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摘要：稅收籌劃有其存在的必然性，同時對于物業企業內財務管理而言具有極為重要的意義。在實際工作開展過程中，借助科學合理的手段制定稅收籌劃方案，從而有助于推動物業企業實現穩定健康發展，有效的稅收籌劃方法有利于提升企業實際效益。但就物業企業稅收籌劃工作實行現狀來看，依舊存在不足之處，通過對物業企業稅收籌劃工作進行研究，探索有效的方法優化現行財務管理制度，進而為物業企業的運營發展奠定良好基礎。

關鍵詞：物業企業；稅務籌劃

引言

根據我國出臺的《物權法》，其中表明業主可選擇自行管理物業模式，也可以委托服務企業方式進行管理，但隨著經濟的迅猛發展，進一步促進了城市化建設進程，面對生活節奏逐漸加快的生活模式，一旦物業出現問題，其業主無法在第一時間內進行解決，且自身缺乏專業技能，因此，大多情況下，物業管理工作都是交由其物業服務企業。繼“營改增”、新會計準則的實行，多數企業開始實施稅收籌劃，尤其是對于物業管理企業，營改增稅制是一項利弊雙存的改革活動，只有通過優化稅收籌劃，才能達到規避風險，獲得最大化實際效益的目的。

一、稅收籌劃理念分析

（一）稅收籌劃基本內涵

不論是國外還是國內，都對稅收籌劃內涵展開了深度的分析，從其分析的視角來看，雖然提法有所不同，但主要內容具有相似處，都是將稅收籌劃作為企業的一項運營活動，在以遵循稅收相關法律法規為前提條件，提前規劃安排促使現代企業實現效益最大化，進而為企業創造更大的利益及價值。因此，稅收籌劃可理解為：納稅人在遵循相關法律的前提下，將稅收政策及法律法規視為導向，以效益最大化為目標，在事前選擇最合適的稅收籌劃方案處理企業日常運營的手段。根據稅收籌劃的內容，具備合法性、籌劃性及目的性的特征。

（二）物業企業稅收籌劃必要性分析

“營改增”的推行，主要是早期我國政府部門為了緩解現代企業稅務壓力而實行的，而物業管理企業作為特殊性服務企業，在城市建設進程中，尤其是在人們日常生活中，具有有效的保障服務效用。繼“營改增”稅收政策的全面實行，對物業企業產生極大的影響。加之我國相關政策有明確規定：物業管理企業代收的各項費用不計征營業稅。此外，物業企業安置下崗員工及退伍軍人，也可獲得一定的優惠。因此，面對當前發展形勢，物業企業應當就相關稅收政策進行分析，合理權衡利弊，進而全面實行稅收籌劃，找到約束企業自身發展的關鍵點，從而有助于優化管理水平，實現實際效益最大化。

二、物業企業稅收籌劃現狀分析

（一）稅收風險問題

繼“營改增”實行后，部分物業企業主要在發票的使用及取得層面上出現稅收風險問題。第一，發票抵扣問題。例如：某物業管理企業由一般納稅人可收取增值稅發票進行抵扣，但在收取增值稅專用發票時需要辨別其真偽，以及事先對開具發票企業是否正規進行判斷，確保收款人與開具發票人保持一致，專票開具后，部分單位會選擇由關聯企業付款，造成付款人與發票抬頭不一致，企業抵扣時出現無法抵扣進項稅款，無形中增加稅款；第二，供應商開票問題。物業管理企業的產品采購途徑多是在市場中進行，大多數是小規模納稅人，不能開具出專用發票，進而引發風險；然而，一旦選擇在稅務機關開具專票會增加其成本。同時，地方的稅務機關也需針對物業管理企業納稅、發票存在的問題作出風險評估，之后由企業自身進行核查、改善。

（二）財務管理問題

“營改增”的推行，主要是為了促使物業企業緩解稅收壓力，提升自身發展能力。基于“營改增”前的營業稅模式，物業管理企業物業費用的收取多是按照總數額5%的稅率進行繳納；“營改增”在正式推行后，如果物業管理企業是小規模納稅人，征收率為3%，相比于原有模式下其稅負下降率超出40%；如果物業管理企業是一般納稅人，所收取費用的適用率為6%，結合相關原理，在不考慮進項稅款抵扣下上升其稅負至0.66百分點。只有合理實行稅收籌劃，企業在“營改增”實行后稅負也可低于原有稅負。

（三）運營發展問題

目前，部分物業企業管理模式多是傳統的“四保”模式，其主要收取物業費。通過區別住宅與非住宅，針對住宅小區推行包干制；而非住宅區根據所簽合同以月、季度、半年付清款項。例如：從2015年開始，多小區內部出現費用收取難度增加，業主不滿意程度增加的情況，相應住宅小區項目增長幅度呈緩慢狀，因此在2016年住宅項目的增長數明顯下降，所占比例也僅達到總項目的13.4%。例如：某地區多數物業管理企業開始實行“互聯網+”，主要為了向業主提供更為優質的服務，提升滿意度。但某一物業管理企業以資金緊缺、成本過大為理由，并未拓展自身主營業務，甚至對全新業務理解出現誤差。

（四）稅務問題

物業管理企業與我國其他現代企業大致相同，就稅收籌劃實行方面仍舊處于初步發展階段。一方面，企業稅務申報流程極為復雜，加之物業管理企業具有房地產與服務業的性質，財務人員之間關系不清晰，造成部分物業管理企業稅收籌劃意識薄弱化；另一方面，物業管理企業內賬務繁雜，配合度高，進而導致相關人員的實際工作中，無法及時適應；此外，部分企業稅收籌劃人員對相關政策缺乏關注，過于盲目性的繳納稅款，進而造成繳納費用增多，無形中增加企業成本。

三、物業企業稅收籌劃策略

（一）完善稅收籌劃方面機制由于物業管理企業所涉及面廣、工作形式復雜化，需全方位考慮到企業的屬性，完善稅務籌劃制度內容，積極引導其構建有效的內部稅收籌劃機制，就增值稅納稅范圍、種類、分工、具體流程、方法等內容進行完善，落實到位責任制。在具體實行過程中強化監管力度，對于不同項目列出明細，進而構建收支明確化的兩條線，清晰劃分界定，根據相關政策、企業實際運營性質、范疇作出動態化調整，從而促使企業實現稅收籌劃的動態化管理模式，在最大程度降低成本的同時，有效提升企業實際效益。

（二）稅收籌劃貫穿于物業管理企業財務管理中

稅收籌劃作為財務管理工作的重要組成內容，不僅僅是指一個名詞或者行為。總體來說，財務管理工作包含了稅收籌劃，然而在制定相關規劃中除了需要考慮到企業稅收成本以外，還需要計劃執行中引發的一系列反應，例如需對增加費用與縮減收益展開全面性考慮。因此，為了保障物業管理企業發展，應當全面性、綜合性考慮實行稅收籌劃的實際意義及價值，促使企業實現既定財務管理目標。此外，物業企業在實行稅收籌劃過程中需要貫徹落實于財務管理工作的全過程。在制定、研究部分稅收籌劃方案中具有可行性，可見所關注的事項也具有一定的緊密聯系及經濟性特征。在實際運行中，往往無法真正落實相關經濟活動，因此，物業企業需要對稅收籌劃工作中的稅負及實際效益進行全面性考慮。在實際開展稅收籌劃工作中，應當以多方位、多層次的視角出發看待稅負，其側重點不能僅置于部分稅種，只有全面分析成本與實際收益，才能確保物業企業稅收籌劃工作的有效性。同時，將顯性成本與隱性成本視為財務管理的重要內容，注重兩者之間的區別與實際價值，例如：隱性成本將籌劃成本作為主要內容，在實行稅收籌劃中，需重點關注特定期間內容貨幣的價值波動，從而防止因降低稅負導致企業后續運營風險加大。

（三）納稅人身份選擇

關于物業企業確定增值稅率，與納稅人身份選擇具有緊密的聯系。從當前物業企業的實際情況而言，主要成本包含了職工薪資、物業共用位置、公用設施維修、清潔費用、綠化費用、區域管理費用等。從中可見，所產生的費用與人工都相關，相對物資的采購較少，進而帶來的進項稅不足，面對這種情況，一旦物業管理企業所服務小區是小規模、物業費較低，如果低于500萬元，可選擇小規模納稅人征收方法，相應的增值稅繳納值較低。

（四）提升稅收籌劃專業隊伍的管理水平

應當就我國“營改增”方面的政策內容展開積極學習，充分結合企業實際情況，注重對專業員工的引進、培養工作，對比分析不同政策之間的差異，進一步提升企業財務人員稅收籌劃意識，根據物業管理的運營性質，從思想與具體行為層面全面性提升其專業技能及素養，不斷改善其中存在的風險，就相關政策展開深度研究，促進交流溝通力度，從而有助于物業企業提出有效規避各項收入風險的策略。

（五）在租賃費用與稅收籌劃工具使用研發方面展開探索

一方面，就物業管理企業的各項收入來源及具體費用需根據其內容進行分類，其中雖然有多數項目被納入企業賬戶，但這類項目屬于代收和支出范圍，因此需要進行精細化、明確的劃分，完全從企業增值稅費用中脫離出，從而不僅對明確納入增值稅范圍的項目進行更為具體的劃分，而且有利于促進物業企業繼“營改增”后實現稅收籌劃的動態化管理；另一方面，企業需要就稅收籌劃實行中全新的工具及方法進行探索，利用現代信息化技術、專業軟件，從而優化提升稅收籌劃工作效率及質量，規避誤差發生，甚至可以選擇外包合作手段，選擇與專業的稅務事務所合作，從而有助于降低相應成本，提升稅收籌劃水平，緩解企業稅負壓力。

四、結語

綜上所述，隨著現代社會經濟的迅速發展，我國現有市場經濟體系也更為完善，面對嚴峻化的市場環境下，物業企業想要獲得一定的市場份額，需提升自身核心競爭力。同時，物業企業在保障自身效益、實現戰略化目標過程中將稅收籌劃視為有力保障，以科學合理的財務管理手段幫助企業實現既定預期目標，而國家在進行宏觀調控時，稅收籌劃的應用，不僅能夠推動物業企業的發展，而且能夠促使物業企業實現效益最大化。

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作者:劉釗 單位:金碧物業有限公司哈爾濱分公司