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關(guān)于契稅的法律法規(guī)范文第1篇

近年來，“未批先用”違法行為呈不斷增加趨勢，甚至有失控的苗頭。未批先用、邊批邊用違法用地的問題是當(dāng)前困擾土地執(zhí)法監(jiān)察工作的難題。

分析產(chǎn)生未批先用違法用地的原因，首先要看到未批先用違法用地的行為主體主要是地方政府。這個問題實際上是核心問題，地方政府承擔(dān)著經(jīng)濟發(fā)展巨大壓力，GDP是考核地方政府的重要指標，因此，地方政府以發(fā)展是硬道理為理由，不惜違反國家的土地法律和政策，或默許企業(yè)違法占地，或慫恿企業(yè)和個人規(guī)避法律，甚至直接出面招商引資，開出零地價的優(yōu)惠條件吸引投資。行政不作為甚至非法作為，給耕地保護帶來的危害更大。很多未批先用從表面來看是個人或企業(yè)違法占地，但本質(zhì)上卻是地方政府違法。由于地方政府作為當(dāng)?shù)氐淖罡咝姓C關(guān)，擁有至高無上的權(quán)力，為了局部經(jīng)濟發(fā)展，很方便強令企業(yè)或下級政府違反土地管理法律法規(guī)。

土地系統(tǒng)垂直管理體制改革不徹底，土地行政管理部門難以履行職責(zé)。目前我們表面上看實行了垂直管理，但僅是省以下垂直，市、縣國土部門必須看市、縣政府的臉色行事，在這種管理體制下要想制止以當(dāng)?shù)卣疄橹黧w的違法行為，可以說是很難完成的任務(wù)。實踐證明，在一定程度上，只有中央政府能真正從全國的、長遠的利益出發(fā)，考慮保護耕地問題，而各級地方政府優(yōu)先考慮的是發(fā)展本地經(jīng)濟。如果現(xiàn)行體制不能有大的改變，就無法解決這個問題。

違法用地查處缺乏法律支撐和強有力的手段。按現(xiàn)行法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，國土部門查處案件要經(jīng)過下達通知書、立案、調(diào)查取證、下達處罰決定以及聽證、告知等一系列程序。如果當(dāng)事人不服，依《行政許可法》還要進行行政復(fù)議、行政訴訟等程序，而國土部門并沒有拆除權(quán)，只能申請法院強制執(zhí)行。走完了這一系列程序，此時違法占地已由小變大甚至建成投入使用了。長此以往，很容易形成惡性循環(huán)，使違法用地者形成一種能奈我何的心態(tài)，其他單位與個人也會效仿。

辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)周期長、程序費用高。目前，辦理一個批次的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收手續(xù)，從造地開始一直到組卷報批拿到審批文件一般都需要三至五個月，而且要求上報的材料繁雜，程序繁多，各種費用也呈逐年上漲趨勢。這也客觀上促成了未批先用現(xiàn)象的頻繁發(fā)生。

(遼寧省阜新市國土資源局細河分局 蘇　巖)

警惕!股權(quán)轉(zhuǎn)讓是假，土地轉(zhuǎn)讓是真

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和股份制企業(yè)的增多，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也越來越多。一個企業(yè)要想取得另一個股份制企業(yè)的土地使用權(quán)，目前有兩種可以選擇的方式：一是直接轉(zhuǎn)讓該企業(yè)土地使用權(quán)；二是間接收購有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)。前者依照國家稅法，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等，并且《土地管理法》等法律規(guī)定，要具備一定的條件：一是支付清土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是必須完成一定的投資開發(fā)額度，形成用地條件。而后一種股權(quán)轉(zhuǎn)讓則只需繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，不需繳納土地增值稅、契稅，同時不受土地管理法律的限制性規(guī)定。正是這種立法上的盲點，使得很多企業(yè)采取了后一種形式，名義上是轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，其實質(zhì)則是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，造成國有資產(chǎn)的流失。

股份制企業(yè)與其他企業(yè)相比有特殊性，是以股東全部財產(chǎn)作為法人財產(chǎn)，并對其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。因此，對于有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，法律首先應(yīng)對股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的比率進行限定，即股權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓比率不得超過50％。其次，應(yīng)規(guī)定企業(yè)的法人代表不能變更，特別是股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，大股東不得轉(zhuǎn)讓，可以相對保持法人代表不變。再者，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、法人代表變更、企業(yè)名稱變更三種情況不能同時出現(xiàn)。

關(guān)于契稅的法律法規(guī)范文第2篇

第二條本辦法所稱的私人建房是指本縣范圍內(nèi)的自然人、個體工商戶以及個人合伙（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）出資建設(shè)的房屋。

以上出資建房的自然人、個體工商戶及個人合伙各方統(tǒng)稱為建房人。

第三條為建房人提供建筑勞務(wù)（包括包工包料、包工不包料、按日計酬等各種形式）的單位和個人為本辦法所規(guī)定的建筑業(yè)納稅人，依法負有納稅義務(wù)。

建房人雇請未辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的建筑業(yè)納稅人施工，建房人為扣繳義務(wù)人，依法負有扣繳稅款義務(wù)。

第四條建房人存在銷售、轉(zhuǎn)讓或承受土地房屋權(quán)屬行為均應(yīng)依照本辦法繳納與房地產(chǎn)有關(guān)的各項稅收。

第五條項目報建過程中，建房人應(yīng)向主管地稅機關(guān)提供如下資料：

（一）個人居民身份證或戶口簿的原件及復(fù)印件；

（二）合作建房協(xié)議的原件及復(fù)印件；

（三）取得國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件及復(fù)印件；

（四）取得國有土地使用權(quán)繳納契稅、耕地占用稅的原件及復(fù)印件；

（五）國有土地使用權(quán)證的原件及復(fù)印件；

（六）主管地稅機關(guān)要求提供的其他資料。

項目報建后，建房人應(yīng)向主管地稅機關(guān)提供相關(guān)房屋建設(shè)審批文件的原件及復(fù)印件。房屋竣工驗收后，建房人應(yīng)向主管地稅機關(guān)提供房屋驗收單原件及復(fù)印件。

上述資料經(jīng)主管地稅機關(guān)認定后，原件退還給建房人，備案資料將作為征稅依據(jù)。

第六條建房人占用耕地新建房屋的，按以下規(guī)定繳納耕地占用稅，計稅依據(jù)以建房人實際占用的耕地面積為準，其中，農(nóng)村居民住宅為10.50元∕㎡，城鎮(zhèn)居民住宅為21.00元∕㎡，新建非住宅為21.00元∕㎡。

第七條從事私人建房的營業(yè)稅計稅依據(jù)為納稅人取得的營業(yè)額，包括收取的價款及價款以外的各種費用，其營業(yè)額具體為實際建房全部造價(包括材料、水電費用、人工工資等)。

未提供本條第一款規(guī)定的建房造價或雖提供但明顯偏低且無正當(dāng)理由的，建筑業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)由主管地稅機關(guān)按《征管法》的有關(guān)規(guī)定參照市場價格進行核定。

第八條銷售不動產(chǎn)(房屋等)的營業(yè)稅計稅依據(jù)為出賣人向買受人收取的全部價款和價外費用，包括銷售建筑物或構(gòu)筑物的收入和銷售其他土地附著物的收入。

建房人未提供以上收入或雖提供但明顯偏低且無正當(dāng)理由的，其銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計稅依據(jù)（銷售單價）由主管地稅機關(guān)按《征管法》的有關(guān)規(guī)定參照市場價格進行核定。

第九條轉(zhuǎn)讓土地的營業(yè)稅計稅依據(jù)為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

第十條在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建房屋用于自己居住的，按10.00元∕㎡代扣施工方應(yīng)繳納的建筑業(yè)地方稅收，在縣城規(guī)劃區(qū)外新建房屋用于自己居住的，按5.00元∕㎡執(zhí)行。

第十一條私人建設(shè)非自用房屋，相應(yīng)的納稅人應(yīng)當(dāng)依法繳納下列稅費。

（一）營業(yè)稅

1、建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人取得營業(yè)收入時，按3％的稅率計算繳納；

2、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅人取得銷售不動產(chǎn)收入時，按5％的稅率計算繳納；

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅的納稅人取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入時，按5％的稅率計算繳納。

（二）城建稅

1、縣城規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)按營業(yè)稅稅額的5％計算繳納；

2、農(nóng)村按營業(yè)稅稅額的1％計算繳納。

（三）教育費附加及地方教育附加費：

1、教育費附加按營業(yè)稅稅額的3％計算繳納；

2、地方教育附加費按營業(yè)稅稅額的1.5％計算繳納。

（四）個人所得稅

建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅人、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅納稅人，按計稅營業(yè)額的2％附征。

（五）土地增值稅

1、銷售普通標準住宅按計稅營業(yè)額的5%進行附征；

2、銷售非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等按計稅營業(yè)額的6%進行附征；

3、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按計稅營業(yè)額的6％進行附征。

（六）印花稅

1、建筑工程承包合同印花稅按承包金額的0.3‰計征；

2、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入的0.5‰計征；

3、購銷合同印花稅依據(jù)購料金額的70％按0.3‰計征。

（七）資源稅

提供建筑應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，在建筑過程中使用未稅礦產(chǎn)品的，按建筑面積0.8元∕㎡計征。

第十二條建房人銷售房屋時，應(yīng)積極協(xié)助地稅機關(guān)征收購房人繳納契稅的工作。

購房人應(yīng)繳納的契稅按實際成交價格的4％計算繳納。

對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1％的稅率征收契稅。

本條所稱的成交價格是指房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。

第十三條建房人應(yīng)憑納稅人在縣地方稅務(wù)局開具的建筑安裝業(yè)發(fā)票支付工程價款。凡為納稅人提供方便，導(dǎo)致納稅人未繳、少繳稅款的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十三條的規(guī)定，對建房人處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款，并向納稅人追繳該項目應(yīng)繳納的稅款。

第十四條納稅人或建房人采取隱瞞實際房價、少報銷售收入等方式未如實申報繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收，違反稅收法律、法規(guī)的，由地稅機關(guān)依照《征管法》及實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處理。

第十五條地稅機關(guān)應(yīng)對個人建房者的資料進行歸類、保管并登記臺帳，在建房的各個環(huán)節(jié)進行全過程跟蹤，對個人建房者提交資料要與各部門進行交叉核對，發(fā)現(xiàn)有不一致的地方，應(yīng)及時通知納稅人進行處理。

第十六條縣地稅機關(guān)負責(zé)私人建房地方稅收的征收管理，縣國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門協(xié)助地稅機關(guān)做好私人建房地方稅收征收管理工作。為確保稅收征收到位，相關(guān)部門應(yīng)堅持“先稅后證”原則，即未見地稅機關(guān)出具的《完稅證明單》，縣國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門不得發(fā)放相關(guān)審批或驗收手續(xù)（含證件）。

第十七條地稅機關(guān)應(yīng)嚴格依法征稅，國土、房產(chǎn)部門及其他單位應(yīng)恪守職責(zé)，協(xié)助和配合地稅機關(guān)做好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收的征收管理工作。對、弄虛作假、，造成稅收流失的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以處理。

第十八條如依據(jù)本辦法規(guī)定而發(fā)生重復(fù)征稅或未發(fā)生稅收而產(chǎn)生征繳的，按《征管法》等法律法規(guī)規(guī)定，納稅人可申請退繳稅款。

關(guān)于契稅的法律法規(guī)范文第3篇

一、加強政策宣傳，改善稅收環(huán)境。財政、地稅部門要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，切實激發(fā)全民依法納稅的自覺性，為實施一體化稅收管理創(chuàng)造良好寬松的社會環(huán)境。要積極創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所設(shè)立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務(wù)并現(xiàn)場辦理有關(guān)涉稅事項。

二、加大依法治稅力度，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的政策規(guī)定。財政部門必須依照房產(chǎn)管理和國土資源部門提供的房地產(chǎn)交易合同確定的成交價格計征契稅；對二手房的交易，不能正確提供成交價格的，要依據(jù)市場行情進行合理評估，按評估價格計征契稅。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，沒有財政、地稅部門出具的完稅或免稅憑證，國土資源和房產(chǎn)管理部門不得辦理土地使用權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。國土資源、房產(chǎn)管理部門要依法履行職責(zé)，嚴格把關(guān),切實執(zhí)行“先稅后證”的政策，積極配合財政、地稅部門做好土地、房地產(chǎn)稅收征管工作,防止國家稅收流失。

三、實行信息共享，建立部門協(xié)作聯(lián)系制度。財政、地稅、國土資源、房產(chǎn)管理等相關(guān)部門要加強溝通和聯(lián)系，細化土地、房產(chǎn)管理信息交換內(nèi)容，切實做好信息共享工作。財政、地稅部門要將日常稅收征管和稅務(wù)稽查工作中發(fā)現(xiàn)的納稅人在土地、房屋產(chǎn)權(quán)交易或權(quán)屬登記方面的問題，及時告知土地、房產(chǎn)管理部門；國土資源、房產(chǎn)管理部門要將土地、房產(chǎn)交易和登記情況定期提供給財政、地稅部門；建設(shè)部門要將已批準的房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)項目相關(guān)信息提供給財政和地稅部門。由財政部門牽頭，定期召開房地產(chǎn)稅收一體化管理聯(lián)席會議，及時解決土地、房地產(chǎn)稅收征管中出現(xiàn)的問題。

關(guān)于契稅的法律法規(guī)范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)會計師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國當(dāng)前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，稅務(wù)管理工作也越來越重要，公司中的稅務(wù)會計也成為其科學(xué)的管理手段之一。稅務(wù)會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當(dāng)前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務(wù)活動引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對于稅務(wù)會計師的認識需要全方位的分析，要想使其在公司內(nèi)的作用發(fā)揮到最大化，務(wù)必要準確把握稅務(wù)會計師的作用與工作職能。

一、稅務(wù)會計師的概述

（一）稅務(wù)會計師概念

稅務(wù)會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎(chǔ)，從事企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)相關(guān)活動，對于稅務(wù)資金展開監(jiān)督與核算活動，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務(wù)檢查、統(tǒng)籌管理等稅務(wù)工作，從而有效對納稅人權(quán)益與國家利益進行保障的專業(yè)性稅務(wù)會計崗位上的人才。稅務(wù)會計師作為公司內(nèi)部專業(yè)管理稅務(wù)責(zé)任人及直接代表人，是公司內(nèi)部具備稅務(wù)管理能力、經(jīng)驗與知識的專業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)單位財稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。

（二）稅務(wù)會計師在企業(yè)中職務(wù)

依照國家稅法及相關(guān)法律程序的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部的全部稅務(wù)申報與計算工作均由稅務(wù)會計師負責(zé)辦理，督促在規(guī)定時間內(nèi)進行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務(wù)會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關(guān)部門錄入、填寫并報送相關(guān)賬務(wù)報表，同時往地方財政局或稅務(wù)局報送當(dāng)月、季度的利潤表、資產(chǎn)負債表等相關(guān)報表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統(tǒng)計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務(wù)報表與統(tǒng)計報表等；其二，協(xié)助人力資源部門核算勞動工資，即配合進行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發(fā)放工資；其三，負責(zé)向上申報公司稅務(wù)，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負責(zé)核銷企業(yè)的進出口相關(guān)業(yè)務(wù)，按照企業(yè)進出口的實際情況來審核進出口相關(guān)業(yè)務(wù)，同時要領(lǐng)取企業(yè)進出口需要的專用業(yè)務(wù)單據(jù)。

（三）稅務(wù)會計特點

稅務(wù)會計是會計學(xué)里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關(guān)會計專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：

1.統(tǒng)一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務(wù)會計在監(jiān)督與核算各類納稅行為時表現(xiàn)出統(tǒng)一性。

2.法定性。稅務(wù)會計實施的基礎(chǔ)是目前國家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關(guān)法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務(wù)會計能夠與其他專業(yè)會計相區(qū)別的最大特點。

3.廣泛性。任何企業(yè)無論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結(jié)構(gòu)不同，只要其被明確是納稅人，那么在進行稅務(wù)行為時則需要遵守稅法規(guī)定，同時要結(jié)合專業(yè)會計核算方案監(jiān)督與核算相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務(wù)會計的廣泛性。

（四）財務(wù)會計和稅務(wù)會計的差異

1.計算損益的內(nèi)容不同。財務(wù)會計計算損益內(nèi)容為會計所得，而稅務(wù)會計則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務(wù)會計和稅務(wù)會計在收益確認以及費用 扣減事項方面有所不同。

3.目標不一樣。財務(wù)會計的目標即使用人所提供的有效會計信息，而稅務(wù)會計的目標即納稅、計稅以及提供稅務(wù)活動資料信息。

4.法律依據(jù)不一樣。財務(wù)會計是以國家財政部頒布的會計準則作為法律依據(jù)，而稅務(wù)會計是以按時足額納稅和相關(guān)稅務(wù)法規(guī)作為法律依據(jù)。

二、稅務(wù)會計師的作用

（一）實現(xiàn)最大限度經(jīng)濟價值

企業(yè)開展相關(guān)經(jīng)濟活動的出發(fā)點即實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟效益的最大化作為經(jīng)濟活動的目標，因而也就成為了稅務(wù)會計師工作過程中的核心內(nèi)容，那么他們在處理稅務(wù)籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產(chǎn)經(jīng)營管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)與增加科技投入的同時，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤，以便實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟價值。

（二）降低稅負成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業(yè)在繳納稅費之后還可以實現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務(wù)會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學(xué)進行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風(fēng)險

稅務(wù)會計師需要確保申報納稅的準確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關(guān)稅收活動方面的處罰，使得稅務(wù)活動的為零風(fēng)險，我國稅務(wù)主管部門針對合法納稅人相關(guān)活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務(wù)會計師就務(wù)必要參考該企業(yè)的信用評級，可以在對自身企業(yè)信用級別不做影響的基礎(chǔ)上，不會對公司的各項利益造成損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)會計師的核心作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)公司即為進行房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的經(jīng)濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國目前在房地產(chǎn)市場內(nèi)總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設(shè)稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級開發(fā)資質(zhì)的國家級房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中也聘請了專業(yè)的稅務(wù)會計師處理稅務(wù)相關(guān)問題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營業(yè)稅相關(guān)的稅收活動，這些稅收均是針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務(wù)會計師處理與契稅、城市維護建設(shè)稅和營業(yè)稅相關(guān)的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉(zhuǎn)額當(dāng)成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務(wù)會計師會負責(zé)土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關(guān)事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務(wù)會計師則主要處理個人所得稅以及企業(yè)所得稅相關(guān)問題，其均以個人或者房地產(chǎn)經(jīng)營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進行轉(zhuǎn)嫁的。

（二）稅務(wù)會計師在房地產(chǎn)公司工作實例

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了一個工業(yè)廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務(wù)籌劃工作時，該公司需要繳納的營業(yè)稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師對當(dāng)?shù)亟ú氖袌鲞M行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進行協(xié)調(diào)，結(jié)果就是相關(guān)材料有甲供，即業(yè)主方購買，這樣得到稅務(wù)籌劃后的需要繳納的營業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師在其工程項目開發(fā)直到結(jié)束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務(wù)籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟利潤上的最大化。

（三）稅務(wù)會計師的職責(zé)分析

1.強化房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師需要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢的發(fā)展變化，有針對性的強化對于本公司相關(guān)稅收政策、征管技巧、財務(wù)管理、生產(chǎn)經(jīng)營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓(xùn)，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)會計與稅務(wù)會計有機的聯(lián)系在一起，而財務(wù)會計是作為稅務(wù)會計的根本基礎(chǔ)，那么就務(wù)必要加強收集與管理會計相關(guān)的基礎(chǔ)文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預(yù)算、成本收入等進行準確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)會計可以準確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實運營成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會計則需要根據(jù)實際成本與收入針對房地產(chǎn)工程的應(yīng)繳稅費進行結(jié)算，根據(jù)由此得出的項目利潤和企業(yè)全年的應(yīng)納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應(yīng)納稅額。

2.開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目從前期開發(fā)到最后出售交房會歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設(shè)計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經(jīng)濟活動均會產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中的稅務(wù)會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經(jīng)營與開發(fā)全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務(wù)師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應(yīng)稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務(wù)會計師即要通過選擇出資方式、人員結(jié)構(gòu)、組織形式、企業(yè)性質(zhì)、注冊地點等等，科學(xué)合理、并且有針對性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營階段中需要承擔(dān)的各項稅負。其次，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項目的占用資金較多，開發(fā)周期較長，那么當(dāng)一個房地產(chǎn)工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營與生產(chǎn)的過程中形成一定量的負債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關(guān)利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅后利潤里面再進行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行財務(wù)相關(guān)決策的過程中，務(wù)必要準確分析公司內(nèi)部股權(quán)資本與債務(wù)資本之間的分攤比例，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關(guān)系進行權(quán)衡，然后再對房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到稅收的決策與選擇進行判定與優(yōu)化，以實現(xiàn)公司價值最大化。再次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的開發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計師就需要首先明確國家頒布的有關(guān)于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務(wù)工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計師能夠提出在公司內(nèi)部設(shè)置具備獨立核算能力的二級法人機構(gòu)，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營活動不相關(guān)的各項業(yè)務(wù)活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應(yīng)納稅營業(yè)額里面分離出來，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)與相適應(yīng)的稅率進行匹配，以便有效的使稅負下降。

（四）科學(xué)開展稅務(wù)稽查工作

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師需要對于自己所在公司的各項財務(wù)指標、財務(wù)發(fā)展情況進行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務(wù)會計師能夠理解涉稅工程項目的相關(guān)信息，這樣才可以保證公司里面的財務(wù)情況真實的反映，同時也可以及時準確的進行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中對于相關(guān)稅收風(fēng)險需要開展評估工作，同時要設(shè)置與之對應(yīng)的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務(wù)機關(guān)稽查內(nèi)容和程序，并且隨時都可以接受上級領(lǐng)導(dǎo)的稅務(wù)稽查準備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項目的順利開展。

參考文獻：

[1]孟慶麗.淺談對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)會計師的認識[J].財會審計，2010，7.

[2]趙宏婧.淺談對稅務(wù)會計師的認識與作用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，8.

關(guān)于契稅的法律法規(guī)范文第5篇

為切實抓好當(dāng)前工業(yè)保增長促發(fā)展工作，根據(jù)《省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省工商局〈關(guān)于推進全民創(chuàng)業(yè)的若干措施〉的通知》、《市人民政府辦公室關(guān)于抓好當(dāng)前工業(yè)保增長促發(fā)展工作的實施意見》精神，經(jīng)縣人民政府同意，現(xiàn)就鼓勵我縣非法人工業(yè)企業(yè)改制提出以下意見。

一、加強組織協(xié)調(diào)

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各有關(guān)部門要高度重視，切實加強非法人工業(yè)企業(yè)改制的指導(dǎo)、政策宣傳、法律法規(guī)與有關(guān)知識培訓(xùn)、優(yōu)惠政策的落實等工作。全縣非法人工業(yè)企業(yè)改制的有關(guān)事宜由縣政府副縣長谷文中牽頭組織協(xié)調(diào)，建立由縣統(tǒng)計局、縣經(jīng)信局、縣房產(chǎn)局、縣工商局、縣質(zhì)監(jiān)局、縣國土資源局、縣安監(jiān)局、縣環(huán)保局、縣食品藥品監(jiān)管局、縣國稅局、縣地稅局、縣公安局、縣煤炭局等部門參加的聯(lián)席會議制度，全面推進我縣非法人工業(yè)企業(yè)改制工作。

二、明確優(yōu)惠政策

（一）對非法人工業(yè)企業(yè)改制過程中涉及的有關(guān)稅費予以減免。

（二）對非法人工業(yè)企業(yè)改制的各項登記費、工本費實施減免。

（三）對非法人工業(yè)企業(yè)進行公司制改造時產(chǎn)生的驗資費用，由縣財政給予適當(dāng)補助。

（四）非法人工業(yè)企業(yè)進行公司制改造時，企業(yè)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)辦理變更登記，所需交納的費用和契稅等，由稅務(wù)、國土資源、房產(chǎn)等部門予以明確。

（五）進行公司制改造時，免除辦理組織機構(gòu)代碼證費用。

（六）以上優(yōu)惠政策有效期至2011年11月30日。

三、嚴格改制程序

非法人工業(yè)企業(yè)改制必須嚴格履行相關(guān)程序，確保改制依法依規(guī)合程序。在下列部門辦理相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)提供相關(guān)資料。

（一）縣工商局。1.企業(yè)申請《企業(yè)名稱預(yù)先核準》，需提交以下資料：（1）全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準申請書》；（2）全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托人的證明》及指定代表或者共同委托人的身份證復(fù)印件。2.提交公司設(shè)立登記資料：（1）公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》；（2）全體股東簽署的《指定代表或者共同委托人的證明》及指定代表或者共同委托人的身份證復(fù)印件；（3）全體股東簽署的公司章程；（4）股東的身份證復(fù)印件；（5）依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明；（6）董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證復(fù)印件（提交相關(guān)決議和資料）；（7）法定代表人任職文件及身份證復(fù)印件；（8）住所使用證明（新公司住所證明）；（9）《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》；（10）法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報經(jīng)批準的，提交有關(guān)批準文件或者許可證書復(fù)印件（原批準文件或者許可證書須經(jīng)縣級審批單位書面同意）；（11）公司申請登記的經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定必須登記前報經(jīng)批準的項目，提交有關(guān)批準文件或者許可證書復(fù)印件或許可證明（原企業(yè)前置許可有效證件須經(jīng)縣級審批單位書面同意）。以上涉及股東簽署的，均由股東本人簽字。

（二）縣質(zhì)監(jiān)局。非法人工業(yè)企業(yè)辦理組織機構(gòu)代碼證需提交以下資料：1.營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件1份；2.法定代表人和經(jīng)辦人身份證復(fù)印件各1份；3.改制后企業(yè)行政公章；4.縣工商局查詢資料。

（三）其他相關(guān)變更手續(xù)（安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、國土資源、環(huán)保、國稅、地稅、煤炭、食品藥品監(jiān)管等）。

四、有關(guān)工作要求