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近年，城市房地產(chǎn)價格尤其是住宅價格一路飆升，與此同時，房地產(chǎn)租金價格水平卻增長緩慢。租售比的不斷下降，給房地產(chǎn)估價師運用收益法評估住宅房地產(chǎn)價格帶來了許多困難，本文從租售比和收益法出發(fā)，分析研究租售比與收益法之間的關系及租售比對收益法估價產(chǎn)生的影響。

1租售比

1．1租售比的內(nèi)涵租售比是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。即：租售比＝每平方米建筑面積的月租金／每平方米建筑面積的房價＝月租金／房價

1．2烏魯木齊市住宅房地產(chǎn)租售比通過典型案例的平均水平來反映烏魯木齊市（以下簡稱烏市）住宅租售比：80平方米小戶型帶家具，月租金基本是1000元，2011年買賣成交價5500元／平方米，按此價格和租金水平計算，其租售比＝1000／（5500×80），為1：440（2011年水平）；或者月租金／建筑面積＝1000／80＝12．5元／平方米，租售比＝每平米月租金／每平米售價＝12．5／5500＝1：440。通過計算可知，烏市2011年的住宅房地產(chǎn)租售比為1∶440，越過了1∶300的國際警戒線，從經(jīng)濟角度來說，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；從房地產(chǎn)估價影響因素來說，租售比值越小，說明城市房價與租金之間的不合理性越明顯。2租售比在收益法估價中的應用

2．1收益法

2．1．1收益法定義收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法［1］。

2．1．2收益法分類收益法根據(jù)將未來收益轉化為價值的方式不同，或者說是資本化類型的不同，分為報酬資本化法和直接資本化法［2］。報酬資本化法即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。

2．1．3收益法估算烏市住宅房地產(chǎn)價值對于可租賃住宅房地產(chǎn)，其收益類型是凈收益，房地產(chǎn)估價業(yè)界通常運用直接資本化法估算其價值，估價過程分為三個步驟：1）預測未來第一年的收益；2）求取資本化率。資本化率是房地產(chǎn)的年收益與其價格的比率，即：資本化率＝年收益／價格；3）選用合適的直接資本化公式計算收益價值。以烏市某一典型住宅房地產(chǎn)為例，估價對象位于烏市水區(qū)新民路藥材巷9號一炮成功小區(qū)15棟X號，估價時點為2011年9月27日，房屋建筑面積為85．99m2，磚混結構；分攤土地使用權面積51．71m2，土地使用權類型為出讓，終止日期：2044年6月1日，根據(jù)以上可提供的信息使用收益法和市場比較法分別估算其價值。估價人員通過對該地段住宅用房綜合調(diào)查，該地段住宅用房客觀月租金為1200元（不含物業(yè)管理費、水費、電費、燃氣費），出租率為95％，依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟因素的分析結果，確定綜合資本化率為8．5％，通過收益法計算可知該房地產(chǎn)總價值為133469元。

2．2租售比與收益法的關系通過上例可知，對于住宅房地產(chǎn)，收益法估算過程第一步是未來收益的確定，通過對實地租金進行深入、廣泛的調(diào)查取得，租售比作為反映城市房地產(chǎn)租售關系的指標，比值越小，租售差距越大，收益法調(diào)查取得的租金數(shù)據(jù)計算出的住宅房地產(chǎn)價值越偏離實際。

2．3租售比對收益法估價結果的影響對以上同一估價案例，采用市場比較法估算加以比較：估價人員通過房產(chǎn)成交案例的大量調(diào)查，根據(jù)類似性和同效性原則，經(jīng)詳細分析，選取了三個均為正常交易進行的實例作為可比實例進行修正。其中包括交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正。通過對三個交易實例進行修正，委估對象房地產(chǎn)單價5857元／m2，總價值為503643元。通過兩種估價方法計算同一估價對象，市場比較法的估價結果比較接近實際，究其原因，住宅房地產(chǎn)租售比的失衡影響了收益法在估價過程中的準確性。目前住宅房地產(chǎn)市場價格居高、出租租金明顯偏低的情況普遍存在，一方面隨著市場的逐步發(fā)育，住宅房地產(chǎn)市場出租情況非常普遍，收益資料很容易取得；另一方面，采用收益法估算出的住宅房地產(chǎn)價值大大低于正常市場交易價格，運用收益法評估住宅房地產(chǎn)價值似乎顯得不切實際。而市場比較法本著房地產(chǎn)估價替代原則，選用和估價對象類似的房地產(chǎn)的已知價格與待估房地產(chǎn)加以比較對照，并做適當?shù)男拚虼斯浪愠龉纼r對象的價格或價值是客觀合理的。對于住宅房地產(chǎn)來說，采用收益法來估算其價值，首先應對委估對象的未來收益做計算，而其未來收益的主要組成部分是房屋出租后取得的租金，因為租售比的嚴重失衡，單用市場調(diào)查的租金作為計算純收益的數(shù)據(jù)資料，即使選用合適的資本化率和直接資本化法公式，計算出的住宅房地產(chǎn)市場價值仍然遠遠低于正常交易下的市場價值，致使結果偏離理性真實的房產(chǎn)價值。

3烏市住宅房地產(chǎn)租售比異常的原因剖析

租售比異常的直接原因是高房價、低租金，房地產(chǎn)存在泡沫，導致這一現(xiàn)象的產(chǎn)生除了目前堅挺的房價市場和穩(wěn)定的租賃市場外，還有房地產(chǎn)投資者投資、投機的炒作行為［3］。而投資者炒作的內(nèi)容必定是房價，沒有人會炒租金，所以用收益法評估出來的結果會和市場嚴重脫節(jié)。基于此，租售比異常的原因分別從高房價，低租金，投資者行為三個方面分析。

3．1房價偏高通過對烏市住宅房地產(chǎn)租售狀況進行問卷調(diào)查，進而從調(diào)查問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析得出，自2010年以來購房比例有所下降，這與近年來房價大幅度上漲及國家宏觀調(diào)控政策有關，烏市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“有價無市”的蕭條景象，盡管市場不如之前景氣，目前房價較2011年上半年有些許的回落，但對于普通購房者來說，當前房價仍然是“高處不勝寒”。另外通過此次調(diào)查統(tǒng)計結果顯示，80％以上的受訪者認為房價非常高或比較高，作為自住或改善性住房需求，目前首付房價仍超過居民承受能力。

3．2租金相對平穩(wěn)隨著CPI的持續(xù)走高，而就近幾年烏市的住房租金上漲幅度來說，則相對緩慢。對于擁有數(shù)套房產(chǎn)者，房屋出租收益并不是房產(chǎn)所有者獲利的主要渠道，收益主要來自房屋二次銷售的價差，所以房主對于目前的租房價格，并無太多要求，能滿足養(yǎng)房基本費用開支即可，從調(diào)查問卷結果分析中發(fā)現(xiàn)，無論是承租者還是房主，約63％的問卷參與者表示對目前的租房價格并無異議。

3．3投資者行為在房價泡沫不斷上升遠遠超過房租時，投資者絕不會把出租當作主要的盈利來源，原因是租售比離譜，靠出租要30年到50年才能收回成本，這還不算其中的物業(yè)、維護費用以及折舊，而手握數(shù)套房的投資者只有兩種選擇，一種是對未來預期不看好者或者資金壓力過大者會趕緊售房兌現(xiàn)；以目前烏市的房價市場及市民的態(tài)度來看，大部分人仍選擇暫時以出租形式獲取基本收益，等待著房價再次上漲再轉手獲利。這其中的原因除了中國人的傳統(tǒng)觀念所制造的剛性需求外，越來越多的人追求的已不是租金收益，而是將房產(chǎn)作為抵御通脹、短線獲利的手段。

4加強房地產(chǎn)市場管理，調(diào)整租售比到合理水平

房地產(chǎn)市場管理調(diào)控的根本目的是使房價回歸到理性的位置，房價和租金相適應，將租售比調(diào)整到國際標準范圍內(nèi)。收益法的理論基礎是預期原理，當把將來的收益折現(xiàn)到現(xiàn)在的價值和目前市場上房屋的價格基本相當時，即可說明房地產(chǎn)市場回到健康理性的階段。

4．1加強樓市調(diào)控政策，抑制房價上漲

4．1．1實行嚴格的信貸政策近幾年我國房地產(chǎn)市場一直在上漲，居民持續(xù)投資、投機房地產(chǎn)，看重的恰恰是高增速帶來的收益，而非“以租養(yǎng)房”，結果導致租賃市場和銷售市場不匹配，住宅房地產(chǎn)租售比失衡。基于此，為抑制房地產(chǎn)投資、投機，對于非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率應規(guī)定嚴格的上限。這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求，合理控制居民投資、投機房地產(chǎn)行為，進而抑制房價快速上漲。

4．1．2取消房地產(chǎn)預售制度我國的房地產(chǎn)預售制度是房地產(chǎn)開發(fā)初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經(jīng)高度發(fā)展后仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發(fā)商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲后的增值，這和我國實行的預售制度有極大關系。在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會發(fā)生很大變化。我國出現(xiàn)的開發(fā)商主動地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個小盤開盤，實施變相囤積來推高房價，這是與我國實施的商品房預售制度有著重大關系的，一旦取消預售制度，房價將有大幅度下滑。

4．1．3開征房產(chǎn)稅房價合理回歸必須全面整合稅費，全面開征房產(chǎn)稅。在近期不放松限購政策的同時，全面整合房地產(chǎn)領域里過多過濫的稅費，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)全面開征房產(chǎn)稅，最大限度地增加房產(chǎn)持有成本，有效地抑制投機投資性需求、遏制囤房炒房，增加房產(chǎn)市場的有效供給，進而促進房價逐步回歸到合理價位。只有通過立法全面整合了房地產(chǎn)領域里的各種稅費，全方位地對面積超標房、多套房征收高額房產(chǎn)稅之后，在限購令調(diào)控下回歸合理價位運行的房價才能得以鞏固，對抑制房價反彈產(chǎn)生長效作用。

4．2房租實行掛牌價，保證租房信息透明租金作為影響租售比的重要因素，統(tǒng)一租賃市場是將租售比調(diào)整到國際標準范圍內(nèi)的重要手段。隨著租賃市場需求的日益旺盛，房屋租賃應實行統(tǒng)一標準化市場管理，房租實行掛牌價。房屋租賃信息是房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的重要組成部分，租賃信息的采集可以提高房屋租賃信息的統(tǒng)計分析水平，為制定烏市的租賃指導價格提供重要依據(jù)，房屋租賃應進行網(wǎng)上登記備案，經(jīng)紀機構需及時建立房屋租賃成交信息臺帳，實現(xiàn)租房信息最大程度的透明化。

4．3加強房地產(chǎn)租賃市場的管理租金水平與房屋售價水平?jīng)]有得到合理匹配，除應控制房價外，我國長期存在“寧買勿租”的住房理念，有一部分原因來自租賃市場的不規(guī)范操作，使得租賃客戶的居住利益得不到有效保障。為此，各級住保房管部門要切實加強房屋租賃管理，從法律法規(guī)層面對房地產(chǎn)租賃市場秩序進行規(guī)范，打擊擾亂租賃市場合理發(fā)展的個別行為，這是居民放心租房、滿意租房的重要前提，也是租賃市場真正繁榮、租售市場與房屋買賣市場匹配的必要手段。