中小房地產企業財務論文
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我國中小型房地產企業在財務管理上的問題主要表現在企業資金不足，融資方式單一，財務管理混亂，納稅意識差等幾方面，現對這些問題做具體分析。
1.1企業自有資金不足，投資風險大
企業自有資金不足是我國中小型房地產開發企業面臨的最大問題。房地產開發項目涉及土地使用權的受讓、開發，居民拆遷補償，建筑安裝成本投入及各種稅費的雜項開支，項目開發程序復雜、工期長，資金投入量大。但是，我國中小型房地產開發企業，尤其是一些小型房地產開發商，自有資金嚴重不足。我國中小房地產企業的自有資金有兩種形式，一是憑借單個房地產開發商的自有資金進行開發項目投資，資金自主權好，但資金規模小，其持有的自有資金往往只能取得開發項目批準及土地使用權；二是多個開發商的自有資金聯合進行開發項目投資，可有效提高資金實力和開發商信譽，但資金能否及時到位，存在較多干擾因素。當個別開發商抽逃資金時，會給整個開發項目帶來嚴重的資金危機。房地產開發成本需求和企業自有資金間的矛盾，導致中小企業房地產開發項目投資風險較大。
1.2企業融資方式單一，資金流緊張
我國中小房地產企業的資金來源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預售款”的三重結構模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內部積累（自有資金），中小房地產企業內源融資比例過高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產企業規模小、經營風險大、企業信譽不足，銀行貸款風險大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產企業，部分愿意貸款給中小型房地產企業的銀行，也是以項目開發的土地使用權抵押為前提，導致中小房地產企業從銀行融資困難，企業資金流不足。
1.3企業財務管理水平低，賬務混亂
我國中小型房地產企業規模小，大多不具備科學的企業組織結構和管理模式，在項目決策、項目開發、竣工驗收、房屋銷售過程中，缺乏科學的決策機制。中小房地產企業財務管理理念不足，在開發過程中，不能系統規劃各時期的各項成本開支，做出有效的項目資金預算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時過量，有時閑置，有時斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風險高，財務管理水平差。此外，由于中小型房地產開發企業缺乏先進的財務管理理念，企業負責人對財務工作的重視程度低，普遍認為財務就是做賬應付財政稅務部門檢查。此外，為少繳稅款，對財務工作過多干涉，導致“兩套賬”的現象頻發，虛假財務信息泛濫，賬務處理混亂。
1.4企業操控利潤現象多，納稅意識差
企業是以盈利為目標的經濟實體，我國中小型房地產企業多是受房地產市場火熱及高回報的吸引轉而投向房地產開發市場。房地產行業利潤空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內的各種稅負相對較重，再加上中小房地產企業管理水平差、法制觀念較弱，導致人為操縱企業利潤、逃避稅收的情況頻發。一方面，在收入確認上，中小房地產開發商經常采用將商品房銷售收入長期掛在個人往來賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調整隱瞞房屋真實銷售收入。另一方面，在開發成本費用確認上，由于房地產企業項目開發過程中的往來單位涉及企業單位、事業單位、行政單位及拆遷戶個人等，涉及費用種類繁多，在費用確認上經常出現以虛假票據列支成本，減少利潤，以達到少繳稅款的目的。
2中小房地產企業財務管理對策
2.1加強合作開發力度，提升自有資金比例
提升中小房地產企業自有資金比例，可有效抵御在房地產項目開發過程中存在的資金風險，還可提高開發項目的質量和信賴程度。在當前中小房地產企業自身自有資金有限的情況下，可通過加強企業合作，提升自有資金比例。加強企業合作，需要各開發商企業按照合同約定，及時足額地提供自有資金，尤其要預防個別開發商違約給開發項目帶來的資金風險，可通過第三方擔保的方式或以商業保險的方式避免這種信用危機給項目帶來的資金風險，有效提升項目開發的自有資金比例。
2.2探索民間融資途徑，拓展企業融資渠道
目前，我國中小房地產企業融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請到取得貸款資金往往要經歷一系列的復雜程序和較長時間，不能及時獲取項目資金。因此，中小房地產企業可利用我國民間金融市場，積極探索民間融資途徑，使企業更加及時有效地獲取建設資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實際融資過程中，要將民間融資與銀行融資相結合，并積極探索新的融資模式。
2.3發揮財務管理功能，提高資金使用效益
解決我國中小房地產企業融資難的問題，除有效開拓外部資金來源渠道外，還可以充分發揮財務管理的專業功能，全局統籌規劃資金的保障和使用，節約資金的相對使用價值，嚴把財務審核關，避免不必要的成本費用開支，從內部探索“節流”的資金渠道。強化企業財務管理功能，尤其要做好、做細資金的需求保障預算，及時提供項目建設資金需要，最大限度地減少各個環節的閑置資金量，提高資金使用效率。
2.4規范企業財務核算，強化企業納稅意識
財務核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現象頻發是我國當前中小房地產企業普遍存在的財務管理問題。若中小房地產企業不能及時繳納稅款，將會受到稅務等相關部門的嚴厲處罰，影響企業形象和聲譽。因此，企業管理人員必須要強化納稅意識，自覺納稅、主動納稅。規范企業納稅行為，前提是規范企業的財務核算工作，嚴格按照當地相關房地產財經制度進行財務核算，及時提供真實、準確的財務資料，以保障企業稅款的準確繳納及相關部門的稅務檢查。
3結語
我國中小房地產企業規模小、資金弱、抵御風險的能力低，加上我國房地產市場波動較大，房地產行業又涉及民生問題，給中小房地產企業的經營投資帶來極大財務風險。因此，必須妥善應對和處理財務風險，使中小房地產企業持續健康發展。會計研究
作者：虞巍青 單位：通和置業投資有限公司杭州分公司
