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房地產行業范文第1篇

不同媒介對房地產行業的追逐

如果說地產和其他行業有什么不同,也許就是它花錢更大手大腳。我們常常能在報紙或是雜志上看到整幅整幅的房地產廣告。這種大面積轟炸式的宣傳方式自然成為以報紙為代表的傳統媒體眼中的肥肉。同時傳統媒體具有發行量大、宣傳面廣、渠道完善、傳播迅速、閱讀率高等特點,對于任何定位的房產項目來說,也確實都是宣傳的首選。而且對于房地產這種巨額大宗消費品而言,權威觀點和消費信心是決定購買行為的關鍵。而在提供主流、權威觀點方面,報紙具有其他媒介無可替代的作用。在這種形勢下的長時間積累,傳統媒體逐漸壟斷了地產行業的宣傳預算。

然而這種情況在2008年末的金融危機中開始有了明顯的變化。危機過后許多地產商都不再大手大腳花錢,而是期望能夠通過整合營銷或是新型媒體形式,達到預期甚至更好的營銷效果。相關數據表明,2009年二季度地產廣告開始回暖,并出現了網絡廣告投放預估費用與廣告主數量雙增長的良好態勢。也就是說,地產商的目光開始由傳統媒體轉向新興媒體。

地產網絡廣告促使消費行為變革

隨著網絡逐漸滲入城鎮居民的生活當中,對人們生活、閱讀及工作習慣造成了深遠的影響,同時如何將房地產開發項目的市場營銷策略與網絡營銷技術緊密結合以促進項目銷售,對當前市場營銷策劃人員而言,是挑戰更是機遇。

也許在未來的5到10年,80后和90年代的年輕人將會成為消費主力,這時怎么樣能將信息快速準確的傳達到他們眼中?壹捌零(中國)公司總裁雷少東表示,目前的房地產商面對他的目標人群進行營銷時,已經開始趨向于選擇整合營銷,比如說小戶型項目比較針對于年輕人的,而年輕人接觸傳統媒體少,接觸網絡多,所以地產商就自然會把這個廣告通過網絡進行營銷;再比如說項目位置在地鐵附近,有可能廣告的投放會偏重于地鐵廣告。這種改變是很正常的,也是市場所需要的。

同時網絡媒體對于房地產企業和消費者的意義,不僅僅在于消費者日常的媒介接觸習慣。也在于房地產行業的獨特性。比如任何一個消費者在購買快速消費品時,都不會主動收集大量產品信息后做出對比,再做出購買決策。因為,這些快速消費品的單次購買支付風險低,即使存在購買失誤,也完全掌控在消費者心理預期內。而買房,相對大多數中國消費者而言,都是一個巨額的風險消費。在購買過程中,消費者風險承受能力遠遠高于普通消費品。所以,在購買過程中,為降低購買風險,消費者所采取的主動性信息收集,會更高。而網絡,作為信息資源互動最快速、最大量的平臺,不僅能為消費者提供相應的信息需求。同時,網絡消費者之間的口碑互動,也成為消費者評價房地產項目的標準之一。所以,網絡媒體是消費者購買房產時唯一必經的、主動的互動式信息平臺,這相較之傳統媒體、網絡媒體的優勢地位,是更鮮明和突出的。

如何營銷

“消費者的消費理念變了、消費環境變了、信息獲取習慣也變了,面對諸多的變化我們的營銷理念也應該隨之變化。這就是實效廣告的力量。”對于如何進行地產營銷,雷少東這樣表示。科學技術飛速發展,完全顛覆性的營銷方式,往往是科技促動最后的利益。如今網絡已經發展成為了一個大眾性的媒體平臺,和電視,報紙一樣。消費者的閱讀習慣接觸信息的行為發生了變化,優秀的營銷公司會預見到這個趨勢,在消費者往這個方向走的時候,他們會馬上跟上去,占領屬于自己的市場。而預見能力差的則是等待這個市場已經形成規模,才開始有意識的行動,但這肯定不是最聰明的方式。

目前大多數采用網絡的宣傳方式,是更看重網絡的交互性和直觀性,以口碑宣傳為主,拋棄以往以直白的硬廣為主的宣傳方式,選擇輔以大量的軟性和隱性廣告,配合中小規模、但是頻次很高的各類活動來聚攏人氣,提高項目的知名度和宣傳效果。

同時對于媒介形式來說也許沒有新舊之說,有的只是如何將現有的媒介形式相結合,來適應行業和消費者的變化。雷少東表示壹捌零在做地產營銷時,會根據目標人群的興趣渠道去選擇新舊媒體,因為產品和公司的需求不同,市場也不一樣,根據這個市場針對性的設計方案,如果你的目標人群注意力在網絡,更細一點說在網絡某個區域,我們就會根據他的網絡習慣針對性的開發。但是雷少東也相信,隨著網絡和新興媒體的迅速發展、技術的不斷更新和消費者的傾向度,新型媒體和整合營銷方式將成為未來地產行業的主要營銷方式之一。

地產營銷的未來

結合房地產行業的網絡廣告投放特征,對于網絡媒體來說,從著力于鞏固現有的房地產廣告主,優化服務好現有廣告主,以在穩定的基礎上實現繼續增長為主要的發展模式。

房地產行業范文第2篇

但問題是，中國的住房需求究竟有多大？未來供求格局如何？首次置業的“剛需”能支撐多大市場？如果房地產投資增速下降過快，僅靠拉動“剛需”市場，能發揮多大效用？

未來供求格局正在改變

房地產行業一直以來供不應求的局面正在改變。隨著2009-2011年房地產開發住宅新開工面積的大幅增加（假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工），預計2012-2014年房地產開發住宅年均竣工量將達到12.3億平方米，而據我們預測，2012-2014年城鎮住宅需求年均僅約12.7億平方米，也就是說，僅房地產開發住宅就基本能滿足城鎮住房需求。

再考慮到非房地產開發建設、城區擴大以及小產權房對房地產供應的補充，假設年均僅貢獻1億平方米（事實上，過去3年這3個因素合計年均貢獻了4.7億平方米，但考慮非房地產開發建設住房統計口徑的變化，比如原來不計入房地產開發新開工的單位自建房可能被計入房地產新開工面積，導致非市場化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小產權房的建造，這3個因素對供應的增加可能會明顯下降，故在此假設年均1億平方米），則城鎮住宅將明顯供過于求。預計2012-2014年累計剩余庫存約2億平方米。

需要注意的是，2012-2014年房地產供應的大增，其實主要是由于過去3年保障房的大量新開工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供應壓力將主要體現在竣工后，而不像商品住房體現在銷售期（從新開工到銷售約1年周期，從新開工到竣工約3年）。

2012-2014年住宅市場的供過于求，將直接導致2012年房地產住宅新開工面積大幅下降，但由于住房需求仍在增長，預計2013年新開工面積降幅會趨緩，2014年或將再次步入增長。2015-2017年城鎮住宅需求年均約13.8億平方米，考慮到2012-2014年剩余的約2億平方米庫存，預計2012年房地產開發住宅新開工同比將降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%，2014年會進入擴張，增5%，這樣在2015-2017年的建造周期內基本可以實現供求平衡。

行業供求格局的改變將導致房價快速上漲的歷史，在未來幾年都將難以再現，這是真正考驗企業基本功的時候。在融資、產品、管理、周轉有較強能力的大中型房企必定會有更多增長的機會。而對于一些小房企而言，“狼”也許真的來了。

房地產投資增速持續下降

研究房地產投資增速非常重要，一方面，其變化影響未來房地產行業的供給；另一方面，會影響房地產行業的相關產業鏈，影響著中國經濟增長，進而影響著房地產行業的調控政策走勢。然而，隨著我國房地產調控政策的持續發酵，房地產投資增速也持續放緩。

國家統計局最新數據顯示，今年一季度，全國房地產開發投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1-2月回落4.3個百分點，比去年全年回落4.4個百分點。在整個房地產投資中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.1%。

接下來房地產投資增速又將怎樣發展呢？為便于分析和預測，把房地產投資拆分為兩部分：“土地購置費”和“施工面積投資額”。

先看土地購置費。歷年數據顯示，土地購置費占房地產投資的17%~20%。由于土地購置費相當于當期支付的土地出讓金，土地出讓金的分期支付導致土地購置費周期要滯后于土地出讓金周期，而后者對應土地市場成交情況。由于全國土地出讓金在2010年和2011年均保持增長，這為2012年土地購置費的增長提供了有力支撐。假設2012年土地購置費增長5%，則相當于為當年房地產投資增速貢獻約0.8個百分點。

再看施工面積投資額。施工面積投資額占房地產投資的83%左右。施工面積投資額=單位施工面積投資額×當年施工面積。從歷史數據看，單位施工面積投資額由于受到人工和建材成本的上升推動，一直處于小幅增長的趨勢。2005-2011年，增幅在0-6%之間，均值約4%，因此假設2012年單位施工面積投資額增長4%。

2012年施工面積=2011年施工面積-2011年竣工面積+2012年新開工面積，因此，2012年施工面積取決于當年新開工面積。2012年新開工面積又取決于2013年預期銷售面積及2012年剩余庫存。

同樣2012年剩余庫存則取決于2012年銷售面積，即市場供應是按照未來需求進行配置的。這個邏輯隱含的假設是，未來政策預期穩定，開發商群體能對未來市場需求做出相對理性的中期趨勢判斷。

假設2012年商品房銷售面積同比零增長，2013年銷售面積同比增長5%，則2012年施工面積投資額同比增長19%，為房地產投資增速貢獻15.7個百分點。加上土地購置費為當年房地產投資增速貢獻的0.8個百分點，最終對應的2012年房地產投資增速為16.5%。

若2012和2013年銷售面積均較2011年下降10%，則投資增速將僅有11%。

2012年房地產整體庫存將是不斷堆積的過程，開發商資金鏈仍處于持續緊張的狀態，這些因素可能決定開發商投資意愿將呈逐漸下降的趨勢。一季度，全國房地產開發投資10927億元，同比名義增長23.5%，預計，二、三季度房地產投資增速將快速下降，并在三季度達到最低點。

在房地產投資增速不斷下滑之下，依靠首次置業能否支撐住宅銷售市場的持續回暖？

首次置業不足以支撐樓市持續增長

目前政策對首次置業需求進行了定向放松，受此帶動，重點城市住房成交量出現明顯回升。但首次置業空間究竟有多大？能否支撐住宅銷售市場的持續回暖？為此，我們利用首次置業倒推需求模型來解答這個問題。

測算思路：從出生人口預測結婚人口，從結婚人口推出首次新房置業需求，從首次新房置業需求占比倒推出新房銷售面積。

房地產行業范文第3篇

關鍵詞：房地產；資產結構；優化

中圖分類號：F276.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-02

一、相關理論

資產結構指的是企業各項資產與總資產、各項資產之間的關系，它體現為各項資產在企業總資產中的價值比重，以及各項資產相互間比例關系。最優的資產結構是指最佳的資產組合形式，用以衡量企業資產結構是否最合理的標準主要有：

1.綜合的資產成本最低。

即企業的資產結構能夠滿足開發經營及償還債務的需要，而且資產能夠做到物盡其能，財盡其用為最佳。

2.資金要充分，能確保企業長短期經營和發展的需要。

3.公司股票價值上升，股東財富最大，企業總價值最大。

4.企業財務風險小。

二、引言及文獻回顧

高層首次提出房地產去庫存化，房地產的江湖有了全新的變局，10月23日，國務院總理曾指出，“以往我們長期依賴的房地產去庫存問題也沒有解決”。10月10日，提出“要化解房地產庫存，促進房地產業的持續發展”。去庫存，實際上涉及到房地產行業的資產結構不合理問題。

我國學者也早已發現這一問題，徐矗2011）研究發現：在各行業中，房地產企業的固定資產和無形資產比例最低，而且逐年降低；對外投資屬于中等，存貨比例在各行業中屬于最高，而且逐漸增高；應收項目比重最低且逐漸降低；貨幣資金處在中等。康雅君（2009）將資產分為收益性資產、保值性資產、支出性資產，發現房地產企業收益性資產占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性資產波動較大，而支出性資產房地產企業最低，五年均在20%以下。

企業所在行業不同，資源配置會有不同的側重點，資產結構往往存在重大差異，所以排除行業因素之外，我國房地產行業資產結構不合理也是不爭的事實。黃B、黃妮（2012）提出我國房地產企業存在自由現金流過度投資問題，而且銀行借款也不能抑制房地產企業的過度投資。白彥煒（2011）發現大部分房地產業企業的資產結構趨于保守，流動資產比例較高，其中，貨幣資金比例較高而應收及預付款項比例和存貨比例則相對較低。固定資產和無形資產等非流動資產的比例偏低，且存在資產總體規模不經濟的現象。

房地產行業與老百姓的生活息息相關，“居者有其屋”是中國人千百年來的夢想，現在除了老百姓的剛性需求，還慢慢演變成一種投資融資的手段，因此房地產行業資產結構問題關系國泰民安，意義重大，房地產行業如何優化資產結構是值得深思的問題。

李婷（2008）利用實證分析發現建筑業流動資產比重越高，企業績效水平越低。她認為流動資產占總資產的比重在一定程度上相對過高，對企業收益的貢獻不大，應降低流動資產比重。固定資產的比重較小，利用效率較低，她認為該行業應該加大固定資產投資額。她還發現存貨比率對企業績效產生了負面影響，說明該行業上市公司的存貨量過多，存貨的周轉率不高，應該適當的減少庫存，減少資產的占用。

何珍（2008）從資產結構的定義出發，分析了企業資產結構對于企業經營風險、收益以及流動性的影響，指出企業優化資產結構的工作主要在于調整固定資產與流動資產的比例，并由此將固流比例劃分為適中型、保守型和風險型，但并沒有說明何種企業應該采用何種固流比例。

白彥煒（2011）根據邊際報酬遞減規律理論，認為企業的各項具體資產之間存在著一個合理的比例結構，任何一項具體資產過多或者過少都會造成資源的浪費或者缺乏，只有合理的資產結構才能使總資產的效率達到最大，所以他提出各項資產比例與總資產報酬率呈開口向下的拋物線型相關關系，各最佳資產比例應位于拋物線最高點。

三、根據年報數據，總結房地產行業資產結構的現狀

本人利用80家房地產行業上市公司2014年的財務報表，通過簡單的數據處理得出各資產占總資產的比例如圖所示：

從圖表中我們可以發現，房地產行業資產結構的特點

1.流動資產比例高（88.7%），非流動資產比例低（11.3%）

表現最突出的應該就是流動資產比例了，占總資產的88.7%，而僅存貨就占流動資產的74.2%。非流動資產包括長期投資、固定資產、無形資產等等僅占總資產的11.3%。說明企業的資產結構相對比較保守，這或許與房地產特殊的行業背景及風險相關，但流動資產過高，企業資產的資本成本隨著增高，資產的利用效率不高，造成企業盈利率相對降低，所以企業應保持合理的流動資產比例。

2.存貨比例高（65.8%）

其次應該就是存貨比例了，達到了總資產的65.8%。房地產行業生產的存貨具有一定的特殊性，生產形式比較單一，生產周期比較長，所以會有很多在產品、半成品和產成品，所以房地產公司的存貨在流動資產中最多，甚至在總資產中也是最多的。

3.貨幣資金比例高（11.3%）

房地產行業的產品是房屋，相對于制造業、服務業或者零售業而言，其開發成本比較高，例如，開發一個地產項目，首先在準備階段，需要支付土地出讓金、土地增值稅，而且可能需要支付拆遷安置費用，其次在建造過程中，需要支付施工人員工資和各種物料費用、管理費用，而且在項目建成后，還要進行配套設施的建設，同時需要進行廣告宣傳等。房地產行業不僅周期長，而且需要的資金量非常大，所以房地產行業是資金密集型行業。

4.應收及預付款項比例高（5.3%）

因為房地產行業進行大規模的房地產開發，難免會跟建筑材料等供應商形成長期合作關系，為了維護這種供應商關系，獲得更加低廉的成本，公司可能會預付一部分款項形成預付賬款，而在房地產銷售過程中，尤其是預售，為了刺激銷售會形成對客戶的應收賬款，這些都是企業擴大規模，增強實力的手段。

5.固定資產比例低（1.6%）

房地產業企業的生產過程主要是房地產開發，不同于制造企業，房地產開發商不管是自己開發，還是和建筑公司合作，都不會擁有太多固定資產。

6.無形資產比例低（0.04%）

房地產行業研發生產技術比較少，大部分的無形資產主要以品牌的形式存在。而國內的房地產行業還沒有完全重視品牌的塑造，因此房地產上市公司的無形資產比例都比較低，甚至有很多上市公司根本不存在任何無形資產。

四、相關對策及建議

1.房地產業上市公司應該適當控制流動資產水平

房地產業上市公司投入資金大，生產周期長，面臨的財務風險也比較大，因此采取保守型資產結構是非常合理的。但流動資產的比例過大，會帶來資金機會成本的浪費，從而損失了資產很大部分的盈利性，以此需要將過高的流動資產比例適當調低，盡量做到風險性和贏利性的平衡雙贏。

2.提高應收及預付款項的周轉速度

大部分房地產業上市公司的信用政策是比較保守的，應注重應收及預付款項收現的控制，建立良好的款項催收政策，降低壞賬損失率，提高應收及預付款項的周轉速度。

3.降價促銷及政策支持，加快存貨周轉

存貨是企業最主要的盈利來源，企業正常的生產經營活動獲取的利潤都是通過存貨的銷售來產生的，因此對于存貨的管理是提高企業盈利能力最直接也最關鍵的步驟。但是過多的存貨會占用大量的資金，所以對于房地產企業而言，最重要的一個事情就是存貨變現，為了避免資金鏈斷裂，或者項目問題的出現，盡量不要造成存貨積壓。所以房地產業的存貨應該維持一個合適的比例。然而我國存貨比例連年上漲，今年的10月份庫存銷售比已經達到了72.32%，尤其是三四線城市大量的樓房空置，俗稱“鬼屋”。在全國經濟整體下滑的時期應注重存貨資產的可流動性，所以國家應輔之相關政策，公司也應降價銷售，努力去庫存，加快存貨周轉。

4.房地產業上市公司應當重視固定資產的作用

固定資產是企業生產經營的基礎，一般認為固定資產的水平決定了企業生產經營的能力，房地產行業固定資產比例相對過少，提高其在總資產中的比例水平，盡可能發揮其對企業盈利能力的貢獻。

5.加大無形資產投入，充分發揮無形資產價值

通過強勢品牌建設，施行人才經營戰略，深化房地產開發知識，積極追求品牌輸出，通過無形資產的經營管理獲取更多經濟收入，實現房地產企業從粗放式經營模式向精細化經營方式的根本轉變。

參考文獻：

[1]白彥煒.房地產業上市公司資產結構與企業盈利能力相關性的實證研究[D].西南財經大學，2011.

[2]黃B，黃妮.過度投資、債務結構與治理效應――來自中國房地產上市公司的經驗證據[J].會計研究，2012，09：67-72+97.

[3]徐.我國上市公司資產結構影響因素實證研究[D].寧波大學，2011.

[4]康雅君.我國上市公司資產結構影響因素及其優化研究[D].天津財經大學，2009.

房地產行業范文第4篇

Abstract: This paper starts from the status quo of market competition in China''s real estate industry, analyzes the interrelationship of companies with different backgrounds and scale in real estate market in the competition as well as competitiveness of competitors with different types and backgrounds. Through research, it points out tendency, i.e. China''s real estate market will switch competition of quantity expansion to the competition of core competence.

關鍵詞： 地產行業；競爭；分析

Key words: real estate industry；competition；analysis

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）03-0104-02

0 引言

目前全國地產開發企業在3.5萬～4萬家，高峰時曾達5萬多家，一些上市公司也希望能進入此行業分一杯羹，因此形成行業內大、中、小地產商并存的局面。于此同時，不斷增長的GDP和巨大的人口資源，強有力地支持著中國地產的進一步發展，地產行業的進一步擴大可想而知。

自由準入的房地產行業，意味著只要擁有資金、土地資源就可以進入，從而形成行業內現有競爭者之間的競爭和新進入者與現有競爭者的競爭態勢將長期存在，本文通過分析行業內的各種競爭關系，提請新進入者避免盲目投資，促使行業內企業經過努力形成充分競爭，并有效的利用資源，最終促使整個行業持續穩定健康的成長。

1 行業新進入者與現有企業的競爭關系分析

房地產開發領域企業數量的快速增加，表明不斷有新的企業進入，形成此現象的主要因素有：

1.1 行業準入門檻過低形成“新老”競爭 我國房地產行業早期存在的企業主要是一些以房地產為主營業務的民營、私營企業，2008年席卷全球的金融危機使得我國的房地產行業也在一定程度上遭受了損失。但是就是在2009年上半年，在各大民營房地產企業剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過氣來之際，大型國企旗下的房地產企業已經開始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價拿地，打算進一步進駐房地產行業，這也意味著國有企業將大量進入房地產行業。

1.2 行業內原有民營企業無力搏擊形成“大小”競爭 大型企業作為新進入者且占有相對的競爭優勢，使得現存民營企業無力還擊，必要時甚至還得“以退為進”，這種不合理的現象，不僅引起眾多民營、私營房地產開發商不滿，也引發了行業內很多異議。因此，那些以房地產為主營業務的民營、私營企業在面對數量如此眾多、資金如此雄厚、資源優勢如此強勁的新進入者時，難以形成自己的競爭優勢，許多企業考慮的不再是如何競爭發展，而更多的開始考慮如何搏擊生存。

1.3 競爭戰場選擇形成“搶占先機”競爭 現階段我國房地產市場按照區域分為一線城市市場、二線城市市場、以及三四線城市市場。國內房地產行業實力雄厚的品牌企業大多是從具有代表性的一些一線城市起步，逐步發展擴大，直至覆蓋整個市場。新進入行業的競爭者，也大多會遵循這個發展路線，只是在對進入市場的選擇上會有所不同。

對于品牌房地產開發企業而言，其已經在一線等經濟較發達地區占有比較大的市場份額，與此同時還仍舊在向二三四線城市不斷擴張中，資金實力和資源方面占有相當大的優勢，因此即便新進入的競爭者是強有力的，但這并不足以對其構成威脅。對于不斷涌進的新進者，現存大品牌房地產企業無論是在目標市場還是在占有份額上，并不同其發生直接沖突，但是，在市場上，大企業具有搶占市場的明顯優勢，這一點是毋庸置疑的。

2 行業新進入者成本競爭能力分析

與一般的制造業相比，房地產行業幾乎不存在技術壟斷性，因此現階段在我國不管企業是以何種規模進入房地產領域，都可以分享高額的利潤，而不必擔憂因成本差異導致的競爭能力之間的巨大差別，只是規模較小的企業在金融支持的及時性和資金鏈的管理上會存在較大壓力。

2.1 小規模企業也能有高盈利 首先，從銷售的角度來說，即便是在大眾都持觀望態度的時候，國內商品房的銷售價格一路堅挺。2011年4月14日，國家統計局公布1~3月全國房地產市場運行情況的數據顯示：今年3月，70個大中城市房價同比漲11.7%，其中新建商品住宅同比上漲15.9%，海口、三亞、溫州位列漲幅前三名，二手住宅價格同比上漲9.5%。火爆的銷售也就意味著資金的快速回籠，也進一步為盈利創造了良好的先決條件。所以即使是規模小的企業其生存也幾乎沒有大問題，13億人口所支撐的巨大剛性需求，短期之內不會造成有房賣卻沒有消費者問津的狀況。其次，據有關部門測算，大部分的房地產企業的毛利率應該都在20-35%，甚至更高。作為房地產龍頭企業的萬科，也曾經說過：不超過15%利潤的項目不做，那么可想而知，房地產行業整體毛利率水平客觀。高額的行業利潤足以彌補較高的建造或者開發成本。

2.2 房地產產品成本具有相對固定性 對于房地產這個特定的行業，其產品不是普通意義上的商品，而是商品房。因此其產品本身就具有了地域分散性、土地依附性、開發周期性等特點。針對房地產企業來說，產品的成本，更確切的說應當是項目的成本，由于所處地域、開發時期以及政府政策的不同而有所不同，但是從建安成本這個角度去考慮，其在成本方面是相對具有固定性的。

現階段房地產項目的成本大體包括：

①土地及大配套費用，目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。市政、公用配套設施，在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。②前期費用，在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。③建筑安裝工程費用，在整個成本構成中所占比例相對較大，從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。④管理費用及貸款利息，在整個成本構成管理費用一般不會超過2%。貸款利息與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。⑤各項稅費，在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。⑥其他費用，主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

由此可見，對于房地產行業，標準相似的商品房（即都是高端或都是低端），在成本歸集對象、方法相同的情況下，不同項目中所包含的項目成本大體是相同的。因此無論是新進入者，還是已經存在的企業，其成本大多是要低于或者維持行業基準成本水平，這樣才能有利可圖，有錢可賺。因此，與大多數的制造加工業相比，企業規模的大小并不直接影響其獲利能力。

2.3 較小規模企業存在資金鏈管理風險 以較小規模進入房地產行業的企業確實因規模小而產生了一些不利，但是這種不利并不是主要由于產品成本所帶來的，而是由于整個行業對于資本以及資金鏈活力要求很高這一硬性指標所造成的。

當下，資金流轉確已成為中小房地產開發企業所要考慮的一個非常重要的問題。事實上，截至2010年底，開發商現金流的問題已經變得不容樂觀。由此不難看出，造成中小企業相對競爭力較弱的主要原因在于其對資金鏈的管理存在困難，同時也包括中小企業在獲得金融支持力度方面相對偏弱。

3 行業內現有競爭者之間的競爭態勢分析

對房地產行業內現存的中小民營企業而言，國企、大型電器制造廠商等新進入者，或是在資金，或是在品牌，或是在企業運作經營上，較他們具有相對的優勢，這種優勢短期內無法彌補，這就使得相互之間的競爭不具有可比性或者說相互之間根本就不在同一平臺上競爭，也就致使行業內競爭不可能實現充分、有效，而不充分競爭是一個市場健康發展的最大障礙。

3.1 “大型國企”具有的相對優勢 目前，國有資本正通過三種途徑進入房地產市場中爭奪最為激烈的土地市場，一是憑借資本優勢進入土地二級市場；二是通過地方政府控股的“城司”壟斷區域內一級土地開發；三是大量收購優質寫字樓等持有型商業物業。有數據顯示：2009上半年全國主要城市成交總價排行前10名的高價地塊中，有60%是有國資背景的企業。隨著擁有國資背景的大企業不斷進駐房地產行業，民營房地產企業“怒氣”頻發，炮轟國企大規模進入的行為是“不守規則”的，質疑國企依靠低成本資金四處出手拿地的做法“不公平”。頂著國企“光環”的企業，其具有相對優勢，不僅表現在拿地方面，也體現在籌資方面。

結合大量實例不難看出，國資背景的新進入者，將帶有政策、資金以及融資能力等多方面的絕對優勢，相較民營企業來說更具競爭力。因此，對于中小民營企業來說，與之抗衡無異于以卵擊石。國企新進入者與現存中小型民營企業不具有相對可競爭性的現狀，也就進一步致使市場競爭表現為不充分、不有效。針對國企進入房地產行業可能產生的后果，中國著名經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也對此進行了分析，他指出：國企的進入，將使這個行業的市場化大大降低。

3.2 大型電器制造廠商具有的優勢 對比現有中小民營房地產企業來看，想進入房地產行業的龍頭家電企業們，在以下幾個方面表現出了其所具有的相對優勢：

①它具有一個相對穩定的現金流；②已經樹立的品牌和具有的規模，為其創造了“關系資源”；③家電品牌為廣大的消費者所熟知，這也就對其開發的房地產“商品”，產生“協同效應”。大多數家電企業所面對的電器消費者，從一定角度來看就是住宅消費所面對的人群，顧客基于品牌忠誠度，或是品牌信譽度等方面原因，都將使消費者對其“商品”產生一種信任感，而這就又為其創造了一點具有優勢的競爭力；④家電行業是市場化程度較高的行業，幾家大型家電制造企業都有著在市場上幾十年廝殺拼搏的豐富經驗和人才積累。結合以上來看，大型電器制造廠商相較現存中小房地產企業具有不可比擬的資源優勢，資源上的不可比較性，必將在一定程度上削弱行業內的競爭程度。

通過以上三點分析，可以看出，我國對于房地產行業準入條件的要求很少，因此，建議以這一現狀為切入點，針對性的提出一些行業準入要求從而促進有效競爭：①可以對要進入房地產行業的國內企業的資本進行限制，即對已經成立并以其他項目為主營業務的企業，設定投資比例以及投資期限；②可以對國家擁有或控股的企業進入行業，設定較高限制，即對想要進入的“國企”、“大型電器制造廠商”等提高進入門檻，設定嚴格的資格審查制度，在銀行等授信平臺上，確保其能同現有房地產企業公平競爭；③可以提高房地產開發商設立標準，即從主營業務項目，以及主營業務收入比例以及經營范圍等方面對想要進入房地產行業的企業執行較高標準；④市場競爭本身就是企業資源整合的過程，要對行業內中小民營房地產開發企業兼并重組有一定的預見和應對方案，要通過增強核心競爭力、擴大市場占有率，或者通過實現自身規模化經營來不斷提升行業集中度。

總之，當房地產行業產值在GDP中扮演越來越重要的角色時，通過促進合理有效競爭促使其規范、合理的成長才是房地產行業健康發展、國民經濟可持續發展的長久之計。

參考文獻：

[1]王山寶.戰略聯盟：西部二級城市房地產企業突圍之路[J].中小企業管理與科技，2007（08）.

房地產行業范文第5篇

根據相關資料以及通過對房地產企業在進行財務風險管理過程的分析，發現房地產行業財務風險管理中存在以下問題:

(1)資產規模擴張快

資產負債率較高我國房地產開發企業的資產負債率都高達75%左右。從資產總額來看資產總額逐年增多，其增長絕對數額為242016．49億元，相對數額為220．3%。從平均每個企業所擁有資產數來看，2008年為12544．50萬元，2012年為39156．75萬元;其增長的絕對數額為26612．5萬元，相對數額為212．1%。由此可得出，我國房地產開發企業資產規模擴張快。

(2)資金來源中自融資金所占比例較小

根據調查顯示，房地產開發企業資金來源有國內貸款、利用外資、自融資金等，自融資金中包括房產品銷售一系列相關資金流入，其所占當年資金來源一般為30%－40%左右。房地產企業資金來源主要是外來資金，而外來資金來源中，大部分來自國內貸款。從總體規模上看，近幾年我國房地產企業隨著貸款金額和資金投入金額快速增加，資金風險不容忽視。

(3)盲目多元化導致主營業務的盈利能力得不到應有保障

國內房地產開發企業多數不是一元化經營，而很多企業是集電器行業、金融業或IT等非相關產業于一體。但由于分散經營方向、分散資金流向、分散資源以及對所要進軍的新行業沒有進行充分了解等原因，企業盲目地進行多元化，導致在新行業不僅沒有獲得預期收益且危及到主營業務的正常盈利，阻礙主營業務的發展壯大，同時也會給房地產主營業務的財務風險管理帶來額外麻煩。

(4)缺乏完善的企業法人治理結構

中國房地產行業是最近幾十年逐漸發展起來的，許多公司的治理仍然沿用創業初期的家族式模式或在此模式上進行創新。與現代企業管理的法人治理結構有很大差別，其管理基本上是處于看似完善而實際上無效的狀態，這樣很容易引發眾多管理問題。

2、房地產企業財務風險的防范

(1)合理控制資本結構

資本結構是指企業各種資本的價值構成及其比例。合理的資本結構可以降低融資成本，發揮財務杠桿的調節作用，使企業獲得更大的自有資金收益率，使股東財富最大化，亦即使公司資金成本最小。因此，房地產企業在做出籌資決策的過程中，應根據其自身規模、融資環境、未來發展預期等因素不斷優化資本結構使其趨于合理。

(2)不斷開辟新市場，建立核心競爭力

由于房產品具有地域性的特點，故企業可以選擇多個不同特點的區域市場，將由于區域選擇所帶來的盈利風險進行分散核心競爭力是企業戰勝競爭對手的法寶，它可以是難以模仿的資源也可以是企業形象等無形資源。通常這些優勢，可以為企業帶來巨大的經濟收益。

(3)合理擴張資產規模

企業要發展壯大，首先要擴張資產規模。資產規模擴張的方式有籌資和經營創造的利潤兩種方式。選擇籌資方式，企業必須考慮籌資風險和籌資的資金成本。選擇經營創造的利潤，企業必須考慮經營風險。事實上，兩種方式并存，那么就應該在兩者之間尋求一種平衡，選擇綜合資金成本最少的籌資方式，努力增加營業利潤。

(4)加強企業日常現金流的控制

重點關注大額現金流量企業應當在現金流的管理中，應用科學采用日常現金流量管理方法，加強對企業日常現金流量的管理。同時要求財務人員詳細記錄每一筆現金流，并根據企業會計準則合理登記現金賬。由于大額現金項目的處理不當，會給企業帶來財務風險，極大地影響正常經營。那么對于房地產業尤其應當關注其大額現金流管理。

(5)建立嚴格的內部控制環境