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一、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力分析

走向低碳之路是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)才能在帶動(dòng)上游綠色生產(chǎn)的同時(shí)，促進(jìn)下游的綠色消費(fèi)。雖然低碳地產(chǎn)在我國(guó)起步較晚，但是國(guó)內(nèi)不少具有前瞻性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)重視起來(lái)，并且開始投入資源進(jìn)行低碳轉(zhuǎn)型的嘗試。但鑒于企業(yè)的目標(biāo)愿景、戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展策略不同，影響企業(yè)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)力也不盡相同。按照組織行為學(xué)的理論，可以把影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力分為內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力和外部驅(qū)動(dòng)力：內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力是企業(yè)作為“經(jīng)濟(jì)人”對(duì)利潤(rùn)和道德價(jià)值的追求，是企業(yè)意愿的表現(xiàn)。外部驅(qū)動(dòng)力包括社會(huì)環(huán)境壓力和制度的約束引導(dǎo)，是低碳企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的客觀要求。內(nèi)外驅(qū)動(dòng)力的相互影響決定了房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，促進(jìn)了低碳地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）低碳轉(zhuǎn)型內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力分析

1.利潤(rùn)的驅(qū)使。在進(jìn)行低碳地產(chǎn)投入開發(fā)時(shí)，多數(shù)開發(fā)商會(huì)陷入一種誤區(qū)，認(rèn)為在低碳地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用低碳技術(shù)會(huì)增加企業(yè)成本，加大成本控制的難度，這些顧慮影響了開發(fā)商開發(fā)的動(dòng)力，同時(shí)也降低了消費(fèi)者使用新技術(shù)的積極性。但事實(shí)上，低碳地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)并非如此。雖然在早期階段，部分施工技術(shù)及設(shè)備會(huì)因?yàn)楦吆哪?、高污染被淘汰，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，低碳技術(shù)的創(chuàng)新，低碳品牌、質(zhì)量的塑造，不僅不會(huì)帶來(lái)成本上的增加，反而會(huì)創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。根據(jù)美國(guó)LEED官方統(tǒng)計(jì)，近十年取得在美國(guó)LEED認(rèn)證的項(xiàng)目均取得了經(jīng)濟(jì)和環(huán)境上的5點(diǎn)好處：建筑價(jià)值提升了7.5%，降低營(yíng)運(yùn)成本8%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投資回報(bào)率提高6.6%，這些數(shù)據(jù)均證明開發(fā)商做低碳地產(chǎn)是有利可圖的。

2.品牌價(jià)值的塑造。越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)視“低碳綠色”、“節(jié)能生態(tài)”為21世紀(jì)品牌形象的魅力所在。三流企業(yè)賣產(chǎn)品，二流企業(yè)賣管理，一流企業(yè)賣文化。先前得益于市場(chǎng)地位的壟斷，品牌價(jià)值在早前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中并未占據(jù)重要地位。如今隨著企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品差異的加強(qiáng)，品牌成為了衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力及盈利能力的標(biāo)志和關(guān)鍵。在低碳轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)地承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，為消費(fèi)者打造精品，久而久之，企業(yè)的品牌形象就會(huì)在消費(fèi)者心中得到塑造，美譽(yù)度和社會(huì)形象便會(huì)提升，在獲得社會(huì)認(rèn)同感后，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益自然會(huì)順利實(shí)現(xiàn)。

（二）低碳轉(zhuǎn)型外部驅(qū)動(dòng)力分析

1.政府的支持和引導(dǎo)。生態(tài)環(huán)境的公共物品性質(zhì)決定了其有可能因過(guò)度使用或侵占而導(dǎo)致“公地的悲劇”。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)存在外部不經(jīng)濟(jì)性，對(duì)生態(tài)環(huán)境過(guò)度索取和侵占導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境的脆弱。因此，為了糾正市場(chǎng)失靈，政府的社會(huì)管理者角色的公共定位,決定了政府必須要在低碳地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

（1）綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的推廣。為促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，規(guī)范行業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)在2006年頒布了《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500378-2006）。近五年來(lái)，我國(guó)綠色建筑也幾乎以每年翻番的速度增長(zhǎng)。住建部副部長(zhǎng)仇保興表示，至2020年前，中國(guó)在節(jié)能建筑項(xiàng)目領(lǐng)域的投資額將不低于1.5萬(wàn)億元，屆時(shí)我國(guó)的綠色建筑將占全球綠色建筑總量的50%以上，而開發(fā)商開發(fā)綠色項(xiàng)目、打造低碳地產(chǎn)也將成為行業(yè)的常態(tài)。

（2）政府的補(bǔ)貼及稅收激勵(lì)。在建立起相應(yīng)的認(rèn)證制度后，政府通過(guò)對(duì)開發(fā)低碳地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，不僅可以彌補(bǔ)企業(yè)采用低碳技術(shù)、配套低碳設(shè)備的成本，更重要的是能夠激發(fā)開發(fā)低碳地產(chǎn)的動(dòng)力，從而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

2.消費(fèi)者的需求拉動(dòng)。當(dāng)“綠色生態(tài)、低碳健康”成為當(dāng)今時(shí)代的主旋律后，居民住房被賦予了更多的時(shí)代內(nèi)涵，越來(lái)越多的消費(fèi)者不再僅僅關(guān)注住房的價(jià)格，開始更多地關(guān)注綠色健康的人居環(huán)境，追求低碳環(huán)保的住宅?！澳苓x自然、絕不人造”，住宅的舒適度、健康生態(tài)性成為了購(gòu)房的首選標(biāo)準(zhǔn)，低碳地產(chǎn)的買方市場(chǎng)逐漸形成。在2013年1月出臺(tái)的《綠色建筑行動(dòng)方案》中明確規(guī)定了要樹立和完善綠色建筑領(lǐng)域的金融服務(wù)體系，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于購(gòu)買綠色低碳住宅的購(gòu)房者在貸款利率上可以給予一定優(yōu)惠，這無(wú)疑也為提高消費(fèi)者的需求創(chuàng)造了條件。

3.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)。當(dāng)“低碳”、“節(jié)能”成為產(chǎn)品的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)后，其會(huì)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的布局和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。擁有土地、資金便擁有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代已過(guò)，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨多樣性、創(chuàng)意性、前瞻性，因此，準(zhǔn)確地把握未來(lái)的發(fā)展潮流、開拓潛在的細(xì)分市場(chǎng)、掌握先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)成為目前及以后房企占據(jù)市場(chǎng)份額的重要手段。低碳產(chǎn)品與非低碳產(chǎn)品的差異成為房企建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始跳出行業(yè)的紅海競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)轉(zhuǎn)型改變戰(zhàn)略發(fā)展模式，從而尋求適合自己的低碳核心競(jìng)爭(zhēng)力。

4.低碳技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步。低碳技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，為房地產(chǎn)企業(yè)吸收、引進(jìn)一流的技術(shù)提供了絕好的機(jī)會(huì)。越來(lái)越多的低碳技術(shù)被研發(fā)出來(lái)，開發(fā)商和消費(fèi)者的使用成本在下降。同時(shí)，技術(shù)種類的增多也為開發(fā)商提供了更多的選擇空間，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的定位、用戶的特殊需要靈活地選用和搭配，這樣不僅豐富了低碳地產(chǎn)的概念，同時(shí)給消費(fèi)者也帶來(lái)了一個(gè)全新的低碳體驗(yàn)。

二、結(jié)論

我國(guó)現(xiàn)有430億平方米建筑，只有4%左右采取了節(jié)能措施，尋求探索低碳、環(huán)境友好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展模式尤為緊迫和重要。但在目前低碳地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商存在一種低碳地產(chǎn)要走“貴族化”路線的觀念，所以在引導(dǎo)支持房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，制定合理的激勵(lì)體系，激發(fā)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的動(dòng)力，已成為目前政府的首要任務(wù)。只有當(dāng)兩者形成良好的互動(dòng)機(jī)制，政策更加科學(xué)，房企的競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，消費(fèi)者的需求得到滿足，低碳發(fā)展才能落到實(shí)處，各個(gè)參與方的利益才會(huì)實(shí)現(xiàn)最大化。

作者：侯盼龍單位：華東師范大學(xué)商學(xué)院