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房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文第1篇

一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中,營(yíng)業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的,它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ),同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營(yíng)業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價(jià)密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多,在整個(gè)管理和經(jīng)營(yíng)工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計(jì)算過程中,會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要對(duì)象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭(zhēng)取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時(shí)閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時(shí),也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權(quán)和籌集所需的資金。這個(gè)階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及籌資方式不同對(duì)企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等多個(gè)稅種。籌建環(huán)節(jié)對(duì)籌資方式的合理選擇和對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃不僅可以有效控制當(dāng)期的稅收負(fù)擔(dān)，而且對(duì)于整個(gè)行業(yè)后期經(jīng)營(yíng)中的稅負(fù)也有相應(yīng)的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現(xiàn)在我國(guó)資本市場(chǎng)上的融資方式可以歸結(jié)為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資（向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權(quán)益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是企業(yè)一時(shí)動(dòng)用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，融資金額需求也很大，因而會(huì)支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權(quán)益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤(rùn)中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關(guān)部門在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長(zhǎng)需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項(xiàng)開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對(duì)這部分稅收進(jìn)行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)該全部增值額進(jìn)行計(jì)稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點(diǎn)和累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當(dāng)?shù)脑黾映杀荆贿@樣一來，在一定程度上增加扣除項(xiàng)目的金額，達(dá)到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)10000萬(wàn)元取得某土地使用權(quán)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進(jìn)行合理預(yù)算可知，整個(gè)項(xiàng)目完工后可扣除項(xiàng)目金額為5000萬(wàn)元，項(xiàng)目銷售預(yù)計(jì)為18200萬(wàn)元。此時(shí)，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬(wàn)元。如果企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整，使可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個(gè)過程雖然增加了200萬(wàn)的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬(wàn)的稅負(fù)。這部分的成本支出可以用在公共設(shè)施的建設(shè)方面，可以在有效避稅的基礎(chǔ)上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中，營(yíng)業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的，它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ)，同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營(yíng)業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價(jià)密切相關(guān)，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略

對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃的直接目的就是降低營(yíng)業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價(jià)外費(fèi)用，恰當(dāng)分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價(jià)外費(fèi)用和進(jìn)行稅率分離兩個(gè)方面進(jìn)行展開。

（1）剝離價(jià)外費(fèi)用

根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額是收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)（如有線電視安裝費(fèi)、煤氣天然氣初裝費(fèi)、水表電表初裝費(fèi)等）提供到位。這部分代收的價(jià)外費(fèi)用需要計(jì)入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)這些代收費(fèi)用的收取，將這些費(fèi)用從總銷售收入中剝離，進(jìn)而減小營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費(fèi)用為1000萬(wàn)，這部分費(fèi)用不僅要按照5%的比例繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)，還要繳納城建稅和教育費(fèi)附加5萬(wàn)左右，相應(yīng)的契稅和印花稅也會(huì)相應(yīng)增加；如果設(shè)立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營(yíng)成本低于這部分稅負(fù)總和，對(duì)于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場(chǎng)需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個(gè)行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進(jìn)行銷售，則需要對(duì)總價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率則是3%。針對(duì)這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司，負(fù)責(zé)獨(dú)立簽訂裝修合同。即購(gòu)房者在購(gòu)買過程中簽訂購(gòu)買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價(jià)款節(jié)約2%的稅負(fù)。或者，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司，只負(fù)責(zé)銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會(huì)很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進(jìn)稅率，充分應(yīng)用稅收稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，合理制定商品房銷售定價(jià)，可以有效增加企業(yè)稅后利潤(rùn)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，完工后計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，而市場(chǎng)上同類商品的售價(jià)約為1200萬(wàn)元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價(jià)為1210萬(wàn)元，（1210-800）/800>50%，則應(yīng)繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1210-800-164=246萬(wàn)元；如果企業(yè)將自身商品房?jī)r(jià)格定為1190萬(wàn)元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應(yīng)該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點(diǎn)，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務(wù)等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多，在整個(gè)管理和經(jīng)營(yíng)工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意，進(jìn)行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計(jì)算過程中，會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要對(duì)象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成，借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭(zhēng)取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時(shí)閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時(shí)，也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需要支付多項(xiàng)巨額的稅金，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同環(huán)節(jié)進(jìn)行事先稅負(fù)預(yù)測(cè)和合理籌劃，盡量減少稅務(wù)業(yè)務(wù)中的誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)，正確運(yùn)用稅收政策，合理規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)，提高稅后凈利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文第3篇

摘 要：目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理以及政府收費(fèi)繁雜，使的房地產(chǎn)企業(yè)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)居高不下。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及其所涉及的稅種。然后從土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅這三個(gè)稅種出發(fā)，分析了該類公司稅收籌劃的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；房?jī)r(jià)

當(dāng)下，房地產(chǎn)成了人們熱議的話題，如何降低房?jī)r(jià)，讓老百姓買得起房子是其中的焦點(diǎn)。通過降低成本來降低房?jī)r(jià)是一重要的途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

(一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1.開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2.開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段

在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）項(xiàng)目銷售階段

1.營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3.整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1.遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。

2.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1. 變房地產(chǎn)銷售為投資。稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅；投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不繳營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方銷售股權(quán)的方式銷售房地產(chǎn)，從而達(dá)到不再繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加的目的。

2.將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]張. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃探討[J]. 商業(yè)會(huì)計(jì). 2011（23）

房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)分析

稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負(fù)的行為。稅收籌劃的經(jīng)濟(jì)納稅職能，是稅法賦予納稅人的權(quán)利所致，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)維護(hù)自身合法權(quán)益的內(nèi)在要求。稅收籌劃的目的在于實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)最低化。其手段以具體的法律條款為依據(jù)，并在稅法規(guī)范和允許的范圍內(nèi)實(shí)施與運(yùn)用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業(yè)帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)也同樣有權(quán)利選擇最輕的納稅行為。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)定義

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等。最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。

稅收籌劃給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，必然也會(huì)帶來非常大的風(fēng)險(xiǎn)。惡性避稅在美國(guó)呈現(xiàn)蔓延之勢(shì)，使得政府損失稅收達(dá)100多億美元。購(gòu)買避稅方案的公司因此也受到牽連一補(bǔ)繳稅款、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)公司進(jìn)行行政處罰使得公司社會(huì)聲譽(yù)降低。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)的交易行為越來越復(fù)雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)正在逐步升級(jí)。稅收籌劃不僅僅是技術(shù)問題，而是帶有很強(qiáng)政策性的工作。如果操作不對(duì)的話，不但不能達(dá)到目的，反而要遭受處罰和制裁，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的損失。所以不論是中介機(jī)構(gòu)還是納稅人自己進(jìn)行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)來源

2.1 政策選擇和政策變化風(fēng)險(xiǎn)。政策選擇風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)納稅人對(duì)于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策精神的認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致的。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)單方面認(rèn)為自己所采取的納稅行為是符合國(guó)家的政策的，但是實(shí)際上并不符合國(guó)家的政策。政策變化性風(fēng)險(xiǎn)是指稅收政策隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化做出相應(yīng)的變化。這也給稅收籌劃帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用不到位或在稅收籌劃過程中對(duì)稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導(dǎo)致稅收籌劃失敗。

2.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不是一成不變的，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化要求稅收籌劃方案隨之發(fā)生改變。這樣已經(jīng)計(jì)劃好的稅收籌劃可能已經(jīng)不適合。所以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化很可能影響稅收籌劃方案的實(shí)施。

2.4 執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與稅收的執(zhí)法情況有很大的相關(guān)性。稅收?qǐng)?zhí)法力度大，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)就較大。

2.5 收益小于成本風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)不到稅收籌劃的目的。

2.6 遵從風(fēng)險(xiǎn)。遵從風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為沒有隨著稅收政策的變動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)的變化，最終導(dǎo)致企業(yè)未來利益受到損失。總之，遵從風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據(jù)最新的稅收政策調(diào)整自己的納稅行為所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是企業(yè)缺乏外部組織機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)納稅行為的審查。遵從風(fēng)險(xiǎn)是所有企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)中最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

2.7 核算風(fēng)險(xiǎn)。核算風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因?yàn)闆]有準(zhǔn)確核算稅金，最終導(dǎo)致企業(yè)利益的損失。例如:企業(yè)沒能正確核算會(huì)計(jì)規(guī)定和稅收政策的差異、企業(yè)缺乏內(nèi)部控制措施等等，最終導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)提供了不真實(shí)的納稅數(shù)據(jù)和信息。

2.8 員工風(fēng)險(xiǎn)。員工風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因?yàn)槿说脑蚨鴮?dǎo)致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務(wù)管理崗位員工頻繁變動(dòng);員工豐富經(jīng)驗(yàn)未能被書面留存;員工缺乏責(zé)任心，導(dǎo)致企業(yè)未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅。員工風(fēng)險(xiǎn)是所有納稅風(fēng)險(xiǎn)的根本風(fēng)險(xiǎn)，它是最難控制和管理的。

2.9 信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是指外界因企業(yè)稅務(wù)違規(guī)行為而對(duì)企業(yè)信譽(yù)的懷疑并導(dǎo)致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業(yè)因欠稅問題被稅務(wù)機(jī)關(guān)公告;企業(yè)因偷稅問題被媒體報(bào)道，使得合作伙伴突然中止談判。對(duì)企業(yè)來講，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的后果和影響可能是深遠(yuǎn)的、無法計(jì)量的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1 樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。首先房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)做到建立健全內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。完整、真實(shí)和及時(shí)的對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行反映，準(zhǔn)確計(jì)算稅金，按時(shí)申報(bào)，足額繳納稅款。

3.2 提高稅收籌劃設(shè)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)，有效降低和防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 樹立正確的納稅意識(shí)和稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。把納稅籌劃與偷逃稅區(qū)別開來。

3.4 堅(jiān)持成本效益分析。房地產(chǎn)企業(yè)不論是內(nèi)部設(shè)立專門的部門進(jìn)行稅收籌劃還是聘請(qǐng)外部專家專門從事稅務(wù)籌劃工作，都要耗費(fèi)一定的人力、物力、財(cái)力。只有當(dāng)稅收籌劃方案的收益大于支出時(shí)，該籌劃才是成功的。

3.5 關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。

3.6 力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

3.7 加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)系合作。稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)具有專業(yè)性和復(fù)雜性、時(shí)效性等特性，有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)僅憑自己的力量很難設(shè)計(jì)出具體方案。尋找一個(gè)專注于稅收政策研究和咨詢的中介機(jī)構(gòu)就會(huì)顯得非常重要。

3.8 及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)。由于稅收政策有相當(dāng)大的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。所以房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的合法性需要稅務(wù)行政執(zhí)法部的確認(rèn)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)一致。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制步驟

4.1 建立風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境。建立風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境包括建立風(fēng)險(xiǎn)控制策略和目標(biāo)，主要取決于企業(yè)管理層的納稅文化和要求。如果企業(yè)管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業(yè)的整體納稅風(fēng)險(xiǎn)是很大的。企業(yè)管理層在建立書面納稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略和目標(biāo)時(shí)，應(yīng)明確以下幾點(diǎn):一是企業(yè)應(yīng)遵守國(guó)家稅收政策規(guī)定，照章納稅。二是企業(yè)應(yīng)積極爭(zhēng)取與企業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠三是企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)必須設(shè)置稅務(wù)部門及其各級(jí)負(fù)責(zé)人。

4.2 評(píng)估納稅風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估納稅風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)行為涉及的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和明確責(zé)任人，是企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理的核心內(nèi)容。需要考慮以下幾步：一是理清企業(yè)有哪些具體經(jīng)營(yíng)行為；二是分析具體經(jīng)營(yíng)行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風(fēng)險(xiǎn)；四是設(shè)置和納稅風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的工作崗位及責(zé)任人。