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房地產市場調研范文第1篇

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡；20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%；20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合 國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升（見表4）：

20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現價），從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇（見表7）：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

房地產市場調研范文第2篇

房地產市場調查報告

一、 調查背景

隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。

進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，房地產的價格不斷攀升，創造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產領域中，致使房地產泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，房地產市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產事業的未來會如何發展展開多方面的調查。

二、 調查目的

面對逐漸回歸于理性的房地產市場，未來的房地產是否會如人們猜想的逐漸崩盤亦或是走下坡路呢?本次調查就是針對房地產市場未來的的發展趨勢。

三、調查情況

1、我國房地產業的現狀

自黨的以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。

自20XX年起，本來相對平穩的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續增長，紛紛搶購房產。這使得一些房地產開發商看準了時機都搶著開發未開發的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。

進入20XX年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續發展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數，這場危機對我國房地產行業的沖擊也是顯而易見。

次貸危機對我國的房地產行業有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的1年多時間里，美聯儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20XX年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同繁榮房地產泡沫不斷膨脹，房地產行業不斷飆升。

房地產的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時間。不管是商業營業用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產，普通一些的老百姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20XX年有較小回落，20XX年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。國家統計局的數據顯示，20XX年上半年全國房地產開發投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續兩個月出現回落。從投資結構來看，房地產開發商將投資對象逐漸從商業營業用房轉向住宅投資。

從房地產開發的狀況上來看：據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開發商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了20XX年10月至2009年10月全國未報即用違法用地清查整改情況，31個省(區、市)不同程度存在未報即用違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20XX年3月25日，全國共清理未報即用違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

進入20XX年盡管房地產投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數據顯示，20XX年1-6月份，房地產開發企業住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內整體市場供應無虞。數據還顯示，20XX年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從20XX年至2010年，銷售量不斷增加，即使在20XX年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

2、居民預購房情況

根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。

在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。 2、居民預購房情況

根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。

在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元環境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區的物業普遍高于郊區，郊區的空氣質量、環境都比較好，購房者更傾向與環境比較好的郊區。

3、房地產業成為GDP上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的改善性住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。

4、房地產的價格

我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在2009年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據報道北京六環以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。

5、20XX房地產業整體形勢

從對前幾年的房地產現狀分析來看，20XX年房地產業的整體形勢是趨于平穩的。就目前來看，20XX年的樓市要好過于20XX年。

中國房地產研究會副會長指出，房地產市場的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長的情況下達到基本的統一。在發展這一輪的調控下來以后，中國房地產市場出現兩個反差。

第一個反差是大城市和中小城市實現了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經出現恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。

第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發商在20XX年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整?是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發商很有意思，前兩年向二三線城市進發，現在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。

所以說20XX年的市場是相對穩定的市場，并沒有出現大幅度的反彈。

四、調查結果

根據上面一系列的調查發現我國房市還存在許多問題。

1、市場發育不良，泡沫化程度很高。

我國的房地產市場市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響(如、房地產商炒作等)，導致了其發育不良、利潤率太高而不可持續發展。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。

2、供需結構失衡。

一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題。

3、房價的升高

房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發生。

五、總結

根據對房地產市場的調查與居民預購買房的調查，發現現在的房地產業還是有很多問題存在的。

但是根據調查所得到的結論，我國的房地產市場依然會有很大的發展空間。展望2014年，全球經濟環境總體趨穩，增長格局將繼續調整;我國經濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實現。經濟平穩增長的內在動力總體上仍會支撐房地產行業保持平穩健康發展，但熱點城市龐大的需求及持續升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產投資仍將處于景氣恢復階段，供需關系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮化戰略有望促進明后年的房地產市場逐漸回歸理性。

房地產業的上升空間還有很多，希望從事房地產業的人員能給低收入家庭建設比較經濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。

房地產市場調研范文第3篇

編號

執行部門監督部門考證部門

一、調研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。

本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

二、調研方法和人員

（一）調研方法

本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

（二）調研人員

①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。

②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

三、調研內容和結論

（一）××市的宏觀環境

1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

①國內生產總值（GDP）。

②人均國內生產總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮居民人均可支配收入。

⑦城鎮居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規劃及發展趨勢

①城市規劃。

②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

（二）去年××市房地產的發展情況

①新建商品房發展情況。

②經濟保障住房的發展情況。

③二手房的發展情況。

（三）今年××房地產市場分析和預測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預測情況。

（四）今年××市房地產政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

1.××區總體規劃

①城市規劃。

②居住用地規劃。

③商業規劃。

④交通規劃。

2.××區零售業態綜述

①主要業態分布區域。

②主要業態所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區的房地產市場分析

1.項目區域市場分析

（略）

2.項目片區市場分析

①項目位置。

②片區范圍。

3.項目街區特點

①地塊位置、環境及交通。

②人口分布及收入構成。

4.項目周邊配套

①周邊商業分布、經營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫療配套。

（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

（八）綜合結論

①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。

③本區域的戶型特點和面積分布情況。

④本區域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

②市場定位準確。

③產品在當地市場具有唯一性。

④戶型設計相對較為合理、實用率高。

⑤產品的性價比高。

⑥物業管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設施不完善。

②企業運作項目資金鏈斷裂。

①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

⑥開發規模與開發時機出現錯位。

（十）調研結論

①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

②項目發展建議,包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。

四、相關資料附錄

①入戶調研問卷。

②統計數據資料。

③訪談及會談記錄。

房地產市場調研范文第4篇

1.房地產發展現狀。

1.1開發商購置謹慎，土地供過于求。國家土地政策對房地產有著巨大影響。2008至2013，房地產土地供應量先升后降。2008至2010，國家應對金融危機，為穩定經濟實施四萬億計劃，房地產土地供應量明顯上升;2010年以后，出臺了土地調控政策，政府在出讓的過程中，也對房地產提出嚴格要求，（限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設周期、招拍掛等），對開發商進入造成壓力也是巨大的。另2014頒布《節約集約利用土地規定》為實現“控總量、擠存量、提質量”的總體目標。對土地調控政策，使一些城市土地出現供過于求現象。

1.2市場面向大中城市，對小城關注不夠。2014年，發改委提出區別分類戶籍政策。對戶籍的調整，為“農轉非”提供便利條件，促進中小城市房地產發展，抑制特大城市和大城市房地產急速擴大，平衡城市間水平。房地產商將精力集中在大中城市的開發中，向小城市擴大，建立需要一定時間的過程。

1.3保障性住房力度加大，勞動需求增大。2014年，住宅金融事業部建立，減輕中低收入者的購房壓力，強化社會保障體系。政策實施對于擴大房地產有積極作用，刺激房地產市場需求，也刺激地產商建設欲望，促使企業響應國家政策，勞動力需求也不斷的擴大。

1.4房地產商資金壓力大，來源單一。2003年，國家“121號文件”對房地產信貸政策的調控，增加購買高檔房或二套房以上消費者的壓力，抑制房地產過熱現象。消費者買房和房地產商貸款政策處嚴格控制狀態，地產商資金短缺。地產商自有資金短缺，資金大部分來于銀行的貸款，由于貸款政策嚴格控制，使地產商面臨資金困難，如出現墊資建設情況，影響房地產發展和相關產品開發。

2.宏觀調控政策下房地產的問題。

2.1地產商資金壓力大，土地獲得難度大。國家改掛牌出讓為招標出讓，開發商要用更高的價格才能獲取土地，這使原本資金儲備實力就很薄弱的開發商的資金壓力進一步加深。對土地出讓的限制，使開發商必須慎重考慮在獲得土地后，其土地的使用方式和獲得土地后將要開發產品的類型。雖有效抑制了房地產濫用土地現象，但也從根本上增加開發商獲得土地的難度系數。還有一點要注意的是，如開發產品為住宅，其建筑面積、戶型、建設成本等因素都要符合規劃的范圍。

2.2市場范圍小，重心集中。金融事業部為中低收入者提供購房保障，但當前房地產對中低收入者的市場關注力度欠缺。在小城鎮和郊區的產品主要以高檔別墅為主，產品類型單一。市場的集中導致市場發展平平，嚴重受限，產品的開發、推廣、銷售受到巨大影響，所以，市場規模有待擴大，市場開發和產品的建設重心也應轉移。

2.3開發資金儲備不足，依賴貸款。整個房地產不具備雄厚的資金實力用于產品的開發建設，大多依賴外力，是目前房地產發展的問題。正因為行業資金不足，開發、建設產品的資金要依靠貸款，除這種方式外，融資手段應用較少，依賴銀行貸款會導致融資結構過于單一，成為宏觀調控政策下阻礙房地產發展的又一因素。

2.4發展不靈活，缺少利潤增長點。房地產缺少應對限制政策的戰略和對策使成交量嚴重減少。房地產走老路，不能靈活的調整發展戰略，缺少靈活變通能力，對政策變化的反應不夠靈敏，沒有制定相應的應對策略。行業內也沒有開發新的房地產業的利潤增長點，依靠抬高房價來實現利潤的增長。我國房地產行業目前主要的利潤增長點基本上還是在大戶型上實施高房價。但就宏觀調控的政策而言，對房價和戶型的限制不會放松，利潤作用將逐步消失。2013年，房地產投資總額8．6萬億，增長19.8%，比往年提高3.6百分點。住宅為5.9萬億，增長19.4%;辦公樓為4652億元，增長值38.2%;行業數據顯示，國家宏觀調控對房地產行業的影響正在消退。房地產行業整體發展狀態良好，行業所面臨的威脅，整個行業應針對性的進行戰略上的調整。

二、在政策下房地產的戰略調整策略

1.調整經營觀念。發展初期的房地產，理念著眼于土地開發和產品銷售，不注重產品發展和物業管理等。在經歷了發展歷程和政府的調控下，商品化程度加深，導致行業內部競爭激烈。產品質量、良好售后服務和物業管理成為整個行業關注的首要問題。商品價值的最大化，是房地產最核心的競爭優勢。在滿足消費者最基本的功能條件下，也要為消費者提供外觀、質量、基礎設施、社區環境、售后服務等附加產品。也要具備消費者需求變化提供相應服務的應變機制的能力。

2.調整土地開發模式。發展初期的地產商，把對土地開發作為經營重點。目前的調控狀況和房地產現狀來看，建設的產品不適應當前的發展需要，地產商應該從開發獲取土地改為對土地的多重利用，空間二次利用。是對舊建筑物的重新包裝、翻新過程。他國家的改革已初具雛形，也產生了良好的效果。不僅減小土地政策給地產商帶來的壓力，也為環保事業做出貢獻。這策略既緩解土地壓力，從側面說，國家放寬土地政策，為房地產的發展減少障礙。成為房地產新利潤的增長點。

3.調整目標市場。隨著戶籍政策變化，房地產結構也發生變化。中、小城市戶籍放開，房地產應審時度勢，將眼光擴大，重視中小城市市場。住房保障制度實行，使中低收入者有實力購買房屋，擁有房產。也打開了中低收入者市場，房地產應該將中低收入者納入其開拓的市場當中。

4.調整產品多樣性。目標市場范圍擴大，相應產品的多樣性也作出調整。為實現開發的多樣性，需房地產明確自身目標和市場定位。房地產在今后發展中需把產品開發集中在舊樓改造、商業用地、工業用地和住宅上來，依國家政策、市場目標定位，針對性的開發產品，力圖預測市場的需求，抓住當前機遇，謀求更好的發展。根據住宅用地，合理的規劃中、小戶型的設計，實現標準化、精細化;商業地產的開發要謹慎對待，對于繁華商圈，要避免重復建設，避免虛假繁華，針對需求，適當的開發商業地產;對工業地產選址，要盡量少破壞環境來進行開發，與政府合作，實現開發有序、合理化;房交量處于萎縮狀態，對舊樓改造將會節省企業的成本。但對舊樓的選擇要格外慎重，舊樓必須結構堅固，危樓不建議采取改造，改造過程中，可對樓體外觀重新裝潢，對內格局改造，使符合消費者需求。房地產的產品多樣性可滿足消費者的更多需求，緩解萎縮的交易態勢。

5.調整開發融資模式。就我國當前的形式看，房地產企業資金多源于銀行貸款，國家信貸政策縮緊無疑給房地產帶來巨大的壓力。房地產調整融資模式，成為政策下戰略調整的重點。房地產企業可采取多樣化融資模式，如外資銀行、基金公司、信托機構等，以獲產品的開發資金，解決資金短缺，墊資和無力償還貸款等諸多問題。企業可通過短期資金的合理預測，安排并選擇合作的機構，拓寬企業融資的渠道，降低融資成本和融資風險。

6.調整供應商與購買者之間的關系。市場信息的不對稱對房地產的供求關系有很大影響，建議宏觀調控過程中，通過政策手段，要求供應商產品信息，包括附加產品的信息，使消費者全面了解產品，實現公平交易，實現信息平衡，實現行業市場有序發展。另外，房地產商應多站在消費者的角度去思考問題，可更加準確的去了解、預測消費者的需求，拉近兩者的關系，促進房地產持續健康有序的發展。

三、結語

房地產市場調研范文第5篇

關鍵詞：房地產業 供給側改革 問題 對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）12-0070-02

隨著經濟的發展和產業結構的調整，各地區的經濟加快發展，城鎮化的不斷加深，促進了房地產業的繁榮，房地產業的發展一方面表示了人民生活水平的提高，以及人們對高品質生活的需要；另一方面也突出了時展的要求，以及社會的進步。現代房地產業經過近幾十年的發展，已經成為我國拉動內需的支柱產業之一。而隨著我國房地產業的迅速發展和房地產的逐步市場化，供求關系直接影響房地產業的發展。目前，我們看到在錦州地區，新區建設如火如荼，老城區改造逐步推進，城市化步伐進一步加快，然而錦州房地產市場中新建樓房多，閑置房不少，開發企業面臨售房壓力的情況仍存在。供需結構不平衡是三、四線城市需要重點防范的風險，以錦州市為例。因此，通過研究錦州市房地產市場供求關系，進而調整供應結構，解決供需矛盾，避免房價大起大落，合理引導住房消費，積極推進普通商品房建設，加快保障性住房建設，促進民生的進一步改善。

一、錦州市房地產業發展現狀

1.房地產業投資情況

房地產開發市場是連接土地市場與銷售市場的紐帶，房地產開發投資是全社會固定資產投資的重要組成部分。2000年以來，房地產投資增長要快于全社會固定資產投資的增長，而且房地產投資完成額占全社會固定資產投資的比重逐年上升。通過查找遼寧統計年鑒數據可以看出錦州市固定資產投資從2005至2015年每年成遞增狀態，房地產開發投資也從2005 至2015年也逐年遞增，但增加的比例相對平穩，比重較低。

2.房地產市場供求不平衡

當前房地產市場供求總量是不均衡的，一般表現為潛在需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即短缺與過剩同時并存。需求上，一方面住宅市場的潛在需求巨大。隨著錦州城鎮化目標的逐步實現，人民消費結構的升級，大量適婚年輕人口的形成等，都帶來了住宅市場巨大的潛在需求。另一方面錦州作為四線城市，大多數的中低收入者買不起住房，無房可住，幾代同室的現象屢見不鮮，這說明錦州居民住宅實際需求很低。而供給上，近幾年住宅市場繁榮的表象掩蓋不了一個不爭的事實：大量商品住宅樓閑置。市場上適用于大多數中低收入人群的經濟適用房供給較少，出現供不應求的局面，豪華住宅以及大面積住宅供給較多，而購買人數少，出現供大于求的局面，從而造成了有效供給小于實際供給的局面。

3.房源結構不合理

房源結構不合理主要表現為經濟適用房過少，高檔商品房相對過多。長期以來，房地產開發商一味地追求高利潤高回報，建造過多的高端商品房，這種房型整體價格高，只有少數人有購買能力，最終導致商品房積壓，而中小戶型的經濟m用住房則供應不足。因為錦州市經濟發展速度雖逐步加快，但目前經濟尚不發達，人均經濟收入不高，大多數消費者更愿意接受經濟實惠的普通住房。通過對有效問卷的數據進行整合分析，發現被調查者中需求面積在60-80平方米之間的占19.69%，80-100平方米之間的占32.45%，100-120平方米之間的占19.74%。由此可知，在60-120平方米之間的戶型總份額占到71.88%，最為客戶們所青睞，消費者群層次較明顯。在人們對期望房型的選擇上，選擇經濟適用房的占69.6%，其次是高檔住房占24.5%，豪華別墅僅占5.9%，這與房地產商提供的房型供給數量比例存在較大差距。

4.剩余房屋面積過多，去庫存壓力較大

從錦州市住建委了解到，2016年錦州市共安排房地產開發項目117個，房地產施工面積800余萬平方米，計劃投資100余億元。今年，我市城市棚戶區改造計劃實施11個項目，共計3808戶。截至目前，各縣區政府已完成征收前的準備工作，并已簽訂房屋征收協議268戶。不斷加大房地產“去庫存”工作力度，這是中央經濟工作會議五大任務之一，更是今年我市房地產市場監管的重點工作。截至2016年2月底，錦州市房地產庫存總量為776萬平方米。其中：顯性庫存為411萬平方米，包括已經發放銷售許可的待售現房248萬平方米、已經發放預售許可的待售期房193萬平方米；隱性庫存為365萬平方米。包括未發放預售許可的在建商品房74萬平方米和已供應土地但尚未開工建設的商品房291萬平方米。據此預計，我市去庫存需3年-5年時間。鑒于城市規模不大、外來人口不多、剛性需求不強等因素，去庫存壓力較大。

二、錦州市房地產業發展存在問題

1.房屋供給量過大，供求結構矛盾明顯

高端商品房與中端商品房的比例關系不夠正常和協調，主要表現為中低價位的中小戶型住房供應不足，高等商品住宅的價格整體很高，已經超過低收入家庭的承受能力。根據對錦州市幾家大型房地產開發公司的走訪調查，發現所銷售的商品房中，單價在3000元/平方米以下的僅占3.3%，在3000-4500元/平方米的也只占39.6%，建筑面積80平方米的戶型占35.09%，80-120平方米的占37.9%。從錦州市民實際需要看，大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是較低成本，較低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場仍然是以中高檔商品住宅為供應主體。在高檔商品房不斷積壓，空置面積持續增加的情況下，經濟適用房已出現排隊搶購的現象。究其原因，一是由于房地產商開發任務比較穩定，然開發公司數量多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這既不符合規模經濟的原則，也會造成房地產開發商開發成本上升，從而抬高了商品房的價格。二是許多房地產開發企業沒有進行科學的的市場調查和預測，雖然高回報的項目過熱，但在有限的市場容量下，對最受廣大消費者青睞的中低檔房型投資意向冷淡，結果不但大大導致了房地產供應結構的不合理，也增加了市場風險。

2.居民收入水平與房價存在巨大差距

錦州作為中小城市，居民的收入水平普遍較低，抑制了對商品房的有效需求，較高的地價，大量的配套設備，設施費以及其他各種費用推動了商品房成本的上漲。這既加劇了房地產開發資金的緊張，也使開發資金成本提升。過高的房價與現實中小城市居民收入水平的微薄形成強烈的反差。國際上公認的房價合理價格水平應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入，根據目前錦州市城鎮居民人均可支配收入水平來看，買一套八十平方米的普通居民住房。錦州的均價應該在236256元，每平方米為2953.2元。而現在錦州平均房價為每平方米5000元左右，遠遠超出了錦州市城鎮居民的承受能力。

3.土地供給總量保持平穩，土地成本持續上升

根據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》及《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》 等規定， 商業、旅游、 娛樂和商品住宅等各類經營性用地， 必須以招標、 拍賣或者掛牌方式出讓，我國土地出讓制度的改革使得原本隱藏的土地價格被釋放。在經濟商品房市場需求的拉動下，錦州土地交易價格在自2005年起持續上升。2008年國家實行擴大投資規模、貨幣寬松政策后，2008年-2010 年，錦州成交土地面積和成交土地總價均呈上升趨勢，而 2011 年-2014 年，國家為抑制房地產市場過度的投機，采用了一定的政策加以調控，這一期間成交土地面積有所下滑，成交土地總價產生一定的波動。

4.大學畢業生住房問題處于困境

房價高漲，畢業大學生剛參加工作的工資一般很低，房租超出他們的支付范圍，居住問題成為畢業生們不得不背負的經濟包袱。目前能提供職工宿舍的單位極少，而購房又遙不可及，然而租房一般需交1-3月的押金，且月初付租金，租期最短半年或一年等慣例已成為不成文的規矩，有的租房還需中介費，占月租20%-30%，租房后還需添置家具，日用品等費用，月收入的絕大部分都花費在房租上，這使職場的畢業生面臨的巨大的經濟壓力，再加上求職周期的不確定性以及試用期的不穩定性，讓剛剛就業的大學生產生困擾，令他們生活得很艱難、城市的高房價不利于留住人才，很多原本可以為城市發展做出貢獻的人才往往因為買不起房而不得不離開，到二三線的城市發展，從而造成人才流失。

5.房地產市場發展不規范

錦州的房地產業經過近些年來的持續高速發展，使房地產市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產業化與社會化的市場信息，開放同時又有封閉，壟斷的房地產市場，相比之下，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯后，導致房地產開發與消費、投資、投機等多種不良行為的產生，在一定程度上影響了錦州房地產的健康發展和居民生活水平提高的進程。

三、解決錦州市房地產業發展問題的對策

1.調節商品房有效供給結構

錦州房地產市場供給結構不均衡，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房的比重較大，而滿足居民基本消費需求的民生性商品房則比重很低。因此，一方面政府應當將房地產業作為民生型支柱產業和滿足及改善居民住房條件結合起來，增加廉租房、經濟適用房、普通商品房等中低檔住房的絕對和相對供應量；另一方面，房地產開發商要順應市場發展的變化，積極推進投資市場向消費市場轉型，根據消費需求來開發建設商品房，以滿足和改善大多數居民住房的基本需求。通過合理有效增加土地和商品房的市場供應量，逐步改善房地產市場供求結構不均衡狀況。

2.調整房價，回歸理性

近年來，房地產市場的一個顯著性特征就是“滯脹”。價格不斷上漲的同時，出現了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資需求過旺，使得房地產價格一路飆升，靠投資拉動的市場沒有消費需求的消化，市場的結構性矛盾就難以消除，房地產市場的繁榮就無從談起，或者說只是暫時的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個手段就是，調整房價，使其回歸理性，真正體現滿足大多數消費需求的民生性，只有這樣，房地產業作為支柱產業，才能真正激活最大的內需。

3.解決就業大學生的住房問題

隨著畢業大學生人數的不斷增長，進一步加強和完善住房保障方面的制度，是促進錦州進一步發展的必要措施。雖然剛畢業的大學生的收入在一段時期內將一直處于中低水平，但隨著工作時間的推移、發展和晉級機會的出現，他們的收入水平有望達到中上層次，所以畢業大學生的住房保障問題只是一個階段性的問題，他們所需的也只是階段性的幫助，政府下發的房租補貼僅是杯水車薪，不僅申領的手續復雜、管理難度大，而且并沒有從源頭著手解決實質性的問題。為此，我們建議應大力發展公租房政策，讓公租房成為新就業大學生的住房主要途徑；應當通過各種途徑來宣傳公租房政策，讓更多的人了解這一政策；法律法規應當盡快健全，讓新就業大學生租房市場化規范化。

4.老城衰退地區實行改造

隨著錦州市城鎮化水平的不斷提高，一方面是城鎮新區建設和城鎮規模不斷擴大；另一方面伴隨而來的是舊城老化問題日益突出。為了保障城鎮社會經濟的持續發展，促進城鎮土地合理有效利用，改善城鎮環境質量和城鎮設施水平，強化舊城區的城鎮功能，必須對城鎮舊城區進行，有計劃的改造。因此，政府應對錦州市中的陳舊，衰退地區實行改造，以便從根本上改善勞動、生活服務和休息的條件，達到滿足社會政治、經濟及人民精神生活需要的目的。主要更新工業區和其他規模大的勞動場所，改造老城居住區，改造老城內落后的市政設施，尤其是交通要道及下水道等，改善公共設施，更新調整市里工業布局，完善城市道路系統。

5.規范房地產市場交易行為

房地產市場操作欠規范和制度缺失，致使房地產市場信息披露不真實，交易行為不規范，導致了市場秩序的混亂。首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點，調整相關的法律法規的規定，通過寬松的財稅政策和適度的金融手段，引導公眾合理消費。同時，要嚴格限制外資進入房地產二級市場及房地產中介機構。其次，房地產開發商要建立信息披露制度，力求消費者能夠獲得準確，可靠的市場信息，從而促進有效需求，逐步改善市場結構性不均衡局面。