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房地產項目范文第1篇

關鍵詞：房地產項目； 命名

中圖分類號：F293.30

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422（2009）06-0163-02

1前言

1994年城鎮住房制度正式改革以前，我國實行“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度,人們基本上沒有房地產的概念。彼時城鎮居民住房絕大多數由單位分配，住宅小區多以“某某家屬院”、“某某新村”來命名。這些名稱經常是以建筑所處地理位置或者根據建筑的單位隸屬來命名，帶著濃厚的計劃經濟色彩。住房制度改革以后，房地產行業獲得了蓬勃發展的良機。特別是近年來房地產市場競爭日趨激烈，由以往靠價格地段取勝逐漸發展為包括戶型設計、居住環境、綜合性價比等多項內容的全方位競爭。名稱作為房地產項目的主要標識，也是這種全方位競爭的要素之一。孔子曾云“名不正，則言不順；言不順，則事不成”①。因此，為房地產項目取一個好名是開發商或者策劃設計單位的一樁大事。

一個好的樓盤名稱既要遵循一般命名原則，還要考慮房地產項目的特殊性。從銷售推廣的角度講，要考慮其易識，易聽，易記，易匹配；從功能承載的角度講，要符合建筑特點，突出項目優勢，區別于競爭對手；從意義表達的角度講，要強調寓意美好深遠，令人向往等等。本文擬對市場上的房地產項目命名進行歸納分析，探求其背后反映的社會心理文化特點，為其它房地產項目的策劃設計提供參考。

2從項目地理位置中提煉命名信息

地理位置始終是決定房地產項目價值的核心因素之一。房地產項目擁有良好的自然環境，或者經過改造后擁有一個良好環境都是項目的一個亮點。通過項目名稱對這些亮點予以強化則能夠更好地凸顯項目的價值和品味。如萬科開發的項目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，配以“十七英里，你能和這個世界保持的距離”的主打廣告，通過名稱凸顯其位于海邊遠離喧囂市區的寧靜。又如獲得2002年度“廣州市民十大喜愛樓盤”稱號的星河灣，以及和記黃埔有限公司在珠海開發的項目“海怡灣畔”，都是通過項目名稱來強調各自靠河、靠海的優越地理位置。再如深圳的著名樓盤“中信紅樹灣”通過名稱直接標識出其位于紅樹灣片區的場地環境。廣州方圓房地產在珠海有一個項目，位于珠海鳳凰山畔、紅門樓水庫旁，周圍環境層巒疊嶂、煙波浩渺；他們把項目命名為“云山詩意”，貼切的體現了項目的獨特之處。

3從項目規劃設計特點中尋找命名信息

建筑改變生活，設計創造價值，規劃建筑設計是一個房地產項目的靈魂。如果項目本身設計具有鮮明特點，那么從設計中尋找命名信息也不失為一個辦法。紅石實業有限責任公司在北京CBD開發的項目，位于建國門外大街的“建外Soho”就是一個項目名稱和建筑設計特點緊密結合的成功范例。建外Soho設計上亦商亦居的商住單位打破了傳統的三室一廳概念，完全是開放式空間，讓業主自由發揮，所有工程完工后，將有數萬人在那里辦公、居住、逛街。項目命名為“建外Soho”既體現了建國門外大街這一CBD位置，又契合了項目融“辦公、居住、逛街”于一體的“Small office & home office”的設計特點。再如廣州宏宇房地產公司開發的項目“羅馬假日”其命名既體現了項目歐式古典風格這一建筑設計特點又利用著名電影《羅馬假日》給購房者以浪漫遐想。

4從傳統文化中尋找命名信息

我國歷史上就有為建筑命名的傳統，從用于文人雅士居所的“某某齋”、“某某軒”、“某某閣”到用于帝王將相行宮的“某某館”、“某某府”、“某某宮”等，古典園林建筑更是大量運用匾額、碑刻、對聯、題詠等文學手法來深化意境、標點主題。現代房地產項目命名中也不乏結合傳統文化的成功案例。比如位于南京鐘山美廬附近的房地產項目“上林苑”，語出唐朝著名詩人杜審言的《春日京中有懷》：“上林苑里花待放、細柳營前葉漫新”②。上海的房地產項目“好世鹿鳴苑”，典出詩經的“呦呦鹿鳴，食野之蘋。我有喜賓，鼓瑟吹笙……”③。深圳的房地產項目“碧海云天”引申自傳統詞牌名“碧云天”。長沙湘江旁的著名小區“沁園春”本身就是詞牌名,別有一番韻味。北京的房地產項目“天行健國際商務花園”典出《周易》：“天行健，君子以自強不息；地勢坤，君子以厚德載物”。

5從異域建筑風情中尋找命名信息

住宅建筑不僅是人們的居住場所，還在一定程度上反映了使用者的生活質量和人生追求。與國際接軌，向西方主流社會靠攏的思潮反映在房地產項目上，就是一些“洋”味十足的項目名稱引起大家注目。這些具有異域風情的房地產名稱大多以國外的風景名勝或特色城鎮作比擬：如位于深圳華僑城的“波托菲諾”――以華僑城的稅水案叢林比擬意大利西北利古利亞的濱海小鎮波托菲諾。西安的“楓丹白露苑”項目――用法國的森林宮殿楓丹白露宮及其花園來比擬項目的花園別墅定位。秦皇島的房地產項目“里維埃拉”――以地中海沿岸旅游勝地“里維埃拉”來比擬北戴河的陽光沙灘。首創置業推出的新一代別墅項目“溫哥華森林”――以加拿大名城溫哥華來比擬項目位置北京小湯山溫泉度假區。無錫的房地產項目“香榭麗花園”出自法國巴黎的“香榭麗舍大道”。此外如上海的“藍堡愛琴海”、成都的“中海格林威治城”、嘉興的“江南巴比倫”、杭州的“威尼斯水城”等都屬于此類命名。

5以開發商名稱為基礎進行系列命名

以開發商名稱為基礎進行系列命名是開發商的企業名稱和單個項目名稱的結合，在房地產項目命名中體現出開發商名稱可以使具體項目和開發商之間相得益彰。一方面隨著樓盤的銷售可以擴大開發商的影響力，另一方面開發商的知名度又可以反過來促進樓盤的推廣銷售。這對一些大的知名度高的開發商來說表現得更明顯一些。比如萬科公司在全國各地開發的項目大多都以萬科作為項目命名的一部分：深圳的萬科?第五園、天津的萬科?水晶城、沈陽的萬科?四季花城、珠海的萬科金域藍灣等。保利地產公司開發的項目也多以保利作為項目命名的一部分：如保利?香雪山、保利?西子灣、保利?香檳花園、保利?心語、保利?康橋等。又如華發房地產開發的項目很多也是在命名上以華發為“根名字”：華發?世紀城、華發?水郡、華發?生態園等。

房地產項目提供的是一種公共環境，其命名反映了當代的社會意識形態和價值觀，成功的項目名稱在契合了項目特質的同時也會反映消費者的某種價值觀和心里追求。在房地產項目銷售推廣理念日新月異的今天，前述幾種命名方式難免會以偏概全，今后還會有更多、更好的房地產項目命名躍入我們的視野。

參考文獻：

[1] 余源鵬.中國樓盤實戰命名三萬例.中國建筑工業出版社，2006.

[2] 王慧靈.談房地產品牌建設中的樓盤命名策略.現代企業教育.2007(08).

房地產項目范文第2篇

房地產項目策劃書一

一、策劃緣起

東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。

二、合作優勢

《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航

同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊。《××周刊》是深圳市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動

《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式

為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報道方法

全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷

1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變

2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境

3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事

5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告

五、其他配合

全面互動，《××周刊》期待合作

1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖

2、組織看樓專車免費服務

3、贈送老板、總經理專訪文章

4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢

5、其他合作另行協商

房地產項目策劃書二

一、項目簡介：

鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)

b、 小戶型市場概況。

自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

房地產項目策劃書三

今年以來，公司在董事會的領導下，經過全體員工的努力，各項工作進行了全面鋪開，“XX”品牌得到了社會的初步認同。總體上說，成績較為喜人。為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司將抓好“一個中心”、搞好“兩個建立”、做到“三個調整”、進行“四個充實”、著力“五個推行”。其工作計劃如下：

一、 以XX項目建設為中心，切實完成營銷任務

XX項目，是省、市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于項目所蘊含的社會效益和潛在的經濟效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進，而不能停滯甚或后退。因此，公司計劃：

(一) 確保一季度XX工程全面開工，力爭年內基本完成第一期建設任務。

XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為XX商業廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫。

1、土地征拆工作。

春節前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調查，二月份完成征地范圍內的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關系的協調，以總經理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進入實施階段后，工程部應抓緊第二期工程的土地征拆工作聯系，適時調整主攻方向。

2、工程合同及開工。

元月份簽訂招投標合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業并行簽訂施工合同;確定監理企業并行簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

3、報建工作。

工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。

4、工程質量。

XX項目是省、市重點工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將XX項目建成為省優工程。

5、預決算工作。

工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款。

(二) 切實完成年營銷任務，力保工程進度不脫節

公司確定的二00六年醫藥商鋪、產權式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務為1.5億元。該任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好營銷這篇大文章。

·市場工作計劃書 ·教學工作計劃書 ·會計工作計劃書 ·招商工作計劃書

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1、實行置業任務分解，確保策劃合同兌現。

2006年公司各類樓盤的銷售任務是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所簽協議書，該任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。為完成年度營銷任務，我們建議：策劃公司可實行置業任務分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動。可采取更為靈活的銷售方式，全面完成年銷任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上，應完善團購、中心活動推介、上門推介等方案，努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。

2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷

新的一年，公司在2005年的基礎上，將進一步擴大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，XX應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。

3、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制

策劃公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。

4、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴股等辦法擴大資金流，以保證XX項目建設資金的及時到位。

(三)全面啟動招商程序，注重成效開展工作

招商工作是XX建成后運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。

1、結合醫藥市場現狀，制訂可行的招商政策

按照公司與策劃公司所簽合同規定，XX應于去年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。 為綜合醫藥市場情況，擬由招商部負責另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。

2、組建招商隊伍，良性循環運作

從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。

3、明確招商任務，打好運營基礎

XX項目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運營。因而，廠家、總經銷商、總商的入駐則是運營的基礎。我們不能等米下鍋，而應軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產企業、總經銷商、總商、醫藥商業機構等任務為300家。由策劃公司與招商部共同承擔。

房地產項目范文第3篇

關鍵詞：房地產項目；項目策劃；項目創新

Abstract: the development of real estate project, need to be in concrete plot leading to complete, so that we can guarantee the whole development process of order and effectiveness. The article on the basic of real estate project planning, and the planning of relevant innovation content are discussed.

Keywords: real estate projects; Project planning; Project innovation

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一般來說，房地產項目的基本項目策劃包括這幾個部分：項目區位的分析與選擇；開發內容和規模的分析與選擇，；開發時機的分析與選擇；開發合作方式的分析與選擇；項目融資方式和資金結構的分析與選擇；房地產產品經營方式的分析與選擇等。當然，在項目分析的過程中，還必須要對項目的創新開發，進行相應的考慮，確保產品的市場競爭力。

1.房地產項目的基本策劃

1.1區位分析與選擇

在房地產領域，“地段、地段，還是地段”的地段論，一直是開發商進行地產項目開發的金科玉律。的確，房地產開發的不僅僅是房子，更是人們的生活方式。而人的生活是有區域性的，項目地段的優劣，也就成為消費者選擇的主要標準了。因此，在項目的策劃過程中，研究小組需要對房地產開發項目的區位進行分析選擇。具體就包括地域分析與選擇、具體地點的分析與選擇。

地域分析與選擇是戰略性選擇，這主要是基于項目宏觀區位條件的分析與選擇，考慮的是項目所在地區的政治、經濟、文化教育、自然資源等因素。

具體地點的分析與選擇，主要是對房地產項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇。具體來說，就是要對項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素，進行全面的分析。

1.2開發內容和規模的分析與選擇

房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，是決定項目形態的主要因素。一般來說，房地產項目需要在符合城市規劃的條件下，進行開發使用。選擇最合適的用途和最合理的開發規模，是項目能夠符合市場要求，符合居住要求的關鍵所在。

如成都的【華潤二十四城】總占地1082畝，總建筑面積達210萬平方米，其中包括約60萬平方米的商業面積，是成都市三環內迄今為止規模最大的都市綜合體。開發完成后可為2萬個家庭5-6萬人提供舒適生活空間。【華潤二十四城】未來將在城市核心區域形成以萬象城為核心,集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、文化產業、優質教育資源和高檔住宅為一體的大型都市綜合體。

此項目，在開發的內容和規模上，做到了極致，也使得此項目成為成都房地產界的明星地產，社會評價極高。、

1.3開發時機的分析與選擇

房地產項目開發時機的分析與選擇，必須要考慮的一個因素就是項目開發完成后的市場前景。在此基礎上，再考慮項目的場地和建設時機。這對房地產項目的開發至關重要，畢竟房地產項目規模大，周期長，投資大，如果在開發時間上選擇不當，那對項目的發展是極為不利的。

在這方面，成都的【麓山國際社區】可謂做到極致。【麓山國際社區】是成都規模最大的別墅社區，占地4300畝，其選擇在2000年開始建設，此時正處于房地產開發黃金期。這也為其4300畝的規模，在長達10余年的建設中，始終保持了相對的穩定性，奠定了基礎。

1.4合作方式的分析與選擇

房地產項目開發合作方式的分析與選擇，主要是對開發商自身的優勢進行分析。主要包括土地存量、資金儲備、開發經營專長、經驗和社會關系等進行評估。從分散風險的角度出發，一般開發商會選擇合資、合作(包括合建)、委托開發等合作方式進行選擇。

1.5融資方式與資金結構的分析與選擇

房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

1.6產品經營方式的分析與選擇

房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。

2．房地產項目策劃中的創新問題

創新是房地產行業發展的希望所在，也是房地產建設項目能否在競爭激烈的市場中，獲得最大利益的關鍵所在。因此，在房地產項目策劃中，策劃人員還必須在各個方面進行創新設計，確保項目的競爭優勢。2.1理念創新

房地產項目的創新，首先要建立在開發理念創新的基礎之上，開發理念創新是本、是綱，其他創新是目，完成理念的創新，才能完成規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。

在90年代，地產剛剛成型之前，房地產開發處于賣方時代，開發商只要有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把房子賣掉。然而，隨著房地產市場的成熟，再加上國家對房地產項目的調控，使得市場競爭尤為激烈，開發商要想在困境中生存，閉關獲得更大的發展，就需要理念創新。也就是說“房地產開發不等于鋼筋加水泥，而是賣生活方式”，如近兩年涌現除了旅游地產、文化地產、養老地產、教育地產、公園地產等，這些都是開發理念的創新。因此，在新的形勢下，房地產策劃人員，還必須在開發理念創新上進行更多的思考。

2.2產品策劃創新

（1）建筑風格和戶型設計

建筑風格的創新，也是房地產開發項目的所必須要考慮的問題。而對建筑風格的變換，也是開發商所認同的。從起初的筒子樓，到2000年前后的“歐陸風情”，到近年來的新古典主義風格，以及新中式，再到中式庭院的回歸，其實都是開發商對建筑風格的不斷變換，這些變換主要基于市場競爭，以及項目客群的需要。

而近幾年來，在建筑風格日趨多樣化的背景下，一些富有民族氣息和風情的項目開始嶄露頭角，如深圳碧云天的“嶺南”風情，大連明珠小區的“海洋文化”氣息，長沙萬熙園的“湖南民宅”風情，長沙順天黃金海岸項目，合肥明月港灣項目的“水生活”性質等。

而在戶型設計方面的創新，則經歷了從“三大一多一少”，到錯層、躍式和復式設計，以及雙衛生間、窗臺外飄、弧型陽臺、落地窗戶型設計等的演變過程，這也給項目策劃帶來新的啟示，即人們對居住舒適度的要求越來越高，戶型的設計也就需要根據這一要求進行不斷的創新。

（2）景觀設計創新

現代房地產項目的開發，對居住環境的改造極為重視。而這也是人們對自身生活環境要求的提高所決定的。在這樣的背景下，項目的開發，必須要在園林景觀的打造上，進行全面的思考，以確立項目的景觀特點。如深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，在業界引起了很大的反響；深圳金地集團開發的金地翠園，對其地下架空層及其他可能的位置都進行了綠化，就算是在小區的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境，這也讓業界為之一振。

（3）會所與配套設施創新

對配套的追求，是所有居住者的共識。無論是別墅，還是一般的住宅項目，配套都是業主最為關心的問題之一。這就要求項目策劃組，在策劃的過程中，根據地區情況，根據自身的資源優勢，打造獨具特色的配套設施。如順德碧桂園最早與名校聯姻，因為中國的家長都有望子成龍的強烈愿望，使得這種方式成為開發商推售自己樓盤的重要方式。

又如，對智能化小區的打造。如北京現代“SOHO”，大連“e人家”等。通過對寬帶、家電遠程控制、遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋／視網膜門鎖、三表遠傳、室內報警等一大批高科技產品與技術的應有，打造極具科技性的小區。這也是房地產項目取勝的渠道之一。

結語

上文只是就房地產項目策劃的一些要領進行分析。其實，任何一個房地產項目的開發，都是在極為復雜和嚴謹，極為科學和理性的策劃案的指導下完成的。這就需要開發商注意對項目策劃的全面性和可行性，通過基本的項目策劃和項目創新，對策劃方案進行細化和調整，從宏觀上保證項目的科學性。

參考文獻：

1 周前鋒,馬智利;重慶市房地產發展現狀及展望[J];重慶工學院學報;2011年01期 （2005年1月）

房地產項目范文第4篇

關鍵詞：房地產項目；營銷策略；研究

一、房地產營銷的特點

房地產營銷作為市場營銷的一個分支，除了具有市場營銷的一般特征之外，還具有自身獨特的性質，主要特征表現在以下幾個方面：

（一）必須進行全過程營銷

房地產的綜合性非常強，需要多種行業的協同作戰、多個企業的共同經營。從選址設計施工、竣工、銷售到手后管理全程涉及到投資咨詢機構、市場調研機構、項目策劃機構、建筑設計機構、建筑施工機構、銷售推廣機構、物業管理機構等，所以房地產營銷貫穿與經營的全過程。

（二）房地產營銷具有特殊的運行方式

房地產市場是一個不完全競爭的市場，因而在經濟運行時常常缺少及時準確的信息，而且與其他行業相比投資者和消費者進出房地產市場難度較大這些都為房地產市場營銷在時間把握上帶來困難。

（三）房地產營銷的市場效益的綜合性

房地產營銷市場綜合效益指企業在開展營銷乃至整個開發經營活動中不單純追求企業經濟效益還要自覺的使這些活動的成果對多方面都有效，既有利于提高綜合效益。這實質上是對顧客至上觀念的延伸和擴展，是對包括顧客在內的整個社會的綜合認同和尊重。具體包括：首先，經濟效益，即企業在開展房地產營銷活動中，扣除成本、費用、稅金等能保證企業自己效益的增長；其次，社會效益，即保證人們日益增長的物資文化需要，表現在質量好、造價低、質量美觀等。再次，環境效益，即開發使用過程中做到污染少、安靜、舒適、優美方便、日照充足，通風、綠化能和周圍的環境和諧，保持生態平衡等。

二、國內房地產市場分析

房地產的剛性需求2014年以前是不斷增加的，最近幾個月銷售量有所下降。但是房產投資額一直再增加，即市場供應量在不斷增加，這也就意味著市場的競爭隨著時間的推移而越演越烈。每個項目的競爭環境也越來越糟糕，要想在這片區域立于不敗之地，除了產品的競爭之外，還要有好的銷售策略，因此，對于房產行業微利時代的現在來說，更多的企業把營銷策略作為生產運營的生命線。

三、該項目swot分析

（一） 項目機會分析

項目東邊是環保大廈，臨近有稅務局，公安部門等事業單位，這些事業單位的人群恰好符合該項目的目標群體。所以，這一部分人在地理位置優越的前提下會考慮在該項目置業。

周邊老城一些街區拆遷，根據人們的生活習慣和感情傾向分析，周邊拆遷人群90%的居民仍會考慮住在附近。并且政府正在規劃項目后邊的黃梅路和豫通街，不久的將來這里會形成個自己商業圈。項目緊鄰的九都路在四月初剛剛完成拓寬工作，由原來的四車道變為六車道，改變以前的堵車擁擠狀況，項目周邊交通狀況得到很好的改善。在消費者看來，該項目周圍的環境又添上滿意的一筆。

（二）項目威脅分析

近五年，政府針對我國的房地產市場先后出臺多個房地產業相關政策，從“繼續適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復營業稅征免時限至5年”到“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，遏制部分城市房價過快上漲”，房地產業政策正從“鼓勵”轉為“趨緊”。房地產市場的變化促使著政策的方向變更，并催生著新的政策出臺，從2010年的“新國十條”到2011年的“新國八條”到2013年的“新國五條”再到2014年的“分類調控”，國家政策的演變對房地產市場的變化可謂是含沙射影。與項目位置較近的金屏苑、升龍天璽、左岸國際都蠢蠢欲動，吸引著一部分消費者的眼光。與項目一路之隔的曼哈頓項目，由于開發商失信，觸動消費者的敏感地方，造成周邊消費者對開發商的不信任。曼哈頓在2006年開始建設，中間由于開發商一些原因，未能及時交房，一直拖延到2012年購房者才住進自己期盼已久的家。與項目一河之隔的新區正在飛速發展中，商業配額在逐步完善。

四、營銷策略

認籌期中進行市場調查，根據目標群體的能接受范圍及參考相鄰競爭樓盤價格，在保證公司利潤的基礎上，制定合理的價格。項目開盤時最好采用低開高走的價格策略。開盤時價格低，可以吸引更多的消費者前來，并且利于成交。比如，開盤時均價定位6250元，客戶在于周邊樓盤進行對比后，消除掉價格因素，選擇本案的可能性更大。在樓盤銷售35%后，調整價格，每兩個月上漲200元/，根據市場價格走勢確定最總均價。采取這種方式的優點主要是前期能快速成交，加速資金周轉，促進良性循環，而且調價能造成房地產增值的印象，給前期購房者以信心，并通過口碑傳播，能進一步形成人氣，刺激有購房動機者的購買欲。根據市場情況制定出樓層間的水平、垂直差價并標示出來。具體措施如下：①本案一號樓位置較好，可以給每個樓層確定差價，比如樓層之間差價為50元/。這樣就避免中間一些好的樓層銷量好，而一些劣勢樓層無人問津。②5#、6#樓西側戶型臨近定鼎路相對噪音較大，價格上可以略低于東側，在樓層差價的基礎上，東側戶型比西側高20元/。③根據中國的文化，把一些消費者認為不好的樓層以特價房的形式率先推出，比如4層、18層、頂層，這樣利于樓盤整體銷售。④項目中一些較好的戶型，如80多平米的兩室、125平米的三室舒適度較高，而且房源較少，價格應該相對其他戶型略高一些。⑤把表現價用展示板標注出來，讓消費者一目了然，省去不必要的麻煩。

房地產項目范文第5篇

(1)以宅旁綠地、公共綠地為代表的滲水性良好的下墊面,稱為綠地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、鋼材等不透水屋頂,稱為不透水建筑物屋頂;(3)以混凝土、瀝青路面等為代表的不具有滲水能力的下墊面,稱為硬化地面;(4)以透水磚鋪裝、碎石路面等具有一定滲水能力的下墊面,稱為透水型地面。1993年中華人民共和國建設部頒布的5城市綠化規劃建設指標的規定6,明確指出單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30%,其中工業企業;交通樞紐,倉儲、商業中心等綠地率不低于20%。從調查全國120個居住小區實例分析,有40%以上的小區不符合標準要求[4]。同時結合北京市房地產項目建設的實際情況,綠地率確定為25%。不透水建筑物屋頂的面積相當于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來確定。建筑密度是指居住區內,各類建筑基底總面積與居住區用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標確定。考慮到房地產項目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產項目中的建筑密度用兩者相乘來表示。根據5城市居住區規劃設計規范6(GB50180293(2002年版)),居住區用地平衡控制指標和住宅建筑凈密度控制指標,應符合表2、表3的規定。因此計算的房地產項目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產項目建設的實際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設用地總面積的24%。根據2009年2月份北京市水務局印發的5北京市房地產建設項目水土保持方案技術導則6,房地產項目中硬化地面控制率在平原區應不大于30%。硬化地面控制率是指項目區內不透水材料硬化地面面積與外環境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場、廣場等,外環境總面積指項目區內除建筑設施占地以外的區域面積。房地產項目建設中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設用地面積的比率為2218%。透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場、人行步道,具有一定的滲水能力,根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設用地面積的比率確定透水型地面面積占項目建設總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產建設面積為13460hm2,以此為基礎可以計算出這6年間每年房地產項目建設形成的不同下墊面的面積。具體見表4。根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數,再根據表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進行計算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場雨中,降雨量較小的降雨不會形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據北京地區的降雨特點,僅計算3月-10月份,共計8個月的雨水徑流量。根據北京建筑工程學院的車武、李俊奇[5]對城市雨水回收利用的多年來的研究,雨水徑流量按下式計算:V(徑)=U@H@A@A@B式中:V(徑)-雨水徑流量;U-徑流系數;H-降雨量;A-徑流面積(m2);A-季節折減系數,取0.85;B-初期雨水棄流系數,取0.87[6]。建筑給水排水設計規范6(GB5001522003)規定,得出基本結論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的計算方法對2006年-2011北京房地產建設項目的雨水徑流量進行計算,結果見表6、表7。(1)北京房地產項目建設中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產建設面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權平均得出北京市房地產項目建設形成的下墊面的總的徑流系數為。(2)北京房地產建設項目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產項目建設中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢依次增大。這是由于隨著北京市的發展,城市化進程加快,房地產項目的建設面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產項目建設面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據上述方法計算,北京市一般房地產項目一場降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產項目雨水徑流收集與利用主要措施

根據房地產項目特點及其雨水徑流特征分析,在相同量級別的降雨情況下,由于不透水面積增加,徑流系數增大,產流量也相應增加,洪峰時間提前,巨大的雨水徑流直接排入市政雨水管網,給下游的防洪排澇帶來很大負擔,而且很可能導致局部地區排雨不暢,出現積水現象,給人們的生活帶來很大不便。因此,房地產項目建設過程中必須采取相應的雨水收集與利用措施,確保項目區范圍內的雨水充分利用,對外零排放。透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經被廣泛地應用于城區各類停車場和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對城市水體的污染。隨著科技的發展,新型材料不斷涌現,透水鋪裝的強度逐漸加大,在房地產項目建設過程中應盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來的危害。同時,城市規劃部門應該采取適當的經濟手段,促使建設單位根據經濟-效益分析,按照費用最小化原則,自覺主動增加透水鋪裝[8]。為進一步加強北京市新建建設工程雨水控制與利用工作,減少雨水徑流,充分利用雨水資源,提高城市防洪能力,改善生態環境,北京市規劃委員會組織相關單位,對現行國家和北京市相關技術標準及規范性文件進行了梳理。在此基礎上編制了5新建建設工程雨水控制與利用技術要點(暫行)6。明確要求新建建設工程硬化面積達10000m2以上(含)的項目,應配建雨水調蓄設施,具體配建標準為:每萬平米硬化面積配建不小于500m3的雨水調蓄設施。集雨池作為城市雨水調蓄設施最為常見的一種措施,是利用預先埋設的管網,將房頂、綠地、道路的雨水/自流0進集雨池。施工建設過程中將收集的雨水在用作施工用水和施工現場防塵用水;施工結束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗車、沖洗廁所、澆灌綠地、沖洗馬路、消防滅火等多個方面,不僅能有效緩解城市供水壓力,同時還能夠減少污水處理的費用。此外將集雨池與市政雨水管道連接,能夠緩解市政雨水管道排水壓力,有利于城市防洪。房地產項目建設形成的不透水建筑物屋頂產生的雨水徑流占總雨水徑流的38.2%,是房地產項目中產生徑流最大的下墊面。屋頂綠化是針對不透水建筑物屋頂最好的減少雨水徑流的方法,既可以應用在新建建筑上,也可以應用已建建筑物屋頂。屋頂綠化補償了建筑占據的自然植被,綠化屋面既可以通過植物的莖葉對雨水的截流作用和種植基質的吸水把大量的降水儲存起來,又可以降低雨水的流速。研究表明,僅僅是簡式屋頂草坪綠化就可以截留和儲存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5種植屋面防水施工技術規程6以及2007年國家住房和城鄉建設部也了行業標準5種植屋面工程技術規范6,說明城市屋頂綠化已經有了的技術保證。今后城市房地產項目建設中,在城市各類建筑上廣泛建設屋頂花園,就可以大大緩解城市雨水徑流大的問題,同時可以改善城市的水環境。綠地是一種天然的滲透系統,綠地系統對雨水徑流有滲透、蓄積、利用及削減污染4重效用[10]。下凹式綠地之所以能起到減少城市洪水總量的作用得益于兩方面:一方面是利用自身下凹空間儲存功能,另一方面是其良好的下滲功能[11]。綠地為下凹式時能夠匯集周圍不透水鋪裝區的徑流,雨水下滲效果最好。有研究表明,在北京地區當草地比地面低10cm時,在有一倍匯水面積是的情況下,10年一遇暴雨其攔蓄率為87.15%,5年一遇暴雨其攔蓄率為100%[5]。