前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法探究范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：近年來，各個(gè)領(lǐng)域都獲得了快速發(fā)展，并取得了可觀的成績。房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣也不例外，發(fā)展極為迅猛。與此同時(shí)，其競爭壓力逐漸變大，開發(fā)成本不斷上升，這將嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)作過程中，應(yīng)當(dāng)重視財(cái)務(wù)報(bào)表分析，加強(qiáng)開發(fā)成本的控制，嚴(yán)格管理企業(yè)的成本支出，進(jìn)而為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益。文章就房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析展開討論，介紹了這一方法的應(yīng)用，隨后以某一房地產(chǎn)企業(yè)為例，闡述了其財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，以期為相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：分析方法；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)報(bào)表

一、引言

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其運(yùn)行過程中，會(huì)根據(jù)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行狀況編制財(cái)務(wù)報(bào)告，而對(duì)這一財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行分析，就是財(cái)務(wù)報(bào)告分析。財(cái)務(wù)報(bào)告分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是有重要意義的，能夠降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)它還可以預(yù)測企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑸轭I(lǐng)導(dǎo)人員作出決策提供依據(jù)。本文就房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表展開討論，分析了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特點(diǎn)及其作用，探究了財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法，并以WK房地產(chǎn)企業(yè)為例進(jìn)行探究，為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析相關(guān)研究提供借鑒意義。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特點(diǎn)及其作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析特點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其施工時(shí)間相對(duì)較長，短則一年，長則三五年，部分房屋建筑工程由于資金等其他原因，其開發(fā)建設(shè)周期可能更長，其投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，這使得其會(huì)計(jì)核算不同于普通的項(xiàng)目，具有一定的特殊性。房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品種類較多，例如有公寓、寫字樓、住宅、商鋪等，這在一定程度上增加了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性，加之其開發(fā)周期較長，使得會(huì)計(jì)核算周期也相應(yīng)的延長，難以通過某一時(shí)間段的經(jīng)營成果來取代整個(gè)項(xiàng)目的分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際的經(jīng)營過程中，影響其價(jià)格的因素相對(duì)較多，如有金融政策、供求關(guān)系等。房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金龐大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，存在較大的不確定性，具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表作用

第一，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。近年來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也取得了可觀的成績，其發(fā)展速度是非常快的。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，它在實(shí)際的運(yùn)作過程中，使用到的資金數(shù)量是非常龐大的，這在一定程度上，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。做好房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，就能夠?yàn)槠髽I(yè)融資提供有力支持，有計(jì)劃的開展融資工作，科學(xué)合理的使用融資所獲得的資金，讓房地產(chǎn)的融資工作有序進(jìn)行，為房地產(chǎn)在運(yùn)行中所需資金提供重要保障，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的降低。第二，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析還可以預(yù)測企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑸轭I(lǐng)導(dǎo)人員作出決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析，能夠看出房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)營狀況。資產(chǎn)負(fù)債表能夠挖掘出企業(yè)靜態(tài)的財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)現(xiàn)金流量表能夠挖掘出企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、償債能力、資產(chǎn)等等，都能夠在財(cái)務(wù)報(bào)表中找到相應(yīng)信息，也就是說，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)分析，能夠讓企業(yè)管理人員更好的了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，以預(yù)測企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ瑸槠髽I(yè)的重要決策提供必要依據(jù)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法及其具體應(yīng)用

（一）比較分析法

顧名思義，比較分析法就是對(duì)兩個(gè)以上的事物進(jìn)行比較。在房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，運(yùn)用比較分析法，就是對(duì)兩個(gè)以上的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，進(jìn)而找出數(shù)據(jù)變化趨勢，獲得相應(yīng)的分析結(jié)論。當(dāng)然，在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)處理好這兩個(gè)方面，即參照對(duì)象和比較內(nèi)容。1.參照對(duì)象參照對(duì)象可以是歷史數(shù)據(jù)。也就是說在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，可以查找企業(yè)以往的財(cái)務(wù)報(bào)表，觀察分析兩個(gè)表中的數(shù)據(jù)變化情況、變化趨勢、變化幅度等，進(jìn)而分析出企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展趨勢。這可以稱之為縱向比較。參照對(duì)象可以是同行其他企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，也就是橫向比較。了解同行企業(yè)平均發(fā)展情況，在分析本企業(yè)與平均水平之間的關(guān)系，反應(yīng)出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢，找出企業(yè)與平均水平之間的差距。當(dāng)然，在比較過程中，還應(yīng)將企業(yè)規(guī)模考慮進(jìn)去，可以運(yùn)用各指標(biāo)比率來進(jìn)行比較。參照對(duì)象可以是預(yù)算數(shù)據(jù)。也就是說在年初做的年度計(jì)劃，預(yù)計(jì)本年各階段的財(cái)務(wù)收支情況，將其與本年各階段實(shí)際財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行比較，進(jìn)而找出企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，并對(duì)其進(jìn)行分析，加以完善。2.比較內(nèi)容比較內(nèi)容可以是總量指標(biāo)。這里所提到的總量指標(biāo)，是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中某一項(xiàng)的總量，例如企業(yè)總資產(chǎn)、企業(yè)總應(yīng)收賬款、企業(yè)總凈利潤等等。當(dāng)然由于財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的特殊性，不同數(shù)據(jù)之間可能不存在可比性，所以，在實(shí)際比較中，常常將其和以往的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，也可將其和預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。比較內(nèi)容可以是財(cái)務(wù)比率。這里所說的財(cái)務(wù)比率，就是財(cái)務(wù)中某一項(xiàng)目資金與另一項(xiàng)目資金的比值，這主要反映兩個(gè)項(xiàng)目之間的相互關(guān)系，進(jìn)而得出企業(yè)某一項(xiàng)目運(yùn)行狀況，例如資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等，分別反映了資產(chǎn)和負(fù)債、資產(chǎn)和收益之間的關(guān)系。在實(shí)際運(yùn)用中，可以和企業(yè)往期數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。由于這一方法比較的是一個(gè)比率，因此可以用于規(guī)模不同的企業(yè)之間進(jìn)行比較。比較內(nèi)容可以是結(jié)構(gòu)百分比。這里所提到的結(jié)果百分比，主要是指某一項(xiàng)目的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，例如企業(yè)銷售毛利率，它能夠?qū)⑦@一項(xiàng)目中各構(gòu)成要素的比重展示出來。這一比較方法同樣不受企業(yè)規(guī)模限制，可以運(yùn)用于不同企業(yè)之間的比較，也可以用于同一企業(yè)不同時(shí)段的比較。

（二）因素分析法

因素分析法就是對(duì)某一項(xiàng)目的各影響因素進(jìn)行分析的一種方法，它能夠反映出某一因素對(duì)這一項(xiàng)目的影響程度，在實(shí)際應(yīng)用中，主要有連環(huán)替代法和差額分析法兩種。其中，連環(huán)替代法，是對(duì)某一項(xiàng)目的影響因素進(jìn)行分解，讓分解后的因素具有可計(jì)量性，在分析某一因素時(shí)，假定其他因素不變，逐步改變?cè)撘蛩氐闹担M(jìn)而分析出該因素對(duì)這一項(xiàng)目的影響程度。

四、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的案例分析

為更好的闡述房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，這里以WK房地產(chǎn)企業(yè)為例。WK房地產(chǎn)企業(yè)成立于1996年，該企業(yè)在全國范圍內(nèi)有多個(gè)分公司，其總部位于廣州，公司成立之初就趕上亞洲金融風(fēng)暴，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人迅速采取一系列策略，穩(wěn)步發(fā)展。企業(yè)發(fā)展至今，已有二十余年，在這期間，企業(yè)取得了很大的成績，這里對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表分析法進(jìn)行了總結(jié)歸納，主要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行描述。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方向

第一，償債能力的分析。就償債時(shí)間來看，可將房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分為短期償債能力和長期償債能力，并對(duì)其能力進(jìn)行分析。在分析短期償債能力時(shí)，所要分析的內(nèi)容主要有現(xiàn)金流量、營業(yè)資本、流動(dòng)比率等；在分析長期償債能力時(shí)，所要分析的內(nèi)容有產(chǎn)權(quán)比率、利息保障、資產(chǎn)負(fù)債率等。在分析短期償債指標(biāo)時(shí)，若流動(dòng)比率高于2，速度比率為1，則企業(yè)運(yùn)行狀況相對(duì)較好；若利息保障倍數(shù)低于2，這時(shí)想要在銀行中獲得借款是有一定難度的。長期償債指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)控制在60%左右，若這一指標(biāo)高于70%，將會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，因?yàn)槠湫枰馁Y金量比較多，且資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，因此其負(fù)債率也就相對(duì)較高。在國家政策方面，對(duì)房價(jià)、地價(jià)等持穩(wěn)定態(tài)度，維持整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)上升趨勢。就現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)的利潤已經(jīng)沒有以往那么高了，需要做好企業(yè)的資金管理，故對(duì)其償債能力的分析就比較關(guān)鍵。一般來說，在評(píng)價(jià)企業(yè)負(fù)債時(shí)，常常會(huì)將預(yù)收賬款除去，分析其凈負(fù)債率。通常情況下，房地產(chǎn)在運(yùn)營過程中，會(huì)預(yù)先收到客戶的頂定金或預(yù)付款，則會(huì)將其歸入預(yù)收賬款內(nèi)，房屋建成后交房時(shí)，才會(huì)將這一筆資金結(jié)轉(zhuǎn)到收入中，這其中的預(yù)收賬款會(huì)對(duì)負(fù)債產(chǎn)生一定的影響，故在評(píng)價(jià)負(fù)債時(shí)，會(huì)將其剔除。正常情況下，我們將資產(chǎn)負(fù)債率低于75%劃分為安全區(qū)域。第二，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力進(jìn)行分析。一般來說，企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存活周轉(zhuǎn)率等都會(huì)對(duì)其營運(yùn)能力產(chǎn)生影響，故需要對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行分析，杜邦財(cái)務(wù)分析方法使用得相對(duì)較多，常常將其用來分析房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這種方法能夠幫助企業(yè)獲得更多的利潤。第三，盈利能力的分析。對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來說，其盈利能力都是非常重要的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。對(duì)其財(cái)務(wù)進(jìn)行分析，能夠了解到企業(yè)的銷售凈利率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率等信息。這里面凈資產(chǎn)收益率的分析顯得尤為重要，它能夠反映出較多的企業(yè)經(jīng)營狀況、收益情況，它將涵蓋財(cái)務(wù)杠桿貢獻(xiàn)情況。若企業(yè)處于盈利狀態(tài)，那么其財(cái)務(wù)杠桿所起作用較大；若企業(yè)處于虧損狀態(tài)，那么財(cái)務(wù)杠桿將起著反向作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其投入資金量多、周轉(zhuǎn)時(shí)間長的特點(diǎn)，在較長時(shí)間內(nèi)，其利潤表會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)，難以有效反應(yīng)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行狀況，故在分析盈利能力時(shí)，需要將預(yù)售賬款去掉，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。

（二）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析

在房地產(chǎn)企業(yè)中開展項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析，主要就是對(duì)某一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行考核，評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)效益，其內(nèi)容包含了前期的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目預(yù)估以及后期的整個(gè)項(xiàng)目分析。為確保該項(xiàng)目是否可行，是否對(duì)該項(xiàng)目投資，前期就需要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)估測評(píng)，這是一個(gè)事前分析；后期項(xiàng)目分析主要是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行考核，這是時(shí)候分析。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資財(cái)務(wù)分析時(shí)，其分析指標(biāo)有動(dòng)態(tài)指標(biāo)也有靜態(tài)指標(biāo)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較長的周期，因此其動(dòng)態(tài)指標(biāo)就相對(duì)關(guān)鍵。其動(dòng)態(tài)指標(biāo)將會(huì)涉及到時(shí)間價(jià)值、內(nèi)含報(bào)酬率、動(dòng)態(tài)回收預(yù)期、現(xiàn)金流量等，從各個(gè)方面對(duì)其加以分析。

五、結(jié)語

總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要重視財(cái)務(wù)報(bào)表分析。合理運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表，了解企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α⒏偁幜M(jìn)行預(yù)測，進(jìn)而更好的規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層決策提供有力依據(jù)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李唯.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析———以萬科股份有限公司為例[J].中國市場,2019(22):210-211.

[2]汪志.淺析指標(biāo)分解法在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè),2018(13):126-127.

[3]楊紅霞.芻議企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的注意事項(xiàng)與方法策略[J].商場現(xiàn)代化,2019(09):111-134.

[4]陳曉雁.財(cái)務(wù)報(bào)表分析對(duì)企業(yè)經(jīng)營決策的影響[J].天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào),2018(13):237-238.

[5]李娜.破解物業(yè)管理行業(yè)困境的財(cái)務(wù)報(bào)表分析路徑[J].理論觀察,2019(20):186-187.

[6]李文慧.淺析財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2018(11):155-156.

作者:賴光明 單位:灌南立恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司