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商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文第1篇

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟；存在問題；解決策略

一、當前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過于盲目

在很多人的眼里，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟往往被視為高利潤、低風險的經(jīng)濟領域，這也是當前全球范圍內(nèi)房價大范圍上漲的重要因素，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了追求較高的經(jīng)營利潤，過于盲目地進行追求不同的投資盈利模式，造成大型商業(yè)網(wǎng)點建設熱潮，甚至部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商誤以為只要蓋了房子就一定能夠獲取較高的經(jīng)濟利潤，而忽視了商業(yè)項目的可行性分析等環(huán)節(jié)，過于盲目。

大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項目時普遍缺乏可行性研究環(huán)節(jié)，再加上忽視對上下游供應商的供應能力以及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行深入的研究與分析，過于依靠自身的主觀想象力決定是否進行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的擴張。另外，“先開發(fā)后招商”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的大范圍應用，造成商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點分布過于密集，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化，規(guī)模大型化等鮮明問題產(chǎn)生。

2.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)與經(jīng)營相脫節(jié)

通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)項目所需的投資金額較為龐大，再加上需要較長的運營周期才能夠收回資金，目前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過于急功近利，不愿意投入太長的資金回收周期，在房子剛剛蓋完之后，就開始急著出租或者出賣，而忽視了當前商業(yè)地產(chǎn)項目潛在的真實價值。此外，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，開發(fā)與后期運營存在嚴重脫節(jié)的問題，部分商業(yè)地產(chǎn)項目在項目驗收后就立即按照建筑面積銷售，造成項目開發(fā)與后期運營嚴重脫節(jié)問題存在。

3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理團隊建設有待加強

當前經(jīng)濟發(fā)展的競爭，歸根到底是人才的競爭，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中尤其明顯。但是由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟是最近幾年才得以迅速發(fā)展起來的，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在著嚴重的人才匱乏問題。其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的管理員工素質(zhì)普遍較低，很大比例上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理人員屬于兼職人員，專業(yè)管理知識較為薄弱，房地產(chǎn)項目成本管理意識也有待提升。其二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理人員普遍缺乏自我提升意識，未能夠及時更新自身專業(yè)知識，難以滿足時展需求。

二、當前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟問題解決策略分析

1.結(jié)合時展需求，合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟

市場經(jīng)濟的穩(wěn)健、高效發(fā)展，離不開時展需求，因而在制定市場經(jīng)濟發(fā)展策略時不可脫離當前時展的實際需求，才能夠在實際發(fā)展過程中具有實際可操作性。當前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中存在著過于盲目擴張的顯著問題，因而在未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中應該加強商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性分析建設，以確保商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營符合經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，符合當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展實際需求，才能夠保障商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟處于健康的發(fā)展氛圍中。

（1）及時了解社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢

在未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應該基于互聯(lián)網(wǎng)、電視、廣播以及報紙等各種媒介更為高效、及時地了解社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，確保商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢相吻合，避免受到社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境的不利影響。

（2）制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略

制定科學、合理的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，有利于在經(jīng)濟發(fā)展過程中獲取更為有利的位置。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟時，科學、合理地制定發(fā)展戰(zhàn)略及其重要。在實際管理工作中，應該結(jié)合社會發(fā)展趨勢、自身發(fā)展現(xiàn)狀以及當?shù)亟?jīng)濟現(xiàn)狀制定更為合理的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運營管理

目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中存在開發(fā)與運營嚴重脫節(jié)等問題，不利于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)高效發(fā)展。因而，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運營管理就顯得非常重要。

（1）優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)

目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟結(jié)構(gòu)過于單一，存在較大的發(fā)展風險，抗風險能力較弱。因而，在未來的發(fā)展中應該優(yōu)化自身的經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，力爭多元化發(fā)展，以持續(xù)提升自身的抗風險能力，提升自身盈利空間。

（2）加強商業(yè)地產(chǎn)運管管理

優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運營服務，有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提升自身的品牌形象。因而，在未來的發(fā)展中，應該通過加強物業(yè)管理，加強招商、提升運營服務質(zhì)量等多個渠道提升自身的運營管理水平。

3.加強商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理團隊建設

在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，應該努力提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理人員的專業(yè)素質(zhì)，為員工提供良好的工作環(huán)境及薪酬福利待遇，吸引更為優(yōu)秀的管理人員加入到公司的發(fā)展團隊中，以切身提升公司經(jīng)濟管理團隊力量。此外，在公司發(fā)展中，應該加強內(nèi)部培訓力度，以有效地提升公司員工的專業(yè)素質(zhì)能力，為公司經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化及運維服務質(zhì)量提升等提供最為雄厚的人力資源保障。如果缺乏有效的培訓資源，可以考慮與外界專業(yè)的培訓團隊合作，提升公司內(nèi)訓團隊力量。

三、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟是否能夠得以健康、穩(wěn)健的發(fā)展，無論對于社會經(jīng)濟發(fā)展，還是對于居民生活水平提升均有著關鍵性的作用。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟時，應該清晰地意識到當前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中所存在的問題，并采取積極有效的解決策略，方能夠更好更快地推動商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻：

[1]蔡堅.淺談促進我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的途徑和方法[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（07）：75.

[2]郭學尚.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的困境和出路初探[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2014（12）：105.

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文第2篇

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；資金需求；融資途徑

一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)是具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和投資三方面的屬性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等都被納入到商業(yè)地產(chǎn)的范疇。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)物業(yè)，包括各種零售、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途的地產(chǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先興起于北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，并迅速蔓延到全國。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展趨勢，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長了41.9％，占房地產(chǎn)投資比重的29.8％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長了25.9％和35.2％，銷售額分別增長了48.4％和50.2％。

二、商業(yè)地產(chǎn)的資金需求特點

（1）資金需求量大，融資周期長。房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求量大，且投資周期長，而商業(yè)地產(chǎn)項目對資金的需求量尤其突出。商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價格高，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計水平要求高，建筑結(jié)構(gòu)復雜且廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修和陳設奢華，這些都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠高于普通住宅項目或廠房項目。（2）投資風險大，融資成本高。住宅地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價值補償和收益，而商業(yè)地產(chǎn)的回收期長，延續(xù)到整個商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模大、融資周期長，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實現(xiàn)較高收益，一般要求非常高的投資回報率，對開發(fā)商而言融資成本非常大。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)主要的融資途徑及存在的問題

（1）銀行貸款。中國房地產(chǎn)開發(fā)一直以來對銀行貸款依賴程度比較高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外，這與我國的金融市場的發(fā)達程度密切相關，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優(yōu)勢有關。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行股權(quán)融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本運營的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權(quán)融資會稀釋原有股東對公司的控制權(quán)，且融資成本較高。（3）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營的企業(yè)為主要標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模小、融資期限短。（4）房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是指通過發(fā)行基金份額，將不確定多數(shù)投資者的小額資金匯集成大規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資機構(gòu)管理，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目。因受到國內(nèi)政策以及國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場不透明的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時要求較苛刻，而且當前國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展僅處于起步階段，尚且缺乏相關運作經(jīng)驗以及法律制度的支持。

四、中國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑建議

（1）合作開發(fā)融資。開發(fā)商尋找一家或幾家有實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移融資負擔比較好的方法。這種方法對于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風險大有益處。（2）商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資是指企業(yè)利用其商業(yè)信用，在銷售商品、提供服務的過程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應付賬款、預收賬款、應付票據(jù)等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務。商業(yè)地產(chǎn)融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔的風險較大，通過銀團貸款方式可分散風險，同時籌集資金方便快捷。（4）商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國的一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體做法是將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。（5）其他建議。中國的金融市場機制尚未規(guī)范和成熟，而房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障。房地產(chǎn)公司應從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關法律法規(guī)；二是加強對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運用。

參考文獻

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文第3篇

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運營；統(tǒng)一管理；全生命周期

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運營模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運營模式，以解決當前困境，推動我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境

由于我國實行了較長時間的計劃經(jīng)濟，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經(jīng)濟逐步深化，我國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟的增長速度。與此同時，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發(fā)運營模式。

我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長期開發(fā)建設對資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學的開發(fā)運營模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

為了應對當前困境，下面簡要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設和運用管理中存在的問題。

第一，市場定位模糊。在現(xiàn)實生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復推敲就投入建設，導致對項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認識不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點過剩或不足，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。

第二，運作程序不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關系。目前，我國房地產(chǎn)市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對的是經(jīng)營商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費。

第三，營銷理念不科學。由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng)濟利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設計過于強調(diào)包裝設計，甚至脫離物業(yè)本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發(fā)運營模式，將很難實現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風險、降低難度，應基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進行開發(fā)建設和運營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學的全程運作流程。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運用設想

在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關聯(lián)，不可將兩者進行簡單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個操作流程來看，開發(fā)設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發(fā)商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發(fā)建設的重要性。

第一，整合相關利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構(gòu)等。各方之間的利益既對立又統(tǒng)一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發(fā)運營模式下，應對各方利益主體進行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強各方之間的合作，為實現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項目的操作流程來看，整個過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設計、招商融資、運營管理等多個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場調(diào)研結(jié)果直接左右著市場定位，而市場定位又是規(guī)劃設計的基準，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運營模式中，各環(huán)節(jié)之間的關系是松散的，很難使整體實現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實現(xiàn)利益最大化。

在上述三種理念指導下，下面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進其又快又健康發(fā)展。

第一，市場調(diào)研。市場調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢等，對項目可行性研究極為重要。

第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營定位等。雖然各項定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經(jīng)營定位時，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢，立足于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃來進行相關操作，保證業(yè)態(tài)組合科學，才能在長久的經(jīng)營中實現(xiàn)持續(xù)盈利。

第三，規(guī)劃設計。開發(fā)商要清楚地認識到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，所以在規(guī)劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調(diào)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術(shù)要求等。

第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應參考一些發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。

第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進行主力店招商，二是在開業(yè)前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場調(diào)研的結(jié)果找到與項目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復，保證業(yè)態(tài)組合科學。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運營管理。運營管理是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營中的重點內(nèi)容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運營管理上要統(tǒng)一企劃營銷、統(tǒng)一客戶服務和賣場管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。

3 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設和運營管理的整個過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務于項目主體，才能使項目整體實現(xiàn)優(yōu)化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

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商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文第4篇

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商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢范文第5篇

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；體驗營銷；問題；策略

商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷作為一種新型的商業(yè)地產(chǎn)營銷模式，伴隨著樓盤產(chǎn)品的逐步細化以及購房置業(yè)心理和行為的不斷成熟商業(yè)地產(chǎn)，體驗營銷應運而生。相比起傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)營銷模式來說，商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷更注重挖掘內(nèi)涵、更具深層次、更有感染力它能更好地把握消費者的購買行為特征。在盡量滿足消費者心理需求和溝通需要的同時，提供更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務，在一定程度上有助于企業(yè)在消費者心中樹立一個良好的形象，提高消費者對企業(yè)提供的產(chǎn)品及服務的認可度，也能實現(xiàn)企業(yè)銷售額以及客戶價值的增長。

一、商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷定義

商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷，是指商業(yè)地產(chǎn)的營銷者以消費者的需求為出發(fā)點，將顧客在商業(yè)地產(chǎn)消費的全過程體驗視為整體，通過把一切影響客戶在情感、思考、感覺、行動等方面體驗的內(nèi)外部資源有目的地整合起來，為客戶創(chuàng)造出一種美好的消費體驗，以此來使客戶購買目的得到全面的實現(xiàn)，從而完成企業(yè)的營銷目標。相較于傳統(tǒng)營銷，商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷有了很大程度上的進步，比如，將客戶在消費過程中的情感精神滿足作為更加關注的重點，使住宅產(chǎn)品和服務實體價值得以保證的前提下，客戶又能夠有一次舒心愉悅的消費體驗，這便使得營銷的價值實現(xiàn)的更加全面了，同時商業(yè)地產(chǎn)在營銷的過程中給予了客戶的愉悅的消費體驗，在一定程度上也促進了企業(yè)客戶價值的實現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷存在的問題

1.忽視了產(chǎn)品質(zhì)量，空談營銷體驗

目前有不少企業(yè)采用體驗營銷模式容易片面地去追求體驗制造，認為在初期階段是營銷體驗的載體，而高級階段的營銷體驗則可以獨立于營銷實體之上，因而大大忽視了產(chǎn)品的質(zhì)量，體驗也就變成了空談。在營銷中，樓盤的實際品質(zhì)和服務才是客戶最為關心和在意的，售樓部的裝修好壞只是客戶們在感性層面上的一種感知而已，適當?shù)难b修即可，過分鋪張只會顯得浪費和華而不實。在營銷過程中，體驗營銷應將客戶的心理需要和物質(zhì)需要放在同等的位置進行對待，不光將客戶在消費中的體驗作為重視的關鍵，還要以產(chǎn)品本身質(zhì)量和品質(zhì)為基礎，使客戶能夠獲得長期的體驗效果。

2.客戶的參與程度仍然較低

目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營銷重點大多放在銷售終端的環(huán)境設計和活動安排上。在實際商業(yè)地產(chǎn)營銷的過程中卻沒能讓消費者真正的體驗、參與到產(chǎn)品的設計與建設中。雖然有的企業(yè)己開始注意到體驗消費這一版塊，樣板房、小區(qū)實景、試住等主要的客戶體驗活動也在銷售過程中進行著，但是客戶的參與程度仍然處于相對較低的層次上，因此擁有較高的客戶參與度和接觸度的體驗營銷也就越來越被商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所青睞了。

3.缺乏對客戶的心理模式研究

在體驗營銷模式中，體驗屬于感性的東西，存在較大的不確定性和差異性，不同的人在不同的時間和地點對同一事物所產(chǎn)生的體驗都將不同。因此，想要體驗營銷的實施獲得成功，企業(yè)在針對影響目標消費者感性體驗因素的行為研究的方面就顯得異常的迫切和重要。

4.顧客接觸點有待挖掘

客戶在經(jīng)歷從開始到結(jié)束的整個消費體驗過程中，其中所遇到的點點滴滴都成為了一系列的接觸點。在實踐中，客戶除了能夠體驗到售樓大廳、樣板房和樣板區(qū)的裝修和參觀路線的特色外，其他與產(chǎn)品相關的道具可用作體驗的則少得可憐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營銷的過程中可以通過完整的分析和研究客戶在體驗營銷中的接觸點的方式，來豐富商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷的道具。

5.對客戶的小眾傳播渠道單一

目前，商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中，除了上、下半年的房展會外，報紙、雜志、廣播、電視一直是大眾傳媒的重要工具，而且網(wǎng)絡廣告的精準化程度相對偏低，也僅能作為大眾傳播工具的一種而存在。在另一方面，商業(yè)地產(chǎn)對客戶小眾傳播渠道的掌握不足，目前僅有定點短信發(fā)送、DM派送、特殊場所海報擺放、會員直郵等幾種小眾傳播渠道。這使得商業(yè)地產(chǎn)無法對客戶的信息進行全面的掌握，進而導致商業(yè)地產(chǎn)的銷售的效果往往也不盡人意。所以在商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道方面，尤其是小眾傳播渠道，通過分析目標客戶的行為以及生活方式的方法來挖掘商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道已刻不容緩。

三、商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷策略探析

商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷的最終目的便是在以客戶參與為核心的前提下為客戶創(chuàng)造全方位的消費體驗。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中注重與客戶的雙向溝通尤為必要，為客戶搭建起一個可以展示自我個性的平臺，通過站在客戶的角度去發(fā)覺他們內(nèi)心不同的理性和感性消費渴求，不斷地審視和改進自己的產(chǎn)品和服務，努力提升客戶在體驗營銷中的滿意度和品牌忠誠度。

1.服務體驗策略

隨著經(jīng)濟時代的不斷發(fā)展進步，各行業(yè)在服務方面的競爭便顯得尤為激烈。為了使客戶在消費中有一個滿意又記憶深刻的感官體驗，企業(yè)除了做好售前、售中和售后等最基本的服務外，個性化、特色化、品牌化的服務內(nèi)容在商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷中是不容忽視的重要內(nèi)容。

（1）基本服務方面。在體驗營銷過程中，有客戶對所購產(chǎn)品產(chǎn)生疑問和困難需要幫助時，迅速快捷、準確無誤的建議和回答以及細致、周到的服務和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理將會使客戶獲得非常滿意的服務體驗，從而能夠為企業(yè)在行業(yè)內(nèi)塑造一個良好形象，為今后的營銷工作奠定良好的基礎。除此之外，社區(qū)“客戶服務中心”的設立也是企業(yè)良好服務的表現(xiàn)之一，企業(yè)可以通過此“中心”與所有客戶保持溝通和聯(lián)系，及時的了解到客戶的需求和想法，還可以不時地提供一些VIP卡、免費會刊和其他等與生活相關的回饋，將優(yōu)質(zhì)服務進行到底，在居住者與企業(yè)之間形成一個親密社區(qū)。

（2）物業(yè)服務方面。一種全新的體驗式物業(yè)服務，是客戶在擁有臻品私屬空間的同時，還擁有一位專業(yè)的貼身管家。為了使客戶能夠擁有一套真正舒適安逸的住宅，體驗式物業(yè)服務在強調(diào)服務環(huán)境和氣氛的營造之余，還為客戶提供親身體驗的服務，讓他們親自參與到服務過程中去獲得自己想要的各種信息。同時，客戶得到最快的速度和最專業(yè)的技巧的周到而滿意的服務，從而從真正意義上去信賴和依靠企業(yè)所提供的體驗式物業(yè)服務，將其當作自己最為貼心的助理管家。因此，商業(yè)地產(chǎn)在其發(fā)展的過程中，應將體驗服務的思想落實，使消費者能通過設施設備、社區(qū)活動以及相關的營銷人員和傳播信息等，體驗到企業(yè)合符人性、親情又個性化的服務。

2.關系體驗策略

企業(yè)在營銷過程中，除了要不斷爭取客戶外，與客戶之間建立起和諧互利的合作關系也顯得尤為重要。企業(yè)實施關系體驗的策略，就是以客戶關系管理為基礎，將客戶作為企業(yè)服務的中心，分析和了解客戶，并圍繞著客戶展開一切的活動和流程，通過與客戶間建立起的長期信賴關系，以贏得客戶對企業(yè)的忠誠，提高企業(yè)在行業(yè)間的競爭力，并使企業(yè)的自身建設得到發(fā)展，最終實現(xiàn)體驗營銷的價值。同時，企業(yè)還應設立相關的客戶關系管理機構(gòu)，選派業(yè)務能力強的人員專門從事顧客關系管理機構(gòu)的工作，將每位顧客在初次購房或服務時的信息進行儲存并建立檔案，形成一個專屬企業(yè)的客戶數(shù)據(jù)庫，如此便能在需要尋找目標客戶時更加的快捷和準確。除此之外，在企業(yè)與客戶進行每一次的接觸時，都應該制定一個良好的計劃，以便在與客戶進行溝通和交流的過程中能夠更深的挖掘出客戶的潛在需求，方便給予客戶更為完善周到的服務，提升客戶的滿意度。企業(yè)還可以時常為客戶提供一些與生活相關的獎品和優(yōu)惠活動，以此來穩(wěn)固企業(yè)與老客戶之間的關系，畢竟留住老顧客比爭取新顧客更為容易與劃算。

3.感官體驗策略

企業(yè)在房產(chǎn)銷售中往往以人體的感官知覺來開展體驗式情景銷售形成感官體驗營銷模式。通過將人體的視覺、嗅覺、聽覺、味覺、觸覺進行整合成為“感官體驗營銷體系”，為客戶創(chuàng)造知覺體驗，有效的讓客戶參與其中，將其購買欲望調(diào)動起來。“感官體驗營銷體系”這一特殊的營銷體系不僅能為企業(yè)節(jié)約相應的成本，營銷效果也非常明顯，其在體驗營銷中的最大作用便是刺激客戶的消費欲望。在人體的各項感官中，眼球的信息來源占到了80%，是最能夠刺激到客戶的消費欲望的。在房產(chǎn)銷售方面，客戶最為關心的第一是外觀，第二是結(jié)構(gòu)，第三是地理位置。因此，為了能夠更好的抓住客戶的消費眼球，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過在產(chǎn)品的外觀、服務、以及產(chǎn)品的環(huán)境設置等做功課，比如使用客戶較為親近以及認可度較高的語言等。極盡可能的向消費者表現(xiàn)出企業(yè)的品牌思想和特色，使企業(yè)所推出的產(chǎn)品獲得消費者和市場的接受。當然，優(yōu)美動聽的音樂和產(chǎn)品完美的結(jié)合起來，形成一道賞心悅目的聽覺盛宴也使體驗營銷策略中被慣用的手段之一，達到的一種獨特營銷效果也是不少企業(yè)所鐘愛的。體驗式住宅能夠讓客戶在通過感官的體驗之后，清晰的了解到自身的購買期望如何，提前滿足了人們購買房產(chǎn)的需求和欲望，這對消費者有極大的幫助，同時也為自身的銷售增添了優(yōu)勢。

4.品牌體驗策略

所謂品牌體驗，就是在體驗營銷過程中，客戶對某個品牌在經(jīng)歷了“認識―選擇―購買―售后”整個過程后的認知與感受。每一次的購物消費都反映了客戶對某品牌產(chǎn)品的價值和情感認可，使得原有的消費行為得到相應的改變和或強化。企業(yè)應當對客戶的消費期望作出更多地了解，積極開發(fā)和創(chuàng)造出滿足消費者需求的品牌，實現(xiàn)客戶的品牌體驗價值。為此，企業(yè)在進行體驗營銷的過程中，為客戶資源數(shù)據(jù)庫識別和選擇出最有價值的客戶，通過雙方的溝通和交流，為其提供最為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務，達到客戶的滿意度，建立起企業(yè)與客戶間的忠誠，使企業(yè)獲得最大的利益。同時，為企業(yè)吸引和留住優(yōu)秀的員工也是品牌體驗中尤為重要的一環(huán)，長期的員工必定對企業(yè)的客戶和業(yè)務更為熟悉了解，因此在客戶的體驗服務上也會更加的貼心到位。企業(yè)還可以設立專門品牌體驗管理部門，專門負責客戶的品牌體驗管理，讓企業(yè)的全體員工都參與到其中去，研究和分析營銷過程中所出現(xiàn)的相關問題，打破常規(guī)思維模式，將企業(yè)各部門的服務活動進行協(xié)調(diào)管理，以實現(xiàn)品牌體驗在體驗營銷中的價值。

四、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)體驗，究其目的是房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足客戶在消費上的情感需要的同時，給客戶留下極其深刻的心靈震撼，而設計和提供相應的感知體驗，以便客戶能夠肯定產(chǎn)品的價值，這對商業(yè)地產(chǎn)樹立一個良好的品牌形象具有重要的意義。促進企業(yè)的品牌建設和發(fā)展。在體驗營銷的過程中，客戶帶著明確的主觀動機和期望參與到各個階段的體驗活動中去，通過對每階段的各個點進行接觸后，得到相應的不同體驗感受和結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過對所得到的相關效果反饋加以分析，研究出了影響客戶體驗差異的客體元素，并且得出相應的營銷策略，在通過對這些營銷策略進行組合操作后，形成了一套更為完善可行的營銷模式，從而實現(xiàn)相應的銷售目的。這便使得企業(yè)與客戶形成了雙向溝通，同時也達到了二者雙贏的目的。

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