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房地產開發(fā)機構會計核算的主要內容

根據企業(yè)會計準則等規(guī)定，從事房地產開發(fā)業(yè)務的機構特有的一級會計科目包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、開發(fā)產品、出租開發(fā)產品、周轉房等。其產品成本項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用六部份。房地產開發(fā)機構自行開發(fā)商品房、商業(yè)性配套設施對外銷售收入的確定是在工程已竣工且經有關部門驗收合格，已訂立商品房買賣合同且履行了銷售合同規(guī)定的主要義務，將開發(fā)產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方，價款已全部取得或雖部分取得但其余應收款項確信能收回，與銷售房地產相關的成本能夠可靠計量時確認銷售房地產收入的實現(xiàn)。對開發(fā)項目或合作項目的轉讓須在確認交易能夠實現(xiàn)的條件下，按實際收款確認收入。房地產開發(fā)業(yè)務如果符合建造合同條件且在有不可撤銷的建造合同的情況下，也可依據建造合同準則中收入確認的原則按完工進度法確認收入。房地產開發(fā)機構預收的購房款于開發(fā)產品交付前在會計上作為一項負債反映。但按稅法規(guī)定須在收到預收款的當月申報繳納5%的營業(yè)稅。同時還需繳納城建稅和教育費附加、印花稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、土地增值稅等。

施工企業(yè)從事房地產開發(fā)業(yè)務時會計核算存在的問題

（一）企業(yè)對成本核算工作不重視，導致核算混淆。企業(yè)管理層的經營理念最終決定了企業(yè)成敗。企業(yè)成本核算工作在企業(yè)整個會計核算工作占有極其重要位置，然而，不少施工企業(yè)兼營房地產開發(fā)業(yè)務的經營者實際上忽視了這點，致使施工企業(yè)內部的成本核算機制普遍不完善，施工和房地產開發(fā)業(yè)務的核算未徹底分開。主要體現(xiàn)在：1.很多施工企業(yè)管理層認為會計核算主要目標是為了提高資金流動速度和使用效率、主要對象是資金運管和管理方面；2.工程項目進展程度一般只會被施工部門掌握，財務部門對成本消耗實際情況不了解，這種信息不暢的情況會導致企業(yè)管理者做出失敗決策，最終使企業(yè)遭受損失。（二）原始數(shù)據統(tǒng)計不全面。企業(yè)會計核算中經常遇到施工企業(yè)成本的原始數(shù)據統(tǒng)計不全面，致使企業(yè)后續(xù)成本分析工作難以有效開展。如對某臺設備進行單獨考核時，在核算中發(fā)現(xiàn)無法準確獲取該臺設備的消耗數(shù)據；在對整個班組開展考核工作時也沒有詳細分解施工生產和消耗指標。（三）監(jiān)督機制不健全。不少施工企業(yè)對會計核算工作的內外部監(jiān)督機制不健全，企業(yè)內部監(jiān)督不能有效地履行自己的責任，外部監(jiān)督體系往往只是形式上存在，致使對企業(yè)監(jiān)督沒有起到真正作用，企業(yè)會計核算工作容易失控，從而使會計工作受到影響。（四）企業(yè)會計人員素質偏低，對房地產開發(fā)業(yè)務的核算知識掌握不夠。盡管我國施工企業(yè)不斷發(fā)展成熟，會計人員不斷增加，但從業(yè)人員整體素質并不高。企業(yè)在崗會計人員中有的未取得從業(yè)資格證，有的會計知識不能滿足現(xiàn)行工作需要，有的職業(yè)道德素質不高，為了討好領導甚至違規(guī)制造虛假會計信息，導致企業(yè)的會計報表信息失真[2]。

做好施工企業(yè)和房地產開發(fā)機構會計核算工作的對策

（一）轉變管理理念，堅持分開核算，嚴格執(zhí)行各項核算制度。企業(yè)管理層的管理理念直接影響著企業(yè)內控能力和各部門的協(xié)調水平。作為企業(yè)管理者要意識到成本核算對企業(yè)的意義，明確企業(yè)會計核算目標，弄清施工企業(yè)和從事房地產開發(fā)業(yè)務機構各自會計核算范圍和對象，樹立成本管理意識。企業(yè)要提高對管理制度的執(zhí)行力度，要建立完善的管理機制，各部門要促進制度得到科學貫徹。針對建筑施工項目復雜性和階段性開展工作，確保核算工作的順利開展，提高核算數(shù)據的準確率和有效性，使各項管理制度得到有效實施。（二）完善各自的會計核算體系。建筑工程、房地產開發(fā)項目最明顯特點是開發(fā)（施工）時間長，工程結算包括內容繁多，各個工程項目進度不同，往來結算頻率較大，所以，對建筑工程（房地產開發(fā)項目）的核算工作應有更高要求。對不同的施工單位（房地產開發(fā)機構）核算賬戶的設置要求應因地制宜。工程項目的全部收支信息要在工程完成結算后才能核銷，對工程施工、工程結算、開發(fā)成本、開發(fā)成品、本年利潤等項目的具體賬戶要進行明確；前期工作務必做到準確、精細。另外，要對會計核算方法進行規(guī)范，及時處理會計信息，對不同賬戶往來要分列出來并設置相應的備賬簿[3]。（三）提高會計人員的專業(yè)素質。要提高企業(yè)會計人員素質，保證核算工作質量。做到：①加強會計人員專業(yè)知識方培訓，樹立法律意識。②組織會計人員不定期進行建筑施工、房地產開發(fā)業(yè)務的實踐和練習。③要求會計人員掌握辦公自動化等操作工具，不斷完善會計核算體系，以適應新時期核算工作的要求。

本文作者：白成俊作者單位：四川省建筑機械化工程公司