并不承認區分所有人的管理團體具有法人資格，但因美國法律理論的變遷，美國法院在20世紀70年代通過判例承認該類團體具有法人資格。現在，區分所有人管理團體的法人資格已在美國判例實務上獲得了普遍認可。

五、關于業主委員會法律地位的構想

隨著當今社會的社會關系的日趨復雜化，社區文化的迅速發展和社區委員會的進一步發展，業主委員會的作用已變得愈加重要，已成為一個不可忽視的民主性的組織，對于社會主義民主政治的發展的作用越加突出，承認業主委員會的合法地位已經為大勢所趨。因此，我個人認為：在物權法的司法實踐中和在民法的實務處理中，我們首先應承認業主委員會的合法地位，即承認其為一個合法的具有法人性質的社會團體。其次，鑒于我國社會主義社會還處于初級階段，我國的民法典體系還未建立，眾多民法問題還有待于進一步的研究，因此，在確定業主委員會取得法人地位的同時也需要對其享有的權利給予適當的限制，即使其成為一種具有相對法人地位的社會團體。再次，國家還要通過加大對社區業主委員會的法律指導，并通過完善立法體系使業主委員會的權利得到合法行使。主要表現在以下方面：

（一）業主委員會的法律地位應當得到承認

業主委員會作為基層群眾性的自治團體，由小區內的多數業主通過選舉產生的代表組成，其職權的行使代表群體業主的共同意志，對小區內的所有業主都具有普遍的約束力，因此，其通過自主選舉，自主決策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性應當受到法律的承認，有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業主其次；業主委員會的產生，實現了小區內的自主管理，有助于提高小區內的業主進行民主決策的積極性，可以增強小區業主的維權意識，有助于增強小區業主的法律意識，促進小區法制建設的發展；最后，業主委員會的產生和運行，有助于節省大量的人力，物力和財力，可以實現小區管理資源的合理配置，實現小區管理的低投入和高產出，促進資源的優化配置。

（二）對業主委員會的權力行使作出適當限制

小區業主委員會的產生和運行有很大的積極意義，且其符合小區內多數業主的共同意志，有較強的代表性，因此，小業主委員會的法人地位應給予承認。但是由于其出于起步階段，經驗不豐是其必然的缺陷，如果對其無限制的承認則可能導致權力的濫用，因此，應通過對其全力進行限制，如通過合理保障其作為法人代表的訴訟權的行使，從而實現業委會作為法人所應該享有的合法權利。

（三）通過完善立法司法體系保證業委會權利的合理行使

業主委員會的權力的合法行使不僅是其自身作為法人的要求，同樣也需要國家通過完善立法司法體系來保證其合理合法實施，因此，國家的立法體系和司法體系是業主委員會行使其自身權利的重要保障。具體而言，主要有以下幾個方面：

1、可以通過業主委員會的內部監督規范業主委員會對日常事務的管理，業主委員會代表小區業主統一行使部分權力，權力取之于業主，也必須受制于業主，在業主委員會內部應建立相關的評議小組會議機制或監督小組，負責評議和監督業主委員會的日常工作，評議小組和監督小組的相關成員也由小區過半數的業主進行的業主大會選舉產生，通過業主代表對業主委員會的監督和評議，從而優化業主委員會的日常工作，提高業主委員會的工作效率，也可以最大限度的體現業主當家做主的目標，達到小區業主日常事務自治的目的。

2、也應通過業主委員會以外的途徑對其工作進行監督，主要體現在司法機關的監督，由于我國的基層民主法治還需進一步的提高，基層公民的法律意識有待提高，我國的相關司法機關有必要對基層業主委員會的相關工作進行一定的指導和監督，主要可以通過對業主委員會內部成員進行政策法規上的相關培訓，從而提高其運行效率，通過對業主相關人員的不良作風的監督，從而規范業主委員會成員的行為。

參考文獻：

［1］梁慧星,陳華彬.物權法［M］.北京：法律出版社,2007：180.

［2］楊立新.物權法［M］.北京：高等教育出版社,2007：128.

［3］馬麗萍.物權法——以案說法［M］.合肥：安徽大學出版社,2010：150.

廣東省物業管理條例范文第5篇

1、由于部門人員變動，結合實際情況，對本部門工作分工進行調整，加強管理，提

高工作效率。

2、針對客服部管理制度空白的實際情況，對制度進行起草和修訂。制度建設共七則：例會制度、投訴處理規定、物業服務收費管理制度、維修處理規定、資料檔案管理制度、巡樓制度、前臺管理制度。并將應用表格重新按照統一標準制作，并下發使用。

3、加強員工精神風貌建設，實行每日晨會制度，及時傳達公司相關文件精神，把工作落實到到實處。

4、定期召開客服部全體人員會議，對現階段存在的問題進行總結并及時整改，完善和提高部門員工素質，改進工作作風，提高服務意識。

5、有針對性地開展部門培訓工作，組織學習《物業管理條例》、《物權法》等相關法律法規的學習，使各項制度得到落實。

6、對B區新進員工的招聘培訓工作。

二、 收費管理

1、對前期因房屋質量問題而要求物業公司賠償的52戶進行溝通，經過客服部管理員、主管、經理直至物業總經理的多次艱難協商溝通，現已經集團批準同意已妥善解決35戶。

2、對2015上半年到期物業費進行為期一個月的清繳工作，收繳率達92%，收繳金額為370,214.65元.不含前期因賠償未成而拒交物業費的17戶，并將物業費、采暖費收取及賠償金額進行統計整理上報，明細附后。

3、家政創收收入2015年計劃為10萬元，截止至7月末共收入7410元，于計劃相距很大,主要原因首先為物業公司今年準備開展一些創收項目，如配送，為業戶接送小孩等，但上半年一直未實行;其次是保潔人員數量精減一半，調整流動性比較大，造成計劃完成率比較低。下半年由于二期開始交屋也是家政服務開展的時機，力爭創收達2萬元。

4、下半年收費分三部分，一是對2015年6月30日到期因各種原因遲遲不交的21戶進

行清繳;二是進行2015年7月末到期物業費的收取工作，針對公寓多為出租戶的特點，主要以電話通知輔以書面的形式進行催繳;三是對前期索賠未達成協議的16戶進行跟進，尤其是重點解決一直未來協商的5戶，力爭2015年底前將此項遺留問題妥善解決。物業費收繳率力爭達99%以上，采暖費收繳率達100%。

三、 服務管理

1、 對前期物業檔案和資料進行整理，并規范檔案借用制度，安排專人管理，實行借用登記制。

① 對客戶基本信息進行重新整理;重點對4號、5號公寓分布情況匯總成平面圖，將業主與租賃住戶分開，方便查閱和日常管理;

② 對業主及各外協單位的聯系方式進行更新整理;

③ 對維保廠家資料進行統計整理，聯系地產辦公室確定驗收合格日期，為客戶維修提供有利依據;

④ 將前期信報箱鑰匙、電磁爐、門禁卡領用情況逐一進行情況統計，核實剩余數量，查找缺損原因，為今后工作的開展做好準備;

⑤ 對現有空房鑰匙及室內設施設備進行整理，安排聯系維修及室內清潔工作，為銷售做好準備，并實行定期空房巡視制。

2、對客戶前期房間的工程質量問題進行修繕，重點處理了防水、門檻石、墻面裂紋、水浸維修、地板裂紋、淋浴屏漏水、衛生間滲水及衛生間地磚倒坡、更換室內門鎖、維修入戶門、維修洗水盆下水等問題。

3、對4#807因洗衣機水龍頭在未關的情況下斷裂造成漏水導致地板、墻面等受損要求賠償進行處理，多次溝通業主及相關責任單位，在未果的情況下致函要求責任單位限期答復，現已做出書面承諾于7月底對業主進行地板進行恢復處理。同樣的問題針對不同的責任單位進行不同處理，如5#506同樣的原因業主因漏水受損后，由物業公司將業主及責任單位約見面談，雙方達成維修意向，即為業戶盡到了責任，也維護了物業公司的利益不受損失。

4、加強走動式管理，規范日常大堂崗位及巡樓工作，組織多次集體巡樓，發現問題、及時處理。并將近期未能解決的問題進行拍照統一整理以書面的形式，轉相關部門處理，并進行回訪跟進。

5、管理小區內養犬問題，一是下發“小區內加強管理養犬規定”的通知，并公示舉報電話;二是請民主廣場派出所配合，清理整頓違反養犬規定的業主并下發清理通知;三是專門設一部電梯，通知引導攜帶寵物者乘坐貨梯并做電梯指示，以免人、犬沖突等問題的發生。

6、針對前期管理方面存在的一些問題，強調并加大檢查公寓業主二次裝修情況，一經發現，按相關規定要求業主停工并到物業公司辦理相關裝修手續，方可開工，同時請安管部在班后及夜間按公司對裝修業戶的規定實行嚴格的監督和管理。

四、 B區工作準備

1、與地產集團銷售中心溝通聯絡，取得B區所有業主祥細資料及戶型圖，提前做好交屋準備，提高工作效率。

2、對B區交屋需要的程序、資料進行思考準備，改進完善制定A區交屋程序，避免產生同樣的錯誤及失誤。根據A區資料參考《物權法》等法規對B區所需文件進行整理準備，并請示集團后準備印刷。

3、進入B區施工現場，了解進度，對已完工項目進行初驗，為正式接管開始準備工作，為10月1日順利交屋做好準備。

4、下半年進行B區全面交屋入伙工作，安排交屋后需要維修項目工作，做好回訪。

5、B區交屋入伙資料的存檔工作，鑰匙的保管借用管理。

五、 保潔管理

1、接管管業部后，針對之前存在的問題，立即對工作情況進行整體安排。一是對人員分工、工作范圍、工作標準、作息時間、工作周期和頻率等內容統計進行布置，對重組的保潔班進行內部選拔，目前已選出試用班長兩名;公寓實行二班制，保證早8點前將公寓大堂全部清理完畢，給業主留下清潔明亮的視覺享受。二是對公寓及商街工作標準進行提高及細化，加強清潔質量;三是對費用計劃進行掌握，并在原有工作基礎上進行分析，提出新思路，節支增效;四是協助倉庫管理員合理儲存和使用保管保潔用具，用品，進行建帳，入庫、領用嚴格實行登記，并由領用人、班長及經理簽字后方可出庫，并控制其合理的使用，并進行月底盤點，做到帳實相符。

2、日常保潔管理。一是對保潔班目前工作依照考核標準進行每日巡查，對發現問題進行整改;二是組織班長召開工作布置會議，對其工作提出新的要求，做到工作有計劃，事后有總結;三是定期召開全體人員會議，進行階段性總結，將新標準、新要求在班組內進行貫徹落實提升班組精神面貌。經過一個多月的調整，保潔工作無論從精神面貌還是從工作質量標準上均有明顯的改觀，多次受到公司領導的肯定及表揚。

3、B區商鋪及公寓的保潔開荒工作。

綜上所述，這段時間我雖然在負責客服部全面工作時取得了一些成績，但由于時間所限，有一部分工作仍在繼續進行中，我的想法是將前期未完成的工作全部整理并理順完畢。后期工作安排主要為B區的籌備工作，同時在制定落實公司、部門現有規章制度，提升部門工作作風，在努力完成經濟效益指標的基礎上，有步驟地完善小區的房屋公共設施和綜合服務管理。以身作則，調動員工的積極性，保質、保量的完成各項工作。

物業客服經理半年個人工作總結二一、全力配合本集團地產開發

小區管理品質不斷提升今年，為了配合本集團的物業發展，公司調整了發展戰略，奉行“先品牌、后規模”、“把工作重心放在改進集團開發物業的服務品質”的思路，適度放慢對外拓展速度，集中優勢資源確保為集團開發的精品樓盤提供配套的精品物業管理。為此，公司進行了一系列的調整：首先強化了領導分工，由總經理直接分管、各副總協助參與集團開發物業的管理服務工作，并專門設立了集團開發物業周工作例會制度，縮短發現問題和解決問題的周期;優化人力資源配置，調換部分管理處負責人;收支實行“取之于集團物業，用之于集團物業”的政策，作為整體不提利潤要求。同時，重點抓好以下幾方面工作：

第一，抓好制度建設。制定“封閉式管理規范標準”，以集團開發物業小區為試點，并向各全委小區全面推廣封閉式管理;加強對各小區的安全評估，對小區內易攀爬部位實施安全防范，采取各項防攀爬措施;實行管理處主任-安全主管-分隊長的安全管理組織架構，安全總監-安全管理部-安全主管垂直領導，通過測評考核確定安全主管人選 34 人;通過理論考核和現場實操，從114名保安骨干中確定分隊長人選76人;根據工作崗位的變化，合理調整，分流保安骨干18人，為安全管理工作邁上新臺階打下了堅實的基礎。

第二，調整保安培訓重點，強調保安的敬業精神和紀律性，以及對值班時各類事件的處理規范，特別是外來人員車輛管理及各種異常情況的處理辦法。全年保安培訓時間達126小時/人。

第三，加強對保安工作和生活的關心。對保安工資實行了大幅度的調整，解決了保安的社會保險問題，平均增幅達200元/人·月;同時投入20余萬元資金，完善保安宿舍物品的配置工作;開設公司職工食堂，解決隊員的吃飯問題;配置了報紙、金地期刊、金地物業報、金地保安園地等報刊雜志，極大地豐富了保安員的業余生活。

第四、嚴肅紀律和檢查處罰。堅決執行請銷假制度，防止私自外出;實行嚴格的查崗查哨和晚點名制度;加大檢查督導的力度，查處睡崗26人，脫崗13人，其它違紀31人;增大處罰力度，受處罰70人次。

今年，公司全面強化“以業主為中心”的服務意識，率先在深圳業內提出并推行“7x24”服務模式，力求最大限度地滿足業戶需求;推出入戶維修免費服務，集團開發物業全年上門維修4107次，得到業主的好評，大大提高了業主對小區服務的滿意程度。公司全年組織了15次有關職業技能和行為規范培訓，共28項內容，培訓課時達56小時/人。據集團公司三季度對開發物業進行的調查，業主對我們維修服務的滿意程度達到了100%。

在銷售配合方面，籌備成立上海、武漢分公司和深圳管理部，克服非典困難及異地資源短缺問題，全力投入深圳翠堤灣、北京格林小鎮和國際花園、上海格林春曉和春岸等項目的前期介入和銷售配合工作，全面展示金地物業管理良好形象，滿足集團地產銷售配合工作的需要。

今年，針對北京格林小鎮存在的問題，公司先后從深圳總部抽調2名工程師、2名客服主管、15名維修人員及2名客服人員充實到管理處，給予人力資源的支持。同時派出客服人員參與和組建應急維修隊，在地產客服中心統一調度下統一工作，全力參與地產維修整改工作，使小區工作各項管理步入正軌。海景方面，積極配合地產公司做好業戶走訪工作，“黃牌”數量從高峰時期的130戶270塊，減少到目前的2塊(字朝里放置于陽臺內)，最大限度地降低了在社會上形成的負面影響，減弱和抑制了對翠堤灣的銷售工作產生的不良影響，有力地配合了地產公司的品牌策劃和銷售工作。翠堤灣方面，面對銷售、入伙、裝修、業主生活同時并存的環境條件，公司全力以赴提供一流的銷售現場管理、入伙前與業主的主動溝通及規范的入伙手續辦理、服務導向的裝修管理，尤其是超前做好復雜環境下的封閉式管理和快速反應的維修服務，使已入伙業主的生活成為潛在客戶看得見、摸得著、信得過的促銷樣板，使得翠堤灣在5月份便基本完成了全年的銷售任務。

今年以來，翠盈嘉園、芳鄰等6個小區先后成立了業主業委會，金地花園業委會完成改選。金海灣、金地花園、金地翠園等9個管理處完成了物業管理合同的續簽工作。金地海景順利通過安全文明小區的復檢工作;翠堤灣、彩世界、太陽新城小區通過市級安全文明標兵小區的考評;彩世界通過深圳市物業管理示范小區考評;嘉多利花園通過廣東省物業管理示范小區考評;公司通過質量體系認證復審，同時被沙頭辦評為環衛工作標兵單位。太陽新城、嘉多利花園兩個小區清潔工作實施外包;碧華庭居、金地翠園消防系統進行了外包。金海灣花園電梯簽訂了外包協議。為公司相關外包工作進行了有益的嘗試。

二、品牌宣傳效應顯現

今年，為配合公司市場營銷工作，公司切實加大了品牌宣傳。根據“管理項目樹品牌，顧問項目創效益”的思路，以開發商、中介公司和物業管理同行為重點宣傳對象，一方面打造塑造精品小區，通過讓客戶參觀小區以及接受業務培訓等方式，親身感受金地物業的管理，達到業務拓展的目的，僅金海灣花園，全年共接待公司、地產、集團、置業的參觀超過一百批次，參觀人數近千人次，同時接待了來自西安、桂林、洛陽、南京、武漢、石堰等全國各地顧問單位物業公司人員的實習。另一方面，我們以報紙、廣告、參展等多種形式，全方位進行品牌宣傳。XX年公司共出版《金地物業管理》報12期，平均發行數量為11000份/期，發行范圍遍及27個省市。公司內外部網站在今年也進行了改版，全年共上傳各類文章616篇，在報道公司重大新聞和重要信息、展現公司業務規模和市場拓展步伐、宣傳公司業務類型和服務特色、反映員工思想動態和改進建議等方面發揮了積極的作用。《金地物業管理信息》也于今年下半年面世，以每10天為一期的頻度對外免費推出，目前閱讀人次節節升高，反應熱烈，要求訂閱的與日俱增，公司的品牌得到進一步的推廣。在11月底舉行的住交會期間，我們接待了來自全國28個城市的43批客戶，為明年市場拓展打下了堅實的基礎。

三、市場拓展頻創佳績

XX年，在抓好集團開發物業管理品質提升的同時，我們還按照集團領導的要求，豐富公司的物業管理類型，延伸產品線。自去年實現寫字樓顧問管理市場突破后，今年再接再厲，取得了寫字樓(萬基大廈)、酒店式公寓(白領公寓)、學生類公寓(重慶學府大道69號)以及中心區頂級豪宅(熙園)等業務的拓展，尤其是萬基大廈與白領公寓的接管，實現了該業務市場零的突破，標志著公司產品結構開始進入真正意義上的調整。

今年，公司以品牌求發展，將精力投入到中高檔市場的開拓上，注重項目的投入產出，理性選擇合作伙伴，全年新簽22個項目，其中：全委項目 6 個，顧問項目 16 個。新拓展項目的管理面積243 萬平方米，其中：全委項目 64.2 萬平方米，顧問項目 178.8 萬平方米。目前，公司共接管項目 118 個。其中：全委項目 34 個、顧問項目 84 個;管理總面積 1648.6 萬平方米，其中：全委項目 389.4 萬平方米，顧問項目 1259.2 萬平方米。

至此，公司管理項目已發展到全國 31 個城市，其中今年新拓展城市 8 個，分別為洛陽、廈門、佛山、宜興、煙臺、濰坊、海口、鎮江。

四、管理工作改進明顯

進一步強化清單式管理，推行月度工作計劃考核網上填報和考核，網上工作日記填報、顧問項目管理信息填報等，規范提升了管理的力度和效率。

完善顧問運作工作指引，強化前方項目經理，后方專家顧問團的運作，保障并進一步提升項目管理品質。

積極搭建金地物業管理網上辦公平臺，先后開發包括計劃考核、項目管理、物流管理、人力資源等在內的十余個模塊，為公司辦公信息化建設奠定了堅實的基礎，提升了公司形象和管理效率。

加強分支機構財務核算、稽核、審計管理力度，建立了公司經濟效益測算模式、對分支機構業務管理及指導的體系，改變了財務部原簡單的核算職能，確立了財務管理在日常工作中的作用和地位。品質管理體系的健全完善，作業操作文件體系的修訂、品質檢查方法的改進、質量問題的整改跟蹤督導，逐步形成兼顧、覆蓋各地管理的管理體系建設。

完成會所移交工作，改進會所經營管理，有效的改變各會所長期虧損的局面，逐步形成良性運作。

安全管理工作的改進提高，保安人才的建設、小區封閉式管理的實施、安全管理垂直管理模式的探討和嘗試，保安員社保、工資改革、居住伙食條件的改善，推動安全管理的有效實施。

小區設備管理模式的探討和實施，工程部在業務管理地位的明確，強化了各小區的設備日常維護工作，改善了設備運行效果。

狠抓制度執行落實，通過月度工作計劃和考核、工作日記、著裝、勞動紀律等的檢查，確保公司各項制度得以執行。

分公司基礎管理工作的強化及區域運作模式的總結。

五、人才隊伍建設效果顯著

今年以來，公司就人才引進的渠道和方式進行了探討，人員招聘組織、管理的改進，為公司在人才引進特別是高素質人才引進奠定了基礎。一方面立足業績考核和能力評估，不拘一格，積極選拔內部人才，共晉職晉級169人。另一方面大膽引進外部人才。通過參加現場招聘會、網絡招聘信息等手段，共招聘管理層員工 96人，本科以上占 31.2 %，其中碩士生1人，本科生 29 人;主辦以上占 48%，其中主管11人，主辦35人。同時加大對項目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘項目管理人員24人，保安骨干20 人。

推進保安招聘與基地化建設。通過多種渠道，與多個學校、人才市場建立了長期合作關系，進一步完善保安的基地化建設，共招聘518余名保安員。

在公司內部推行三級培訓管理，公司級培訓共計16次;職能部門組織對口培訓共計24次;部門內訓約計774次。管理員培訓時間達121.5小時/人年，保安人員培訓時間達126小時/人。