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一、整體目標與監察方式

圍繞公司戰略規劃及年度經營目標，結合公司重大決策 部署的貫徹落實，發揮效能監察在公司監督管理中的作用,突 出對重大事項和風險點的監督。建立健全紀檢監察機構，配 備專兼職紀檢監察干部，加強對各單位效能監察工作的組織 領導，規范操作程序和工作方法，確保監察效果，促進公司 提升管理水平、提高生產力。可以采取下列監察方式： （一）圍繞公司重要工作部署和各單位生產經營目標開 展單項或者綜合事項的效能監察 針對決策管理開展效能監察，針對“三重一大”涉及到 的重大事項決策、重要人事任免、重大項目安排和大額度資 金運作等方面事項的決策情況開展立項，促進“三重一大” 制度的貫徹落實，保證企業科學民主決策，確保公司政令暢 通。 （二）圍繞企業管理提升開展事前、事中、事后或全過 程的效能監察 針對大宗物資采購、資金管理、應收賬款等開展效能監 察，促進企業降本增效，不斷提升精細化管理水平。針對招 投標管理開展效能監察，促進企業強化過程監督，加強管控 機制建設，防止違法違紀行為發生。針對企業基礎管理開展 效能監察，促進企業全面梳理工作流程，建立系統科學實用 的標準和制度體系，加快信息化建設，實現管理制度化、制 度流程化、流程信息化，推行精益管理。 （三）圍繞轉變作風開展專項效能監察 圍繞中央“八項規定”精神涉及到的業務招待費、領導 人員職務消費等方面事項的管理情況持續開展效能監察，發 現和糾正違規違紀行為，進一步規范管理，推動建立轉變作 風的長效機制。 （四）充分利用專業方法開展效能監察 建立效能監察信息系統，合理利用企業管理資源，有針 對性的開展效能監察工作。 運用資料分析法，監察工程設計、投資控制管理等情 況。監察內容例如項目投資是否與工程進度匹配，工程進度 是否按計劃完成，是否按計劃竣工交付。 運用效能審計法，監察成本管理、資金使用、工程結算 審計、回購款支付等情況。監察內容例如報送審計資料是否 完整、及時，政府審計結論是否與施工結算相符，回購款支 付是否按計劃提交并收回等。 運用目標考核法，監察工程進度控制、質量安全控制的 有效性、營銷進度、住宅交付進度等事項。監察內容例如工 程建設質量安全監督工作是否規范有效，甲方項目部對項目 進度管理的主導作用是否得到充分發揮，監理單位的質量安 全控制能力是否滿足要求，施工單位的質量安全保證主體職 責是否得到全面履行，交房率是否達到指定目標等。

二、結合工作重心確定監察事項

采取公司統一立項和所屬企業自選立項相結合的方式， 緊緊抓住房地產項目開發投資、產品定位、規劃設計、施工 與營銷、交房與物業等環節的核心工作，腳踏實地開展效能 監察工作，促進企業質效提升。房地產企業可參考以下內容 選題立項： （一）完成拓展土地指標效能監察 按照公司戰略發展方向和年度目標，以市場拓展為核 心工作，努力開拓市場，確保實現與上級單位簽訂的責任目 標。 參與部門：投資發展部，紀檢監察室。 （二）預算管理效能監察 對公司全面預算的編制、調整及執行情況進行效能監 察。通過月度、季度等收支報表統計分析全面預算的合理性 與執行落實情況，全面監督預算執行到位。 參與部門：財務資金部，紀檢監察室。 （三）財務成本控制效能監察 充分利用低成本融資手段，優化債務結構，降低財務成 本，同時合理安排資金，提高存量資金使用效率，從而達到 降本增效的目的。 參與部門：財務資金部，紀檢監察室。 （四）工程成本控制效能監察 從項目設計源頭、項目招投標過程管控、項目施工過程 管理、工程進度支付等開發工程全過程幾個方面入手，制定 切實可行的措施、嚴格落實責任。嚴格把關招投標、內部比 選、集中采購、變更洽商、產值核算等關鍵環節，做好項目 動態成本管控，使成本管理制度落實到位，確保項目全流程 的規范化和成本的可控化，提高資金使用效率和項目經濟效 益，切實實現項目整體資金降本增效。 參與部門：成本合約部、工程技術部、設計研發部、財 務資金部、紀檢監察室。 （五）大額資金運作管理效能監察 對于一二級聯動模式進行的整體投資建設，其中基礎 設施項目投資額會在幾十億元以上，項目涉及工程內容多， 資金需求量大，過程中大額資金支付及運作頻繁。為保障項 目資金安全和大額資金使用合法合規，提高項目資金運作效 率，促進項目公司決策管理的完善，對項目大額資金運作管 理實施效能監察。重點監察項目大額資金支付、運作管理辦 法的體系建設情況、執行情況以及大額資金運作管理情況。 參與部門：財務資金部、法律合規部、成本合約部、審 計部、投資發展部、運營管理部、紀檢監察室。 （六）項目地塊設計還原效能監察 從設計優化和施工配合等方面開展設計還原工作，做好 項目的品質營造工作，將優質項目完好地呈現出來，推動公 司品牌建設。 參與部門：設計研發部、工程技術部、紀檢監察室。 （七）項目招投標效能監察 依據法律、法規建立健全符合項目實際的招標管理制 度，針對分析招標管理方面的薄弱環節和容易出現的漏洞， 重點做好項目總承包招標及分包的監督工作。健全完善比選 程序，嚴格審查公開招標程序及相關文件，確保公開招標的 合法合規和成本可控，形成規范招標管理長效機制和監督預 控機制。 參與部門：工程技術部、成本合約部、紀檢監察室。 （八）工程進度效能監察 監察項目內部進度管理體系建設是否完備，是否制定了 保證項目進度目標的規章制度和具體措施，已制定的進度管 理體系和規章制度、具體措施是否得到切實履行。嚴格按照 施工計劃節點安排，在保證施工質量、安全生產任務的情況 下，監督落實施工計劃節點具體執行，通過定期召開施工進 度會議、合理調整施工計劃節奏、嚴格落實施工單位責任執 行等方面，保證工期按計劃完成。 參與部門：工程技術部、成本合約部、財務資金部，紀 檢監察室。 （九）工程節點工期開展效能監察 跟蹤督促責任部門和責任人按照計劃落實《工程節點工 期計劃》，抓好落實“三通一平”、“正負零”、結構主體 施工、主體結構封頂、綜合樓單體竣工等關鍵時間節點，對 計劃落實情況提前預警提出效能監察建議。 參與部門：工程技術部、成本合約部、財務資金部、紀 檢監察室。 （十）住宅交付進度效能監察 加強房屋交付規范管理，嚴格按照交房索引流程管控， 確保交房進度受控。制訂交房時間、交房批次、交付房屋套 數，力爭交房率達到指定目標，交房滿意度達到100%。 參與部門：營銷策劃部、設計研發部、工程技術部、財 務資金部、成本合約部、銷售公司、物業公司、紀檢監 察室。 （十一）竣工結算效能監察 針對項目竣工結算工作涉及政府審計等相關部門、項 目經理部及各分包方不同的利益訴求，溝通協調任務重、難 度大等特點，建立內外部溝通協調機制，加強交流協商。確 保對結算單位的過程把控，爭取將結算金額控制在目標成本 內，降本增效，同時保證結算過程的合法合規性。 參與部門：工程技術部、成本合約部、法律合規部、財 務資金部、設計研發部、紀檢監察室。 （十二）住宅項目營銷推廣效能監察 結合未來區域市場趨勢及產品自身的差異化突破方向， 通過加強銷售公司、廣告策略公司的管理及部門自身建 設的強化，完善營銷體系的協同作用，進一步提高效能，緊 扣營銷推廣的節點及渠道鋪陳，在更好地積累客戶的同時及 時修正營銷推廣中的問題與不足，促進年度銷售任務指標的 完成和超越。 參與部門：營銷策劃部，紀檢監察室。 （十三）銷售回款效能監察 為確保項目公司全年生產經營計劃，需大力加強銷售 回款管理，準確及時了解市場情況，擬定營銷策略。合理安 排、把控銷售時間節點及節奏，及時督促銷售團隊高效執行 營銷方案，重點監控回款工作，保障回款及時到位，充分調 動各部門的積極性，實現高效團隊協作，確保年度銷售回款 任務指標完成。 參與部門：營銷策劃部、財務資金部、工程技術部、紀 檢監察室。 （十四）商業招商運營全過程效能監察 在商業招商運營的策劃、思路、定位、推廣方案及運 營成本過程中實施全程把控及監督，提升項目招商運營流程 化、精細化水平，提高產品競爭力。重點從項目招商目標選 擇、招商途徑、招商運營手段等方面入手，制定切實可行的 措施，嚴格落實責任，確保企業招商運營合法、合規及提高 效益。 參與部門：營銷策劃部、紀檢監察室。 （十五）資產經營效能監察 加強寫字樓等物業資產的出租管理，通過及時監督相關 部門盡早招租公告、監督現有資產出租合同履約情況， 盤活企業資產，確保所有租金應收盡收，為公司增加收入。 參與部門：資產經營部、物業公司、紀檢監察室。 （十六）房地產開發全流程建設效能監察 按公司規范管理和流程再造的要求，結合項目公司業務 特點和經營實際，對項目公司全業務流程進行梳理和完善， 形成處理問題合規化，復雜問題精細化，精細問題流程化， 流程問題不斷優化的良性循環工作閉合機制。 全流程建設包括項目投資流程與細則、房地產開發全業 務流程與細則、聯動開發業務流程與細則、項目成本控制全 流程與細則、工程管理評比流程與細則等重要關鍵流程。 參與部門：運營管理部、財務資金部、投資發展部、工 程技術部、營銷策劃部、紀檢監察室。 （十七）前期物業服務規范化效能監察 為了做好公司交工項目的前期物業服務工作，維護和 提升公司項目的品牌價值，打造公司物業服務品牌，依據公 司《物業項目作業指導書》，對前期物業服務項目的服務內 容、人員培訓、服務標準的落地實施效果及項目作業指導書 的貫徹落實情況進行跟蹤監察，提高物業服務品質。 參與部門：資產經營部、物業公司、紀檢監察室。

三、制定工作方案，穩步推進實施

按照公司紀委年度工作計劃及上級單位效能監察工作的 要求，下達關于開展效能監察工作的通知，制定公司效能監 察工作實施方案，努力做到思想認識到位、組織領導到位、 過程管控到位，推動效能監察工作有序開展。 （一）加強領導，落實責任 成立以領導班子為主的效能監察工作領導小組，根據立 項內容，制定詳細的工作實施方案，并召開專題會議,開展 內控風險調查,確定效能監察關鍵控制點。針對效能監察涉及 面廣、專業性強的特點，僅依靠效能監察主責部室“單兵作 戰”、“臨時突擊”遠遠不夠。因此，公司要求各項目強調 主要領導作用，調動各業務部門積極參與，把常規性的監察 與業務部門的考核測評結合起來，做到責權利明確，優勢互 補，形成整體合力，為效能監察工作務實開展提供堅強的保障。 （二）明確階段，分步推進 公司將效能監察工作分為四個階段。一是前期準備階段 （2—3月），主要是布置工作，確定效能監察項目，上報備 案。制定全年效能監察的工作計劃和工作方案，提出工作要 求。二是組織實施階段（4—11月），主要是按照公司效能監 察實施細則和各單位實施方案，對效能監察項目組織實施效 能監察；同時，借助財務監督、成本管理檢查、項目審計、 干部考核等監督檢查力量，充分發揮專業優勢，及時發現內 控體系中存在的管理風險點或關鍵績效指標風險，實現效能 監察工作的動態管理。三是跟蹤督導階段（6—11月），公司 于6-7月開展效能監察年中檢查，各聯系點適時開展階段性自 查，檢驗成效，總結好的做法，發現存在不足，促進工作。 四是總結提高階段（12月-1月），對一年的效能監察工作進 行總結，對年中檢查和階段性自查所發現問題的整改落實情 況進行檢驗。 （三）跟蹤督導，整改落實 年中，公司紀檢監察部門對各項目效能監察工作實施情 況進行檢查，通過聽取匯報，查閱資料，查勘現場，進行座 談等方式，了解效能監察等工作開展情況，對被檢查項目的 工作進行點評和指導，指出工作特色和不足，并提出整改建 議。下半年公司效能監察領導小組有針對性地對部分效能監 察聯系點進行現場督導2-3項次，提出監察建議；視情況召開 效能監察推進會，各項目公司分享、交流效能監察進展情況 及經驗，研究推進下一步工作。 （四）及時跟進，總結提高 年底，公司紀檢監察部門通過現場檢查，了解對跟蹤督 導過程中所提監察建議的整改落實情況。各項目公司對立項 內容的實施情況進行總結，評估通過效能監察發現和解決的 問題，建立提高企業效能的長效機制。

四、成果累累,助力提升企業質效

筆者所在公司2011年3月成立，同年7月成立紀檢監察 室，2012年起公司開展效能監察工作。經過幾年的實踐摸 索，從效能監察實施過程和效果分析，各聯系點普遍能夠結 合自身實際，加強效能監察的針對性和過程監督，及時發現 問題并提出監察建議及優化改進意見，監察項目基本都實現 了“立項-監督-發現-建議-整改”的工作閉環，普遍取得了 實質性的成果。 （一）形成監察體系，構筑長效機制 公司所屬各房地產項目公司圍繞企業管理的基礎工作及 年度重點工作如成本管理、招投標管理、進度管理、營銷管 理、資本運作等生產經營工作的重點、難點確定立項內容， 2012年立項9項，2013年立項23項，2014年立項30項，2015年 立項30項，2016年立項28項。對所屬各單位的效能監察項目 實行統一備案管理并跟蹤督導，全面落實規范管理的要求， 改善管理效能，提高資源使用效率和企業經濟效益。 經過一線的實施摸索，公司依據“統一要求、分級負 責”的原則，逐步建立起了一套較為完整的效能監察工作機 制，形成了在企業黨政領導下，由主要經營管理者負責、監 察機構組織協調和實施、主要業務部門密切配合、相關部門 及職工群眾積極參與的效能監察工作體系。 同時依照上級單位下發的《效能監察操作指導手冊》和 我公司《效能監察工作指南》，規范各單位效能監察工作流 程及過程管理，為有序推進效能監察工作提供了有力抓手。 （二）效能監察工作促進了企業管理水平的提升 公司通過加強對效能監察工作的領導,圍繞生產經營中的 難點、重點、熱點等中心工作實施效能監察,不斷完善各項制 度,有力地促進了企業管理,促進了各項管理目標的順利實現， 對加強項目管控，減少管理浪費和效益流失，提高管理效能 等各方面起到了積極作用。 南寧項目公司實施工程質量安全管理效能監察，由效能 監察領導小組組長牽頭按計劃組織進行現場安全質量檢查， 對現場安全文明施工、內部控制性管理、安全應急預案落實 情況等施工過程進行全過程效能監察跟蹤檢查，有效促進了 安全生產。天津分公司招投標效能監察通過效能監察工作組 人員直接參與招標工作等管理活動，在參與中實施監督，及 時掌握競價管理的實際情況，及時發現問題，糾正偏差，確 保企業重大招投標活動在公開、公平、公正的環境中進行， 招標工作合法合規。西安項目公司通過項目管理效能監察， 推進項目公司完善五大類數十項內控管理制度，規范了公司 管理，提高了防范經營風險的能力。西南公司通過“管理全 流程建設”效能監察，依據公司管理制度及流程，總結巴中 基礎設施聯動房地產開發項目、成都項目投資開發管理的經 驗，制作了“西南公司房地產開發全流程管理圖”，以加強 公司房地產開發全流程管理為主線，按房地產開發五個重要 階段，以及貫穿全流程的五項關鍵權證辦理和七大重要節 點，分段詳細研討房地產開發投資與立項、產品定位、規劃 設計、施工與營銷、交房與物業每個階段的重點和難點，為 西南公司規范化、專業化、精細化管理奠定了基礎。 （三）效能監察工作促進了企業經營中心任務的有效完 成 公司秉承“圍繞中心服務生產”的原則，把握房地產開 發重要切入點，堅持把效能監察與生產經營統一安排部署。 緊緊圍繞土地獲取、定位決策、產品設計、項目報建、施工 建設、推廣銷售、入伙交付等重要節點，開展效能監察工 作，堵塞了管理漏洞,防范了企業經營風險,促進了各單位經營 中心任務的有效完成。 宜興項目公司確定了設計優化方案效能監察，以設計部 主要工作內容為效能監察切入主線，整體設計管理水平顯著 增強。通過效能監察工作的實施帶來的直接經濟效益如R3架 空層取消，減少土建施工費用約170萬元；間接效益如R4建 筑外立面優化設計、樣板區景觀設計優化有效提升了產品競 爭力。同時，通過對設計-施工管理流程、設計深化管理流程 進行整改和總結，進一步保證了項目設計進程的按期完成和 設計效果的良好呈現。武漢項目公司實施了工程進度管理效 能監察，結合年度開發計劃，將“合法合規性、階段目標、 戰略目標”作為效能監察核心控制點。通過扎實的基礎工 作，項目B標段5#樓提前兩個月達到預售條件，各個開發關 鍵節點均按計劃順利完成。巴中項目部實施了“商業招商運 營管理”效能監察，促進激活巴中項目全盤商業以聚集較高 人氣從而達到項目商業及四期住宅實現快速銷售、項目資金 快速回籠。監察過程中，主動指導業務部門及時分析和反饋 信息，下達效能監察通知書7份；對存在的問題和薄弱環節， 及時采取措施，提出限期整改建議7條，開盤三天住宅去化達 91%。北京物業中心確定了“應收賬款”立項，對物業管理 費和租金的應收賬款收繳工作進行效能監察，努力提升費用 風險的規避意識。通過全員的齊心協力，完成追繳歷史欠費 45萬元。

五、防范廉潔風險，濃厚企業廉潔氛圍

效能監察工作通過對聯系點監察對象及工作內容的重點監督、監察，強力促進了項目公司建章立制，規范工作流 程，遵守法律法規。監督力量由以紀檢部門為主向多部門協 同轉變，將監察滲透于管理之中,通過對管理人員在生產經營 活動中的行為、能力、運轉狀態等方面進行監察,實現關口前 移,有效防止權力失控、決策失誤和行為失范。因而堵塞了管 理漏洞，健全了公司內部管理及監督約束機制，不僅提升了 公司管理水平和生產效益，更是建立了廉潔風險預警和防范 機制，促使領導人員及關鍵崗位人員廉潔從業，濃厚了企業 的廉潔氛圍。 公司所屬項目公司通過對財務成本、工程成本、營銷成 本、物資采購、競價管理等內容進行效能監察，加強了對關 鍵崗位人員及工作的監督管理，不僅控制了各項成本費用， 更是保證了公司工作流程、規章制度的落實執行，筑牢了干 部職工遵守規章制度、遵紀守法的思想意識；通過對“三重 一大”事項進行效能監察，促使項目公司民主、科學決策， 加強對權力運行的制約和監督，防范了權利風險；通過對開 展“八項規定”貫徹落實情況效能監察，各級領導班子、黨 員干部就轉變作風、工作落實、檢查調研、公務交往、職務 消費等方面進行自查，嚴格自我約束，提高了黨員領導干部 對中央“八項規定”及廉潔從業的思想認識，改進了工作作 風，加強與職工群眾的密切聯系；通過開展招投標效能監 察，紀檢監察組織參與各項目公司的招投標工作，認真行使 監督職責，確保招標工作依法、合規。 效能監察工作是黨組織融入企業生產經營管理中心工作 的有力抓手，是監察部門監督企務的重要方式。房地產企業 務實開展開發過程中各環節的效能監察工作，不僅可以培育 穩定高效的團隊，提升管理質效,更營造了企業依法經營、廉 潔從業、誠實守信、勤勉敬業的文化氛圍，有效防范企業的 廉潔風險、運營風險，為公司健康發展給予有力保障.

作者:常青 單位:中交地產有限公司紀檢監察室