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會計制度與稅法在房地產開發企業收入的確認上存在一定的差異。對于將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面，會計上認為是一種內部結轉關系，不符合一般商品銷售收入的確認原則，不作銷售處理，按成本轉賬；稅法則規定應視同銷售確認相關的收入、成本和費用。下面以房地產開發企業將開發的房地產用于對外出租為例，說明視同銷售業務的會計處理與納稅調整。

例：甲公司是一家房地產開發企業，2004年6月30日，將一棟剛剛開發完工的房產出租給乙公司，租期為2年，租金總額240000元。該房產的賬面價值為800000元，市場價格為1000000元。租賃到期后，甲公司將該房產出售給丙公司，售價1100000元。假定甲公司按20年攤銷該房屋的成本，不考慮殘值，于每年末確認租賃收入并攤銷相關費用，城建稅率為7％，教育費附加為3％。

2004年6月，甲公司將房屋出租給乙公司：

借：出租開發產品-出租產品800000

貸：庫存商品800000

2004年12月31日，甲公司確認房產租賃收入60000元（240000÷24個月×6個月）：

借：銀行存款（或應收賬款）60000

貸：其他業務收入60000

應繳營業稅＝60000×5％＝3000（元）；

應繳城市維護建設稅＝3000×7％＝210（元）；

應交教育費附加＝3000×3％＝90（元）。

借：其他業務支出3300

貸：應交稅金-應交營業稅3000

應交稅金-應交城市維護建設稅210

其他應交款-應交教育費附加90

同時，攤銷出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]：

借：其他業務支出20000

貸：出租開發產品-出租產品攤銷20000

2004年，甲公司將開發完工的房屋出租給乙公司，會計上確認租賃業務的收入、成本及稅金。而根據相關稅法規定，除確認租賃所得外，還應視同銷售確認房屋銷售收入1000000元、銷售成本800000元，確認所得200000元。

另外，會計上攤銷出租房屋的成本為20000元，而該房屋的計稅價值為1000000元，稅務上應攤銷出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].

可見，2004年稅務處理比會計處理多計銷售所得200000元，多攤銷成本5000元，因此，甲公司在申報2004年企業所得稅時，應調增應納稅所得額195000元。

2005年，會計上攤銷出租房屋的成本為40000元，而稅務上應攤銷出租房屋的成本為50000元，會計處理比稅務處理少計成本10000元。因此，甲公司在申報2005年企業所得稅時，應調減應納稅所得額10000元。

2006年6月30日，甲公司將房屋出售給丙公司：

借：銀行存款（或應收賬款）1100000

貸：主營業務收入

1100000

應繳營業稅＝1100000×5％＝55000（元）；

應繳城市維護建設稅＝55000×7％＝3850（元）；

應交教育費附加＝55000×3％＝1650（元）。

借：主營業務稅金及附加60500

貸：應交稅金-應交營業稅55000

應交稅金-應交城市維護建設稅3850

其他應交款-應交教育費附加1650

此時，“出租開發產品-出租產品攤銷”科目的余額為80000元（800000÷20×2），結轉房屋的銷售成本，

借：主營業務成本720000

出租開發產品-出租產品攤銷80000

貸：出租開發產品-出租產品800000

2006年，會計上攤銷出租房屋的成本為20000元[800000÷（20×12）×6，而稅務上應攤銷出租房屋的成本為25000元[1000000÷（20×12）×6]，會計處理比稅務處理少攤銷成本5000元。

另外，甲公司將該房屋出售時，會計和稅務上均確認銷售收入1100000元、主營業務稅金及附加60500元，但該房產的會計成本為72000元，計稅成本為900000元（1000000－1000000÷20×2），即會計處理比稅務處理少計銷售成本180000元。

因此，甲公司在申報2006年企業所得稅時，應調減應納稅所得額185000元。

綜上所述，如果將2004年—2006年作為一個期間看，應調增應納稅所得額＝2004年調增額＋2005年調增額＋2006年調增額＝195000＋（－10000）＋（－185000）＝0.