近年來，庫區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過程中，由房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點，在法律適用上面臨許多具體的問題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來人民法院審理的移民建房糾紛看，庫區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們在移民遷建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國家按單位原占地面積和改建情況無償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務，并獲取相應的報酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒有工作單位，沒有固定的職業(yè)，只是一個單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會指導下進行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會以自己的名義與開發(fā)商簽訂一個總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開發(fā)商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購房合同，確定雙方的權(quán)利義務。通常是由居委會將居民所有的土地交給開發(fā)商，由開發(fā)商投資開發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開發(fā)安置該居民，居民取得相應的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式一般稱為“大聯(lián)建”。這種情況實際是土地使用權(quán)人（主要是負責管理劃撥給居民的街道居委會）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會（土地使用權(quán)人）名義進行開發(fā)，這正是我國實踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶自建。一般是由十幾戶居民聯(lián)合起來，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進行安置并對安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開發(fā)商開發(fā)修建，由開發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開發(fā)商進行歸補結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式稱為“小聯(lián)建”，實質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

第一條為了建立和完善住房社會保障體系，做好經(jīng)濟適用住房銷售管理工作，根據(jù)《*市經(jīng)濟適用住房管理實施辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本實施細則。

第二條市房管局是本市經(jīng)濟適用住房的主管部門。市住房保障中心具體負責市區(qū)經(jīng)濟適用住房的日常管理工作。

第三條凡在市區(qū)（*區(qū)、*區(qū)、*區(qū)）建設(shè)、銷售經(jīng)濟適用住房的單位，均應遵守《*市經(jīng)濟適用住房管理實施辦法》的各項規(guī)定，按照本實施細則的要求進行工作。

第四條經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位按規(guī)定取得《*市經(jīng)濟適用住房預售許可證》后，方可向符合條件的購房人出售經(jīng)濟適用住房。

第五條凡面向社會銷售的經(jīng)濟適用住房，由市住房保障中心按照本細則的規(guī)定直接組織實施。中央、省、市屬企業(yè)及駐寶部隊利用自有土地進行集資建房、合作建房的，需報市住房保障中心審查，經(jīng)市房管局審批后，方可納入經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃。集資建房、合作建房必須面向本單位符合條件的職工出售，不得向社會銷售。

第六條符合下列條件的無房戶或住房困難戶，可以申請購買經(jīng)濟適用住房：

第一章總則

第一條為改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。保護當事人合法權(quán)益，切實解決低收入家庭住房困難，根據(jù)《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔20*〕24號），以及建設(shè)部等七部門印發(fā)的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔20*〕258號），結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指市政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向市區(qū)低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

本辦法所稱市區(qū)低收入住房困難家庭，是指本市市區(qū)范圍內(nèi)家庭收入、住房狀況等符合市政府規(guī)定條件的家庭。

第三條市區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、供應、使用及監(jiān)督管理，應當遵守本辦法。

第四條購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審核、公示和輪候制度。

編者按：本論文主要從轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的具體征稅規(guī)定；銷售不動產(chǎn)自查應注意的方面等進行講述，包括了抵押貸款以房屋還貸的征稅問題、合作建房的征稅問題、合作建房的征稅問題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同售房的征稅問題、兼并、破產(chǎn)過程中的不動產(chǎn)的征稅問題、舊房補償費的征稅問題、個人代辦建房征稅問題、個人無償贈送不動產(chǎn)的征稅問題等，具體資料請見：

（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的具體征稅規(guī)定

1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題

借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應對借款者按：“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

2、合作建房的征稅問題

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一條為改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，保護當事人合法權(quán)益，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指市區(qū)和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。

第三條經(jīng)濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。市房產(chǎn)主管部門負責全經(jīng)濟適用住房的管理工作。縣房產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房的管理工作。

市發(fā)改、國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、財政、監(jiān)察、物價、國稅、地稅及金融管理等部門根據(jù)職責分工，負責經(jīng)濟適用住房有關(guān)工作。

第四條發(fā)展經(jīng)濟適用住房應當在國家統(tǒng)一政策指導下，堅持因地制宜，政府主導，社會參與。市、縣人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟適用住房的政策目標、建設(shè)標準、供應范圍和供應對象等，并組織實施。市人民政府對本行政區(qū)域經(jīng)濟適用住房工作負總責，對所轄縣人民政府實行目標責任制管理。