前言:想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎?我們特意為您整理了5篇現行土地管理法范文,相信會為您的寫作帶來幫助,發現更多的寫作思路和靈感。
關鍵詞:土地管理法修改;土地資源;市場配置;機制完善
中圖分類號:D920.4 文獻標識碼:A doi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2013.04.52 文章編號:1672-3309(2013)04-130-02
2012年11月28日,國務院總理主持召開國務院常務會議中討論通過的《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》(以下簡稱《土地管理法》)對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。作為土地管理的基本法律,《土地管理法》在保護耕地、促進城市化等方面一直發揮著重要作用。但是該法在立法之初所堅持的國家主義立法思維及重管理效率、輕權利保障的立法理念使這部法律嚴重滯后。
一、土地資源配置與《土地管理法》
土地資源是一種不可再生資源,作為人類賴以生存和繁衍的基礎性資源,關系著國民經濟發展乃至國家社會安全。提高土地資源的配置效率關鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。目前,我國土地資源配置方式主要有行政配置和市場配置兩種。所謂行政配置是指土地資源由政府根據國民經濟發展的需要安排各種用地類型的比例以及以何種代價提供給用地者。市場配置則是各類用地主體(政府、企業和個人)通過市場方式獲得相關土地資源,以市場價格為指針,供求關系相調節,各類用地主體根據市場價格的變化以及相應的成本和收益狀況確定用地區位和面積。
確立完善市場配置方式,必須通過健全相關的法律來保障。作為我國重要的土地資源保護和開發的法律,《土地管理法》的重要內容就是進行土地資源的配置。要通過市場的基礎作用來合理配置土地資源就要修改《土地管理法》中的相關內容,建立健全相關制度。
在市場經濟條件下土地作為特殊商品,必然趨向市場化。目前,我國土地市場不健全、國家干預不適當以及由此帶來的土地利用不高效等諸多問題,都與相關政策法規的不完善有關。
(一)不健全的土地市場
首先,中國現行的土地市場為城市與農村的“二元土地市場”。城市土地市場包括一級土地市場和二級土地市場,國家壟斷一級土地市場,而集體所有土地進入城市市場必須首先由城市政府進行強制征用。二元土地市場的存在根源于國有土地使用權和集體土地使用權嚴重的不平等,這種不平等是集體土地使用權的殘缺和不平等對待造成的。這種城鄉分裂的二元市場,使政府成為土地市場的壟斷經營者,一方面造成了地方政府對土地轉讓收入及土地融資的過度依賴,另一方面政府對土地儲備制度鮮有關注。
其次,土地市場不健全的交易制度。《土地管理法》第43條確立了國家對建設用地的壟斷制度。排除極少個例,在我國建設用地必須屬于國有土地。實踐中的弊端體現在兩個方面:一是各級政府的用地審批制度,容易產生腐敗現象,影響社會穩定;二是國家壟斷建設用地供給,集體土地無法進入土地市場,就產權而言,形成了國家所有制與集體所有制不平等。
(二)不完善土地收益分配制度
同樣作為市場主體,政府和被征地的農民本應該平等地享有利益分配的權利。但集體所有土地不能直接入市,這使得土地增值收益被開發企業、中央政府和地方政府獲得,被征地的農民只能獲得征地補償,土地出讓金純收益則分配較少。《土地管理法》第47條規定:“國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準”,但是實踐當中補償標準卻與實際市場交易可獲得的利益相距甚遠。而且土地補償無統一標準,“同地不同價”也屢見不鮮。現實中這種不平等的主體、不合理的利益分配以及不統一的賠償標準造成了嚴重的社會矛盾。
(三)國家干預的濫用
在土地資源的配置中,國家“濫用”市場干預情況凸顯為以下三個問題:第一,根據現行法律的規定,各級政府是土地一級市場的開發主體,土地市場的壟斷經營者和管理者的雙重身份使其權力過于集中又缺少監督;第二,地方政府依賴出賣土地獲得財政收入導致土地資源浪費、城建無序等現象;第三,征地范圍的不明確,“公共利益”界定不清。
三、土地資源市場配置的完善與《土地管理法》的修改建議
目前土地資源的市場配置機制不完善,要解決這一問題就要建立一套完善法律法規,特別是完善《土地管理法》中不適應現代市場經濟發展的方式。要建立統一、開放、競爭、有序的土地市場,至關重要的一點就是通過法律法規來規制和協調好市場機制與國家干預的關系。
(一) 健全土地資源市場配置機制
首先,改革土地收益分配制度。根據現行《土地管理法》第47條規定征地補償標準,其主要存在三點缺陷:第一,土地原用途補償制度,即政府對被征土地的補償未將增值部分計入其中;第二,限額補償制度,即補償額最高不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍,遠遠低于被征地農民的實際收益;第三,地方政府定價制度,即國家授權地方政府規定具體補償標準,而非土地市場調控價格機制。以上補償標準嚴重損害了被征地人利益,實際上是把土地收益交由政府和開發商共同分享,實踐當中屢釀 “征地悲劇”的惡果。
筆者認為,補償標準應當由供地和需地雙方通過自愿協商來決定補償標準;如協商不成時,由雙方都能接受的資產評估公司作為第三方,按照當地市場價格決定補償標準。此次《土地管理法(草案)》明確了公平補償的基本原則,規定征收農民集體所有的土地應當給予公平補償,而且補償資金不落實的,不得批準和實施征地。同時草案中還涉及授權國務院制定征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法。這實際上是為《農村集體土地征收補償條例》的出臺鋪平道路。
其次,健全農村土地入市制度。《土地管理法》在土地市場交易主體上應當改革,轉變政府壟斷一級市場的現狀,使農民在未來成為農村集體土地交易的主體,再通過調節稅收的方式,使部分土地收益成為地方財政收入。土地市場適度引入競爭機制,使土地交易流程制度化,減少人為操作空間,減少腐敗發生。健全土地交易信息披露制度,以便更好地引入市場競爭。同時,從民法角度講,改革土地權利制度勢在必行。根據《物權法》中相關規定,完善集體所有土地的用益物權的流轉制度,改變目前《土地管理法》中集體所有土地不能進入市場的規定,建立統一的城鄉土地市場。
(二) 完善國家干預土地資源配置機制
國家對土地資源配置進行適當的干預是必要的,但是這并不代表政府可以替代市場,國家和市場應當在土地資源配置中相互補充共同推進的作用。
第一,縮小土地劃撥范圍。《土地管理法》第2條中“公共利益”的邊界難以確定,導致政府征地幾乎不受任何實質性制度的制約而擁有過于強大的土地征收權力。“實現公共利益”成為地方政府強制征收土地常用借口。因此,筆者建議首先政府征地的權力應當符合比例原則,以此限制其權力的濫用;其次必須依法明確 “公共利益”含義和范圍提高其可操作性。
第二,改革《土地管理法》中土地利用規劃和儲備制度。因地制宜的制定土地規劃制度,根據市場需求建立規劃機制,來保障規劃機制的科學、有效實施,充分發揮規劃的整體控制作用。同時,制定科學的土地儲備規劃,擴大公益性用地的收購與儲備,建立土地儲備金制度。
第三,強化耕地保護制度和改革土地用途管制模式。嚴格耕地保護將是《土地管理法》修訂的主要目的之一。實際上,耕地保護制度涉及的內容比較繁雜,但基本內涵應圍繞責任及其操作體系展開。現行《土地管理法》第四章“耕地保護”及第七章“法律責任”,各種耕地保護制度都缺乏法律后果的規定,致使立法的預期目的難以實現,而且削弱了法律的威懾力,影響了法律的權威性。《土地管理法》修訂時理應增加耕地保護制度法律責任的規定。《土地管理法(草案)》對此已有改觀,增設了各級政府耕地保護目標責任制及耕地保護考核制,對強化耕地保護無疑具有促進作用。不過,如何落實耕地保護目標責任制及考核制,以及考核不合格需要承擔何種法律后果,仍有待進一步細化。
四、結語
完善土地資源市場配置機制僅靠《土地管理法》是不夠的,必須依靠《憲法》及《城市房地產管理法》《土地承包法》等其他法律法規體系的健全。法律規范與政府干預相互協調,才能實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。下一個五年規劃推進中,城鎮化規模不斷擴張,土地利用數量不斷攀升,進一步推動市場穩定有序的發展具有巨大的現實意義。
參考文獻:
[1] 楊世建.土地征收與農民權利的憲法保障[J].云南行政學院學報,2011,(04):116-119.
關鍵詞:土地管理制度;存在問題;現狀反思;重構措施
1.當前階段現行土地管理制度的概述
1.1現行土地管理制度的目標
《土地管理法》以及《刑法》作為我國現行土地管理制度依據的主要標準,明確了我國土地管理制度的目標,即保護耕地以及推進國有土地使用權制度改革。在保護耕地目標具體實施過程中,主要參考《土地管理法》中土地利用總體規劃以及土地利用年度計劃制度,從而進行一系列的保護措施,例如,加強土地管理制度的專業化,建立完善的土地管理體系;對于基本農田的保護制度,防止在農田使用過程中對農田造成損害;關于農田的占用,應按照相應農田占用管理制度,依據對農田進行占用補償;就區域性范圍內,應保證耕地面積與其他地域面積達到一定的平衡,具體到每個農村時,應保證每戶一宅的實施標準。國有土地使用權制度改革目標實施階段,主要通過《土地管理法》的國有土地有償出讓制度對土地進行管理。即在管理農村集體所有土地的過程中,可根據管理法進行鄉鎮企業的建設工程,同時農村居民也可進行居民住宅的建造,并且可以建設農村公共設施或者公共事業。但是對于一些非農的建設工程,或者企業單位以及個人對土地進行建設,需要向有關部分依法申請土地的使用權。
1.2現行土地管理制度存在的問題
首先,隨著時間的不斷推移,我國每年耕地面積的減少數量在逐年上升。造成這種現象的主要原因是地方政府將土地使用的計劃指標提前完成。導致中央政府迫于土地使用的形勢修訂了《1997-2010全國土地利用總體規劃綱要》。其次,雖然中央政府在進行國有土地的管理時,對土地的供應量進行嚴格的控制。但是在實際運用中,常常出現以下情形。例如,在占用土地的階段,占用的土地面積遠超于實際所使用的土地面積,并且存在將較好的耕地作為劣質土地征用,甚至出現亂戰濫用的問題。最后,根據《土地管理法》的相關規定,對農村土地市場進行依法制止。但是從另一角度來說,農民也失去了對自家農地進行自主開發的權利。部分農民為了達到自己的目標,只能進行違法出租或者使用其他用地。而對于大部分的農民來說,只能通過外出務工來解決發展的問題。這就造成城市的人口在逐年增加,城市的各種資源的使用頻率越來越高,城市的就業壓力不斷增大并且房價也越來越高。而相對于城市,農村則逐漸敗落,農民的生活水平也在不斷降低。加大了城市與農村之間的經濟差距。
2.現行土地管理制度失效的原因
2.1政府土地管理制度的內容存在沖突
盡管在建立國家土地管理制度的初始階段,政府的主要目標是確保國家耕地面積的數量區域穩定,從而保證國家能夠生產出滿足全國人口生存的糧食。在此基礎上,加強城市化建設的步伐,增強地域性經濟的不斷發展,提高我國在國際經濟市場中的地位。同時建立嚴格的土地有償出讓管理體系,增加國有土地的經濟效益,并且在一定程度上保護土地所有者的權利,防止地方政府剝奪土地所有者使用的土地的權利。然而在具體實際執行階段,通常會由于各種外界因素而對制度進行各種調整。例如,在我國社會經濟下滑階段,地方政府要保障經濟建設項目的用地需求,從而穩定經濟的發展。而對于加快城市化進程的發展階段,則需要不斷加強農耕土地的占用情況。整體來說,隨著我國的不斷發展,土地管理制度的內容與現實的發展存在一定的沖突。
2.2地方官員過分提升自身利益
地方官員為提升自身的發展機會,省級以下的地方政府官員通常在進行土地占用的招標階段,會盡最大程度的保護本區域的耕地保護指標,同時從各種途徑獲得建設用地的指標。而對于省級官員來說,只是相對的作為耕地保護責任人,定期對耕地保護責任目標進行考核。但是只要地方政府能夠達到地域耕地保護目標,省級人員沒有直接的動力去檢測地域耕地保護目標的具置。
3.中國現行土地管理制度的重構
3.1確定國有和集體土地的產權
通過研究表明,只有將耕地的使用權利具體到每個農民,才能避免各種外界權利的侵犯。作為國家的主人,公民只有保證擁有并且能夠切實的使用土地所有者的權利,土地管理者以及地方政府執行者才不會隨意占用自身的財產。
3.2通過比例原則提高土地管理的轉變效率
在轉變中央政府土地管理職能的過程中,應按照具體的比例原則進行具體轉變改革。例如,必要性原則。即政府所實行的土地管理制度作用到具體的實施目標這一過程是必要的。同時不允許存在其他各種形式的措施方案進行替代。相稱性原則。即政府在保護糧食安全的前提下,對其他公民或者組織使用土地的權利進行制約,同時應保證糧食安全與城市化建設之間的相對平衡。
參考文獻:
[1]梁迎修.中國現行法律解釋制度的反思與重構[J].江西社會科學,2008,01:217-221.
[2]程雪陽.中國的土地管理出了什么問題[J].甘肅行政學院學報,2013,03:108-122+126.
[3]王萬茂.中國土地管理制度:現狀、問題及改革[J].南京農業大學學報(社會科學版),2013,04:76-82.
[4]劉子蘭.中國農村養老社會保險制度反思與重構[J].管理世界,2003,08:46-56+80-154.
關鍵詞:小產權房 流轉 法律完善
從本質上講,小產權房流轉制度的關鍵問題是集體建設用地使用權流轉制度問題,必須改革土地制度才可以從根本上解決。在我國的市場經濟條件下,農村集體土地要擺脫目前的狀況,必然要更多權能才能去符合現在的市場經濟發展規律,才能適應時勢。對此,國家應對集體土地所有權的權能重新進行范疇指定并實行保護。
(一)完善集體土地所有權制度
二元土地制度的最根本原因就是集體土地和國有土地所有制的不平等。因此,只能通過完善集體土地所有權制度,兩者不平等的格局才能被打破,國家對土地交易市場的壟斷才能被打破。規范主體是集體土地所有權實現的前提。我國《物權法》第十條和《土地管理法》第六十條把農村農民集體組織分為三類:鄉鎮政府、村民委員會或農村集體經濟組織、村民小組或村內各集體經濟組織。雖然明確了農民集體土地權屬問題,但理論與實踐常常是脫節的,實踐中我們很難具體確定三種農民集體組織的主次地位,很難理清其各自與內部成員之間的法律關系。法律法規也沒有明確組織與其成員之間如何分配土地經濟利益。因此,我國需要重新規范。主體范圍。我國法律把農民集體土地所有權客體的范圍定義的過于寬泛了,僅僅規定了除了國有土地以外,農村的廣大土地和城市郊區的土地都屬于集體所有。法律沒有做詳細的區分界定,這造成實踐中所有權的客體混亂,不斷產生客體混亂產 生的經濟摩擦。對此,我國有關法律法規應該增加確定土地范圍的條款。《物權法》第三十九條規定,所有權包括占有權、使用權、收益權和處分權等四大全能,但我國現行法律明確規定農民集體所有土地使用權不用于各種形式的流轉或者非農建設。以前的規定集體土地被征收變成國有才能流轉和交易已經不合時宜,法律法規應給予集體土地更多權能。
(二)明確集體土地使用權流轉的條件
為保護護國家耕地,保障人民權利以,順應市場經濟發展的需要,集體土必須符合一定的要求和條件才能夠流轉。所有的集體土地都進入交易市場肯定是不可取的,要進入交易市場的前提是得到國家政策和法律的保護。我國人多地少,人均耕地十分有限,必須實行嚴格的農民集體土地用途管理制度,嚴格控制農耕地轉化為非農業用地的條件,這是農民集體土地使用權自由流轉的前提條件。我國嚴格地控制著農用地轉化為非農用地的規模,在《土地管理法實行條例》和土地管理法中非常詳細地規定了我國土地利用的格局和規劃,還有各種國務院的行政規章,地方各級規章制度保障我國的“18億畝”耕地紅線。無論什么條件要利用集體土地進行建設,都必須一樣不少的執行各項審批手續,以保證土地的利用符合國家土地利用總體規劃。物權法規定了我國的不動產實行的是登記對抗制度,有點像日本的婚姻登記制度,簡單講就是:無登記,無效力。因為集體土地使用權流轉必須嚴格審查,我們應該秉承最重要的就是:無登記,無效力。使用權人必須到有關土地管理部門辦理有關登記手續,取得權屬證明。
(三)修改和完善相關法律、法規
小產權房的產生充分地反映出了法律的穩定性及滯后性與社會經濟發展變化的迅速性之間的矛盾。《物權法》未明確禁止集體土地使用權的流轉,而是采取了授權性的規定。而《土地管理法》第四十三條除規定幾種特殊情形之外,任何單位和個人需要使用土地進行建設的,必須依法申請國有土地,該規定奠定了國家壟斷土地交易市場的基礎。該法第六十三條對集體土地使用權進一步做出了限制。我國現行《土地管理法》對農民集體土地建設用地使用權的流轉進行的種種的限制,復雜和繁瑣的流轉程序也不合時代進步的要求,已經不適合社會主義市場經濟的發展趨勢。為了使集體土地使用權能夠自由流轉,促進經濟的發展和社會的穩定。修訂《土地管理法》已迫在眉睫。我國實行的是不動產登記對抗主義,但是由于房屋登記制度的不完善,小產權房的變動難以有效登記,購買者在維護權益是一般是處于不利地位。2008 年由建設部討論并通過的《中華人民共和國房屋登記辦法》(以下簡稱《辦法》)公布以后,農民集體土地登記和房屋登記因此而得到了很大的改善。但該《辦法》第八十七條對城鎮居民購買小產權房進行了不當的限制。損害了人們對不動產權屬變更登記的自由。我認為,可以對《土地管理法》和《辦法》的不合時宜的條款進行修正和詮釋。
(四)建立和完善相關配套制度
集體建設用地使用權得以自由流轉后,國家還需建立健全相關配套制度,這樣,小產權房流轉問題才能從根本上被徹底解決。在集體建設用地使用權自由流轉過程中,涉及多方主體的經濟利益,只有建立合理的土地利益分配制度才能促進小產權房自由流轉的順利進行。因此,法律應當對集體土地利益的分配管理作出具體規定。土地利益的分配應遵循公平與效率的原則。我認為可從以下三個方面入手對土地利益分配制度進行優化:第一,對管理方案實行民主投票制,參照選舉方案,對管理方案全體公投。第二,收益資金專款專用,管理人員實行聘任制或者輪崗制,定期向全體成員公布財產收支情況,并實行一票否決制度。第三,收益資金對民生的投入必須占用百分之三十以上,對教育投入百分之十以上。我認為,完善農村社保障制度可作如下安排:第一,提高低保水平。低保制度關系著社會的和諧和穩定,在經濟能力可以的條件下,應該適當提高低保水平;第二,對醫療保險加大投入資金。我國雖然已經大概普及了醫療保險,但是和西方國家相比,差距是很大的,要爭取做到有病包醫的普及水平。第三,加大農村養老保險的投入力度。中國已經成為人口老齡化國家,而大多數老年人居住在農村。因此,加大對農村養老保險的投入是我們歷史的使命。
參考文獻:
[1] 胡凱;”小產權房問題及其對策研究” [D],2011 年 4 月
[2] 史煥乾;小產權房的權屬問題研究[D];河南大學;2008年
[3] 魏瑛;關于“小產權房”的法律制度分析[J].財經界(中月刊),2008,3
近來,一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用,主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認識,認為二者沒有實質區別,只是表述不同。實際上,二者確有共同之處,但又存在較大區別。根據相關法律規定,土地征收是指國家為了公共利益的需要,經省級人民政府或國務院批準后依法對農村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態下,基于公共利益的需要,依法以強制方式在一定期間內使用集體土地的行為。共同之處在于,都是為了公共利益需要,都要經過法定程序,都要依法給予補償。區別在于,征收涉及所有權的改變,征收后的土地由農民集體所有變為國家所有;而征用只是使用權的臨時轉移,土地所有權仍然屬于農民集體,且在使用結束后國家應當返還征用的財產,并支付必要的費用。簡言之,涉及土地所有權改變的,是征收;不涉及所有權改變的,是征用。在厘清征收和征用概念的基礎上談征地問題,不僅有助于大家根據情況正確使用,也有利于大家在解讀相關政策規定時能更加清楚自己的權利義務。
2.農村土地征收過程中的常見問題
2.1因征收土地引起的政府與村集體、政府與村民的矛盾對抗日益激烈
在土地征收過程中,政府是征收主體,村集體是被征收主體,村民是利益關聯體,由于利益的驅逐,各利益主體之間的矛盾沖突愈益突顯,并且呈現出多種不同類型的矛盾格局。比如渭南市西馬路贏田村狀告臨渭區人民政府,渭南高速東入口改造工程土地征收案等等,這些矛盾由最初的利益分配糾紛,逐步演變升級成為社會矛盾,甚至對抗。
2.2征收土地補償政策不能有效落實
2.2.1補償收益主體不明確,補償截留現象嚴重
我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等都明確規定,中國農村的土地歸農村集體成員共同所有,但到底誰是“集體”,相關立法并沒有明確指出,農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”。集體土地所有權主體虛位,導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。《土地管理法》規定,土地征用后,村集體經濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統一納入集體經濟組織管理范圍。村委會作為群眾服務組織,由于缺乏必要的監督成了政策的盲區,土地補償中,鄉(鎮)、村克扣、截留補償金的現象比比皆是,補償金真正落實到土地權利人手中的所剩無幾。
2.2.2征地補償標準有失合理
《憲法》作為我國的根本大法,對征地補償應依據何種原則并沒有明確。依據《土地管理法》,我國現行的征地補償費計算方式為“產值倍數法”,即征用土地補償費,為該土地被征前3年平均年產值的6-10倍;安置補助費為該土地被征用前3年平均年產值的4-6倍。這種測算辦法對農民說服力較差。第一,以產值作為征地補償標準不盡合理,被征用的土地,往往是城市周邊地區,如果不考慮其所在的地理區位優勢,僅以產值作為征地補償唯一標準,將明顯低估土地的價值。第二,現行征地補償制度與市場經濟規則不相適應。城市土地除劃撥者外,已同其他生產要素一樣,通過市場進行配置,唯獨農村集體土地還實行計劃經濟條件下的配給制征用和補償。農民在參與社會生產過程中,是按照市場價格購買生產資料的,但他們所擁有和使用的土地卻被征地主體以較低的“計劃”價格拿走,這在市場經濟條件下顯得不合理、不公平。
2.2.3重公權、輕私權的傳統觀念影響我國土地征收補償立法的發展
從本質上講,土地征收補償是政府公權力與農民私權利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想,人們重公權、輕私權的傳統觀念根深蒂固,私有財產權觀念相對薄弱,我國對于私權主體人格的尊重和財產權的保護都不盡完備。筆者認為,要建立一套完善的土地征收法律制度,首先必須轉變觀念,權力本位的思維模式應當讓位,對于財產權的尊重和保護應當置于顯要的位置。
2.2.4征地程序不透明,農民參與程度低
雖然《土地管理法》明確規定,征地補償安置方案確定后,有關地方人民政府應當公告,并聽取被征土地的農村集體經濟組織和農民的意見。但事實上,農村集體尤其是農民在征地過程中參與的程度非常有限。在現行體制下,國家征地面對的是集體,而非農戶,有權去談補償條件的也只是集體,農民往往不參與征地補償談判,而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉村權力人物,能不能完成征地任務,也成了這些人是否能繼續居于權力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調征地過程中的各項補償最終要落實到農民,但農民無法以獨立權利主體的地位參與到征用協商談判中來,征地過程又缺乏暢通的申訴渠道,這就使得其財產權利的保障就更成為問題。
3.作為村干部如何做好土地征收工作
3.1熟悉土地征收相關的法律政策
《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據,作為村里主持該項工作的干部,一定要熟悉和清楚相關條款,做到知己知彼,有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關政策,又能對村民進行普及教育,使村民也能清楚地知道國家的有關規定,使我們能在合法的基礎上統一征收大局。除此之外,法律政策還設定了很多的救濟途徑,要幫助大家運用法律武器來維護自己的合法權益。
3.2做好群眾征地工作,構筑起化解群體性事件的第一道堅固防線
土地是農民的根本,失去了土地,農民就失去了生存之本,農民因此而產生的恐慌不安、思想波動,要從感情上進行理解。其次,要深入群眾,耐心聽取群眾反映的困難和問題,并千方百計幫助其解決。最后,要處事公道,對群眾合理的要求,盡快予以滿足;對一時無法解決的,要解釋清楚,爭取他們的理解和支持;對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規定、做法,要及時予以修正。除此之外,要做好群眾的思想工作,積極引導他們按照國家政府相關政策、法律、程序辦事和維權。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結合起來,構筑起化解群體性事件的第一道堅固防線。
一、有關征地的法律、行政法規依據及思考
《憲法》第十條第三款規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律對土地實行征用。”這是以根本大法的形式對征地作了原則規定。《土地管理法》第二條第四款也作了相應的規定。《土地管理法》第四十五條至第五十條集中規定了征地的批準機關、程序、補償安置等。《土地管理法》第五十一條就大型水利、水電工程建設征用土地的補償標準和移民安置辦法作了專門規定,明確由國務院另行規定,這符合專門項目的特殊性。《土地管理法》第七十八條、七十九條就有關征地中的違法行為作出處罰的規定。
《城市房地產管理法》第八條簡單規定了城市規劃區內土地征用再出讓問題。
國務院制定的《土地管理法實施條例》第二十條對征地行為的批準事項作出了規定。
從以上的法律、行政法規可以看出,我國有關征地制度是不完善的,操作性不強。而《土地管理法》是1986年制定的,雖經兩次修訂,但變動不大,故該法已與市場經濟發展不相適應。其中,規定了關于征地的制度前提條件是國家為了公共利益的需要。而什么是公共利益沒有任何規定,這就為政府無限擴大征地提供了便宜條件,原因就是沒有對征地用途加以區分。征地用途分為公益性征地和經營性征地。公益性征地如用于公共道路、水利、學校等建設,這種情況才是征地的合理前提。經營性征地是用于商業目的,如搞房地產開發,這種情況往往是政府低價從農民手中征用土地,在高價出讓給公司或私人,這與政府的職能是不相稱的,這種情況完全可以由開發商與農民以市場價格協商來簽定土地出讓合同,只是用地上要嚴格限制,政府應加強用地的審批管理。這才能體現市場經濟的公平、等價、有償的原則。
眾所周知,土地是不可再生資源,土地也是農民賴以生存的生產資料,對農民土地的征用,就意味著農民喪失了生存的源泉。所以,征用土地對農民給予合理的補償是必要的。而現行有關征地補償操作性方面,遠不如城市房屋拆遷那樣,它有國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》,操作性是很強的。因此,國家有必要專門制定一部《土地征用法》來加以規范。
二、征地補償安置的標準思考
征地過程中涉及到的核心問題-征地補償安置,而真正涉及到補償安置的只有《土地管理法》第四十七條。這一條特別就耕地的補償安置費用作了規定,而其它土地及地上附著物和青苗補償安置沒有標準。而是授權省、自治區、直轄市制定具體標準,而省級地方政府往往在制定標準時又顯得過低。而且標準的制定又是省級授權地市級,地市級又授權區縣級,這種做法有違《立法法》,這必然會造成層層降低標準,也會損害農民的利益。
誠然,每一地塊的價值是不一樣的,但為了維護農民切身利益,每個省級政府在制定標準時明確一個最低標準是必要的。上海市是這么做的。可見,是可行的。
征地中必然會涉及到房屋的拆遷補償安置問題,而地方政府在制定房屋補償安置價格中往往只體現了房屋的殘存價值,更說不上對房屋所占土地的價格補償了,這是極不合理的。土地使用權價格是否應該補償,這是爭論的焦點。本人認為,在市場經濟條件下,土地也是一種商品,也要體現等價交換的原則,應該給予房屋所占范圍內的土地作補償。上海市在征地補償中,也有土地使用權基價這一項,這種做法走在了全國最前列。
補償費的支付方式也可以是多種多樣的,可以現金支付,也可以是其它方式。如四川省成都市對女年滿50周歲,男年滿55周歲的可以采取社會保險方式,到時發放養老保險金。最近,成都有幾位農民首次拿到了保險金。
三、征地補償安置標準公開性、透明性的思考
關于有關補償安置的地方文件中,很多都是對城市拆遷補償的規定,而真正涉及到征地補償標準的很少。如有關評估問題就是這樣,沒有專門對征地補償評估作規定,而征地也是完全可以采用的。如在四川省人民政府制定的《城市房屋拆遷補償評估管理辦法》中就只涉及到城市房屋,沒有規定在征地補償中可以適用,而這恰恰是可以采用的。如在征地動員會上采用城市房屋拆遷做法,如實介紹全部報名的估價機構,并在政府主管部門監督下當場以抽簽方式確定估價機構,這有利于消除農民的種種不合理猜想,避免不必要的糾紛。
在制定補償標準問題上,有的省份是多年不變。大家知道,土地價格在逐年增加,至少每年要調整一次。在價格制定上可采取聽證會形式,除要有政府主管部門參與外,還應該有農民代表參加,聽取農民的意見。上海市已舉行了首次征地聽證會,這有利于推進政務公開,接受群眾的監督。