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企業(yè)增值稅法范文第1篇

摘 要 在目前的經(jīng)濟市場條件下，減輕企業(yè)稅負是提高企業(yè)競爭力的重要手段，但是另一方面企業(yè)本身也應(yīng)當(dāng)合理合法的規(guī)劃納稅方案，從而保證企業(yè)內(nèi)部的稅負降至最低，以期達到最高效益。本文從稅收籌劃的基礎(chǔ)理論入手，對稅收籌劃的含義和基本步驟以及如何進行具體的稅收籌劃進行了初步探究，旨在與同行進行交流探討。

關(guān)鍵詞 新時期 企業(yè)增值稅 稅收籌劃 方法

一、稅收籌劃的涵義

稅收籌劃包括兩個方面：廣義稅收籌劃和狹義稅收籌劃。廣義的稅收籌劃要求企業(yè)能夠在不違背稅法的前提下，結(jié)合企業(yè)本身的實際情況，運用專業(yè)的技巧和手段對自身經(jīng)營活動進行合理、科學(xué)、周密的安排，從而達到少繳稅甚至不繳稅的目的。而企業(yè)之所以進行稅收籌劃也是希望通過合理規(guī)劃來實現(xiàn)少繳稅或涉稅零風(fēng)險，當(dāng)然這種廣義稅收籌劃的大前提是企業(yè)能夠合法納稅。一般進行廣義稅收籌劃的方法有：采用合法手段進行避稅籌劃、采用合理廉價的方法進行稅負轉(zhuǎn)嫁籌劃等。狹義的稅收籌劃要求企業(yè)以采納政府稅收導(dǎo)向為前提，以遵守稅法規(guī)定為基本要求，通過充分利用稅法賦予的稅收優(yōu)惠對企業(yè)的日常經(jīng)營、投資和資金分配進行合理、科學(xué)、全面的規(guī)劃和安排從而達到降低企業(yè)稅負，達到最高盈利的財務(wù)管理效果。當(dāng)然，這種稅收籌劃也必須在稅收法律所允許的范圍內(nèi)。

二、增值稅稅收籌劃的方法

增值稅稅收籌劃的具體方法很多， 現(xiàn)僅就納稅人身份籌劃法、銷項稅額籌劃法、進項稅額籌劃法、資金時間價值籌劃法、集中與分散經(jīng)營籌劃法等幾個方面分析如下：

（一）納稅人身份籌劃法

增值稅對一般納稅人和小規(guī)模納稅人的差別待遇， 為納稅人身份籌劃法提供了空間與可能性。稅法所規(guī)定的一般納稅人與小規(guī)模納稅人的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)有兩個， 即銷售額標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)企業(yè)的銷售額超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時， 就可確認為一般納稅人。對于達不到銷售額標(biāo)準(zhǔn)的納稅人， 若會計核算健全則可確定為一般納稅人。因此， 企業(yè)的納稅人身份在未達到銷售額標(biāo)準(zhǔn)時可以進行合理的選擇， 在達到銷售額標(biāo)準(zhǔn)時也可通過企業(yè)的拆分等方式來進行身份的選擇。

由于一般納稅人的進項稅額可以抵扣， 而小規(guī)模納稅人的進項稅額不能抵扣， 因此， 一般認為， 如果企業(yè)有持續(xù)的均衡的進項稅額予以抵扣， 則確定為一般納稅人比較節(jié)稅， 反之， 則選擇小規(guī)模納稅人的身份更節(jié)稅。另外， 在當(dāng)前學(xué)術(shù)界提出的多個具體納稅人身份籌劃方法， 其中， 應(yīng)納稅額無差別點法不失為一種科學(xué)有效的籌劃方法。應(yīng)納稅額無差別點法， 也稱稅負無差別點法。它是指在計算了兩種納稅人的稅負相等的那一點之后， 再確定應(yīng)選擇何種納稅人身份的一種籌劃方法。其表達方式有二， 一是稅負無差別點的增值率， 二是稅負無差別點的含稅購貨額對含稅銷售額比率。現(xiàn)按第一種表達方式， 并以工業(yè)企業(yè)為例， 通過對兩種身份納稅人增值率的計算， 尋找選擇兩種身份的臨界值， 然后進行身份選擇的籌劃。所謂增值率， 是指增值額與應(yīng)稅銷售額的比率， 而增值額為銷售額與購進金額的差。設(shè)y為銷售額， x為增值率， 一般納稅人的稅率為17%， 小規(guī)模納稅人的稅率為6%， 則有：Y×X×17%=Y×6%解得， X=35.3%這就是說， 當(dāng)增值率為35.3%時， 兩種身份的納稅人的稅負相等， 企業(yè)可任選一種納稅人身份； 當(dāng)增值率大于35.3%時， 一般納稅人的稅負重于小規(guī)模納稅人， 故宜選擇小規(guī)模納稅人身份； 當(dāng)增值率小于35.3%時， 小規(guī)模納稅人的稅負重于一般納稅人， 企業(yè)宜選擇一般納稅人身份。另外， 若小規(guī)模納稅人試圖轉(zhuǎn)換成一般納稅人， 必須同時考慮稅負無差別點和轉(zhuǎn)換成本的高低， 才能達到節(jié)稅的目的。

（二）銷項稅額籌劃法

增值稅稅法規(guī)定： 銷項稅額是一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)， 按照銷售額或應(yīng)稅勞務(wù)收入和規(guī)定的稅率計算并向購買方收取的增值稅稅額。對銷項稅額的籌劃， 關(guān)鍵在于合理少計銷售額， 其具體做法有很多， 例如在附帶包裝物進行銷售的情況下， 盡量采取收取包裝物押金的方式， 且對包裝物押金單獨核算， 而不要讓包裝物作價隨同貨物一起銷售； 在將自產(chǎn)的貨物用于非應(yīng)稅項目時， 可采取商業(yè)折扣的方式合理降低銷售額； 盡量采取深加工的方式對本企業(yè)產(chǎn)品繼續(xù)加工， 避免過早地作為對外銷售處理； 在納稅人因銷售退回或銷售折讓而退還買方增值稅額時， 應(yīng)及時從當(dāng)期的銷項稅額中沖銷等。

進項稅額即是指納稅人在購進貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)時應(yīng)支付或承擔(dān)的增值稅額。一般進項稅額都從銷項稅額中扣除，因此要想對進項稅額進行合理籌劃，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)盡量擴大本期的進項稅額。例如，企業(yè)在購進資源之初可以合理選擇供貨商，一般都以大規(guī)模供應(yīng)商為最佳供貨商。這是因為小規(guī)模納稅人信譽差，貨物質(zhì)量難以保證且難以提供增值稅專用發(fā)票，因此從作為納稅人的購買方若從小規(guī)模納稅人處購買貨物則會增加自身的進項稅額，是不合算的。當(dāng)然若能夠找到信譽高，商品質(zhì)量、價格有保證、能夠提供主管稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模供貨商進行合作也是可以的。一般若企業(yè)現(xiàn)金使用較緊張，則在納稅時也可以采取在納稅期末購進存貨以增加進項稅額的方法緩解資金壓力。例如，一企業(yè)是增值稅一般納稅人，其在4月份的銷項稅額有170000元，進項稅額102000元，則該企業(yè)應(yīng)繳納稅額應(yīng)為68000元。此時，若企業(yè)在月末或5月初購進了一批原材料，假設(shè)這批材料的進項稅額是51000元，則企業(yè)若在4月底購進這批貨物并同時取得進項發(fā)票時則只需在4月繳納17000元的稅金。盡管這種做法最終并不影響全年的繳稅總額， 但確實能減少本期的應(yīng)納稅額， 從而緩解目前的現(xiàn)金壓力。

參考文獻：

[1]宗震宇.基于增值稅轉(zhuǎn)型背景下的企業(yè)增值稅稅收籌劃研究.南昌大學(xué).2010.06.01.

企業(yè)增值稅法范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內(nèi)實現(xiàn)納稅人稅負合理化。隨著我國市場經(jīng)濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營

對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或為聯(lián)營條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發(fā)，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。

方案一：直接銷售方式

房地產(chǎn)開發(fā)公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發(fā)，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房優(yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開發(fā)3萬平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷售商業(yè)大廈

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元

方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

4、房地產(chǎn)的代建房行為

房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)費用的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細則》第七條一、二項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地廠開發(fā)費用按《實施細則》第一、二項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標(biāo)題#e#

3、財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

其中，此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有此項政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬元

5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元

如果進行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬元

6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%

應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元

兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元

可以看出如果開發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。

三、銷售的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開發(fā)商開發(fā)一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設(shè)開發(fā)過程中各項費用支出為開發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費：190000*2%=3800萬元

2、項目結(jié)算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元

扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元

增值額=190000-120430=69570萬元

增值率=69570/120430=58%

應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元

如果改為精裝出售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，銷售單價上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費：2100000*3%=6300萬元

2、項目結(jié)算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元

扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元

增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標(biāo)題#e#

增值率=62470/147530=42%

應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元

兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元

可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項目結(jié)算清繳土地增值稅時卻能夠節(jié)省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷售單價上考慮。

納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應(yīng)該加強對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1] 蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M] 北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2008年

[2] 施建剛.房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M] 上海： 同濟大學(xué)出版社 2004年

[3] 中國注冊會計師協(xié)會. 稅法[M] 北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社 2010年 243～246

企業(yè)增值稅法范文第3篇

我國當(dāng)前實施的是生產(chǎn)型增值稅增值稅，是1994年財稅體制改革的產(chǎn)物。但現(xiàn)時稅制與1994年稅制改革時相比，我國的經(jīng)濟形勢已經(jīng)發(fā)生了很大變化，其主要表現(xiàn)在兩個方面：一是經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)通貨緊縮趨勢。從1998年開始，我國經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出與以往不同的特點，大部分商品由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，商品供給過剩，物價持續(xù)走低，企業(yè)投資不振，社會有效需求不足。二是我國加入WTO以后，企業(yè)面臨的國際競爭更加激烈，迫切要求減輕稅負，輕裝上陣，并且，自20世紀80年代開始的世界性減稅浪潮愈演愈烈，減稅成為各國增強本國企業(yè)和產(chǎn)品競爭力的重要手段。

為了適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的要求，2008年11月11日，在國務(wù)院總理的主持下，召開了關(guān)于增值稅改革的國務(wù)院常務(wù)會議。會議決定，自2009年1月1日起，在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)推行增值稅轉(zhuǎn)型改革。改革的主要內(nèi)容是：允許企業(yè)抵扣新購入設(shè)備所含的增值稅。同時，取消進口設(shè)備免征增值稅和外商投資企業(yè)采購國產(chǎn)設(shè)備增值稅退稅政策，將小規(guī)模納稅人的增值稅征收率統(tǒng)一調(diào)低至3％，將礦產(chǎn)品增值稅稅率恢復(fù)到17％。經(jīng)測算，明年實施該項改革將減輕企業(yè)稅負共約1233億多元。

改革內(nèi)容淺析

針對企業(yè)來說，這次增值稅轉(zhuǎn)型改革的作用是非常關(guān)鍵的。其中受益最普遍的幾點也是增值稅稅制新舊變化最明顯的部分：

(一)允許企業(yè)購買、自制固定資產(chǎn)抵扣增值稅額

這就是此次增值稅轉(zhuǎn)型地關(guān)鍵所在：我國增值稅稅收實現(xiàn)了由生產(chǎn)型向消費型的轉(zhuǎn)型。即企業(yè)購進設(shè)備和原材料一樣，按正常辦法直接抵扣其進項稅額；轉(zhuǎn)型改革后企業(yè)抵扣設(shè)備進項稅額時不再受其是否有應(yīng)交增值稅增量的限制。這一點的實現(xiàn)可以說是我國增值稅稅負史上的一個突破。允許抵扣政策的出臺，解決了問題，把企業(yè)從稅收負擔(dān)中解放出來，為企業(yè)減少了經(jīng)營成本，也從另一方面打消了企業(yè)不敢新購設(shè)備或自建新設(shè)備來提高自身技術(shù)水平的疑慮。

舊增值稅稅收體制(生產(chǎn)型增值稅)規(guī)定：企業(yè)新購、自建固定資產(chǎn)不允許抵扣，在會計處理上合并計人固定資產(chǎn)的初始價值。

新增值稅稅收體制(消費型增值稅)規(guī)定：允許企業(yè)抵扣新購入設(shè)備所含的增值稅，在會計處理上又銷項稅額減進項稅額。

但是隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，生產(chǎn)型增值稅的稅收方式已經(jīng)越發(fā)的不適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的社會要求，原因如下：

1　和稅法中對增值稅的定義不符

增值稅是以銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物取得的增值額為征稅對象的稅種。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。作為流轉(zhuǎn)稅的增值稅，通過企業(yè)間不斷的抵扣，最終這部分稅負應(yīng)該由消費者承擔(dān)這部分費用。此體現(xiàn)了稅法中流轉(zhuǎn)稅的本質(zhì)。

但是企業(yè)購買、自制固定資產(chǎn)時，增值稅不予抵扣。而且由于固定資產(chǎn)一旦形成，必將在可預(yù)見的范圍內(nèi)由企業(yè)使用并預(yù)期為其帶來效益，因此這些規(guī)定資產(chǎn)不被計劃出售，因此企業(yè)在購買時所承擔(dān)的那部分增值稅進項稅額就無法通過增長方法抵扣，即這些應(yīng)該繼續(xù)轉(zhuǎn)化下去的增值稅額被企業(yè)承擔(dān)下來，增加了企業(yè)的稅收負擔(dān)，也與我國稅法中對增值稅的定義相矛盾的。

2　沉淀企業(yè)資金，對企業(yè)造成較大的經(jīng)濟負擔(dān)

企業(yè)新購或自建的固定資產(chǎn)價值很大，往往占據(jù)著非常大的企業(yè)資金。且根據(jù)增值稅稅率要求，一般納稅人適用增值稅稅率為17％，此對企業(yè)來說，意味著在整筆新購或自建經(jīng)費中，有近1/5的資金屬于繳納增值稅的范疇。因此，企業(yè)在資金上往往面臨著巨大的困境。

[例1]增值稅計算方法是用企業(yè)銷項稅減去進項稅。以A企業(yè)117萬元(含稅)購進一臺生產(chǎn)設(shè)備。即該設(shè)備的實際價款為100萬元，該臺設(shè)備的進項稅額為100萬×17％(稅率)=17(萬元)，由于不能抵扣，所以該企業(yè)應(yīng)該向稅務(wù)部門多繳納17萬元的增值稅。如果不允許企業(yè)抵扣進項稅額，那么當(dāng)固定資產(chǎn)形成時，企業(yè)在購買時支付的17萬元增值稅額將計入到固定資產(chǎn)的原值中去。如果允許抵扣，則企業(yè)支付的17萬元增值稅進項稅款可以抵扣它其他的增值稅稅款。

在上面的例子中，我們可以看到，在舊的制度下，企業(yè)不能夠抵扣稅款，導(dǎo)致應(yīng)該循環(huán)下去的增值稅稅款停留在企業(yè)里，使企業(yè)承擔(dān)了額外的增值稅稅賦，對企業(yè)來說不僅是不公平的，而且i7％的比例造成的大額的資金的使用，對企業(yè)來說往往是非常嚴重的。

3　企業(yè)增值稅賦稅過重

我國在設(shè)立增值稅之初，考慮到財政原因，選擇使用生產(chǎn)型增值稅，保證了財政收入，但是，這加大了企業(yè)的稅負負擔(dān)。由于不能抵扣稅款，當(dāng)企業(yè)出售資產(chǎn)時，不能購抵扣收到的進項稅額，導(dǎo)致企業(yè)多繳納稅負。

4　稅款抵扣不徹底，造成重復(fù)征稅

因為生產(chǎn)型增值稅將購入固定資產(chǎn)支付的增值稅計入固定資產(chǎn)成本，因此會導(dǎo)致對固定資產(chǎn)的重復(fù)征稅。

[例2]某企業(yè)購入一臺價值10000元的生產(chǎn)設(shè)備，同時支付增值稅1700元，則固定資產(chǎn)的入賬價值為11700元。該生產(chǎn)設(shè)備的使用期限為5年，每年生產(chǎn)并銷售的產(chǎn)品中所包含的固定資產(chǎn)價值為2340元(假設(shè)產(chǎn)銷平衡)，對這部分價值征收的銷項稅額為397.8元，5年合計為1989元，與購入設(shè)備時所支付的增值稅相比，增加了289元，但增加的289元并非由于固定資產(chǎn)在使用期內(nèi)創(chuàng)造了新價值，而是因為將購入固定資產(chǎn)支付的增值稅計入固定資產(chǎn)成本，然后以折舊的形式計入產(chǎn)品成本，最終轉(zhuǎn)移到銷項稅額計稅依據(jù)的銷售額中，從而導(dǎo)致稅上征稅的結(jié)果。

(二)減少小規(guī)模納稅人稅收負擔(dān)

舊增值稅稅收體制規(guī)定：小規(guī)模納稅人使用適用增值稅征收率的稅率為――商業(yè)企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人的，其適用征收率為4％；商業(yè)企業(yè)以外的其他企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人的，其適用征收率為6％。

新增值稅稅收體制規(guī)定：小規(guī)模納稅人增值稅征收率統(tǒng)一調(diào)至3％。

對于本身基礎(chǔ)就弱的小規(guī)模納稅人企業(yè)來說，舊增值稅稅收體制規(guī)定的分類型納稅的方法不僅容易造成混淆不利于理解，同時稅率的定位顯得偏高，使一部分小規(guī)模納稅人難以維持。借此次增值稅改革的契機，小規(guī)模納稅人的賦稅壓力大幅下調(diào)，其有利于小規(guī)模納稅企業(yè)重拾信心對抗經(jīng)濟危機。

(三)取消外商企業(yè)采購國產(chǎn)設(shè)備增值稅退稅

進口設(shè)備免征增值稅政策是在我國實行生產(chǎn)型增值稅的背景下出臺的，主要是為了鼓勵相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴大利用外資、引進國外先進技術(shù)。但在執(zhí)行中也反映出一些問題，主要有：進口免稅設(shè)備范圍較寬，不利于自主創(chuàng)新、設(shè)備國產(chǎn)化和我

國裝備制造業(yè)的振興；內(nèi)資企業(yè)進口設(shè)備的免稅范圍小于外資企業(yè)，稅負不公。轉(zhuǎn)型改革后，企業(yè)購買設(shè)備，不管是進口的還是國產(chǎn)的，其進項稅額均可以抵扣，原有政策已經(jīng)可以用新的方式替代，對進口設(shè)備免稅的必要性已不復(fù)存在，這一政策應(yīng)予停止執(zhí)行。外商投資企業(yè)采購國產(chǎn)設(shè)備增值稅退稅政策也是在生產(chǎn)型增值稅和對進口設(shè)備免征增值稅的背景下出臺的。由于轉(zhuǎn)型改革后，這部分設(shè)備一樣能得到抵扣，因此，外商投資企業(yè)采購國產(chǎn)設(shè)備增值稅退稅政策也相應(yīng)停止執(zhí)行。

結(jié)合企業(yè)案例分析影響

為了驗證增值稅轉(zhuǎn)型改革對企業(yè)到底有什么程度上的幫助，現(xiàn)選擇有代表性的兩個案例作如下分析：

(一)軟件類企業(yè)

北京宏達科技有限責(zé)任公司成立于2007年6月，作為軟件類科技企業(yè)，對日常的辦公類固定資產(chǎn)如電腦、筆記本、配件、打印機等資產(chǎn)折舊較大，特別在成立不久，對新購固定資產(chǎn)的需要時非常大的，因此我們認為，選取該企業(yè)作為研究對象，能夠取得很好的試驗效果。

1　根據(jù)北京宏達科技有限責(zé)任公司(以下簡稱宏達公司)固定資產(chǎn)2007年明細表(表1)，我們可以看到，在2007年，宏達公司共支出人民幣247147.73元用來新購入固定資產(chǎn)。在抽查憑證之后我們認為：

(1)宏達公司的交易對象為一般納稅人，均能夠出具增值稅專用發(fā)票。

(2)宏達公司購買的產(chǎn)品不屬于減稅免稅的范圍，增值稅適用稅率為17％。

(3)經(jīng)確認，宏達公司購買的產(chǎn)品作為該公司的固定資產(chǎn)使用，符合會計法對固定資產(chǎn)的認定。

所以計算得出宏達公司購買固定資產(chǎn)中含有所得稅進項稅額=247147.73÷(1+17％)×17％=35910.35(元)。

2　應(yīng)用舊的增值稅稅收體制，查詢宏達公司2007年科目余額表，我們看到其應(yīng)交增值稅稅款為人民幣14208元。同時其應(yīng)交城建稅和教育費附加分別為994.56元和426.24元。

3　假若應(yīng)用新的增值稅稅收體制，公司新購或自建固定資產(chǎn)，允許稅前抵扣。因此，應(yīng)當(dāng)調(diào)減宏達公司本年應(yīng)繳增值稅稅額=14208―35910.35=21702.35(元)。最終應(yīng)少繳納21702.35元。

由于應(yīng)納稅額小于0，所以不應(yīng)繳納城建稅和教育費附加。

4　由于宏達公司本年度虧損，不涉及減少本年度所得稅和增加收入問題。

可以看出，增值稅轉(zhuǎn)型對企業(yè)的幫助明顯。在本例中，宏達公司本年度虧損沒有盈利，因此不存在所得稅問題，同時業(yè)務(wù)量也較少，但是按舊的規(guī)定仍然需要繳納14208元。但是按照新的規(guī)定處理，宏達公司不僅不需要繳納稅款，而且還可以憑借本年購入的增值稅進項稅額抵扣來年的增值稅額，為以后年度扭虧為盈打下良好的基礎(chǔ)。

(一)家電類企業(yè)

北京山岳電器有限公司是中日合資企業(yè)，核心產(chǎn)品是直流永磁微電機，中方是北京山峰電器有限公司，日方是岳太工業(yè)株式會社。

1　根據(jù)北京山岳電器有限公司(以下簡稱山岳電器公司)固定資產(chǎn)2007年明細表(表2)，我們可以看到，2007年山岳電器有限公司共支出人民幣77386.47元用來新購入固定資產(chǎn)。在抽查憑證之后我們認為：

(1)山岳電器公司的交易對象為一般納稅人，均能夠出具增值稅專用發(fā)票。

(2)山岳電器公司購買的產(chǎn)品不屬于減稅免稅的范圍，增值稅適用稅率為17％。

(3)經(jīng)確認，山岳電器公司購買的產(chǎn)品作為該公司的固定資產(chǎn)使用，符合會計法對固定資產(chǎn)的認定。

所以計算得出山岳電器公司購買固定資產(chǎn)中含有所得稅進項稅額一77386.47÷(1+17％)×17％=11244.19(元)。

2　應(yīng)用舊的增值稅稅收體制，查詢山岳電器公司2007年科目余額表(見表2)，我們看到其應(yīng)交增值稅稅款為人民幣88267.36元。

3　假若應(yīng)用新的增值稅稅收體制，公司新購或自建固定資產(chǎn)，允許稅前抵扣。因此，應(yīng)當(dāng)調(diào)減宏達公司本年應(yīng)繳增值稅稅額=88267.36-11244.19=77023.17(元)。最終應(yīng)繳納77023.17元

4　假若應(yīng)用新的所得稅稅收體制，山岳電器公司本年盈利，且由新購或自建固定資產(chǎn)得到的增值稅進項稅額可以于稅前抵扣，因此抵減應(yīng)繳所得稅。

通過實驗和分析，我們可以看出，若實行增值稅轉(zhuǎn)型后，企業(yè)所面臨的增值稅賦稅壓力大幅下降，同時盈利也有所。在本例中，山岳電器公司憑借自身良好的經(jīng)營業(yè)績，使利潤得到提高。但我們也可發(fā)現(xiàn)，山岳電器公司利潤的提高并不明顯這說明在增值稅轉(zhuǎn)型改革政策對不同的類型的企業(yè)起到的作用并不完全相同。

企業(yè)增值稅法范文第4篇

關(guān)鍵詞：營改增；地質(zhì)勘探；留抵稅額；抵扣

筆者所在單位為一家礦產(chǎn)資源開發(fā)公司，公司注冊地在省會城市，公司于2013年通過招投標(biāo)取得一處特大型有色金屬資源的開發(fā)權(quán)，但探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓價款需以中介機構(gòu)的評估值為基礎(chǔ)雙方協(xié)商確定，礦業(yè)公司支付轉(zhuǎn)讓價款后辦理礦權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。同時該礦業(yè)公司是一家央企，按照國資委對央企壓縮管理層級的要求，集團公司的管理層級不能超過三級，而礦業(yè)公司已為三級單位，另外按照礦產(chǎn)資源所在地政府的要求，需另設(shè)立屬地化公司，因此公司在礦產(chǎn)資源所在地新設(shè)立了分公司而非子公司，明確分公司為該處礦產(chǎn)資源的開發(fā)主體，從而滿足了集團公司和當(dāng)?shù)卣碾p重要求，該分公司為獨立的納稅主體，同時辦理了增值稅一般納稅人資格。但分公司在業(yè)務(wù)實踐中遇到了稅務(wù)難題，即分公司賬面留抵的地質(zhì)勘探業(yè)務(wù)進項稅能否抵扣的問題，下面結(jié)合實際情況進行詳細探討。

一、分公司地質(zhì)勘探業(yè)務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票能否抵扣問題

礦業(yè)公司盡管于2013年5月就取得該處資源的開發(fā)權(quán)，但受礦權(quán)評估、轉(zhuǎn)讓價款談判等因素影響，礦業(yè)公司直到2016年12月才辦理完探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在此期間，為加快工作進度，擴大找礦成果，2013年12月以分公司為主體與地勘單位簽訂了地質(zhì)勘探合同，合同金額約2億元。2014-2015年合同結(jié)算時，地勘單位開具了稅率為6%的增值稅專用發(fā)票，鑒于合同結(jié)算時分公司尚未辦理探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此分公司對該部分進項稅進行了認證，形成增值稅留抵稅額1300萬元。如果礦權(quán)能夠按照預(yù)期轉(zhuǎn)至分公司，那么該部分地質(zhì)勘探投資日后在會計處理上是計入無形資產(chǎn)-特許權(quán)的，由于該增值稅專用發(fā)票是在全面營改增之前取得的，因此按照稅法規(guī)定這1300萬元的留抵稅額毫無疑問是不能抵扣的。但事與愿違，按照國家相關(guān)規(guī)定，分公司是不能受讓礦權(quán)的，因此礦權(quán)最終轉(zhuǎn)至了礦業(yè)公司，筆者提出的問題是在這種情況下分公司取得的進項稅留抵稅額能否抵扣呢？

下面首先來看兩個文件。

文件之一是財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號）第25條規(guī)定：“非增值稅應(yīng)稅項目，是指非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)除外）、銷售不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)在建工程”，按照該規(guī)定無形資產(chǎn)-特許權(quán)屬于非增值稅應(yīng)稅項目，而按照第24條規(guī)定，非增值稅應(yīng)稅項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，本規(guī)定自2013年8月1日起實施。因此在2016年5月1日前，無形資產(chǎn)-特許權(quán)屬于非增值稅應(yīng)稅項目。

文件之二是財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），按照該規(guī)定，2016年5月1日后包括特許權(quán)在內(nèi)的所有無形資產(chǎn)的進項稅額均可以從銷項稅額中抵扣。

通過以上兩個文件相關(guān)規(guī)定可以看出，2016年5月1日前取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票不在營改增范圍之內(nèi)，而到了2016年5月1日后取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票在營改增范圍之內(nèi)。那么是不是可以簡單地概括為以2016年5月1日為界點，之前的不能抵扣，之后的可以抵扣呢？答案是否定的，筆者認為需以營改增時間及是否擁有探礦權(quán)為基準(zhǔn)劃分以下四種情況處理。

（一）分公司擁有探礦權(quán)，2016年5月1日前取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票

該種情況由于以分公司為主體取得了探礦權(quán)，分公司發(fā)生的地質(zhì)勘探投資日后需要轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)-特許權(quán)，按照稅法規(guī)定，其2016年5月1日前取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票是不能抵扣的，因此，該部分稅額應(yīng)從留抵稅額中轉(zhuǎn)出，計入工程造價。

（二）分公司擁有探礦權(quán)，2016年5月1日后取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票

該種情況由于分公司取得了探礦權(quán)，地質(zhì)勘探投資日后需要轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)-特許權(quán)，同時按照稅法規(guī)定，該部分稅款是可以抵扣的。

（三）分公司不擁有探礦權(quán)，2016年5月1日前取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票

該種情況分公司不擁有探礦權(quán)，皮之不存，毛將附焉，地質(zhì)勘探投資日后是無法形成無形資產(chǎn)-特許權(quán)的，不能適用財稅〔2013〕37號）第24、25條對無形資產(chǎn)-特許權(quán)的相關(guān)規(guī)定，筆者所在單位面臨的就是該種情況，筆者提出的意見是進項稅應(yīng)按改變用途進行處理，具體請看下面第二部分的介紹。

（四）分公司不擁有探礦權(quán)，2016年5月1日后取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票

由于分公司是于2016年5月1日后取得的地質(zhì)勘探專用發(fā)票的，不管分公司是否擁有探礦權(quán)，該部分留抵稅額日后均可以抵扣。

二、如何按照稅法規(guī)定做好財稅處理業(yè)務(wù)呢

到了2016年已經(jīng)具備辦理探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件了，但分公司在辦理探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中遇到了難題，按照國土資源部相關(guān)規(guī)定，分公司是不能作為礦權(quán)受讓主體的，因此為滿足受讓條件，分公司要么改為子公司，要么選擇以母公司作為受讓主體。

（一）首先來看分改子的情況

如果條件允許，分公司可以改成子公司，就應(yīng)適用上述第（一）種情況，即2016年5月1日前取得的留抵稅額是不能抵扣的。但按照集團公司管理層級要求，不允許設(shè)立四級公司，因此無論是從內(nèi)部管理要求還是稅收籌劃上，分改子都不是最明智的選擇。

（二）再看以母公司作為受讓主體

母公司注冊地在市區(qū)，而按照當(dāng)?shù)卣畬俚鼗囊螅腹拘柽w址至礦產(chǎn)資源所在地，并作為礦權(quán)受讓主體。這時就會適用上述第（三）種情況，筆者所在單位最終選擇了將母公司遷址至礦產(chǎn)資源所在地，同時辦理了增值稅一般納稅人資格。

（三）合法合規(guī)做好財稅處理

由于確定了母公司作為礦權(quán)的受讓主體，那么需將分公司之前已經(jīng)發(fā)生的地質(zhì)勘探投資以及留抵稅額歸集至母公司，但鑒于分公司是獨立的納稅主體，不能簡單的將資產(chǎn)和留抵稅額劃轉(zhuǎn)給母公司，而應(yīng)按照改變用途原則通過開票處理。那么分公司是否可以按照平進平出原則進行開票處理呢？一方面需與主管稅務(wù)機P充分溝通，另一方面筆者認為要遵照市場原則進行處理，在分公司來講，有銷項有進項，完成了一個完整的增值稅抵扣鏈條，而在母公司來講，有了新的進項稅，增值稅鏈條可以繼續(xù)流轉(zhuǎn)下去。

無形資產(chǎn)業(yè)務(wù)比較抽象，并且該類業(yè)務(wù)遇到的次數(shù)較少，難以理解，下面類比一項有形的建筑業(yè)務(wù)幫助理解。例如在2016年5月1日營改增之前，某A房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，為了加快開發(fā)一宗地，在土地使用權(quán)尚未辦理的情況下，就安排該集團公司下屬B房地產(chǎn)開發(fā)公司提前備料，購置了鋼筋、水泥等材料準(zhǔn)備用于房地產(chǎn)開發(fā)，同時取得了增值稅專用發(fā)票并進行了認證，但由于是在營改增之前取得的專用發(fā)票，因此該部分進項稅盡管進行了認證但是不能抵扣。可是由于資金實力等各種約束條件的限制，該B公司最終未能取得該宗土地的開發(fā)權(quán)，其開發(fā)權(quán)由其母公司A公司取得了，因此B公司準(zhǔn)備的鋼筋、水泥就改變了用途，由用于非增值稅應(yīng)稅項目改為銷售業(yè)務(wù)，為盤活資產(chǎn)B公司需要將鋼筋、水泥出售給A公司，2016年5月1日后向A公司開具了增值稅專用發(fā)票，對B公司來講，改變了鋼筋、水泥的用途，把用作非應(yīng)稅項目的鋼筋、水泥改成了銷售處理，因此可以享受抵扣，對A公司來講由于開票時間在營改增之后，因此A公司也是可以抵扣的，對于整個集團公司來講，享受到了營改增的政策紅利。

參考文獻：

[1]財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號）.

企業(yè)增值稅法范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅清算；問題研究

一、土地增值稅清算的程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合清算條件后，進行清算的程序包括四個方面：一是依照稅法規(guī)定，計算開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅，或委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證；二是在規(guī)定期限內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，提供清算應(yīng)報送的資料等；三是稅務(wù)機關(guān)對納稅人報送資料予以受理，并在一定期限內(nèi)及時組織清算審核；四是清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機關(guān)將審核結(jié)果書面通知納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)在確定期限內(nèi)辦理補、退稅手續(xù)。

二、土地增值稅清算的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

三、土地增值稅清算的條件

（一）納稅人土地增值稅自行清算的條件

納稅人符合下列條件的，應(yīng)進行土地增值稅清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）稅務(wù)機關(guān)要求進行土地增值稅清算的情形

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：① 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他f青況。

四、土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)明確的事項

納稅人在進行土地增值稅清算前，應(yīng)當(dāng)明確下列事項：每次清算的項目及其范圍；劃分清算項目與非清算項目的收入和支出；劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出；劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限；明確清算項目的起止日期。

五、土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)提供的資料

1.土地增值稅清算表及其附表。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

3.項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人、成本和費用有關(guān)的證明資料及會計資料。

4.納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》。

六、收入及扣除項目的確定

（一）應(yīng)稅收入的確定

清算項目收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。在進行清算時，應(yīng)注意以下問題：

1.確認收人是否合理

（1）非直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品收入確認。將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時視同銷售，按下列方法和順序?qū)徍舜_認 ①按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定；②按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認；③ 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。

（2）收人為外幣的核算。在計算外幣分期付款的總收人時，須以不同時期的市場匯價計算當(dāng)期應(yīng)稅收入后相加得出，而不能按照最后一次付款時的市場匯價計算。

（3）代收費用的處理。①代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；②代收費用在房價之外單獨收取且未計人房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

2.收入項目的審核

確認收入時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，核實計稅收入。

（二）扣除項目的確定

土地增值稅的扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項目；舊房及建筑物的評估價格。

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

（1）以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的，為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的，為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，要審核是否真實、正確，還要審查《土地出讓金繳費證明》、土地出讓金繳費發(fā)票及銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓合同及發(fā)票、取得土地使用權(quán)時的契稅等票據(jù)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

要將“開發(fā)成本”賬戶，與有關(guān)的交易證明文件及會計憑證核對，看企業(yè)的成本核算是否真實、準(zhǔn)確，防止虛列、多列、少列“開發(fā)成本”。

（1）土地征用及拆遷補償費的扣除應(yīng)當(dāng)審核以下內(nèi)容：該費用的實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊是否與相關(guān)賬目核對無誤；在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

（2）前期工程費的扣除應(yīng)當(dāng)審核以下內(nèi)容：各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

（3）建筑安裝工程費的扣除應(yīng)當(dāng)區(qū)分出包方式和自營方式，審核以下內(nèi)容：出包方式應(yīng)當(dāng)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常；自營方式應(yīng)當(dāng)審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務(wù)處理。

（4）開發(fā)間接費用的扣除要求可以參照基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費項目的扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。凡是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按《實施細則》規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。