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20世紀(jì)90年代起，隨著住房制度改革的深化、住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展以及城市化速度的加快，專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生并迅速發(fā)展。這些年來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)發(fā)展很快，而且呈現(xiàn)出三個(gè)特：數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式發(fā)生了很大變化。這樣一種大規(guī)模建設(shè)的格局，也給管理工作提出了新的課題。過(guò)去那種“一年新、二年舊、三年破”，小區(qū)環(huán)境臟亂差，社區(qū)服務(wù)跟不上的局面必須被打破，這就要有新的統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理模式的出現(xiàn)，物業(yè)管理必然應(yīng)運(yùn)而生。住宅小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)際上是住宅小區(qū)建設(shè)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的延伸，完善的物業(yè)管理，不僅能為住戶(hù)提供優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，使房地產(chǎn)物業(yè)能順利實(shí)現(xiàn)從生產(chǎn)領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)換，充分利用已開(kāi)發(fā)建成的商品房，減少空置率，而且能幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快回收投資，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用效率，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)走上良性循環(huán)的發(fā)展軌道。因此，本文對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展模式的研究有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

[摘要]：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們生活水平和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提高，加之生活節(jié)奏的加快和工作壓力的加大，人們對(duì)居住條件的要求也越來(lái)越高，不僅僅滿足于居住的基本要求，要滿足休憩的多層次的發(fā)展要求。住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)如何提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立完善物業(yè)管理體制，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)大潮中站穩(wěn)腳跟，成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要研究的課題之一。

[關(guān)鍵詞]：住宅小區(qū)；物業(yè)管理企業(yè)；發(fā)展

Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.

Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development

一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

1、角色錯(cuò)位

其具體表現(xiàn)之一，房產(chǎn)公司既是業(yè)主又是物業(yè)管理公司的母公司，常以母公司的名義來(lái)干預(yù)、命令物業(yè)管理公司，而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托－關(guān)系。表現(xiàn)之二，是物業(yè)管理公司超前于業(yè)主委員會(huì)組織，出現(xiàn)由物業(yè)管理公司召集組織并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為，嚴(yán)重干擾了委托人與人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任區(qū)分。

2、管理不到位

部分物業(yè)管理公司不以物業(yè)管理為主業(yè)，忙于多種經(jīng)營(yíng);有些公司雖然在搞物業(yè)管理，但只限于收取管理費(fèi)和一般性的養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)保養(yǎng)公共部分、維修更新設(shè)備、營(yíng)造周?chē)h(huán)境、治安保衛(wèi)等基本不過(guò)問(wèn)，做不到綜合性、全方位的服務(wù)。

3、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

一種是在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程以不正常的低價(jià)收費(fèi)來(lái)贏得業(yè)務(wù);一種是本公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)，名義上招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)際上暗箱操作，內(nèi)定自己組建的物業(yè)公司或有特殊關(guān)系的企業(yè)。無(wú)論是盲目銷(xiāo)價(jià)還是暗箱操作內(nèi)定企業(yè)，均不能體現(xiàn)公平、公正、公開(kāi)的原則，不能保護(hù)消費(fèi)者的利益，對(duì)理順物業(yè)管理市場(chǎng)有極大的危害。

4、逆專(zhuān)業(yè)化

一方面是開(kāi)發(fā)公司組建物業(yè)管理公司管理所開(kāi)發(fā)的物業(yè);另一方面是物業(yè)管理公司內(nèi)部操作，不是將電梯、設(shè)備維修保養(yǎng)、保安、綠化等專(zhuān)業(yè)服務(wù)分包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，而是自己擁有各類(lèi)服務(wù)隊(duì)伍。前一種做法，是典型的分散型物業(yè)管理，特征是小、散、弱、差，導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司的存在，造成“麻鵲雖小，五臟俱全”的低水平的重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)社會(huì)資源。后一種做法則應(yīng)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)而逐步得到改善。

二、組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)管理模式的現(xiàn)實(shí)意義

鑒于住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的諸多問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)走集團(tuán)化發(fā)展道路，組建一批實(shí)力雄厚，人才集中，專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。對(duì)于推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要。

1、集團(tuán)化發(fā)展有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)集中體現(xiàn)在管理水平和服務(wù)質(zhì)量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍，要改變這種局面，滿足人們居住、生活和休閑的環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團(tuán)乃至整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的管理服務(wù)水平得到明顯提高。

2、集團(tuán)化發(fā)展有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和價(jià)值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地獲得利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)，更應(yīng)當(dāng)追求經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)輸血來(lái)維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過(guò)集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

3、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，

實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于規(guī)模、資金、人才有限，技術(shù)力量弱等原因，往往只能局限于物業(yè)管理，難以向其它經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，通過(guò)集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu)勢(shì)的組合，可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，組建若干分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、家政公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司等，還可以組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、培訓(xùn)中心、樓寓清洗公司等。通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

4、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場(chǎng)是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得更大的發(fā)展，必須走集團(tuán)化發(fā)展道路，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)集團(tuán)在資金上、人才上、技術(shù)上、裝備上、管理上、服務(wù)上者都具有競(jìng)爭(zhēng)力，形成真正的“航空母艦”，在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。我國(guó)其他行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐證明，聯(lián)合能集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，聯(lián)合能產(chǎn)生新的效益，聯(lián)合能增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁。由此看來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)走企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展道路，實(shí)行聯(lián)合和發(fā)揮聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，只有這樣，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

三、組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)管理應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、保持適度發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大規(guī)模。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的目的是集中人才、技術(shù)、資金、管理等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)占領(lǐng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)的目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)的需要和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，靠人才優(yōu)勢(shì)、社會(huì)信譽(yù)、管理水平、服務(wù)質(zhì)量去占領(lǐng)市場(chǎng)。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)時(shí)，絕不可盲目的無(wú)計(jì)劃、無(wú)限度的擴(kuò)大規(guī)模，更不能一哄而起，貪求數(shù)量，貪大圖快;這樣組建往往由于基礎(chǔ)不牢，組建的快，分手的也快。特別要吸取一些行業(yè)企業(yè)集團(tuán)由于無(wú)限度地?cái)U(kuò)大規(guī)模，最終導(dǎo)致不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)集團(tuán)背上沉重包袱，最終導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)陷人困境的教訓(xùn)。為了防止盲目擴(kuò)大規(guī)模，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)一開(kāi)始就要搞好調(diào)查研究，從企業(yè)利益出發(fā)，從市場(chǎng)需要出發(fā)，來(lái)確定企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展規(guī)模。

2、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域適度，防止過(guò)分追求經(jīng)營(yíng)多樣化。

多種經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇，但決不是經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域、輻射的行業(yè)越多越好，只有從企業(yè)集團(tuán)的實(shí)際能力和優(yōu)勢(shì)出發(fā)，選擇與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)的行業(yè)，才能有利于物業(yè)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。如果把與物業(yè)管理無(wú)關(guān)聯(lián)的行業(yè)企業(yè)也吸收到物業(yè)企業(yè)集團(tuán)中，并以此作為拓展的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，往往不利于企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)拓展的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，應(yīng)圍繞與物業(yè)管理有關(guān)的行業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，如綠化公司、保安公司、清潔服務(wù)公司等專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，切不可無(wú)限度追求經(jīng)營(yíng)多樣化，搞的過(guò)多過(guò)濫，最終導(dǎo)致主業(yè)不強(qiáng)，副業(yè)不富，在市場(chǎng)上失去競(jìng)爭(zhēng)力。多元化經(jīng)營(yíng)不一定會(huì)減弱風(fēng)險(xiǎn)，全面出擊不如重點(diǎn)出擊，把主業(yè)做大，基礎(chǔ)鞏固，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，才有可能經(jīng)受住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。

3、規(guī)范化運(yùn)作，防止簡(jiǎn)單化組合。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的最終目的是擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要在建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上做文章。同時(shí)，在組建企業(yè)集團(tuán)的過(guò)程中要實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作，嚴(yán)格按照組建企業(yè)集團(tuán)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，切不可草率行事，簡(jiǎn)單化的組合。特別要注意學(xué)習(xí)其它行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的成功經(jīng)驗(yàn)和作法，建立起企業(yè)集團(tuán)章程和完善的管理制度，使物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)一開(kāi)始就走上制度化、規(guī)范化的發(fā)展道路。

4、強(qiáng)化管理，防止忽視自身建設(shè)。

組建起來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，能否按照預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展，很重要的一條就是企業(yè)集團(tuán)組建后，能否不失時(shí)機(jī)地抓好自身的建設(shè)。因?yàn)椋瑓⒓蛹瘓F(tuán)的成員企業(yè)，其各有長(zhǎng)處和優(yōu)勢(shì)，也各自存在不足，而要真正做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以適應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，必須不斷強(qiáng)化自身的建設(shè);同時(shí)，一個(gè)企業(yè)集團(tuán)能不能搞好的關(guān)鍵也在于一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)班子和一支過(guò)硬的思想好、業(yè)務(wù)精、懂管理、善經(jīng)營(yíng)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的職工隊(duì)伍，由此看來(lái)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)班子和職工隊(duì)伍建設(shè)，直接關(guān)系到企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展，必須抓實(shí)抓好，只有這樣，企業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)班子和職工隊(duì)伍才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢(shì)、新任務(wù)的要求，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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