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摘要：房地產行業一直是國民經濟發展的重要組成部分，在經濟全球化的浪潮和企業集團化的發展趨勢下，我國的房地產行業不斷通過兼并、并購等形式發展成集團企業的情況越來越多。基于房地產行業資金密集的特殊性，從土地購買、房地產產品的開發，到銷售等環節都需要大量的資金。所以，房地產企業資金管理水平的高低會對其正常運轉產生很大的影響。伴隨著我國房地產企業規模的不斷擴大，其在資金管理過程中存在的問題也逐漸暴露出來，比如：資金的回收周期長、資金來源渠道較為單一、難以實現多元化融資、對于市場的供求變化過于依賴以及對資金缺乏有效的管控等等。為解決上述問題，本文從我國房地產企業資金管理過程中存在的問題入手，對其加以分析，結合自己的思考，給出與之相對應的解決辦法，以希望幫助我國房地產企業對資金實現更好的管理，從而實現企業自身的長遠、健康發展。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；問題；優化

一、前言

房地產行業作為我國國民經濟發展的重要組成部分，其發展的好壞，與廣大人民群眾生活質量的提升和國民經濟的健康發展息息相關，對于我國的內需有很好的拉動作用。從最近幾年來看，盡管我國的房地產行業發展迅速，但同時很多問題也逐漸暴露出來，比如：房地產的價格上漲過快，很多普通老百姓承受不起如此高昂的房價，在不少的一線城市，幾代人共同努力買一套房子的情況不在少數。再加上全球金融危機的影響，以及國家宏觀調控政策的出臺，我國的房地產行業面臨的形勢更加嚴峻。現階段，我國房地產行業面對的最大問題，就是如何確保企業自身資金的充足，如何保障企業自身的長遠、健康發展，以及如何實現對企業資金的有效管理。所以，房地產企業對資金實現有效管理，制定行之有效的資金管理方案，意義重大，其是維持企業自身日常運營的基礎，也是增強房地產企業核心競爭力的關鍵。

二、目前房地產企業資金管理存在的問題

1.缺乏科學、合理的資金預算，與實際情況偏差較大

現階段，我國不少房地產企業缺乏科學、合理的預算，而且預算的執行力度不夠。比如：一個項目總體的預算成本是35605.7萬元，可是在項目完工之后其實際的成本核算是37654.5萬元，這就大大超過了之前的預算成本。盡管有的房地產企業把成本預算和績效考核掛鉤，把預算的超支控制在5%以內，在一定程度上解決了實際成本超過預算的問題。但是從總體上來看，其預算執行的效率并不高，這就體現了部分房地產企業在對預算的實際執行過程中，準確率不高的共性問題，這會嚴重影響到企業對項目開發作出判決和決策的正確性，不利于提高企業的資金使用效率，甚至會造成企業資金鏈斷裂，從而嚴重影響到企業的日常運作。上述問題的主要原因就是我國的房地產企業缺乏科學、合理的資金預算，而且在具體的施工過程中，預算的變動性較大，對項目預算缺乏及時的更新和調整，而且預算執行的力度不夠。

2.融資渠道單一

現階段，我國的房地產企業融資渠道比較單一，缺乏多元化，其主要的融資渠道來自以下幾個方面：向銀行等金融機構貸款、企業的自有資本以及股權融資。股權融資對于那些中小型的房地產企業來說并不容易，因為此方法對房地產企業的要求比較高，所以一般都是一些已經上市的大型房地產企業選擇的融資方式。對于中小型的房地產企業，主要是通過向銀行等金融機構貸款的方式進行融資。像這樣單一的融資渠道，難以滿足房地產企業對于資金的大量需的，也就很難保持自身運營資金的穩定性和持續性，容易出現資金周轉困難甚至資金鏈斷裂的情況，對企業自身的長遠發展極為不利。此外，基于國家的宏觀政策和限購令的出臺，加大了房地產企業向銀行等金融機構貸款的難度，需要特別注意的是：向銀行貸款這一融資方式，實際上是將自身和銀行捆綁在了一起，如果房地產行業出現經濟泡沫的話，銀行就會受其影響，甚至會使國家的金融系統出現混亂，不利于國家金融系統的安全和穩定，也不利于國民經濟的持續、健康發展。

3.缺乏合理的資金運行結構

目前，我國的房地產市場越來越細分，而且競爭也愈演愈烈，不少房地產企業在夾縫中艱難生存下來而且已經初顯規模。在高額利潤的誘惑下，在那些還沒有完工的土地和項目上囤積了大量的資金，如果遇上房地產市場蕭條，那么這些囤積的資金是難以及時收回的，其相應的利潤也就無法實現，尤其是在其自有資本占據的比例較小，向銀行貸款的比例較大的情況下，會給企業埋下不小的財務風險。

4.對運營資金缺乏有效的風險管理

不斷變化的房地產市場，加劇了企業資金的運營風險，再加上投資決策過于簡單，不少房地產企業對自身的規模盲目擴大，以達到做大做強的目的，不少的決策者和管理者只看到了項目的高利潤回報，盲目投資，忽視了風險管理的重要性，加大了企業的財務風險。房地產企業在日常的運營過程中，必須要考慮到運營資金的風險問題。任何事情都有兩面性，房地產企業想要在競爭日益激烈的市場環境中立于不敗之地，達到預期的經營目標，不可避免地要面對一定的風險。因此，企業需要將風險控制在自身可以承受的范圍之內，這是至關重要的。其運營資金的風險，除了與自身的內部環境和面臨的市場環境有關之外，更與企業自身的財務管理能力有著緊密的聯系。現階段，房地產企業的項目投資時間比較長，資金的回籠也比較慢，企業保證自身資金的順利流動就顯得非常重要。

三、強化房地產企業資金管理的思考

1.對項目投資加強可行性分析

基于房地產企業項目投資的系統性和綜合性，加上其涉及的面非常廣，不同于其他的行業，更容易受到國家政策的影響。此外，由于其建設周期和資金的回籠周期比較長、投資的金額巨大，因此那些能夠讓房地產企業獲得高額回報的項目，其背后往往也隱藏著較高的風險。所以，在對某一項目進行投資之前，一定要對其可行性加以充分的研究和論證，對影響投資的各種因素進行綜合分析和考慮，以達到節約企業成本、降低投資風險的目的。

2.積極拓展融資渠道

現階段，我國的房地產金融市場還不夠規范和完善，只有少部分中小型的房地產企業或者大型的房地產企業可以從資本市場上進行融資，大部分的中小型房地產企業還是只能通過民間或者銀行貸款的方式進行融資。根據有關統計數據顯示，現階段，我國的房地產市場中有70%的投資來自于銀行，事實上，這并不利于我國金融體系的發展和完善，甚至會引發進一步的問題。所以，建議加快證券市場和房地產市場的對接，積極開拓新的融資渠道，努力開發新的融資工具，加速完善相關的政策法規，努力實現房地產企業的多元化融資。

3.積極完善運營資金的預算管理體系

由于房地產行業是一個資金密集型的行業，因此，積極完善其運營資金預算管理體系是十分重要而且必要的。提升運營資金預算管理體系的科學性、合理性和有效性，可以有效降低運營資金發生風險的概率，同時也可以降低運營成本，提高資金的使用效率。對企業資金進行科學、合理的編制，可以幫助企業快速確定資金管理的重點，也有助于企業在自身需要的合理范圍內進行融資，以減少不必要的貸款，節約企業成本。所以，房地產企業的領導和管理者必須高度重視企業資金的預算編制，充分發揮其協調和控制作用，在把握具體的施工節奏和生產周期的基礎上，對企業資金加以合理的安排、調度和使用，以達到對資金進行有效控制的目的。4.重視企業運營資金的風險管理由于房地產企業項目涉及的面比較廣，其在開發與施工的時候有可能出現各種風險，因此，房地產企業必須通過行之有效的方法對風險加以控制和管理，盡最大的努力降低企業的損失。建議企業建立健全并完善運營資金風險預警機制，為決策者提供真實、可靠的數據支持。此外，加強對全體員工的教育和培訓，以提高他們的資金管理意識。對企業的各項支出進行嚴格的審核，將風險控制在可承受的范圍之內，在此基礎上，合理調度和使用企業資金，以確保企業的正常運營。

四、結語

綜上所述，房地產企業必須重視自身的資金管理工作，積極改進并創新資金管理方法，以保證企業運營資金的安全性、穩定性和持續性，在國家宏觀調控和競爭日益激烈的時代背景下，增強自身的核心競爭力，以實現自身的可持續發展。

參考文獻

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[3]吳春桃.房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].中國集體經濟，2017，（14）：111-112.

作者:劉婷 單位:天津金鴻房地產開發有限責任公司