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一、研究背景

自從1992年中國共產黨第十四次全國代表大會正式將社會主義市場經濟體制作為我國改革目標以來（，1992），特別是1998年7月3日國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發出后，房地產市場的發展非常迅猛。目前我國城鎮80%左右的住房交易，已經通過市場進行配置（姜偉新，2008）。隨著房地產市場的發展，房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業，對國家經濟和社會發展起著極為重要的作用。據國家統計局2008年10月29日的《改革開放30年報告之三：經濟結構在不斷優化升級中實現了重大調整》，1979—2007年房地產業增加值增長了22.8倍，所占比重由2.2%上升為4.8%，提高了2.6個百分點。在房地產市場日益繁榮的背后，我國房地產市場的發展也存在著一些嚴重的問題，突出表現為商品住房價格上漲過快，住房供應結構不合理，中低收入家庭住房支付能力相對不足的問題比較突出。我國普通居民為了取得一套住宅可能要耗費自己一生，甚至還包括父母一生的收入。房地產消費成為居民沉重的負擔，位列“新三座大山”之首（劉鐵軍，2007）。按照傳統的市場經濟理論，只要實行了市場化改革，我國房地產市場就會興旺發達，我國居民就會安居樂業。但我國房地產市場的實踐結果表明，傳統市場經濟理論存在一定的缺陷。如果房地產價格繼續以不正常方式暴漲，我國房地產市場也必然走向房地產泡沫的破裂。在這種情況下，研究日本和美國房地產市場泡沫的形成及其破裂，對于我國防范房地產市場泡沫的形成和破裂有著重要的價值。

二、日本房地產市場泡沫的形成及其破裂綜述

（一）日本20世紀末房地產市場泡沫的形成日本房地產泡沫形成于1985年，其啟動就是著名的“廣場協議”。所謂“廣場協議”就是1985年9月，在美國的策劃下，美、日、英、法、西德等5個發達工業國家的財政部長及五國中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府聯合干預外匯市場，使美元對日元、馬克等主要貨幣有秩序地下調，以解決美國巨額貿易赤字的協議，這就是有名的“廣場協議”。[6]“廣場協議”簽訂后，日元大幅度升值，1985年底，1美元=200日元，到了1988年初，1美元=128日元。而且將這種升值趨勢大體持續了10年之久。由于日本原來是以出口立國，而日元的大幅度升值直接造成了日本出口的急劇下降，日本經濟陷于困境中。為了擺脫困境，日本也實行了擴大內需的政策，房地產就成了擴大內需的急先鋒。結果，日本的地價大幅度上漲。1980年，日本東京都商業用地價格指數是100，1985年升至120.1，而1988年暴漲至334.2從1980—1985年的5年間，日本東京都商業用地價格指數每年比上年僅增長2.61%，而1985—1988年的3年間，日本東京都商業用地價格指數每年比上年卻增長40.65%。地價的持續迅猛上漲，對于絕大多數由于出口受阻而收益下降的企業來說，簡直就是救命稻草。因此，幾乎所有的日本企業都介入到房地產開發中來。企業把資金運用于土地資產和金融資產的投機上，從中獲取巨額利潤，企業的這種投機活動又大大推動了地價的上漲。

（二）日本20世紀末房地產泡沫的破滅這種迅猛的增長當然是不可能持續下去的。實際上，“廣場協議”僅僅過了6年，也就是到了1991年，日本房地產泡沫終于破滅。日本房地產泡沫破滅的突出表現就是日本三大都市圈的地價暴跌。以1983年1月公布的地價為基準，比照1993年1月公布的地價來計算下跌率：東京圈下跌25％，大阪圈下跌39％，名古屋圈下跌20％。面對地價的暴跌，日本政府雖然采取大量措施力圖扭轉局面，但效果甚微。

（三）日本20世紀末房地產泡沫破滅的深遠影響日本房地產泡沫的破滅，給日本經濟造成了非常深遠的影響。其中最深遠的影響就是使日本的GDP在20年的時間停滯在5萬美元的水平上。1989年，日本的GDP是4萬億美元，而2009年只增長到4.9萬億美元。而這20年我國①GDP卻呈現了突飛猛進的態勢。1989年，我國GNP②為15677億元，按照1989年12月15日的匯率1美元＝4.71元[13]計算，折合3328億美元，只相當于日本同年GDP的8.3%。到了2009年，我國GDP335353億元，按照年末的匯率1美元=6.8282元計算，折合49113億美元，已經相當于日本同年GDP的100%。在1989—2009年的整整20年間，日本GDP僅增長22%左右，年均增長率僅1.01%，而同期我國GDP竟然增長了接近14倍，年均增長率達到14.41%。實際上，日本至今也沒有真正從房地產泡沫中走出來?？梢赃@么說，這是由于房地產泡沫的破滅，為我國GDP在20年時間趕超日本提供了歷史機遇。

（四）日本20世紀末房地產業興衰簡評從1985年至今，在長達26年的時間里，日本房地產經歷了大起大落的發展過程。我國的北海市、海南省還沒有建立現代市場經濟體制，沒有管理市場的經驗，從而導致房地產泡沫，但日本早已經建立了相對完善的現代市場經濟體制，依然發生更嚴重，更難以消除影響的房地產泡沫，說明房地產泡沫絕非僅僅依靠市場經濟體制的完善就能夠從根本上消除的。

三、美國房地產市場泡沫的形成及其破裂

（一）美國21世紀初期房地產市場泡沫的形成[15]20世紀90年代后半期，美國房地產市場還保持著相對良好的態勢：1995—1999年房價漲幅基本保持在5％以內，新建單戶住宅平均售價與人均可支配收入的比率穩定在7.9年左右的合理水平。但是，從2000年開始，美國房價漲幅再次快速提升，漲幅從2000年的6.5％提高到2005年的11.6％新建單戶住宅平均售價與人均可支配收入的比率：2000年1月是8.03%，2003年8月是8.45%，2005年8月和2007年3月都曾達到9.9%的歷史最高水平。美國20世紀初房地產的泡沫自此形成。

（二）美國21世紀初期房地產泡沫形成的原因次級貸款大量發放是推動美國房地產在21世紀初期形成泡沫的根本原因。所謂次級貸款，就是貸款機構針對信用記錄較差、無法從正常渠道借貸的借款人發放的房地產抵押貸款。次級貸款市場推動了美國住房需求的膨脹，導致房價快速上漲。在房價上漲后，許多借款人對住房抵押貸款進行重新融資，提高貸款額度，以增加消費。1997年，美國住房抵押貸款余額占GDP的比例是100%，而到2007年，就上升到130％。

（三）美國21世紀初期房地產泡沫的破滅嚴重的房地產泡沫最終必然破裂，2006年一季度房價漲幅開始回落，次貸延期還款率和止贖率大幅度提高，次級抵押貸款證券市場首先爆發危機，并迅速向投資銀行、銀行、保險等金融領域蔓延，引發了美國自1930年以來的最大金融危機。

（四）美國21世紀初期房地產業興衰簡評如果說日本的現代市場經濟體制依然沒有達到最高水平，那么，美國的現代市場經濟體制可以說是登峰造極的。然而，令人難以理解的是，即使是美國這個最完善、最發達的現代市場經濟國家，卻爆發了影響至今難以估量的房地產泡沫的破滅，這無論是對于一直想完全將住宅產業市場化的我國來說，還是對于房地產市場的理論研究者來說，都的確是值得深刻思索的大課題。也許美國房地產泡沫的破滅，并不標志著房地產業市場化道路的徹底失敗，但房地產市場化道路的確并不簡單交給市場就萬事大吉的。

四、日本和美國房地產泡沫破滅機理的對比分析

（一）日本20世紀80年代房地產泡沫破滅機理的簡要說明日本20世紀80年代房地產業泡沫的破滅，，日元急劇升值導致出口銳減，從而導致占據日本經濟主導地位的出口相關企業利益銳減，這些企業需要為其資金尋求新的出路，房地產就成為了這些企業巨額資金的出路，而大量資金涌入房地產市場，加上日本放松對金融體系的管制，導致金融機構越來越敢于冒險，這兩股力量促成了日本20世紀80年代中期房地產市場的巨漲，由于這些巨漲缺乏堅實的需求基礎，最后演化為巨落，日本20世紀80年代中期形成的房地產市場泡沫終于破滅。

（二）美國21世紀初房地產泡沫破滅機理的簡要說明美國21世紀初房地產泡沫的破滅，美國政府把房地產行業作為經濟發展的支柱產業，放寬了次級貸款的限值，導致房地產市場被人為擴大了，而當時有利的經濟發展形勢和人們對金融創新的盲目崇拜，導致次級貸款被追捧，次級貸款市場迅速擴張，從而導致大量資金進入次級貸款市場，而次級貸款擴大又人為擴大了房地產的市場需求，導致美國房地產市場的興旺，也導致其他資金紛紛進入房地產市場，涌入次級貸款市場和房地產市場的這兩股資金促成了美國21世紀起始階段房地產市場的巨漲，由于這些巨漲缺乏堅實的需求基礎，最后演化為巨落，美國21世紀起始階段形成的房地產市場泡沫終于破滅。

（三)日本和美國兩次房地產大泡沫形成和破滅的相同點只看房地產泡沫形成和破滅的機理，我們可以說，不管原因如何，只要出現巨額資金盲目涌入房地產市場，就必然要導致房地產市場形成巨漲，這種巨漲還會形成自激勵機制，越漲就越吸引新的投資者，從而使房地產迅速形成巨大的泡沫。這種房地產泡沫必然要破滅的。

五、結論

日本和美國房地產泡沫及其破裂的經歷充分說明，房地產泡沫是房地產市場的伴生物，只要對房地產業實行市場化，就難以避免房地產泡沫的形成和破滅。對待房地產市場，我們既不能由于存在泡沫風險就因噎廢食，退回到傳統計劃經濟體制的老路上，也決不能聽之任之，任由房地產投機活動毀掉房地產業，進而毀掉整個國民經濟。這就是國內外房地產市場運行案例分析的啟示。