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居家養老運營方式范文第1篇

關鍵詞：養老模式； 科技服務；北京

DOI：10.13939/ki.zgsc.2015.31.067

當前，北京市老齡化程度不斷加劇，養老問題已成為重大的社會問題。據統計，2014年，北京60歲及以上常住老年人口將達300萬，占總人口的14.2%；戶籍老年人口將達280萬，占戶籍人口總數的21.5%。老年人口的高齡化、失能化、空巢化現象并存，其中，80歲及以上高齡老年人口45萬、失能老年人口45萬。當前，老年人口正以每年15萬人的規模和年均6%的速度增長。預計到2020年，全市老年人口將超400萬，每4人中將有1位老年人；到2050年，老年人口將超600萬，每3人中將有1位老年人。

在如此嚴峻的形勢下，北京市當前養老服務領域顯現出了政策力度相對不夠、養老服務資源不足、社會力量參與不足等諸多突出問題。課題組針對養老事業發展現狀、相關科技需求和科技創新思路等開展調查研究，有針對性地對北京地區的機構養老、社區居家養老、涉老科研機構進行實地考察調研，了解養老服務業發展的成功經驗和典型做法。

一、北京市典型養老服務模式和科研力量 本部分主要從以下兩方面加以闡述。

（一）北京市典型養老服務模式

北京市典型養老服務模式主要有以下4種。

1.公辦養老機構模式

北京市第一社會福利院和北京牛街民族養老院。公辦養老機構可分為公辦事業單位和公辦民管企業。北京市第一社會福利院是由市政府投資興建的老年福利事業單位，主要接收國家優撫老人，需要照料的離、退休老人，歸國華僑老人和老年病患者，為周邊社區居民提供基本醫療和小飯桌服務。北京牛街民族敬老院為公辦民管非營利性社會福利機構，入住老人多為回族老人，公辦民營機構是公辦養老機構發展的主流趨勢，通過政府補貼，吸收民間資本，解決公立養老機構缺口。

2.私立養老機構模式

雙井恭和苑和寸草春暉養老護理機構。私立養老機構可分為高端市場和大眾市場。雙井恭和苑是面向北京養老高端市場的一家直營連鎖健康養老服務品牌，是北京市“醫養結合，以養為主，持續照料”試點養老機構，融合了專業化醫療、個性化護理和社區化生活配套，為自理、不自理和失智老人提供生活照護、營養配餐、保健醫療、康復調理、修身養性等高品質照護服務。運營團隊總結了多年來養老機構運營的心得體驗，將其編輯成冊，出版了《養老行業服務標準匯編》、《長期照護服務手冊》和《臥床老年人生活照護技術》DVD，為高端養老機構運營做出了有益的探索。北京市朝陽區寸草春暉養老院是于2011年建設的專業護理型養老機構，是集居家養老―機構養老―社區養老為一體的實體民營養老機構。通過居家養老信息服務平臺，提供了和平家園十幾戶居民的助醫、助餐、助行和輔具評測、適配和租賃服務及居家適老化改造服務，為社區養老與養老院聯合經營做出了嘗試。現已準備前期投入500戶和平家園社區的居民作為首批示范。

3.地產養老模式

北京太陽城銀齡老年公寓。北京太陽城銀齡老年公寓為北京市第一家民營的地產老年公寓，主要涵蓋四種養老模式。一是居家式養老。是指在北京太陽城購買了住所的產權，社區為老年人提供購物、送餐、護理、物業等上門服務的養老模式。此模式主要針對具有一定經濟能力的健康老年人。二是租住式養老。是指按月交納規定的費用，就可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務的養老模式。此模式針對生活自理和半自理的老年人。三是贍養式養老。是指將養生、保養、醫療、康復、生活護理與心理關懷相結合的養老模式，主要針對生活完全不能自理和臨終關懷的老年人。四是度假式養老。是指到世界各地的旅游度假勝地，以休閑度假為主要目的的新型養老模式。涵蓋了老年人的四個階段，為老年人制定了全程化的服務模式。

4.社區養老模式

泰康之家燕園。泰康之家燕園社區主要是泰康人壽將虛擬的金融產品與實體醫療、養老服務整合，依托保險公司投資療養社區打造泰康之家燕園，成為第一個中國保險行業投資醫養社區的試點，目前泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州等核心城市的戰略布局，未來會形成15～20個醫養社區。泰康之家燕園引入了國際先進的養老模式（CCRC），以專業化團隊為老年人服務，根據不同的年齡階段和健康狀態，設有獨立生活、協助生活、專業護理、記憶照護四個不同業態，該社區共有3000戶，并提供專業的服務團隊與專屬的生活管家專門照顧老年人的居家生活、餐飲服務等。該社區自建二級康復醫院、緊急救助和醫療呼叫，提供基礎的安全保障，老年人也可以通過醫療護理團隊制訂專屬的健康改善計劃。

（二）養老研究機構調研

清華大學建筑學院、國家康復輔具研究中心、北京社會管理職業學院。清華大學建筑學院長期致力于住宅精細化和標準化設計研究，老年人、殘疾人居住建筑設計研究。近年參與完成多項國家住宅及老年建筑法規和標準的制定，主持設計、研究、咨詢住宅類及養老類地產項目數十余項，也是我國目前養老產業規劃設計領域的權威機構之一，同類機構還有國家住宅與居住環境工程技術研究中心。國家康復輔具研究中心多年從事康復輔具產品研發、行業技術標準擬定、輔具質量監督檢驗等，擁有康復輔具質量監督檢測中心、附屬康復醫院和2個國家級重點實驗室、4個部級重點實驗室。近幾年，中心業務逐漸由假肢矯形向養老輔具產品研發延伸。北京社會管理職業學院是民政部直屬的、全國第一所培養社會工作人才的高等學校，在老年服務和管理專業上培養了大量實用性人才。除了上述三家研究機構，還有中國老齡科學研究中心從事老齡問題研究的綜合性研究機構，以及中國社會福利協會、中國康復器具協會等社會組織。

二、協調理順養老三要素

通過調研，我們發現應該關注三個要素：政府、企業和老年人。具體見圖1。

“十二五”期間，總體來看養老服務體系已經初步建立起來，涉及政府各個部門、市場主體、社會力量等多個方面，老齡委各成員單位分工承擔具體責任，在養老服務體系建設中發揮著重要的引領作用。

（一）政府部門

政府部門要充分發揮“保基本”的作用，做好孤寡老人的兜底職責，同時體系內各成員各有分工。發展改革委負責社會養老服務體系建設的資金投入，開展健康與養老服務工程、養老服務業綜合改革試點、完善養老服務業配套政策、降低民間資本參與養老服務的門檻；財政部門負責養老服務設施建設的財政資金和彩票公益金，推動政府購買養老服務和建立健全養老服務補貼制度；民政部門負責基層城鄉社區養老服務設施建設，開展公辦養老機構改制改革、養老信息惠民工程和智能養老物聯網，養老服務標準化、規范化建設；住房城鄉建設部門負責完善養老服務設施規劃建設標準，推進老年宜居環境建設；商務部門負責鼓勵多種社會力量參與養老服務，扶持民辦養老服務機構發展；衛計部門負責設立老年病醫院，支持有條件的養老機構設置醫療機構，在養老服務地區開設醫療專用窗口或快速通道，完善掛號、診療系統管理等。

養老三要素關系圖

（二）企業

投資商主要是指社會資本通過投融資、保險、地產等形式進入老齡事業，推動養老服務業的市場化發展。目前，投資商的投資方向主要集中在養老產品（醫藥、輔具等）、養老平臺（包括養老地產開發、養老機構籌建等）、養老服務（信息技術、人才團隊等）等方面。隨著養老產業的發展和領域細分，養老市場必然有更大的投資潛力吸引社會資本。集成商是指通過一定的科技手段，將現有的產品部件或零散服務進行整合、延展的企業，主要有硬件集成商和軟件集成商兩類。硬件集成商既包括老人居住環境和養老機構的適老化建設與改造，也包括醫療器械、適老輔具的整合與研發。軟件集成商主要是指借助信息技術、移動通信等方式搭建養老服務綜合平臺，提升養老服務的便捷性與智能性。運營商是指負責養老相關的硬件設備和軟件系統建設完成后經營、維護的企業。運營商往往是養老服務體系得以可持續的重要環節，也是為老人提供高品質服務的關鍵。運營商主要分為養老地產運營商、養老機構運營商、養老服務運營商以及服務與管理人才培訓商。

（三）老年人

老年人對政府仍然“保留著”強烈的依賴性。目前，養老服務針對老年人并無明文的分類標準，各地分類方法大同小異，一般按照老人年齡并結合其生活自理能力、家庭經濟狀況、子女是否在身邊（是否有人照顧）進行簡單分類。但各地對老人年齡的劃分又不盡相同，北京的敬老優待和福利保障相對較細。

“保底”老年人是各地政府重點關注的養老對象，集中在生活自理能力中的半失能和失能老人；家庭經濟狀況中的城鎮“三無”、農村“五保”、享受城鄉最低生活保障待遇、民政部門公布的低收入家庭或生活困難家庭；另外還會加入孤寡老人、空巢老人（含獨居老人）。“保底”老年人完全依賴政府養老。“夾心層”老年人從定義來看，各地有所不同，上海是指家庭經濟條件尚可，不符合居家養老申請條件，卻急須養老服務的人，尤其是癱瘓、半自理、輕度失智失能的老人。北京對60歲以上各年齡段老人都有一定的養老補貼，但總體來說，不能完全自理老人的養老補貼不能完全滿足其養老服務需求。“夾心層”老年人部分依賴政府養老，政府給予幫助的程度各地差異較大。“健康”老年人，年齡已經達到我國規定的60歲老年人標準，這些老年人身體健康，能夠自己照顧自己，暫時沒有養老問題和服務需求。

三、北京提升養老科技服務能力任重道遠 本部分主要從以下兩方面加以闡述。

（一）存在的問題

經過廣泛的調研和對比，我們不難看出養老領域還存在著一些問題。

1.老年人需求和市場銷售產品不對稱

國內市場上能銷售的進口養老產品功能多，質量好，但昂貴，老百姓難以承受。國產養老產品大多雷同、功能單一，很難真正滿足老年人的實際需要。調研中，我們在養老研究機構看到了各種各樣的養老服務產品，其中又以各類居家養老設備、老年日常生活用品、老年健康護理用品居多。但是，國內養老產品一方面享受免稅政策，地方政府不愿意白拿出土地給廠商修建工廠；另一方面國家對科研人員個人的鼓勵政策遲遲不能落實，導致大量非常好的養老產品生產規模無法擴大，科技成果很難造福百姓。

2.養老運營模式和體制機制創新還需研究

通過調研，我們發現養老機構都反映目前養老機構在運營方面很難達到盈利，涉老行業專家都認為養老運營機制需要研究，但幾乎沒有養老機構和居家社區示范工程有一套完整的行之有效的運營模式。而且大多數養老機構缺少標準化的服務規程，規章制度還沒有完全建立，信息化管理平臺已經有了。面對先進的信息化管理平臺，工作人員依然在摸索養老運營服務，對于單純使用高科技設備，工作人員表示還需要法律政策的支持和保護，將因其出現故障或其他原因造成的風險降到最低。

3.既有社區與住宅的適老化改造標準體系急需建立

我們身邊很多社區與住宅并不適合老人居住，沒有電梯讓住在高層區老人們普遍感到不便，但迫于經濟壓力不可能換房，不少老人只能“將就”度日。社區與住宅的無障礙改造，目前還處在探索階段。一方面，對社區與住宅做“適老化改造”，精細化要求非常高，這方面專業人士的關注還遠遠不夠，學術界的研究成果主要是新建房屋的適老化設計標準體系。另一方面，市民接受社區與住宅適老化這個觀念也需要一段時間。不少孤老并沒有經濟能力支付改造費用，而多數年輕人還沒有意識到，現有的社區與住宅有哪些地方并不適合老年人生活。

4.養老供給的歸屬界定不明晰

養老供給的歸屬徘徊于社會福利性事業和市場化產業之間，二者之間始終沒有明確的界限，導致養老服務供給能力明顯不足。從歸口管理來看，養老事業歸口民政部門，而養老服務產業歸口商務部門，但并不意味著兩個部門可以各自為戰。

5.“醫養結合”任重道遠

“醫養結合”的理想模式是“三位一體”：一是解決院內老人的醫療需求；二是解決醫院出院老人在回歸社區過渡期的臨床護理需求；三是向周邊社區派出居家養老服務人員，發揮機構的養老服務支撐作用。調研中，我們發現養老機構更多的只是老年人的養護點，醫療設備和人員配備有限，而具備定點醫療資質的養老機構更是寥寥無幾。要想真正將養老和醫療服務融合在一起，還有很長的路要走。

（二）相關建議

針對以上問題，調研組對北京養老科技工作提出了幾點建議。

1.開展福利機構信息化管理服務平臺研究

重點提升政府對福利機構的管理和服務能力。根據養老服務體系建設的緊迫需要，利用互聯網、物聯網等信息化技術，實現福利機構、老人多方資源整合，對福利機構提供的照護服務進行規范、指導和監管。利用職業培訓機構+互聯網技術，加強護理人員職業培訓，提高福利機構非專業護理人員的服務水平。

2.開展國家實驗區養老運營模式研究和信息化平臺建設

在國家實驗區鼓勵養老服務體制機制創新，在原有老年人安全服務（跌倒、突發疾病）研究的基礎上，拓展更多的養老生活服務，滿足老年人的生活需求。針對這些服務尋找政府―運營商―老年人之間的工作模式。重點解決政府如何補貼，運營商如何盈利，老年人如何得到實惠和服務等問題。最終將這套服務運營模式固化在信息化平臺上，引入第三方養老服務運營機構，接替街道對信息化平臺進行運營。遠期，北京市相關單位可等衛計委的醫療和養老融合方案成型后，繼續拓展“醫養模式”下的醫療服務運營研究示范和信息化平臺建設。

3.開展既有社區與住宅適老化改造

組織專業機構開展適老化改造標準體系建立，相關技術、材料、設備研發，包括老年人既有住房功能空間、公共交通空間、社區環境、轉型養老機構等適老化設計及改造，為今后既有社區與住宅適老化改造奠定理論基礎。遠期開展農村地區養老服務設施建設技術及標準研究。

4.開展標準化建設

開展重點研究養老院設備、設施配置標準化，以及服務標準體系建設，整體提升首都養老服務機構、街道鄉鎮區域性養老照料中心等北京市民政社會福利基礎設施建設水平。京津冀福利機構設施配置、服務標準統一研究。

5.開展適老文化教育產品開發

利用現代傳播技術，建設老年文化傳播網絡，開辦養老服務網站、老年大學，支持老年廣播電視欄目發展和老年適讀圖書報刊、音像制品出版。

6.開展老年人生活輔助產品與服務研發及推廣

針對老年人：從政策上研究如何落實科研人員激勵制度，將科研機構已有的助餐、助行、助力、助浴等有助于老年人保持基本日常生活和社會生活獨立的輔助科研產品推向市場。針對養老機構：開發幫助養老機構減輕“護理”負擔的老年護理照料輔助產品。同時，開展法律政策的支持和保護研究，使養老機構能夠有信心使用養老科技產品。針對養老管理部門：開展支持養老服務體系建設的緊迫需求，提高養老工作管理水平。

7.開展康復輔具產品研究及推廣

開發基于嵌入式技術、網絡技術、虛擬現實技術，增加或改善殘障人技能的康復訓練類輔具以及個人保健、休閑娛樂輔具；研究各類生物醫學材料、納米材料、輕型材料等在輔具設計中的應用，康復輔具設計生產所需的專用設備、康復輔具生產新工藝、新技術和新方法；研究康復輔具檢測理論、方法、準入系統，檢測設備以及產品的質量分析及評估系統；研究康復輔具產品生產、配置、檢測、技術服務等方面標準；支持科研機構已有康復訓練輔具、材料與專用設備、質量檢測等科研成果轉化及產業化。

參考文獻：

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[4]北京市民政局.民政事業改革發展綱要（2014―2017年）[Z].2013-06-24.

居家養老運營方式范文第2篇

文/劉旦

【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養老問題也成為近年來學術研究的熱點，考慮到老年住宅產品市場需求巨大，養老地產成為當下中國眾多企業實現戰略轉型的方向。本文在深入分析養老地產內涵基礎上，剖析了我國當前養老社區開發現狀。最后，在借鑒美國、日本養老社區開發經驗基礎上，從項目定位、項目選址、產品設計、價值鏈閉環等方面提出了中國養老社區開發和運營模式。

關鍵詞 養老社區；國外經驗；運營模式

【作者簡介】劉旦，江西財經大學副教授，博士，研究方向：房地產經濟。

在經濟新常態以及住宅市場持續低迷背景下，養老地產成為眾多地產企業實現業務轉型的戰略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復制的成熟商業模式。養老社區是養老地產的特定形態與模式，也是養老地產市場的細分領域。受傳統道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養老”觀念，因此，從老年人的養老需求出發，集居住、養老、醫療、養生、娛樂功能于一體的養老社區將是我國老年人養老方式的首要選擇。本文擬就養老社區開發和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。

一、養老地產內涵

（一）養老地產概念

目前，對于養老地產內涵國內學術界還存在爭議。本文認為，養老地產是地產和養老產業的復合，核心是服務，地產是嫁接服務的平臺。養老地產具有四大屬性，其中房地產屬性是其根本屬性，但與住宅地產不同，養老地產在物業形態上注重適老化改造；服務屬性是核心屬性，是養老地產的本質特征；養老地產還具有金融屬性，本質上持有型地產最高級形態，是一種金融產品，只有金融這個點打通，持續運營才有可能；最后，由于養老地產客戶是老年人，人文屬性、人文關懷是樂享晚年的應有之義。從相關利益者角度分析，對企業來說，養老產業鏈包含眾多相關產業，核心產業主要包括養老設施、老年護理和老年醫療，其中養老設施的開發和運營，準入門檻高，如果開發商能跨過門檻，建立行業壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養老產業發展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產業發展，有利于拉動內需，進而形成新的經濟增長點。對老年人來說，養老地產是提升晚年生活質量，實現樂享晚年生活目標的物質載體。

（二）養老地產內涵

1.與傳統養老院相比規模更大，盈利模式更強調福利保障型和市場商品型相結合。養老地產可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導。在市場化養老模式下，開發商面對的是龐大的市場化的養老需求，其開發和運營綜合了服務屬性、商業屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務屬性表現在管理要求高，需要精心打造以服務為核心的專業管理團隊，服務內容涵蓋從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護。商業屬性表現在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業屬性還表現在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復雜。住宅屬性表現在開發難度高，養老地產除了產品設計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設備。因此，相比傳統養老院，養老地產在規模上更大，開發運營難度更高，開發商在市場化運作過程中應該考慮政府公共福利以及民生、就業、醫療、養老等問題，形成一個多贏局面。

2.與住宅地產相比產業鏈更長，管理模式更強調戰略協作、強強聯合。從價值鏈看，住宅地產是單一地產，核心利益主體主要是開發商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養老地產是復合地產，核心利益主體除了開發商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協調難度更大。從產業鏈角度看，養老地產產業鏈更長，可以分為核心產業，如養老設施、老年護理、老年醫療；配套產業，如專業設備、老年食品、老年服飾、營養保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產業，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產業鏈條重要性看，房地產是基底，是養老地產市場化運營的平臺；養老產品設計是核心，是整個養老地產項目驅動的引擎；優勢資源是項目核心競爭力形成的關鍵，一個好的養老地產項目只有加入優勢資源才能產生競爭力。因此，相對住宅地產開發，養老地產開發門檻更高，復合屬性更強，需要開發商具備對于醫療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發商運用傳統住宅地產開發全產業鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調優勢互補，合作開發。

3.與養生地產相比受眾更窄，功能配置更強調養老配套服務。養生和養老本身有功能上的重疊，但養生概念受眾群體除了老年人群外，其優美的環境也吸引了不少中年置業人群。作為養老地產，老人最需要的是養老配套服務，因此，養老地產開發商不僅是地產開發商，更是養老服務提供商。養老地產作為養老產業的整合平臺，是各種養老保障服務的整合終端，養生地產對服務和運營機構依賴較弱，主要與健康產業中的健康管理服務產業結合緊密。在物業形態上，養老地產強調為老化、適老化配套設施，養生地產強調自然生態與人文資源固化為優美的園林設計與景觀。從產業屬性看，養老地產要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關系，養生地產純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發主體看，養老服務提供主體是民營非企業機構和民營養老服務公司，盈利來源主要是會員費和服務費。房地產開發主體一般是房地產開發公司或其他投資企業，盈利來源主要是產權銷售和房屋出租。養生地產開發主體一般是資金實力雄厚、無短期回現目標、具備較強資金周轉能力的發展商。

二、我國當前養老社區開發現狀

在“銀發經濟”商機初露后，以大型地產開發商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養老社區，具體而言根據其功能配置可以分為以下幾類。

（一）獨立護理型

獨立護理型是指單獨設立在城市中心較好位置的純護理型社區，與周邊社區無關聯，對醫療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內部，交通便利，周邊醫療設施完備；二是配套方面，社區周邊基礎設施完備，社區配備基本醫療護理，周邊區域承擔高等級醫療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫療優勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關懷、術后護理等。

（二）綜合開發型（混合型）

綜合開發型是指在城市郊區成片開發，自主建設的養老社區，適應各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區，典型特征是租售平衡，選址要求高、產品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環境良好的郊區，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環境基礎；二是配套方面，社區自建完成商業、醫療甚至教育配套以彌補區域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業主要面向社區內部老人或未來外來老人。

（三）社區嵌入型

社區嵌入型模式就是在成熟社區中拿出幾棟物業配建老年設施，產品形態可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區內部大型社區或周邊生活環境優越的郊區，社區周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區承擔商業等基本配套，基礎醫療護理設施完備、高等級醫療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區嵌入型養老地產典型特征如表1所示。

三、國外老年社區開發模式

（一）美國持續照護退休社區（CCRC模式）

美國是世界較早進入老齡社會的西方發達國家，經過幾十年發展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發展特色有以下幾點。

1.選址時注重生態環境，擁有完善的配套設施與功能區劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態環境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設計，還提供各種生活配套設施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養老社區是聞名世界的最為成熟的老年社區之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。在建筑設計上，小區內除了實現無障礙設計外，最大的亮點就是功能區劃分環環緊扣，互為助益，六大居住社區定位明確。同時，社區還配備了醫院，為入住者提供預防、護理、康復等多種醫療服務。

2.項目規模普遍比較大，產品種類豐富。在美國，CCRC規模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規模接近微型城市，社區太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產品策略上，養老社區物業種類一般比較齊全，開發商一般根據老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設計與特定階段相適應的住宅產品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、復合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區住宅以低層建筑為主。

3.分工協作的運營管理模式。由于牽涉到不動產開發，養老社區的開發、運營與管理相較于居家養老和社區養老運營機構要復雜得多。美國CCRC項目開發主體基本都是私人投資并進行商業化運作，從投資運營主體來看，目前規模較大的養老住宅項目主要以地產開發商、保險公司和政府為主導，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發商、投資商與運營商的角色分離，各環節的專業分工實現了高效低風險運作（表2）。

（二）日本的兩代居模式

作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養老服務以及長期護理服務體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養老服務，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養老和醫療服務。

1.以兩代居為主的發展模式。當今日本社會，集中養老、社會養老模式成為主流，原因除了居家養老模式不便受到社會服務外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應“4-2-1”的家庭結構，日本養老地產采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規模更大，二是父母與子女住在相鄰的區域內，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發的大型養老社區開發理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現兩代人之間的互相照料和扶持。

2.注重高科技在養老社區中的應用。在產品設計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養老產品中應用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應器”，床腳處安裝“離床感應器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設施由電腦控制，設施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應設施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設計的電動入浴設施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫院”及“道仁醫院”的遠程醫療診斷，醫生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數據，對癥下藥，給出建議。

3.注重發揮民間資本在養老項目開發中的作用。從開發模式看，日本養老社區一般采取多企業之間聯合開發模式，不但降低了開發風險，還使得社區內每一個細節均能夠表現出眾。如日本高端養老運營管理機構代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業包括銀行、保險、證券、開發商、酒店、商業、實業公司等，大部分為日本業內頂級企業1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業的服務。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的，該運營模式不僅需要開發商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養老服務體系能力。在日本，由國家投資建設的養老地產所占比例較少，大部分養老機構都由民間投資開發，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養老地產發展。

（三）借鑒意義

1.發展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產+養老”產業融合的商業模式，“政府扶持+開發商盈利”的發展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續運營提供保障。養老社區規模普遍比較大，服務類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學合作，使其老有所為，老有所學。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的經營模式，家庭或親屬護理是基礎，公共福利服務和市場化服務是補充，突出自助自理。在建筑設計上，普遍重視規劃設計的人性化。

2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經濟理論影響，美國強調政府不應過多干預市場，因此，其養老社區開發以民間資本為主導，是純商業化的市場化的養老地產，政府通過養老扶持政策以及發達的金融市場支持養老事業發展。在美國，養老社區開發和運營是一個完整的金融生態系統，由開發商、運營商、房地產投資基金和私募基金共同構建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關參與主體。美國前十大養老社區擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經濟理論及模式影響，其養老模式也是以開發商為主導，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。

3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業化的養老地產，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業護理等多個層次的服務，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經社區專門體檢機構體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區的長期居住權。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務支付額外服務費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。

多渠道的收入來源保證了項目的持續運營。

4.發展階段借鑒。在國外，養老地產都經歷了從低級形態向高級形態的發展和轉變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經濟社會特征和人口老齡化特征相適應。目前，西方發達國家養老地產開發以老年社區為主，設計理念從最開始的偏重地產屬性進入到注重金融屬性和人文關懷階段，普通化、人性化、社區化發展成為養老社區開發的特征（表3）。

四、養老社區開發建議

（一）圍繞老年人群需求，構建科學的選址模型

作為主題地產，養老社區開發與城市規劃密切相關，其定位必須基于城市發展視角，構建科學的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態因素，要考慮當地是否擁有強勢稀缺自然資源，要以良好的生態環境營造健康、生態的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環伺一線城市周邊或地處城市郊區地帶，滿足相對低廉的開發成本優勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當地房地產發展階段、供銷比、人口導入水平、基礎設施建設額、當地財政情況等，研究人口密度、人口導入情況，這直接影響養老市場的容量和發展潛力。四是當地政府的政策支持。

（二）以為老化、適老化為核心，提高產品競爭力

在產品策略方面，養老社區在設計產品和服務時應該對服務類型、產品形態、選址、定價和規模等多重參數進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關鍵要素：①居住條件，調查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫療和護理能力，便利可靠的醫療健康服務是消費者在選擇養老產品時最為重視的內容。③其他增值服務和設施2。養老地產商應考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產品策略上，社區規模要大，要有醫療、娛樂、休閑相關的配套設施，細節處理重視無障礙設施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務及其他個性化服務，在確保社區安全性和私密性的同時，確保老年人在養老社區里感受到家庭的溫暖。在產品訴求上，可以考慮以老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現人群復合化發展，避免排他性。

（三）構筑多點盈利的業務模式

養老地產不同于一般住宅地產，養老地產的核心在于服務，養老配套服務是影響老年人群購買養老地產的關鍵要素，也是開發商實現持續盈利，構建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發企業對養老地產缺乏系統化解決方案，還是以地產銷售為主要收入來源。當前，養老地產通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發，如上海親和源。房地產開發收入的收取有兩種方案，一是直接出售養老住宅產權；二是通過入門費，依靠每年利息現金流的貼現而獲取開發收入。未來，養老社區開發企業應著眼于提煉可持續、可復制的盈利模式，形成規模效應，通過設計短中長期的收入結構，實現項目的現金流及風險可控，保證項目價值最大化。

（四）通過平臺方式形成養老產業鏈閉環

養老社區是一個涵蓋醫療、護理、養生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產業鏈條，尤其是醫療護理行業，更是養老產業鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養老地產開發商還是沿用傳統住宅地產開發模式，全產業鏈運作模式居多。與住宅地產不同，養老地產是多個產業的復合，開發商要想在整條價值鏈上建立戰略優勢，是很難完成的任務。理論研究表明，只要在價值鏈或者產業鏈中的任何一個關鍵環節或者3～4個環節構建了競爭對手無法在短期內復制的競爭能力或優勢，企業商業模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業應在對外部宏觀環境進行細致掃描的基礎上，結合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設策略。具體而言，可考慮根據不同環節的增值情況采取相應的戰略模式和行動計劃，對價值鏈關鍵環節采取卡位戰略，進行強化；對于價值鏈輔助環節，可以考慮通過戰略聯盟、合作開發，完善業務外包管理等形成產業鏈閉環。

總之，養老社區開發是片藍海，企業需要尋找適合的商業模式介入。合理商業模式的構建不僅要適合外部宏觀環境，也要匹配內部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業模式設計的重要因素，老年人群對養老社區消費與服務消費的偏好，將決定養老地產項目是適合長期運營還是以銷售實現投資回報。開發商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發展，也應該考慮政府公共福利并解決民生、就業、醫療、養老行業問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續的商業模式。

注釋

1.萬通地產養老地產創新研發課題小組：《養老地產日本案例考察總結報告》，2010年12月。

2.孫超、唐海燕：《養老服務產業的商業模式》，中國經營報，2014年1月23日。

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居家養老運營方式范文第3篇

關鍵詞：養老；一體化培養；維度

目前成都市人口老齡化呈現出老年人口規模大、人口老齡化發展速度快、高齡老年人口多、老齡人口數量女性多于男性、人口老齡化水平農村高于城鎮五個特征，養老行業發展面臨諸多挑戰，但歸根結底還是人才的匱乏。

1 成都市從事養老現有人員情況分析

目前成都市常住人口約為1404.7萬人，65歲及以上人口約為136.4萬人，占9.71%，按照國際通行標準成都已步入人口老齡化。為積極應對，當地政府了《成都市城鄉養老事業發展第十二五年規劃》，該規劃的實施促進了養老產業的發展。西南財經大學天府學院課題組2015年對成都20余家養老機構調查走訪發現，成都市原有的養老機構多是各級公辦福利院，近幾年各社區街道開始設立日間照料中心以及微型養老院。民間資本注入后的新興養老機構，對專業人才的需求大幅增長，但人才供不應求。多數養老機構入住率低、資金短缺、經營困難等，其中人才難求尤為突出。具體表現為：

首先，養老機構中人才結構單一，以養老護理員為主，但存在嚴重缺口。其次，學歷水平較低，現有從業人員多是下崗再就業人員，以及農村進城務工人員，文化程度普遍在初中以下。第三，從業人員年齡較大，養老護理員基本在40歲以上，50歲以上占比超過50%，女性居多。第四，80%以上養老機構的組織、人才結構不合理，低端人員占絕大多數，老年服務與管理、醫療保健、護理康復、營養調配、社會工作專業的人才占比不到10%，心理咨詢人才更是微乎其微。第五，專業技能不足，90%以上的護理人員無職稱，養老護理員持證率不足30%，民辦養老機構更低。第六，從業人員月工資大多為2000元，隊伍流動性大，“招不進、留不住”的現象十分嚴重。

2 成都市從事養老后備人員情況分析

本文所提及的從事養老后備人員，主要是指養老相關專業的在校學生，這些專業培養的學生未來將進入養老行業。老年服務與管理專業是涵蓋多個學科的綜合專業，包括老年服務與管理、社會工作、護理學、心理學與康復類專業，涉及到社會學、心理學、醫學、護理學、管理學等。養老從業人員不僅需要具備生活照料、身體康復、心理咨詢、活動組織策劃、膳食營養的知識與能力，還需要涉及養老機構運營與管理的知識與能力。

據西南財經大學天府學院課題組調查，全國開設養老相關專業的中高職院校僅60余所，每年培養人才僅4000余人。就四川省范圍看，各大高校中不到10所學校開設有老年服務與管理專業，成都市只有4所民辦高等院校開設有此專業，幾所學校每屆招收也不過百余人，最終能留在養老行業的學生不足50%。多數學校將該專業的核心課程定位在老年醫學、護理學領域，但新興養老機構對養老人才需求日益多元化，所需人才不僅要具備老年醫學、護理學知識，還需要具備社會工作、心理學以及康復類知識，以及經營管理能力。主要存在以下問題：

一是專業發展的生態環境不佳。因其服務對象的特定性、工作內容的專業性、崗位職責的風險性，以及受傳統觀念影響，報考率、報到率均不理想。二是專業規劃擴張困難。市場需求大，但相關專業的生源嚴重不足，供給與需求嚴重失衡。三是師資建設滯后。專業師資缺口大，師資引進渠道少、配備少，專業口徑覆蓋不全，人才培養質量不高。四是行業發展水平不高。機構養老多是傳統養老院，社區養老和居家養老處于起步階段，行業吸引力不高。

3 一體化：現有與后備人員培養互補

從成都市從事養老工作現有人員與后備人員的情況分析看，現有人員的素質和能力已無法滿足社會的需要，同時后備人才在培養上要強化針對性，擴大數量，營造畢業生樂于從事該行業的氛圍。如何有效統籌現有人員與后備人員的培訓教育，切實讓現有人員基本上符合要求，又讓后備人員發揮生力軍的作用，并在將來成為養老機構的主力，筆者認為應探索現有人員與后備人員一體化的培養模式。

（一）時間維度――現在與將來鏈接的一體化

一體化培養模式，從時間上看既要考慮現在，又要考慮將來，它是立足現實、展望未來的培養模式。人才的培養不僅要看到現在的需求，更要立足現在大膽設想未來，培養未來需要的人才。針對養老機構從業人員的現狀，可以通過培訓提升素質能力滿足當期社會的強烈需求，基本定位是立足現在。在校學生是將來從事養老行業的生力軍，通過分析現在的需求，預測將來對養老人才的特殊要求，有針對性地培養教育學生，確保畢業的學生能滿足機構的需求。因此，一體化的培養模式從時間上看，是現有人員的培訓提升與后備人員的培養儲備的連接，避免出現青黃不接的現象。現有人員總體學歷低、年齡大、管理技能差等，可以通過后備人員的不斷補充，注入新鮮血液，新陳代謝后實現養老機構從業人員結構的優化，從時間上看體現了邏輯演進，彰顯了現在和將來的辯證統一。

（二）內容維度――培訓與教育銜接的一體化

從現有人員與后備人員的培訓和教育內容看，有所側重和區別。現有人員偏重實戰操作、技能提升，積極開展社會培訓和成人教育，通過校企合作、搭建平臺，能夠達到立竿見影的效果，強調的是短期效應，滿足當期的需求。學校對于后備人員的培養，除了實戰的技能、技術之外，還需要學一些基礎理論知識，以及跨學科的知識，培養養老服務行業的大視野以及國際視野。除此之外，學校教育還要求懂管理，學會帶團隊，尤其是針對現有從業人員情況進行指導和引導。因此，從內容來看，一體化培養模式是機構培訓與學校教育的有機銜接，學校教育加大在校學生到機構的實習鍛煉力度，使培訓與教育緊密結合，更加貼近實際，它是培訓和教育銜接的一體化。將來在條件成熟的情況下，可以鼓勵現有從業人員去提升學歷水平，實現培訓與教育的互補與互動。

（三）組織維度――機構與學校對接的一體化

適應人口老齡化的需求，滿足對養老服務人才的需求，從組織的角度看，機構與學校處于同一條船上，需要齊心協力、通力配合。養老機構可利用學校的師資力量，為機構管理水平的提升夯實基礎，同時引入先進的思想和理念，提高養老機構的人文氛圍和人文素養。高校高職教育是職業人才培養的主要陣地，是培養養老人才中堅力量的主要陣地。如何加快專業發展，提高人才培養質量和水平，滿足行業發展的人才需求，這成為高等職業院校工作的當務之急。學校可以充分掌握養老機構的現狀，以及對養老人才的需求，有針對性地培養學生，讓產、學、研一體化，讓走出校門的學生快速適應養老機構的工作要求。因此，從組織的角度看，一體化培養模式是機構與學校的無縫對接。

4 基于三個維度的一體化培養建議

從時間、內容、組織維度，分析一體化培養模式，參考借鑒橫縱坐標，形成了基于三個維度的一體化培養模型，如圖所示。

從三個維度的現在、機構、培訓分析入手，形成了平面1，即現階段的機構培訓。從組織維度分析養老機構的發展變化，現階段屬于“傳統養老院+福利院+敬老院”模式，將來轉變為“老年公寓+老年社區+新型養老機構+社工組織”模式。按照一體化的培養要求，應加強職業培訓和繼續教育，發揮學校與機構各自的特色實現互動共贏。學校為老年機構培養懂技術、懂管理的人才，滿足老年機構發展對人才的需要；而老年機構的資金、設備，可以與學校共享，有效促進在校學生的實踐能力，更好的滿足社會對人才的需要。進一步完善養老機構工作標準，開發養老行業相關從業證書，如養老評估師、養老運營師、養老咨詢師、養老活動策劃師等，提高養老行業的整體水平。通過加強宣傳，改變目前養老服務人員的社會地位待遇相對較低，社會存在偏見，難以留住高素質專業人才這一不利局面。

從三個維度的將來、學校、教育分析入手，形成了平面2，即將來的學校教育。按照一體化的培養要求，一是堅持國際視野，特色發展。參考歐美國家和亞洲國家（地區）中的日本、韓國、臺灣，提高專業標準和起點，構建一體化培養專業特色。二是堅持技術、技能并重，用創新的思想不斷提升一體化培養的質量和水平。三是堅持人文情懷與職業教育并重，需要養老從業人員具備社會責任心、愛心和較高的人文情懷，可將尊老愛幼傳統美德內化在職業素養教育中。四是堅持培養跨界復合人才，比如未來的養老護理人才，必須強化心理學、美學、管理學的培養。

參考借鑒西南財經大學天府學院老年服務與管理教學設計，應強調兩個方面。一是在課堂教學方面，一年級側重基本素質與基本理論培養，二年級側重專業知識與專業方法培養，三年級側重核心專業方法與綜合能力提升。二是在實訓方面，學校應積極引進老年服務行業規范和標準，改革教學內容和教學方法，建成環境真實化，設備先進化，集現場教學、實訓、職業技能鑒定于一體的校內實訓基地，建設一個集生產、實訓、經營為一體的生產性實習場所。一年級（基礎概述與理論學習+認知學習），在了解基礎知識的前提下，參觀養老機構，聘請各地知名行業專家、養老機構護理行家與管理精英進行交流，讓學生明晰專業發展前景、職業要求和社會意義，提升認知水平和專業認同度。二年級（專業核心課程+創新大賽+方法與技巧的實驗室實訓），加強職業技能訓練，參加各項技能大賽以及校外機構、社區的專業實踐，同時在校教師與業內專家對學生進行指導。三年級（專業實踐學習+外地學習+頂崗實習），部分學生跟隨學校的組織游學團隊到中國香港臺灣、英國、日本等養老行業的發達地區，學習了解養老機構組織特征以及經營管理模式。

養老從業人員的一體化培養模式，從圖可以看出一體化過程是時間軸上平面1向上移動與平面2向下移動的無限趨近，是現在和將來的連續性。平面1與平面2的交叉點是養老從業人員的職業資格認證，目前這是一片空白，養老從業人員職業資格認證的啟動與發展，必將反過來推動一體化培養的進程。一體化培養面向老年機構、老年事業產業單位、老年社會團體領域，培養一線的、從事老年事業管理、老年產業經營、老年社團活動、老年大學教學與管理工作的高素質、高技能的具備老年事業與產業經營管理、老年心理分析與咨詢、老年營養分析與調理、老年生活規劃的開發與設計，以及老年文藝體育活動的策劃與組織等工作的應用型人才。鼓勵學生獲得營養配餐師、心理咨詢師、保健按摩師、音樂照護師、養老護理員等職業資格證書，以滿足老年人不同層次的需求。

總之，人口老齡化以及養老人才培養作為一個社會問題，是政府、社會、行業、企業、專業院校共同關注的問題，一體化培養模式終歸需要探索政、校、行、企聯動機制，搭建平臺整合資源方能形成合力。

參考文獻

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