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房地產(chǎn)發(fā)展范文第1篇

[關鍵詞]房地產(chǎn)營銷策略

一、引言

1.房地產(chǎn)的概念。在我國所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益（權利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產(chǎn)本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系。房地產(chǎn)的總體概念可總結如下：

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營銷概述。房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產(chǎn)市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經(jīng)濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設方案變成現(xiàn)實，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。

房地產(chǎn)市場營銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發(fā)商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產(chǎn)公司的營銷人員，不但要熟悉市場環(huán)境等市場經(jīng)濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標市場帶來的不同需求。對于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯(lián)合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。

二、房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史

市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現(xiàn)代營銷的基石，4C包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道，從這四點出發(fā)，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業(yè)識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發(fā)價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業(yè)設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業(yè)要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業(yè)觀察并應變于市場營銷環(huán)境。

營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產(chǎn)出能滿足市場需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)營銷層面的競爭也隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個階段。

1.建設觀念階段——標準規(guī)劃。計劃經(jīng)濟時代，只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設標準由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場化，大部分項目的開發(fā)意識依然停留在計劃經(jīng)濟時代，策劃往往依賴于企業(yè)領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發(fā)的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實，使開發(fā)商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發(fā)商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發(fā)商成本高于售價。

5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認識到實現(xiàn)銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關注于產(chǎn)品的本身，轉而關注市場需求。

6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業(yè)經(jīng)營目標兼顧企業(yè)、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動都整合和協(xié)調起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業(yè)的營銷活動成為企業(yè)各部門的工作。

三、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

目前，我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產(chǎn)。3.網(wǎng)絡銷售策略。網(wǎng)絡營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢

當前，我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；

分期分批賣點不斷——分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果；

進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現(xiàn)階段性銷售目標；

以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；

物管跟進后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產(chǎn)營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調查工作。市場調查對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經(jīng)濟的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產(chǎn)品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產(chǎn)的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據(jù)項目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應從坐商觀念轉變?yōu)樾猩逃^念。

目前，全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對房地產(chǎn)的需求較大，對于各大房地產(chǎn)商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉向買方市場，所以，根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關系建立上?！邦櫩途褪巧系邸保瑢τ诂F(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了認識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環(huán)境的質量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關系。

首先，應該積極與下游供應商進行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發(fā)建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務營銷。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進行處理，導致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應當注意商品房產(chǎn)品的售后服務，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。

7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。

房地產(chǎn)發(fā)展范文第2篇

關鍵詞：日本房地產(chǎn)；啟示

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

日本經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了典型的4個十年。第一個始自1955年，這一時期日本開始戰(zhàn)后復興，經(jīng)濟建設以投資主導型的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展模式為主，加速完成工業(yè)化進程。當時房地產(chǎn)市場的一大問題就是供給不足，全國無房者超過400萬戶。第二個十年始自1966年，這一時期日本實現(xiàn)投資主導向消費主導的轉換，日本年均復合增長率超過5%，是日本經(jīng)濟最為蓬勃發(fā)展的時期。第三個十年始自1976年，日本經(jīng)濟進入由產(chǎn)業(yè)結構升級和新技術帶動下的新經(jīng)濟時代，國民收入由高速增長轉向穩(wěn)定增長階段。第四個十年始自1999年，日本經(jīng)濟由于房地產(chǎn)泡沫的破滅而一蹶不振并處于長期的下行周期，就是人們所稱的“失落的十年”。日本經(jīng)濟全線崩潰，房地產(chǎn)泡沫使國民暴富，泡沫的破滅又使他們欠債累累。從日本的經(jīng)濟發(fā)展歷程可以看出日本的房地產(chǎn)對日本經(jīng)濟發(fā)展的貢獻，也正是因為日本經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的高度依賴使得房地產(chǎn)泡沫的破滅影響的日本經(jīng)濟十余年。直到今日，日本房地產(chǎn)水平仍然沒有回到泡沫破滅前的水平。

一、“土地神話”破滅的原因

日本房地產(chǎn)泡沫的破滅，主要有以下兩方面的原因。一方面由于房地產(chǎn)的下跌使得靠不動產(chǎn)抵押取得貸款的企業(yè)資產(chǎn)大幅縮水，從而引起公司股價下跌，企業(yè)融資困難。而此時的銀行考慮到抵押物價值縮水，開始催促企業(yè)盡快還款。企業(yè)無法再次從銀行籌得資金，資金鏈斷裂，解決辦法之一就是變賣手中的土地，同時，對于無法按期還款的企業(yè)，銀行也開始變賣抵押的房產(chǎn)，一時之間，土地供給加大。另一方面，由于政府的貨幣政策開始采取從嚴的態(tài)度，因此，企業(yè)的借款成本上升，因為銀行不再信任房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也不愿意再借款給企業(yè)，這不但打擊了企業(yè)的積極性也使得企業(yè)主要的資金來源阻塞。一些企業(yè)試圖想通過增發(fā)股票來融資，然而，投資者對企業(yè)也信心不在，大家都在紛紛拋售股票，根本沒有人再愿意購買新股。除了這兩方面的問題之外，城市化進程也與之有著緊密聯(lián)系。日本的城市人口在20世紀50年代就已經(jīng)達到總人口的60%，一般來說，城市人口在70%便屬于后城市化階段，城市人口開始下降，而在60%到70%之間的發(fā)展速度已經(jīng)可以用緩慢來形容，所以，在這一段時間內，日本的新增人口很少，對房地產(chǎn)的需求當然也開始減少。同時，再日本房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的這一時期，恰好是日本進入老齡化社會的時期，老年人增多，年年輕人減少，而年輕人才是房屋的主要需求者，因此，日本房地產(chǎn)在這兩種原因的作用下，長期低迷。

二、給中國房地產(chǎn)的啟示

1.人口機構

人口學家一般把在老年人口比例達到較高水平之前所形成的一個勞動力資源相對豐富、撫養(yǎng)負擔輕、于經(jīng)濟發(fā)展十分有利的階段稱為“人口紅利期”。中國正享受著人口紅利所帶來的豐沛勞動力，并在一段時間內保持了外需為主的經(jīng)濟結構。我國正處于人口紅利階段，我國勞動年齡人口比重從1982年上升到2008的72.%，一直呈上升趨勢，并會維持較長的一段時間。我國最近一次人口普查結果顯示我國有人口約13.4億，較十年前增長了7390萬人，也就是說雖然我國實施了計劃生育政策，但人口還是在穩(wěn)步增長，所以我國每年可以提供足夠的勞動力來支持經(jīng)濟發(fā)展。雖然我國人口呈上升趨勢，但老齡化問題卻日漸明顯。第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93個百分點，中國老齡化進程逐步加快。隨著老齡化人口比例的提高，外界一直預期中國人口總數(shù)將在2030年達到頂峰，而勞動年齡人口出現(xiàn)減少的情況將在近10年內出現(xiàn)。而房地產(chǎn)在我國的房地產(chǎn)發(fā)展才剛剛經(jīng)歷第一個十年，所以未來人口老齡化的問題將是對房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要影響因素。

2.城市化

從日本的經(jīng)驗觀察，伴隨著快速推進的城市化進程，房價和低價會出現(xiàn)持續(xù)的上漲。整體來看，我國在改革開放的30年中，城市化進程迅速，從1978年的17.92%增長到了2011年的51.3%，增長近30%。發(fā)展已經(jīng)開始緩慢。但較發(fā)達經(jīng)濟體仍有發(fā)展空間。特別是中西部發(fā)展步伐正在加快，各地抓住機遇實現(xiàn)趕超式發(fā)展的熱情很高。而日本在1985年城市化率就已經(jīng)達到60.6%，這一數(shù)據(jù)顯示日本的城市化進程已經(jīng)到了末期，增長速度會非常緩慢，日本正是在這一時期缺少對房地產(chǎn)需求的支撐，使本國的房地產(chǎn)長期低迷。從我國的各個省市來看，部分一線城市比如上海北京等，城市發(fā)展迅猛，可能已經(jīng)處于城市化發(fā)展的高峰，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大。但我國幅員遼闊，各省份甚至各城市發(fā)展情況都有所區(qū)別，在城市化率較低的城市，房地產(chǎn)仍然有著很大的發(fā)展?jié)摿Α．斎?，人口的流動與當?shù)亟?jīng)濟有著密切的聯(lián)系，所以要想吸引人口流入經(jīng)濟發(fā)展較落后的城市，還需要政府對當?shù)亟?jīng)濟的大力支持，以及在房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠和減免。

3.政策層面

房地產(chǎn)發(fā)展范文第3篇

【關鍵詞】基礎性 先導性 關聯(lián)性 引導 健康發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)因為具有基礎性、先導性、綜合性和關聯(lián)性的特點，成為拉動國民經(jīng)濟增長的支柱行業(yè)，然而從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)主導性在經(jīng)濟發(fā)展不同階段具有相對性，也就是說不是每個階段房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)也包括電子、機械制造、汽車、石油、化工、礦產(chǎn)、能源、交通運輸?shù)刃袠I(yè)，這些行業(yè)都具有基礎先導二重性，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在發(fā)展的不同階段具有重要貢獻。所以正確認識房地產(chǎn)行業(yè)，對它的內涵、屬性與功能有充分解和把握，有助于正確引導國內各業(yè)資源優(yōu)化配置，也有助于引導產(chǎn)業(yè)結構調整，增加國民收入，提高就業(yè)率。

近幾年來，由于國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來春天。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，收入水平的提高，人們對生活品質要求的改善，都促進了房地產(chǎn)行業(yè)快速地發(fā)展，新開的樓盤，不斷攀升的房價成為人們茶余飯后的談資。然而由于我國房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、根基淺，許多人對房地產(chǎn)行業(yè)缺乏認識，對其內涵、概念及發(fā)展規(guī)律的認識浮于表面，大家談論它也僅僅是因為快速上漲的房價。正是因為了解有限，對其外來走向認識不明確，導致房地產(chǎn)市場一有風吹草動，人們便驚慌不已，爭先恐后地購買，加劇房價上漲，構成市場炙熱的現(xiàn)象，導致供不應求的局面。如果我們對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的認識，把握它的內涵、特點、發(fā)展規(guī)律，那么在選擇性消費時會理性一些，會多一分思考以及長遠打算。

其實，房地產(chǎn)業(yè)有廣義和狹義兩個層面的含義，從廣義上講房地產(chǎn)業(yè)包括生產(chǎn)、流通、分配和消費四個環(huán)節(jié)，其中建筑業(yè)屬于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，也包括在廣義層面。狹義房地產(chǎn)只包括除生產(chǎn)以外的三個環(huán)節(jié)，不包括建筑。而房地產(chǎn)發(fā)展的起初卻源于建筑，也就是說房地產(chǎn)起源于建筑業(yè)的社會分工，從建筑業(yè)脫離出來并逐步發(fā)展為以專業(yè)性、組織性、引導性、開發(fā)性為目標的管理機構，并以土地買賣、房地產(chǎn)開發(fā)、持有、銷售為一體的投資機構，而不去從事具體建筑安裝業(yè)務。總的來說房地產(chǎn)開是因社會分工深入、細致、發(fā)展而引起的管理行業(yè)，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上來講房地產(chǎn)業(yè)應歸為第三產(chǎn)服務業(yè)。許多歐美國家對房地產(chǎn)業(yè)的定義主要指流通服務，即房地產(chǎn)租賃、中介經(jīng)紀、物業(yè)管理、評估四大類，而投資、開發(fā)是整個房地產(chǎn)業(yè)細分業(yè)務，而非全部內容。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀收入占整體行業(yè)收入的半壁江山，也就是說美國不以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為經(jīng)營主業(yè)，而以在開發(fā)的基礎上以持有、經(jīng)營、流通、租賃、中間經(jīng)紀為主要方向，在于以物的形勢服務于人的經(jīng)營理念，是完完全全的第三產(chǎn)業(yè)。而我國房地產(chǎn)行業(yè)主要以生產(chǎn)商品房銷售商品房為主營業(yè)務，重點在于提供可供買賣的商品，介于第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)及第三產(chǎn)業(yè)消費的中間產(chǎn)業(yè)，在流通服務方面提供較少。這種差異主要是因為我國同歐美國家經(jīng)濟發(fā)展水平不同，行業(yè)間發(fā)展存在差異，行業(yè)發(fā)展階段及經(jīng)營模式差別較大。由此可見以美國為首的西方國家房地產(chǎn)行業(yè)已進入成熟期，不以大規(guī)模土地投資、開發(fā)銷售為主營方向，而是在已有的土地、住宅、物業(yè)的基礎上做租賃、經(jīng)紀、流通式服務為主。又因歐美人均住房面積寬闊、物業(yè)及配套完善、設施齊全、售價昂貴，稅率高的特點，選擇租賃的人不在少數(shù)。以美國為例，美國成熟的地產(chǎn)經(jīng)紀體系，房屋存量豐富，租用一套寬敞、舒適的公寓不是件麻煩的事情，一方面可以緩解購房壓力，二方面可以滿足自身發(fā)展需求，因此美國消費者在購買及租賃兩個方面具有選擇性。相比之下我國目前處于經(jīng)濟發(fā)展初級階段，自上世紀八九十年代我國實行取消福利住房，住房商品化的改革之后，商品房理念才剛剛步入人們視野，住房市場發(fā)展處于起步階段，住房選擇單一，商品房的開發(fā)以銷售為主導，不以長期經(jīng)營和持有為方向，以追求超額利潤為主的商業(yè)模式，與美國服務主導型商業(yè)地產(chǎn)理念差距較大。因此我國住房體系、經(jīng)營模式及住房消費觀念上有待進一步提高。比較使我們了解我國與他國房地產(chǎn)經(jīng)營模式的差別，就如同買船和租船哪種模式好，租船可以節(jié)省購置費用，省下錢可以用來投資，當資金積累充足可以買船具有相似的道理。萬科董事長王石先生也曾對買房難的問題提供建議：年輕人可以選擇晚一點買房等有能力再購置房產(chǎn)也不晚。不具備購房能力時買房會增加個人負擔，房款及利息的壓力會影響事業(yè)的發(fā)展和生活質量的提高。

此外，我國房地產(chǎn)融資體系相對單一。我國房地產(chǎn)業(yè)介于第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)之間，屬于資金密集型行業(yè)，目前房地產(chǎn)資金來源主要來自銀行貸款及房屋預售。從土地購買至房屋開發(fā)大部分資金依靠銀行貸款，由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于一種投資，而投資的特性具有不確定性及風險性，大量的資金借貸集中于銀行體系無形中增加銀行經(jīng)營風險，一旦經(jīng)濟不景氣或衰退，單一脆弱的金融鏈條就有可能發(fā)生斷裂，開發(fā)商在增加自身經(jīng)營風險的同時把這種風險傳遞至銀行體系，銀行會出現(xiàn)大量的壞賬及呆賬，這種高風險集中過大及無法化解會影響我國金融系統(tǒng)的安全。同時銀行貸款屬于間接融資，相比于直接融資，間接融資成本高，這種成本會增加開發(fā)成本，最終會落入購房成本之內，這也是房價上漲的因素之一。另一種原因是房屋預售制，就是我們常說的樓花、期房。因為開發(fā)商的資金不充足以及融資模式有限，通過房屋預售可以加強房地產(chǎn)開發(fā)資金的流動性，然而這種融資模式也會增加開發(fā)商及購房消費者風險，一旦房屋建成因質量及其他原因引起消費者不滿，會引發(fā)退房危機和退款對資金構成的不穩(wěn)定性，而開發(fā)商未必能滿足消費者退房的要求會使消費者處于被動局面。同時預售制會帶動消費需求，普通消費者會認為期房的價格比正常建好的商品房價格低，如果提前購買會增加投資效用，預期房價只漲不跌的心理會提升消費者買房動機，而前一輪消費者積極購買的行為會影響下一輪消費者，使他們產(chǎn)生商品房屋數(shù)量緊俏、奇貨可居的幻象，從而引發(fā)潛在消費群體投入炙熱購房需求的行列之內，從而又帶動下一輪房價上漲，下一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮中，產(chǎn)生羊群效應。許多樓盤開盤即售罄的表現(xiàn)促使開發(fā)商囤房漲價使房價進一步上漲。本來是起初通過房屋預售提高資金流動性的融資方法逐步演變成開發(fā)商前期壓低售價拉動消費后期囤房漲價的商業(yè)策略，可謂名利雙收，而消費者卻承擔越來越虛高的房價。相比于此美國房地產(chǎn)融資不以預售為主，預售也只是繳納一定數(shù)額的定金而不是全部房款。因為美國資本市場發(fā)達，資金充足，融資渠道形勢多樣，而且有相應的以房地產(chǎn)融資而設計的REITs權益型房地產(chǎn)信托基金，開發(fā)商不必以預售形勢獲得資金流動，從而降低了房地產(chǎn)市場波動，同時開發(fā)商也承擔著受業(yè)主所托提供優(yōu)良品質住房的委托，也不會因資金利益侵害消費者權益并以此推動價格上漲。因而發(fā)達完善的資本市場是保持美國房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)良好發(fā)展的經(jīng)濟基礎，是取消顧慮增加開發(fā)商專業(yè)經(jīng)營素質及持續(xù)創(chuàng)新能力的物質保障，開發(fā)商不以商業(yè)炒作拉動消費為利潤增長點，而靠專業(yè)化、特色化經(jīng)營化為長期目標實現(xiàn)利潤增長。因美國有發(fā)達的中間經(jīng)紀機構，該機構又經(jīng)過長期的發(fā)展頗具規(guī)模，地產(chǎn)商會將建好的房屋委托經(jīng)紀公司，實行或流通或租賃的靈活方法，不論是持有或是銷售，從長遠角度都會為開發(fā)商帶來豐厚的利潤，而且美國房地產(chǎn)秉承經(jīng)營服務的理念不以生產(chǎn)銷售模式為主導，而倡導以物服務于人的理念具有長期、穩(wěn)定、潛在的收益價值，從而避免了因市場結構單一、金融體系不完善、行政指令性強、開發(fā)商追逐短期利潤以及群眾盲目跟從的缺點。

通過上述方面的總結，我國房地產(chǎn)行業(yè)如同正在發(fā)展中前進的中國經(jīng)濟一樣，成果顯著，問題也頗多，主要原因還是體制不完善，需要構建的地方還很多。一個向前發(fā)展的行業(yè)離不開向前發(fā)展的動力機制及向前發(fā)展的思維模式，更離不開我們每一個公民的支持和理解，只有政府積極引導，行業(yè)自身不斷完善，人民意識不斷提升三方共同促進的情況下，這個行業(yè)才有持續(xù)發(fā)展的可能，而不是把出現(xiàn)問題、產(chǎn)生困難的責任推卸到哪一方就能說明問題的敷衍了事，這需要社會方方面面的努力以及消費者理性的消費投資選擇。

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房地產(chǎn)發(fā)展范文第4篇

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO熟地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關區(qū)域內的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生

活的基礎產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

2、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉移，房地產(chǎn)的地區(qū)結構發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯?，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房價居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

3、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產(chǎn)公司實施

品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設，重視產(chǎn)品品質，強化管理服務，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責任心的企業(yè)自然就能夠適應市場變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場的關系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結。當前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。

第三，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進住房消費出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當進行調整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權益；2001年1月1日起，國家調整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎上將會得到更進一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。

（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢

①隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三

年內愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。

④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團或機構消費為主，改變?yōu)閭€體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設將得到加強。

（二）市場供給趨勢

在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設施不齊全。經(jīng)過幾年的調整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。

配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機構投資者。

（四）房地產(chǎn)服務加強

作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務。從早期的買地、規(guī)劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

4、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規(guī)模、土地供應范圍、供應土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。

第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃

可以作為行事準繩，但是當環(huán)境出現(xiàn)明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。

第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。

第四，避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因為開發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說?，F(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發(fā)商，最應該負責的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應遵循預先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質。

第二，嚴把各級產(chǎn)品質量標準，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房辦法本質上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強政府宏觀調控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預，如規(guī)定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。

第二，降低房地產(chǎn)稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業(yè)的負擔，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體

制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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房地產(chǎn)發(fā)展范文第5篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；國民經(jīng)濟；關系

一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用

1．房地產(chǎn)投資有效地促進了國民經(jīng)濟的增長。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對國民經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越顯現(xiàn)。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)的投資額達702.35億元。1991年~2002年，江蘇房地產(chǎn)投資以年均39.87%的速度增長，明顯快于全國年均21.04%的固定資產(chǎn)投資額以及本省年均19.75%的GDP增長速度。江蘇房地產(chǎn)業(yè)對全省經(jīng)濟增長起到了很大的促進作用。

2．房地產(chǎn)業(yè)帶動了相關行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀80年代中期至90年代初，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對相關產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應約為2倍，并對以房地產(chǎn)為主導產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個物質生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應或影響。

3．房地產(chǎn)對GDP的貢獻。以江蘇為例,1991年房地產(chǎn)業(yè)對于GDP的直接貢獻率為6.34%，1991年以來，房地產(chǎn)業(yè)對江蘇GDP的直接貢獻正在逐年加大，至2002年其貢獻率已超過10%。因此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

4．房地產(chǎn)業(yè)對居民居住條件改善的貢獻。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增長4.36%。計算1991年~2002年房地產(chǎn)投資與人均居住面積之間的相關系數(shù)高達0.9363，說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的相關關系。

5．房地產(chǎn)業(yè)對社會財富的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)是國民財富的主要構成部分，是構成整個社會財富的重要內容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會先于國民經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，并帶動關聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會促進或拉動國民經(jīng)濟的增長。

目前我國城市建設用地約1.34萬平方公里，加上建制鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)存量土地已達2.5萬平方公里，如果以每平方公里5億元資產(chǎn)計算則約有12.5萬億元，如果再加上幾十億平方米的房屋資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民財富的主要構成部分。

6．房地產(chǎn)業(yè)能夠為城市積累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟社會在空間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財富。城市土地的開發(fā)和再開發(fā)，城市的各種公共建筑物和構筑物，城市巨大的基礎設施的建設，都是城市對基礎設施的投入。在市場經(jīng)濟條件下，這些投入都應當通過利潤、稅金、地租等經(jīng)濟杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤，然后再投入城市的基礎設施和社會設施建設，進一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設管理納入良性循環(huán)的軌道。

7．發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進對外開放。中國巨大的房地產(chǎn)市場、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報，使房地產(chǎn)業(yè)成為外商競相投資的重要領域。以江蘇為例，2003年1~10月份外商投資房地產(chǎn)共計154億元人民幣，同比增長57.86%。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)中，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年增多，利用外資金額逐年加大。

二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關因素的分析

1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權。它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟制度緊密相關，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之—。從上述國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關聯(lián)度可以看出，只有促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能加速國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2．市場規(guī)模。市場規(guī)模即市場需求量，市場需求量的大小是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。

房地產(chǎn)主要包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等。其中住宅、商業(yè)用房、辦公用房占其總量的97%以上。特別是住宅占整個房地產(chǎn)市場需求量的70%以上，因此居住人口越多，對市場需求就越大。同時市場越繁榮，流動人口越多，對商業(yè)用房需求就越大。商業(yè)用房占整個房地產(chǎn)市場需求量的20%以上。因此國民經(jīng)濟越繁榮，房地產(chǎn)市場規(guī)模就越大。

3．市場范圍與開放度。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，它是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強，使用其開發(fā)建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程隨市場范圍擴大而加快。

同時，由于各城市政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展、對外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。

三、制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析

中國是一個發(fā)展中國家，目前的經(jīng)濟發(fā)展正在成為世界經(jīng)濟增長的火車頭。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎，但現(xiàn)實中，仍有一些因素制約房地產(chǎn)業(yè)的更快發(fā)展，這些因素包括：

1．城市化率偏低。2002年，我國城市化率僅為37.80%，低于世界平均水平13個百分點，但與我國國民經(jīng)濟發(fā)展水平相比明顯偏低，較低的城市化水平嚴重制約了對房地產(chǎn)的需求規(guī)模。

2．房價相對偏高。世界銀行研究結果表明，住宅價格與一般家庭年收入之比(即房價之比)在3：1至6：1之間時，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費熱點。雖然從全國而言，房價收入已從1991年的7.32：1縮小到1998年的5.66：1，但不少城市的房價收入比仍然偏高，使許多居民難以承受。近日對江蘇各市的房價收入比進行的調查表明，南京的房價收入比高達6.7：1，蘇州房價收入比6.03:1,已超過警戒線，無錫房價收入比已接近警戒線，較高的房價使許多居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求。

3．房地產(chǎn)市場稅費政策不盡完善。目前全國的房地產(chǎn)市場稅費政策不盡完善，房地產(chǎn)開發(fā)建設中的稅費收取有重復之嫌。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地成本、建設成本、配套建設費。其中土地成本中已經(jīng)包含契稅，配套建設費中已經(jīng)包括各種配套建設費用，但是營業(yè)費的收繳是上述各項費用的總和，這種費上加稅，稅上加稅的稅費政策必然使得房地產(chǎn)價格居高不下，制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時租賃市場灰色交易嚴重。隨著商業(yè)、餐飲、娛樂、商務、居住等不斷擴大，房地產(chǎn)租賃活動異?；钴S，但由于目前房地產(chǎn)租賃市場的稅費負擔過重，使大量房地產(chǎn)租賃活動以灰色交易方式存在。以南京市為例，房地產(chǎn)租賃市場的稅費占租金收入的22.5%左右（17%房產(chǎn)租賃稅5.55%營業(yè)稅），這在客觀上制約了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)育。

4．經(jīng)濟實用房建設不足，拆遷矛盾日益增大。近幾年來，安居工程的實施對加速解決低收入家庭的住房問題起到了重要作用，但是在實施中卻明顯“變味”。由于安居工程不僅需要投入一定的資金，而且需要無償投入土地資源。各地政府為提高經(jīng)營城市的能力，對經(jīng)濟適用房采取壓縮甚至停止建設。同時由于近兩年住宅價格上漲過快，加上我國宏觀經(jīng)濟調整步伐，許多職工退二進三，下崗職工增加，造成拆遷安置戶無法利用拆遷款購買所需房屋，給國民經(jīng)濟、社會造成了不良影響。

四、房地產(chǎn)業(yè)促進國民經(jīng)濟發(fā)展的政策建議

1．加快城市化建設的進程。我國城鎮(zhèn)規(guī)模普遍較小，農村城市化水平低，吸吶與擴張能力弱，嚴重滯后于工業(yè)化水平。一般認為，城市人口占總人口的比重達70％以上，城市化進程才會穩(wěn)定下來，而我國這一比重才37.8％左右，因此，城市化的潛力很大。在建設過程中一定要按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的要求進行城市化建設。

2．調整稅費政策降低房價。房價與土地開發(fā)成本、房屋建筑成本以及房地產(chǎn)租賃價格有關。目前，房價偏高是與各種稅費分不開的，因此，政府應在繼續(xù)削減房地產(chǎn)有關稅費的基礎上為房地產(chǎn)業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。

3．進一步加快住房分配貨幣化改革步伐。目前，由于各城市體制改革的深入，企業(yè)改制成為趨勢，國家行政機關、事業(yè)單位住房分配貨幣化補貼到位情況較好。但是少數(shù)城市改制企業(yè)還不夠理想，影響了個人購房的全面啟動。因此，應強化落實住房分配貨幣化的政策措施，特別要落實企業(yè)住房分配貨幣化改革措施，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4．完善房地產(chǎn)金融體系。一是完善住房金融制度，具體包括：（1）規(guī)范公積金運作，住房公積金信貸、結算等具體業(yè)務可委托商業(yè)銀行辦理，住房公積金管理機構轉變?yōu)榫哂腥谫Y和貸款職能的政策性非銀行金融機構；（2）構建住宅儲蓄機制；（3）建立股份制、政策性、專業(yè)化的住房金融機構，促進公積金的保值增值。二是建立房地產(chǎn)共同基金。房地產(chǎn)共同基金的建立，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)資金的短缺，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份制改造中的規(guī)模問題和資金問題。三是促進房地產(chǎn)企業(yè)上市籌資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平，也有利于企業(yè)無形資產(chǎn)及信譽度的提高，能為企業(yè)籌資及實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營打下良好的基礎。

5．大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。政府在住房補貼政策實施過程中，應在大幅降低經(jīng)濟適用房價格的基礎上，將經(jīng)濟適用房賣給真正需要補助的低收入者，對一些連經(jīng)濟適用房也買不起的無房者，政府應提供額外補助。

參考文獻：

1．胡榮華，韓健，張曉鋒．江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究，2001年4月．