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房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文第1篇

    第一部分,開發(fā)項目的籌備工作

    在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地用地手續(xù),根據(jù)項目規(guī)模和性質(zhì),委托具有相應(yīng)項目資質(zhì)的勘察設(shè)計單位對擬建項目進行研究,并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖。

    第二部分,行政審批部分

    根據(jù)我國現(xiàn)有建設(shè),房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般可分六個階段:1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建筑工程竣工綜合驗收備案。

    一、選址定點

    1、項目立項,國家計劃管理機關(guān)和有關(guān)政府機關(guān)審查可行性研究報告,進行項目立項的審批。

    2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

    3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

    4、環(huán)保局辦理環(huán)境影響評估,出具生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書。

    5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查,簽署相應(yīng)的意見。

    6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

    二、規(guī)劃總圖審查及規(guī)劃設(shè)計條件的確定

    1、人防辦進行人防工程進行條件審查。

    2、國土資源局進行土地預(yù)審。

    3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查,簽署意見。

    4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并確定用地條件。

    三、規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

    1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計根據(jù)已審批的規(guī)劃要求進行審查。

    2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計條件進行審查。

    3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

    4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

    5、國土資源局進行用地預(yù)審。

    6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計涉及的專業(yè)內(nèi)容進行專項審查。

    7、建設(shè)管理機關(guān)對落實初步設(shè)計批準文件的要求向施工圖進行審查。

    四、規(guī)劃報建審查

    1、公安消防支隊和人防機關(guān)進行消防設(shè)計和人防工程進行審查。

    2、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分,按有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

    3、規(guī)劃部門復(fù)核經(jīng)要求變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

    五、施工報建登記

    1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

    2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發(fā)包。

    3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

    六、商品房預(yù)售許可的行政審批

    向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當提交下列證件(復(fù)印件)及資料:

    1、以下證明材料:

    (1)土地使用權(quán)證書;

    (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (3)按擬預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

    2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

    3、工程施工合同;

    4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、配套設(shè)施、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

    七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案

    1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告及相應(yīng)需提供的驗收證明文件進行備案審查。

    2、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。

    3、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證。

    第三部分 項目權(quán)屬初始登記階段

    1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始登記。

    2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:

    (1)申請書;

    (2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

    (3)土地使用權(quán)證;

    (4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

    (5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

    (6)施工許可證;

    (7)房屋竣工驗收資料

    (8)房屋測繪技術(shù)報告;

房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，服務(wù)供應(yīng)鏈，模型構(gòu)建

1、引言

在“服務(wù)型經(jīng)濟”的蓬勃發(fā)展全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大背景下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。在供應(yīng)鏈研究領(lǐng)域，對于產(chǎn)品供應(yīng)鏈的研究已較為成熟，涉及服務(wù)供應(yīng)鏈方面則相對較少。由于與制造業(yè)運作模式不同，服務(wù)業(yè)需構(gòu)建新的供應(yīng)鏈模式來提高其整體競爭力。無論從實際需求還是理論發(fā)展的角度看，對供應(yīng)鏈的研究重心從產(chǎn)品供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移到服務(wù)供應(yīng)鏈將成為必然趨勢。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支撐，它的發(fā)展對我國經(jīng)濟決策有巨大影響力。近年來，國內(nèi)外資本大量流入房地產(chǎn)市場，同時國家也加大了對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度，這都加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。在市場需求方面，客戶對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)出多元化，對房地產(chǎn)的質(zhì)量要求提高，這也是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)。提高企業(yè)在激烈的競爭中的生存能力是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以運用先進的開發(fā)模式，引入科學(xué)的管理理念，從而提高市場競爭力，突破局限自身發(fā)展的阻礙。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)過程從服務(wù)供應(yīng)鏈的角度進行研究，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈管理模式，并對其內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)模型進行初步的探討。

2、服務(wù)供應(yīng)鏈的界定

在20世紀末，供應(yīng)鏈領(lǐng)域出現(xiàn)對服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)研究，但目前仍處于不成熟階段，服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)定義也尚未形成統(tǒng)一。根據(jù)國內(nèi)外關(guān)于服務(wù)供應(yīng)鏈的研究，可以把服務(wù)供應(yīng)鏈的涵義概括為以下幾類：

第一種觀點認為，服務(wù)供應(yīng)鏈是指服務(wù)行業(yè)中的不同服務(wù)生產(chǎn)主體之間的關(guān)系。Edward G. 等學(xué)者提出服務(wù)供應(yīng)鏈是服務(wù)行業(yè)的供應(yīng)鏈，認為服務(wù)供應(yīng)鏈的行為不同于產(chǎn)品供應(yīng)鏈[1]。

第二種觀點認為，服務(wù)供應(yīng)鏈是在服務(wù)行業(yè)應(yīng)用產(chǎn)品供應(yīng)鏈的思想管理有形產(chǎn)品。Jack， Richard等在醫(yī)院健康護理方面通過采用供應(yīng)鏈管理中的藥品庫存管理和信息集成的思想，提高服務(wù)的綜合績效[2-3]。金立印在其文章中認為在服務(wù)市場競爭日趨激烈的背景下，服務(wù)性企業(yè)有必要采取在制造業(yè)中發(fā)揮著重要作用的供應(yīng)鏈管理模式來提高預(yù)測服務(wù)需求的能力，高質(zhì)量、低成本、快速高效地對應(yīng)不同顧客的不同需求，以獲得持久性競爭優(yōu)勢[4]。

第三種觀點認為，服務(wù)供應(yīng)鏈是產(chǎn)品服務(wù)化過程中發(fā)生的一些先后服務(wù)活動，其本質(zhì)的是基于產(chǎn)品服務(wù)化角度來定義的。Dirk和Steve等學(xué)者認為服務(wù)供應(yīng)鏈是產(chǎn)品服務(wù)化過程中產(chǎn)品售后服務(wù)支持所涉及的服務(wù)計劃、分配資源、配送和回收、分解、修理恢復(fù)等管理活動[5]。

第四種觀點，Ellram 提出服務(wù)供應(yīng)鏈是在專業(yè)服務(wù)中從最早的供應(yīng)商到最后的客戶中發(fā)生的信息管理、流程管理、能力管理、服務(wù)績效和資金管理[6]。而我國的更多學(xué)者將服務(wù)供應(yīng)鏈與行業(yè)特性相結(jié)合進行的研究，能夠起到指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)實踐的作用。這些研究主要集中在物業(yè)、醫(yī)療保健、旅游和物流服務(wù)等行業(yè)。

基于上述文獻中關(guān)于服務(wù)供應(yīng)鏈的相關(guān)界定，作者認同第四種觀點。不同的行業(yè)有著各自行業(yè)的特殊性，需針對其個性來進行服務(wù)供應(yīng)鏈的研究，使得研究成果的實用性更強。本文主要根據(jù)第四種觀點對房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈展開討論。

3、房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈

3.1涵義

房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈，是指以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，顧客的需求為出發(fā)點，將服務(wù)分配予相應(yīng)的供應(yīng)商，并通過對資金流、信息流、服務(wù)流和物流的控制，將服務(wù)流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理和服務(wù)績效管理集成的網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)模式。

房地產(chǎn)業(yè)是以房屋建筑為生產(chǎn)對象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，同時也是為客戶提供房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的部門。在整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中存在一條主要的供應(yīng)鏈條：材料設(shè)備供應(yīng)商 承包商 房地產(chǎn)開發(fā)商 最終客戶，這是一個相互關(guān)聯(lián)的鏈條。從房地產(chǎn)項目立項到竣工，售出的整個過程中都是以開發(fā)商為核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個“總集成商”，從項目策劃、設(shè)計、承建、監(jiān)理、到最后的銷售和后期物業(yè)維護，這些環(huán)節(jié)中所涉及的單位都可看作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商。

房地產(chǎn)開發(fā)過程所涉及的主體眾多，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)的服務(wù)供應(yīng)鏈的多層次性。服務(wù)主體之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系如圖1：

圖1 房地產(chǎn)服務(wù)主體之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)模型

房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序復(fù)雜，涉及主體眾多。只有有一個良好的結(jié)構(gòu)模型，才能保證服務(wù)供應(yīng)鏈中各個服務(wù)主體之間密切協(xié)作，使供應(yīng)鏈模型正常運轉(zhuǎn)，能夠在低成本和高質(zhì)量之間尋求到平衡點，最終達到供應(yīng)鏈整體利益的最大化。

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要包括以下流程：房地產(chǎn)開發(fā)商首先通過市場調(diào)研，對項目進行可行性研究，了解客戶的需求；然后對項目立項，按功能對項目進行分工：由銀行或金融投資機構(gòu)為項目提供資金的服務(wù)；策劃、設(shè)計公司對項目提供項目規(guī)劃和設(shè)計的服務(wù)；監(jiān)理、造價公司提供監(jiān)管和咨詢服務(wù)；承包商提供項目的生產(chǎn)服務(wù)；銷售公司則為項目提品推廣和銷售等服務(wù)；物業(yè)公司為項目提供后期維修等物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商是總集成商，在這服務(wù)過程中，對資金、信息、物流、服務(wù)等進行總的協(xié)調(diào)控制，對服務(wù)的流程、質(zhì)量等進行監(jiān)督管理，最終為客戶提品服務(wù)，滿足客戶的需求。

房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型，如圖2所示：

物流、服務(wù)流

資金流、信息流

流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理、績效管理

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型

房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈，以滿足顧客需求為目的，以服務(wù)為載體，以間接服務(wù)供應(yīng)商、直接服務(wù)供應(yīng)商、整合服務(wù)集成商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和客戶為主體，包括流程管理、能力管理、客戶關(guān)系管理和績效管理等主要活動，融合了物流、資金流和信息流的服務(wù)供應(yīng)鏈。

房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈中最顯著的特點是要通過服務(wù)外包的形式選擇合適的服務(wù)供應(yīng)商提供服務(wù)。這就意味著整個服務(wù)供應(yīng)鏈更加依賴于信息的流動和共享，服務(wù)集成商應(yīng)更加注重對信息流的管理，避免企業(yè)之間形成信息孤島。在該模型中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個服務(wù)集成平臺，它是整條服務(wù)供應(yīng)鏈的核心，開發(fā)企業(yè)通過對市場的調(diào)查，預(yù)測客戶的需求，掌握市場需求的變動和更新，不斷尋求新的價值增長點。并通過對服務(wù)供應(yīng)商績效評估與管理，與供應(yīng)商建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，整合各服務(wù)供應(yīng)商的資源，在基于實體產(chǎn)品和基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，以較低的成本創(chuàng)造出更大的價值，最終達到滿足客戶需求的目標，從而構(gòu)成以服務(wù)為節(jié)點的實體和信息流通的網(wǎng)絡(luò)。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，資金流的控制在整個供應(yīng)鏈中尤為重要，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各個環(huán)節(jié)都需要大量的資金，對資金的有效利用與控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心任務(wù)。

3.3 意義

與一般企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過外部企業(yè)作為載體完成服務(wù)，實現(xiàn)價值，載體協(xié)同作用時，創(chuàng)造的價值更大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭主要是供應(yīng)鏈的競爭，如何優(yōu)化服務(wù)供應(yīng)鏈，是房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注的重點。單純地依靠外部企業(yè)進行競爭，會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失去核心競爭力，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場競爭具有持續(xù)性的優(yōu)勢，就必須對外部服務(wù)體系進行管理，優(yōu)化自身的服務(wù)供應(yīng)鏈。

3.3.1 提高開發(fā)商對市場的反映

以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈中，開發(fā)商是一個總的集成商，能夠增進其他服務(wù)系統(tǒng)中的企業(yè)之間的交流，加快信息的處理和傳遞，提高信息的準確性，并能夠及時了解到市場需求的變化、房地產(chǎn)建設(shè)的最新技術(shù)和材料、尋找項目資金來源和合適合作伙伴，有利于提高企業(yè)對市場的反映速度，提高企業(yè)決策的準確性。

3.3.2 有利于開發(fā)商提高企業(yè)核心競爭力

選擇富有核心優(yōu)勢的環(huán)節(jié)進行運作是企業(yè)在資本市場暗潮中規(guī)避風(fēng)險的重要戰(zhàn)略決策，而剩余環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)有選擇地外包給其他企業(yè)，達到各環(huán)節(jié)最佳能力的組合，形成房地產(chǎn)品整體的競爭優(yōu)勢，并能夠有效地提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平，降低產(chǎn)品價格。

3.3.3 有助于提高行業(yè)水平

在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，涉及到多方企業(yè)間的合作，要保證工程順利進行，企業(yè)間必須保持良好的信息溝通。尤其是開發(fā)商、設(shè)計院與承包商三者之間，信息溝通不暢會影響工程進度和質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈是一個服務(wù)網(wǎng)鏈，其中各個企業(yè)之間的信息都能夠得到有效溝通，房地產(chǎn)開發(fā)商處于核心地位，它的職責(zé)是要保證各環(huán)節(jié)之間的信息的暢通性與準確性。同時，信息的公開性和透明性，有助于開發(fā)商監(jiān)督工程質(zhì)量和服務(wù)水平，從而提高房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平。

4、結(jié) 論

結(jié)合服務(wù)供應(yīng)鏈研究現(xiàn)狀，本文對房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈進行了定義和結(jié)構(gòu)分析。架設(shè)網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈模式，地產(chǎn)企業(yè)作為整個架構(gòu)的核心依托開發(fā)商將服務(wù)項目分類逐級分包給其他企業(yè)的同時對項目進行一系列的管理，共同完成服務(wù)項目，滿足客戶需求。房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈模型的構(gòu)建有利于提升開發(fā)商的管理素質(zhì)和整個行業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。但是，本文只是粗略地對房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)供應(yīng)鏈進行了分析，還存在著很多的不足，有待改進和完善。

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房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文第3篇

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應(yīng)從建立和健全內(nèi)部控制開始,構(gòu)建和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,是加強企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益的客觀要求。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,完善的企業(yè)內(nèi)控對于防范風(fēng)險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),因此加強企業(yè)控制環(huán)境的建設(shè),健全控制機制,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會計信息真實,滿足企業(yè)財產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營方針,確保企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點出發(fā),制定出具有實用性和針對性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點,和企業(yè)經(jīng)營效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進行,比如我國《會計法》、《企業(yè)財務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據(jù)企業(yè)的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動和每一項業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會計工作的各個崗位和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),對房屋銷售、質(zhì)量安全、投標事項、成本費用等關(guān)鍵點加強控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對崗位、機構(gòu)進行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護財產(chǎn)物資的安全和會計信息的真實,應(yīng)對業(yè)務(wù)主辦、財產(chǎn)保管、授權(quán)批準、稽核考察等職務(wù)進行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營活動的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項業(yè)務(wù)有序進行,又要保證企業(yè)運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經(jīng)濟損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問題分析

    (一)資金運作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個風(fēng)險和利潤雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制、項目建設(shè)及營銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無縫集成是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項目建設(shè)、客戶服務(wù)、營銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身組織機構(gòu)的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰(zhàn),會大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對稱,信息不對稱又會導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業(yè)不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險大,評估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項目規(guī)模的擴大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險日益增多且錯綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經(jīng)濟杠桿對此進行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險;其次房地產(chǎn)開發(fā)企的產(chǎn)品周期時間比較長,需要對將來進行預(yù)測繼而對產(chǎn)品進行生產(chǎn)的過程,而未來利潤的形成既受經(jīng)濟形勢的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險性。有風(fēng)險就需要進行風(fēng)險評估,但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險,沒有認識到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會計系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風(fēng)險預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計形同虛設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評審一般主要是依靠內(nèi)部審計部門來實現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財務(wù)部門,由同一個領(lǐng)導(dǎo)進行指導(dǎo),內(nèi)部審計在形式上缺乏應(yīng)有的獨立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評價內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

    (一)對資金實行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點來看,從內(nèi)部控制設(shè)計的原則出發(fā),以信息系統(tǒng)為平臺,構(gòu)建信息透明,數(shù)據(jù)共享的整體結(jié)構(gòu),建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預(yù)測模型和實時檢查現(xiàn)金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動資金內(nèi)部控制模式。企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)與各個銀行網(wǎng)上交易系統(tǒng)連接,實現(xiàn)資金管理系統(tǒng)中查詢銀行賬戶實時的資金發(fā)生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進行縱向和橫向的匯總,按組織結(jié)構(gòu)進行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現(xiàn)流程審批。并依據(jù)審批過的資金計劃和業(yè)務(wù)流程申請,設(shè)置各項預(yù)警及禁止條件。

房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文第4篇

（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高

現(xiàn)如今我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會計處理的制度準則很多，如：《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會計制度并沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標準。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應(yīng)和核算的準確性不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會計信息、財務(wù)報表的可比性、準確性。

（二）收益評價指標不能真實體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績

對于房地產(chǎn)行業(yè)常常會出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業(yè)會存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，所產(chǎn)生經(jīng)營利潤較小，甚至出現(xiàn)負數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長，相關(guān)的一筆會計核算業(yè)務(wù)處理對會計報表往往會產(chǎn)生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預(yù)收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經(jīng)營情況會存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動的業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險，還容易受到國家相關(guān)房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績不同單一依靠收益評價指標來反應(yīng)。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的建議

（一）合理選用準則，完善會計科目

合理選用會計準則，完善會計科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當嚴格參照《小企業(yè)會計制度》進行會計業(yè)務(wù)處理；對于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算則遵循《企業(yè)會計制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當執(zhí)行新準則所規(guī)定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實際情況，靈活的增設(shè)會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。

（二）建立信息化會計核算體系

房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文第5篇

全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進行項目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風(fēng)險的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計劃進行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

3.險自留

風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。

3.5風(fēng)險利用

風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟性

為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更

經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。

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