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項目選址需考慮的問題

1項目選址和各種規劃的相符性分析

在房地產開發項目的環境影響評價過程中，要詳細了解當地城市的總體規劃，確保開發地塊的用地性質和開發使用保持一致，建設項目規劃與周圍環境規劃相協調，并考慮建設項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災、環境保護規劃等相關內容的相符性［3］。特別是涉及風景名勝區等特殊功能區的項目，還應符合相應功能區規劃，并提供規劃審批部門的意見［4］。

2考慮周邊企業衛生防護距離的范圍

由于城市的快速發展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產項目正逐漸向城市外圍擴展，極有可能向城市邊緣的工業企業周邊不斷靠近。故在進行房地產建設項目的環評時需了解項目選址周邊工業企業的基本情況，特別是要詳細核實企業的衛生防護距離范圍，因為房地產項目不允許在該距離范圍內開發。即使位于衛生防護距離范圍外的建設項目，也要特別注意其他工業企業可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設項目的影響程度并提出治理措施［5］。

項目對環境的影響分析

房地產項目施工期的環境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態景觀破壞等影響。拆遷、基礎土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環境空氣質量產生一定的影響。在項目建設的土石方、結構、裝修等階段，不同類型的機械設備所產生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設備來防范。項目運營期（服務期）的環境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統一收集管理；油煙為各戶的凈化系統自行處理；車庫設排氣筒；水泵及換熱站設備等設獨立的設備室，并采取隔聲減震等措施。

外環境對項目的影響分析

外環境對房地產項目的影響主要體現為噪聲、廢氣、電磁和光污染等。噪聲污染有工業企業噪聲污染、道路交通噪聲污染和商業噪聲污染3種類型。周邊環境的廢氣污染源主要是周邊工業企業排放的有毒有害氣體、燃煤（油）鍋爐廢氣、無組織排放的工業粉塵等。電磁和光污染不可忽視，房地產項目周圍的振動污染源、微波發射塔、高壓輸送線、放射性污染源等污染源對項目范圍內的人群都會產生較大影響［6］，需予以關注。

房地產項目的清潔生產分析

房地產項目目前未有明確的清潔生產行業標準可供參考，作為非生產性項目，環評中可從建筑節能、能源使用、廢水回收利用等角度進行清潔生產分析。比如，可從設備選型的節能性、建筑結構的保溫性、水電暖燃氣的分別分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區域綠化等方面進行評價。

房地產項目的社會環境效益分析

正面影響在于一定程度地改造了舊城區，提升了人居環境質量，并可統籌合理地安排功能區，加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態，減少綠色植被覆蓋率，形成“城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區域的環境污染負荷，改變了城市生態比例［8］。

本文作者：杜娟趙世芬高建軍作者單位：山西省環境科學研究院