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關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)/登記/錯誤/過錯/民事責任

內(nèi)容提要：我國《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定不動產(chǎn)登記機關(guān)登記錯誤，致他人損害，登記機關(guān)應負賠償責任。文章以為這一規(guī)定原則，應當予以細化。文章以為不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責任性質(zhì)定位于民事責任有利于對受到損害的正當權(quán)益的保護，不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責任回責原則應采過錯責任原則，文章還列舉了不動產(chǎn)登記機關(guān)應承擔賠償責任的情形，并建議在制定不動產(chǎn)登記辦法時列進。

編者按：為維護國家的基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的回屬、發(fā)揮物的效用、保護物權(quán)，我國《物權(quán)法》于2007年3月16日頒布并將于10月1日生效。為些，本刊特編發(fā)海南大學部分學者的論文。這些論文分別從不同的視角，就物權(quán)的限制、不動產(chǎn)登記機構(gòu)的賠償責任性質(zhì)、回責原則、不動產(chǎn)善意取得、權(quán)利質(zhì)權(quán)以及船舶抵押權(quán)等題目進行闡述，并提出了自己的見解，相信對于正確理解、適用并進一步完善物權(quán)法律制度具有一定的意義。

我國《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”這標志著我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)在進行不動產(chǎn)登記時，假如登記錯誤，導致物權(quán)及其利害關(guān)系人之損害，登記機關(guān)要承擔起賠償?shù)呢熑巍＿@對于保護登記物權(quán)人及其利害關(guān)系人的正當權(quán)益，確保登記的資料的正確和登記的效力，維護交易的安全都有著重大的制度保障價值。

然而，我國《物權(quán)法》第二十一條之規(guī)定過于原則和粗放，所有的價值意義更多地體現(xiàn)在宣示層面。從裁判層面而言，它遠不能滿足司法裁判之需。好在《物權(quán)法》第十條已規(guī)定在先：“？？登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”我國物權(quán)法于2007年10月1日生效，物權(quán)法之施行，離不開不動產(chǎn)登記制度，由此來判定，我國不動產(chǎn)登記辦法當已在制定之中并應當在2007年10月1日前頒行。故過于原則、粗放、落于宣示層面的不動產(chǎn)登記機構(gòu)的賠償責任將納進更具操縱意義，能充分司法裁判內(nèi)容的不動產(chǎn)登記辦法自是當然。本文擬就不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責任的性質(zhì)定位題目、回責原則題目、賠償機構(gòu)的賠償情形等題目進行必要的闡述，以有益于我國不動產(chǎn)登記辦法的制定。

一、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償責任性質(zhì)應定位于民事責任

不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償責任的性質(zhì)決定著賠償?shù)幕刎熢瓌t，賠償原則以及受到損害的物權(quán)人及其利害關(guān)系受救濟的范圍和程度等諸多方面，也決定著賠償規(guī)范體系是否科學，以及如何規(guī)范和展開的題目。我國有相當多的省市，如：上海市、深圳市、武漢市、福建省、山東省、吉林省等，在物權(quán)法出臺之前，就土地或房產(chǎn)發(fā)生的過戶登記、他物權(quán)登記等具有物權(quán)性質(zhì)的登記，制定了地方性法規(guī)、規(guī)章。在這些地方立法實踐中，對登記機關(guān)登記錯誤造成物權(quán)人或利害關(guān)系人損害，其賠償性質(zhì)不同一，如《福建省土地登記條例》第四十四條、《貴州省土地登記條例》第三十二條等明文規(guī)定，依照國家賠償法規(guī)定負責賠償，此系國家賠償性質(zhì)無疑。有相當多的省市，如：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十一條、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十九條，則規(guī)定登記機關(guān)應負賠償責任，此類規(guī)定，未明確其責任性質(zhì)是民事責任。但結(jié)合司法實踐來看，受到損害的物權(quán)人將不動產(chǎn)登記機關(guān)作為民事被告，制成民事訴狀，訴至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序進行審理并以民事判決書之方式判令不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償受到損害的物權(quán)人之損害的情形來判定，此系民事責任性質(zhì)應是不爭之理。學界也極為關(guān)注不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責任的性質(zhì)，但學界對此題目的看法也有分歧。一種觀點以為，由于我國辦理不動產(chǎn)登記事務的機關(guān)屬于我國行政治理機關(guān)，其以國家的公信力為基礎為當事人提供不動產(chǎn)交易安全保障，所以在它因行使職權(quán)而給當事人造成損害時應承擔的是國家賠償責任。因此“因登記機關(guān)的過錯，致不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，且因該錯誤登記導致當事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，登記機關(guān)應依照國家賠償法的相應規(guī)定承擔賠償責任”.另一種觀點以為，登記機關(guān)錯誤登記而給當事人造成損害的行為侵犯的是當事人的民事權(quán)利，這屬于民法領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，因此，登記機關(guān)承擔的賠償責任應是民事侵權(quán)責任。已有的實踐和學界觀點的兩面性，折射出對賠償責任性質(zhì)熟悉尚未達成共叫。由此觀之，不動產(chǎn)登記辦法之制定究以賠償責任性質(zhì)為國家賠償抑或民事賠償之定位頗值得推敲。

筆者以為，我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責任性質(zhì)宜定位于民事責任性質(zhì)。其根本原因在于不動產(chǎn)登記雖是由土地治理部、房產(chǎn)治理部分等行政治理機關(guān)作出，帶有濃厚的行政色彩，但是不動產(chǎn)登記行為其本質(zhì)是物權(quán)變動行為，屬私法性質(zhì)。登記機關(guān)及其工作職員所為的登記行為系私法行為的延伸或者說是為私法行為服務并附著于私法行為，因此，登記機關(guān)及其工作職員因錯誤登記引起的損失，是民事侵權(quán)的類型之一。只不過此種侵權(quán)在主體上具有一定的特殊性而已，但不能由于此類侵權(quán)主體的特殊性——國家機關(guān)及其工作職員，而改變其民事責任性質(zhì)。其次，將不動產(chǎn)登記賠償責任定位為國家賠償責任不利于保護受損害確當事人的正當利益。國家賠償必須要有明文規(guī)定才能索賠，法無明文規(guī)定國家不承擔賠償責任。而我國《國家賠償法》尚未將其納進到國家賠償?shù)姆懂牎８鶕?jù)《國家賠償法》第二條規(guī)定：“國家機關(guān)和國家工作職員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織正當權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利。”國家賠償以違法為條件，假如登記機關(guān)及其工作職員作出登記行為時有過錯，并造成了當事人的損失，但是其行為本身卻不違反相關(guān)法律規(guī)定。在此種情形下，受到損失的物權(quán)人及其利害關(guān)系人就無法通過國家賠償?shù)耐緩街\求救濟。《國家賠償法》規(guī)定的賠償是名為賠償，實為撫慰或者補償，不具有民事賠償?shù)奶钛a性，故國家賠償?shù)馁r償數(shù)額僅限于直接的損失，當事人的間接損失，如預期的利潤則無法獲得賠償。此外，國家賠償采用的是行政賠償程序，而行政賠償程序則存在一個先行處理程序，即賠償請求人要求賠償應當先向賠償義務機關(guān)提出。假如賠償義務機關(guān)逾期不賠償或者賠償請求人對賠償數(shù)額有異議，請求人再提起行政訴訟。該種救濟模式，無故增加了救濟的程序、難度和本錢，使賠償救濟成為畏途。但是，假如將不動產(chǎn)登記機關(guān)登記錯誤引發(fā)的損失而承擔的責任定位為民事責任性質(zhì)，那么，由于民事責任功能在于救濟被侵權(quán)的權(quán)利回回到權(quán)利被侵犯前的完滿狀態(tài)，使權(quán)利人遭受的損失能得到充分的填補。因此，受到侵害的權(quán)利人之直接損失和間接損失均會得到賠償。將其定位為民事責任，則適用民事程序，權(quán)利受到損害者則可以直接提起民事訴訟，無須行政處理在先，程序減少了，救濟變直接了，獲得賠償之本錢、時間均會大大下降或減少。司法實踐也印證了上述的分析。因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的賠償責任定位于民事責任，更利于保護受害人的正當權(quán)益。

二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責任的回責原則應采過錯責任原則

我國《物權(quán)法》第十二條規(guī)定：“登記機構(gòu)應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證實和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關(guān)事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需進一

步證實的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”根據(jù)此條規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記一改過往采用的“形式審查”的做法，為確保登記資料和登記事項的真實、正確，確保物權(quán)人正當權(quán)益得到維護，確保不動產(chǎn)登記的公信力，為交易安全提供最有力保障，而采“實質(zhì)審查”原則。這一原則的采納對我國不動產(chǎn)登記賠償責任的回責原則的確定具有重大的影響。

賠償責任回責原則，就是確定侵權(quán)行為人侵權(quán)損害賠償責任的一般準則。它是在損害事實已經(jīng)發(fā)生的情況下，為確定侵權(quán)行為人對自己的行為所造成的損害是否需要承擔民事賠償責任的原則.對于侵權(quán)回責原則體系構(gòu)成雖有一元論、二元論、三元論等觀點，但通說以為我國侵權(quán)回責原則體系由過錯責任原則、無過錯責任原則、公平責任原則構(gòu)成。就不動產(chǎn)登記機關(guān)因登記錯誤承擔的賠償責任的回責原則究為何者，《物權(quán)法》第二十一條并沒有明確規(guī)定。有觀點以為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責任應當采無過錯責任原則，只要登記機構(gòu)登記錯誤造成了當事人的損害就應承擔賠償責任。目前，國內(nèi)一些地方法規(guī)中也采用了此原則，如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作職員違反本條例規(guī)定，導致房地產(chǎn)登記錯誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任。”《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十九條規(guī)定：“登記機關(guān)及其工作職員因不當核準登記，造成權(quán)利人損失的，登記機關(guān)應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列出。”《浙江省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理條例》第三十一條第一款也有相似規(guī)定。另一種以為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的賠償責任應采過錯責任原則.即不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤，造成了當事人的損害，應以不動產(chǎn)登記機構(gòu)主觀上有過錯作為價值判定標準，不動產(chǎn)登記機構(gòu)僅在登記行為主觀上有過錯時，才對損失承擔賠償責任。此種觀點中，甚至于還分兩派，一派以為只要登記機關(guān)主觀上具有過錯就應承擔賠償責任，另一派則以為必須是登記機關(guān)因重大過失造成登記錯誤的，才承擔賠償責任。筆者以為，登記機構(gòu)賠償責任的采用何種回責原則，應當在考慮諸多的因素，權(quán)衡利弊，平衡各方利益后作出選擇。筆者以為，根據(jù)《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記采用的是實質(zhì)審查方式或原則。登記機關(guān)“采用實質(zhì)審查方式，則承擔的責任就會重”.這是由于實質(zhì)審查方式對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵、登記資料是否真實、登記的不動產(chǎn)是否客觀存在，均須具體審查。經(jīng)確定無疑后才予以登記，它不同于形式審查，由于形式審查只關(guān)心登記申請人提交的登記資料是否能夠滿足法律規(guī)定的登記條件之需，它對于不動產(chǎn)交易上的權(quán)利事項實質(zhì)上是否真實、有無瑕疵不予考慮。在實質(zhì)審查方式下，登記機構(gòu)為保證登記的客觀真實付出遠較形式審查方式下的要多。因此，當出現(xiàn)登記錯誤時，確定其承擔賠償責任的回責原則輕重則應當與其付出成反比才能體現(xiàn)法之公平正義。過錯責任原則和無過錯責任原則相較而言，過錯責任原則因只有在登記機關(guān)對于登記錯誤有過錯時才承擔民事賠償責任，它顯然比無過錯責任原則下，只要存在登記錯誤，只要登記錯誤導致了損害發(fā)生即承擔賠償責任，而不問其主觀上有無過錯的回責原則要輕得多。因此，從此方面言，不動產(chǎn)登記對實質(zhì)審查方式的采用，則必然導致采用過錯責任原則。

筆者以為，我國《物權(quán)法》規(guī)定登記錯誤的賠償責任，其表征體現(xiàn)為兩個方面：一方面在于對遭受損害的權(quán)利予以救濟，使其盡可能地回復到遭到侵害前的完善狀態(tài)；另一方面，通過承擔賠償責任的懲罰方式達到矯正、警示的作用。實際上，物權(quán)人以及其利害關(guān)系人其期許的是物權(quán)登記的正確，而不是獲得賠償，法律規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)對登記錯誤導致的損失承擔賠償責任也不是僅僅為了懲罰，它只不過是以此種強有力的方式表達對錯誤的否定態(tài)度，并要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作職員敬業(yè)愛崗，謹慎工作，一絲不茍，創(chuàng)造并維系不動產(chǎn)登記不庸置疑的公信力。從此角度言，過錯責任原則和無過錯責任原則兩者相較的話，過錯責任原則因其承擔責任主觀上需有過錯，遠比在承擔賠償責任時，徑依法之規(guī)定，不問主觀上過錯之有無對不動產(chǎn)登記機關(guān)及其工作職員的警示、引導作用要明顯得多。主張我國不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償責任回責原則不宜采過錯責任原則，而應采無過錯責任原則的人以為，我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)屬于國家機關(guān)之一，官本位色彩濃厚。登記機構(gòu)與物權(quán)人及其利害關(guān)系人之間的地位不同等，一旦登記錯誤并導致?lián)p害，受害人常處于弱勢地位。假如采用過錯責任原則，則舉證證實登記機構(gòu)登記錯誤主觀上有過錯的舉證責任依法應當由受害人承擔。受害人因與登記機構(gòu)把握的信息不對稱，加之其所處的劣勢地位，要其證實登記機構(gòu)主觀存有過錯難度太大。倘使其無法舉證，勢必承擔舉證不能的后果。筆者以為，無過錯責任原則系針對特殊侵權(quán)而設定的一種回責原則，登記機構(gòu)賠償責任從本質(zhì)上屬于一般侵權(quán)責任。倘使要將其界定為特殊侵權(quán)類型，法律上需明文規(guī)定。在法無明文的情況下，簡單將其回類于特殊侵權(quán)責任，無異于置其無救濟的境地。登記機關(guān)賠償責任之承擔，正如耶林所言：“不是損害而是過錯使侵害者負有賠償義務。”我國一些部委規(guī)章、地方性法規(guī)中已普遍采用了過錯責任原則來調(diào)整登記機構(gòu)的賠償責任。如《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》第三十七條就規(guī)定：“因登記機關(guān)工作職員工作過失導致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任。”又如《江西省土地登記辦法》第三十五條規(guī)定：“因土地登記工作職員過錯造成土地登記錯誤、漏登的，土地主管部分應當及時更正或者補登，給土地權(quán)利人造成損失的，依法予以賠償。”上述規(guī)定，已在實際生活中運行多年。在其運行過程中，有關(guān)受害人之舉證證實登記機構(gòu)登記錯誤主觀上有過錯并非如人們想象的那么困難，那么不可為。由于主觀之過錯不是躲于內(nèi)心的東西，它總是通過各種方式呈現(xiàn)在外，并以一定的形式固化，能為人力所熟悉、收集并運用。在這些方面積累下來的豐富經(jīng)驗對我國不動產(chǎn)登記辦法制定應有極高的參考價值。

三、不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤應予賠償?shù)那樾?/p>

我國《物權(quán)法》第二十一條未列出登記錯誤應予賠償?shù)那樾危@是物權(quán)法欠操縱性的一個遺憾，在制定《不動產(chǎn)登記辦法》時應當總結(jié)《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》和一些地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的登記錯誤的應予賠償情形，吸納學者民法典物權(quán)編草案建議稿中建議條文中所列舉的登記錯誤應予賠償情形，使《不動產(chǎn)登記辦法》更具操縱性，能滿足不動產(chǎn)物權(quán)登記所需。筆者以為，登記錯誤應予賠償?shù)那樾沃辽賾ㄈ缦聨c：

1.登記機關(guān)及其工作職員主觀上有過錯導致登記錯誤、遺漏和遺失登記資料，使物權(quán)人及利害關(guān)系人遭到損失。此處過錯，有學者以為應當是“重大過失”才承擔責任，假如是由于一般的甚至稍微的過失而發(fā)生登記錯誤，不應該使登記機關(guān)承擔責任.筆者不同意這種觀點，由于登記機關(guān)的一般的或稍微的過錯造成的損害后果其嚴重的程度不一定就亞于“重大過失”。且在實質(zhì)審查原則下，如還發(fā)生登記的錯漏或遺失登記資料，這是不能容忍的。因此，登記機關(guān)承擔責任與否，應看其是否有過錯及其過錯是否給當事人造成損失，并不能以過錯大小來加以區(qū)分。

2.違反登記程序給當事人造成的損失。主要包括不公告或違反公告期限、

*無正當理由拖延登記時間、無故拒盡有關(guān)當事人的正當?shù)牟樵兊怯浀恼埱蟆⒂邢薰坏怯涃Y料、拒盡變更或更正登記等等。建立同一的登記程序的目的在于保證登記的過程能夠順利完成。沒有按照登記程序的要求完成登記手續(xù)而給當事人造成損害的，應當賠償。

3.登記機構(gòu)工作職員與他人相互勾結(jié)、惡意串通，造成對當事人的損害。在這種情況下，也應由登記機關(guān)對其工作職員的故意侵權(quán)行為承擔責任。這是由于登記機構(gòu)工作職員在執(zhí)行職務中，給物權(quán)人及利害關(guān)系人的正當權(quán)益造成了損害。

4.假如登記機關(guān)為執(zhí)行上級機關(guān)的指令、其他權(quán)威的機構(gòu)的指令或有關(guān)領(lǐng)導職員的指令等外來干涉而進行了錯誤的登記，仍然應當理解為登記機關(guān)的過錯。對于這類的過錯，為了及時救濟，登記機關(guān)應先行承擔責任，然后再由登記機關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責任。

此外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的錯誤登記，系登記機關(guān)以外的人的行為造成的。根據(jù)《物權(quán)法》第二十一條第二款之規(guī)定，也應當由登記機構(gòu)承擔賠償責任，登記機構(gòu)不得借口他人的行為而推諉責任。但登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。此處被追償人應當不包含登記機構(gòu)的工作職員。（來源：《河南省政法治理干部學院學報》）

注釋：

該條規(guī)定：“因登記部分及工作職員過錯造成錯、漏登記的，登記部分應及時負責更正或補登記，給房地產(chǎn)人造成經(jīng)濟損失的，依照國家賠償法規(guī)定負責賠償。”

該條規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作職員違反本條例的規(guī)定，導致房地產(chǎn)登記錯誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任。”

梁慧星。中國民法典草案建議稿及理由（物權(quán)編）.北京：法律出版社，2004.45.

楊立新。侵權(quán)***.北京：人民法院出版社，2004.111.

張新寶。中國侵權(quán)行為法.北京：中國社會科學出版社，1998.288-291.

崔建遠。我國物權(quán)立法難點題目研究.北京：中國社會科學出版社，2005.

王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》（北京：中國法制出版社，2001年版，第10頁）中物權(quán)法草案第三十三條規(guī)定：“因下列情況而給當事人造成重大損害的，受害人有權(quán)要求登記機關(guān)予以賠償：（一）因登記機關(guān)的重大過失造成登記錯誤；（二）無正當理由拖延登記時間；（三）無故拒盡有關(guān)當事人的正當查詢登記的請求。”

王利明。中國物權(quán)法草案建議稿及說明.北京：中國法制出版社，2001