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編者按：本論文主要從影響房地產價格的主要政策因素；近年來房地產市場政策缺失導致的價格波動；克服政策缺失的主要改進措施等進行講述，包括了國家金融政策、土地調控政策、政府公共住房政策、稅收政策、城市規劃政策、國家收入分配政策、土地供應政策、金融與貨幣政策、改進稅收政策等，具體資料請見：

【摘要】房地產業是國民經濟的基礎、先導性產業。房地產價格的討論一直都是熱門話題,影響房價的政策因素主要在于國家金融政策、土地政策、國家公共住房政策等方面。本文從理論上分析了房地產價格的影響因素,并以實際出發分析了房地產現狀及其形成原因,就政府如何從根本上抑制房地產價格提出建議。

【關鍵詞】房地產價格波動政策因素建議

在房地產價格的構成中有一部分來源于土地開發和房屋建造所形成的價值,另一部分來源于土地租賃的資本化收入。房地產價格包括總成本和利潤兩部分,房地產總成本是指企業在開發建設和經營房地產過程中所投入的總費用,一般包括地價、土地開發費、建筑安裝工程費、稅金、利息和其他費用分攤。房地產價格受總成本影響

很大。從總成本的變化潛因來看,政府政策是引致價格上漲的重要誘因。

一、影響房地產價格的主要政策因素

1、國家金融政策

(1)銀行信貸對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規范、對社會保障住房開發的相關優惠等措施對遏制炒房、保障住房和限制開發具有重要影響,從而波及房地產價格走勢。比如對于按揭首付的規定,分面積和購房次數來決定首付數額比例,對于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款,從而限制投機和盲目消費。

(2)銀行利率。存款利率的調整直接影響到房地產投機行為,投機的減少帶來成交量的下降,因此有可能導致房價漲幅的回落,這一情況在一定程度上緩解了炒房熱,從而推動了房地產價格的理性回歸。

(3)貨幣政策。由于銀行信貸和外資的控制,貨幣供應量的增加同樣是房價上升的重要原因,直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產業,而這個過程有其背后的制度原因。首先,在強制結匯制度下,外匯占款導致基礎貨幣大量發行,并且由于人民銀行對沖能力有限,從而導致貨幣供應量快速增長;其次,投資渠道有限以及其他各種原因,導致儲蓄率過高,大量貨幣資產以儲蓄的形式存放在銀行等金融機構內;最后,中央政府和地方政府在一段時間內偏好性的扶持該行業,加之房地產作為一種投資品本身所具有的特殊性質,促使房地產價格在短時間內迅速攀升。

2、土地調控政策

首先,土地出讓價格是房地產價格的重要組成部分,房地產價格與土地價格密不可分。地價指數與房地產價格指數也具有十分密切的關系,兩者相互影響、相互作用。一方面地價水平受房地產價格和房地產投資力度的影響;另一方面房地產價格和房地產投資力度也受土地價格的影響。其次,土地使用權出讓方式的規范對土地價格產生影響。最后,土地利用用途管制與監督對房地產價格的影響也很大。

3、政府公共住房政策

當前房地產業的癥結在于政府未對房地產業進行合理區分,房地產的定價全部依靠不成熟的市場機制。作為消費品的房地產和作為投資品的房地產混同在一起無法區分,居民的居住權在開發商、地方政府以及外資等各方面寡頭利益的博弈中無法得到保障,政府必須承擔起保證居民基本居住權的公共責任。而在這個過程中政府的政策必然會導致供給和需求的變化,從而成為影響房價的重要的因素。

4、稅收政策

稅收手段是財政政策的主要手段,它通過稅種和稅率的變動來調節社會總供給和總需求。一般來說,住房領域涉及的稅種主要有房地產開發稅、契稅、營業稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。這些稅種的可能影響到房地產發展的每個環節,從而限制其成本,造成價格變動。

5、城市規劃政策

城市發展規劃對房地產價格都有很大的影響,特別是城市規劃中的規定用途、容積率、綠化率、建筑高度等指標。

6、國家收入分配政策

城鎮居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力,進而決定了居民住房消費能力。城鎮居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加,同時也使居民有了改善居住水平的愿望,這樣就刺激了對房地產的需求,從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此,房價水平與人均可支配收入也應呈現出正向關系。

二、近年來房地產市場政策缺失導致的價格波動

1、土地供應政策

政府逐步放量推地,土地供應總量有所增加。與2007年土地市場頻現“地王”不同,2008年土地市場卻異常冷清,“流拍”、“退地”成為全國土地市場的整體表現,這是整個房地產市場萎靡所帶來的結果。

國家統計局2009年公布的第一季度數據顯示,房地產開發投資增長比去年同期回落28.2%,全國商品房銷售面積同比增長8.2%,銷售額同比增長23.1%;房地產開發企業本年資金來源額度同比增長9.2%;房屋銷售價格同比下降1.3%,購房景氣指數下降至94.74。從數據不難看出,房地產市場低迷態勢還在延續。

通過比較土地交易價格和居民住宅用地價格發展的趨勢,發現其相關度是很高的。土地價格受政策和經濟的影響波動比較大,住宅用地更是如此。

2、金融與貨幣政策

2008年下半年,國家連續5次降低貸款利息,5年以上的貸款利息降低1.89個百分點;為了鼓勵住房消費,將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍,使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。2009年3月,政府確定了2009年的房地產政策將從五個方面進行改革,進一步減免房地產交易環節稅費,全國各地方政府在國家政策的基礎上又相應出臺了眾多促進房地產穩定的相應措施,但目前房地產價格變動并未取得房地產市場維“穩”的要求和政府調控的力度。

3、政府管理缺陷

(1)國家宏觀政策實施管理缺陷。從國務院提出有條件的地方可以實行土地儲備制度到現在的10年多時間,各地成立了2000多個土地儲備中心,縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下,國務院規定的廉租房制度從提出到今天也有10年了,291個地級市中尚有70個城市未實施廉租房制度。2009年國家將“保障性安居工程、改善民生”列為首項任務,表示3年內中央財政將投資9000億元用于廉租住房、經濟適用房等相關保障住房的建設方面。然而,如此反差說明國家在對房地產市場的管理中確實存在著制度缺陷。

(2)地方各級政府管理的不當。特殊的土地產權制度決定政府對房地產進行干預的必然性。地方政府既是房地產市場最直接的管理者,又是房地產發展的受益者,這種雙重地位決定房地產經濟運行中地方政府行為的內生性。房地產價格與居民收入水平的大幅度偏離,與地方政府不當干預或過度干預所導致的政府職能失靈分不開。

(3)區域房地產壟斷。由于土地位置的固定性,房地產這一特殊商品在各個地區之間是不能流動的,同時,由于房地產尤其是住宅是人民生活的必需品,他們往往會將購房目標鎖定在某一區域內,這樣,只要開發商不到另外一個區域去開發房地產,某個地區的房地產商與其他地區的房地產商就不存在直接的競爭關系。在只與鄰近開發項目的企業進行競爭的情形下,只有少數企業間存在競爭,房地產的市場結構就是寡頭壟斷,寡頭壟斷的必然結果就是價格高額。

(4)宏觀經濟環境不穩定。近期宏觀環境的不穩定首先來自于國際經濟的不確定性。2008年以來,國際金融危機已經導致以美國為首的發達國家經濟趨于衰退,世界市場大規模萎縮,全球資本市場都出現了連續暴跌和巨幅振蕩,目前金融危機已經明顯向實業領域蔓延,各國政府紛紛采取了前所未有的市場干預措施。但人們對世界經濟何時走出衰退陰影仍持悲觀態度,美國次貸危機預示著房地產市場風險將更加突出。

三、克服政策缺失的主要改進措施

1、取消價格雙軌制

價格雙軌制仍然在土地轉讓市場中大量存在。導致這一問題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場上存在兩種價格,運用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現。只有在全國范圍內取消協議出讓土地方式,才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環境。至于危改拆遷、國企改造、基礎性設施等具有公益性的開發項目,應盡量避免非公開的土地轉讓方式。

2、簡化行政審批環節,降低交易成本

政府對房地產開發項目實施如此嚴格而繁瑣的監管是不符合市場經濟的一種體現。審批中的大部分環節可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是在開發前對房地產開發企業的資質、信譽情況進行審查;在建設中及建筑完成后進行嚴格的質量驗收。并且嚴格規定每一個必須進行的審批環節所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償。

3、改進稅收政策

降低住房交易稅費,加大對中小企業的信貸支持。按照出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實的要求,迅速推出進一步擴大內需、促進經濟增長、促進房地產市場健康發展、搞活流通擴大消費和保持對外貿易穩定增長、穩定就業等政策措施。一是實施新的《企業所得稅法》,統一內外資企業和個人房地產稅收制度。二是實行結構性減稅和推進稅費改革。采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業和居民稅負,促進企業投資和居民消費,增強微觀經濟活力。三是促進房地產市場穩定健康發展。采取更加積極有效的政策措施,穩定市場信心和預期,穩定房地產投資,推動房地產業平穩有序發展。

總之,雖然房地產市場還處于一個發展階段,但其對于國民經濟的貢獻巨大,此外,由于房地產行業涉及行業較多,一旦房地產行業不景氣,勢必影響到整個國民經濟體系。而針對目前狀況,首先,在加強國家宏觀調控的過程中,各地方政府應將措施落到實處;其次,國家應該調整房地產產業機構,增加保障性住房建設步伐;再次,加強社會的各級機關、企事業單位,特別是地方房地產管理部門、新聞媒體的監管;最后,提高居民在房地產市場中的消費意識。

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