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鄉村物業管理方案范文第1篇

為認真貫徹執行《*市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法》（以下簡稱《辦法》），確保房屋拆遷程序合法，切實維護被征地農民和被拆遷人的合法權益，根據有關法律、法規、規章和其他有關規定，結合我市實際，現提出以下實施意見。

一、認真落實征地告知程序。土地征用方案經依法批準后，要按照《辦法》第四條的規定對土地征用方案進行公告，公告日期為7日以上。

征地告知后，征地拆遷機構應對擬拆遷的建（構）筑物、附著物面積、數量等現狀進行調查。對*市城市規劃區內基礎設施項目建設拆遷建（構）筑物面積、數量等進行現場調查時，應由征地拆遷機構、拆遷人、被拆遷人，鄉村組負責人、房地產中介評估機構、測繪隊六方在場，開展調查、拍照、攝像工作，并現場簽字確認。調查結果經三榜公示后確定。

自征地告知之日起，在擬征地上搶栽、搶種、搶建或突擊裝修的，征地時一律不予補償，但因正常的農業生產活動需栽種的除外。《辦法》所稱“正常的農業生產活動”是指農事季節正常的栽種項目。

二、切實做好被拆遷房屋的合法性認定工作。房屋及地上建（構）筑物的合法性由同級城鄉規劃部門確定，土地性質的合法性由同級國土資源部門確定。

《辦法》第五條所稱“歷史性建房”按以下標準進行認定：農村村民在19*年6月25日前居住和建設的房屋宅基地按合法用地認定；19*年6月至19*年經兩次非農業用地清查有可以補辦手續清查結論而未補辦用地手續的宅基地，可作合法用地認定。

三、要按照《辦法》第十三條的規定做好安置工作，嚴格區分安置區的土地性質。城市規劃區內采取統規新建的安置區土地為國有出讓土地，城市規劃區外的村民安置區和村民自行安置的土地為集體建設用地。

四、要認真執行《辦法》第十四條關于統規新建安置和被拆遷戶自行居住安置的有關規定。統規新建安置區土地的征地、拆遷、“三通一平”、物業補貼等費用，由拆遷人負責或從項目用地出讓收入中以成本列支。安置工作實施主體為鶴城區人民政府或*經濟開發區管委會，拆遷人與鶴城區人民政府或*經濟開發區管委會簽訂安置工作協議。被拆遷安置人按每畝10萬元購買安置地。

被拆遷戶自行居住安置房的，享受三年的物業管理費補貼，物業管理費補貼按人平30m2，每月按0.4元/m2標準執行。

五、《辦法》第十五條所稱“異地新建”只能在城市規劃區外執行。

拆遷人負責的重建用地、“三通一平”、基礎費用，按被拆遷人人平5000元承擔。被拆遷人報建、辦證費用享受拆遷安置優惠政策。

六、認真落實《辦法》第十八條規定的獎勵措施。被拆遷戶在國土資源主管部門或征地拆遷補償公告規定的期限內，提前10天主動騰地的，按被拆遷房屋主房（居住房屋）合法建筑面積給予每平方米100元的獎勵；提前5天主動騰地的，給予每平方米50元的獎勵；提前2天主動騰地的，給予每平方米20元的獎勵。

鄉村物業管理方案范文第2篇

以科學發展觀為指導，按照“努力提升城市品味，在城市規劃建設管理上集中突破”的戰略部署，圍繞高起點規劃、高標準建設、精細化管理的要求，以爭創省級園林縣城、省級衛生縣城和省級文明縣城為目標，提高城鎮綜合承載能力和輻射帶動功能，推動全縣城鄉建設又好又快發展。

二、總體目標

圍繞“山水園林”縣城的基本定位，健全規劃體系，完善基礎設施，創建優美環境，城鄉建設完成投資5億元，城鎮化水平提高1－2個百分點。創建省級園林縣城、省級衛生縣城和省級文明縣城。

三、工作重點

進一步強化規劃“龍頭”作用，全力實施好“十大項目”，繼續加強“四項管理”，積極開展“三項爭創”，全力打造“山水園林”縣城新形象。加快南湖、朱店、韓店等重點小城鎮建設步伐，不斷提升城鎮化水平。

（一）以規劃為龍頭，力爭在城鎮規劃管理上取得新突破

1、抓好規劃的編制。按照“山青水秀、市容整潔、布局優化、適度超前”的要求，高標準修編縣城總規，完成紫荊中學周邊和車站路三角地帶的控制性詳規，編制城區規劃范圍內消防通道左右50米范圍的修建性規劃，同時搞好東城區住宅區地下管網、寺坪塬供熱、南北濱河公園改擴建、二郎山生態公園二期工程、南城區供排水管網等專項工程規劃，修編完善城區已建成的3家供熱站供熱管網規劃。同時，完成*、*、*、*、*、*、*、*等8個集鎮規劃修編，完成水洛鎮*、*，**、*等20個村莊的規劃編制。

2、抓好規劃的落實。建設局和各鄉鎮要樹立牢固的法制意識，把好規劃關，做好規劃事，著力提高城鄉規劃編制的社會性、科學性、先進性和可操作性，切實把規劃做深、做細、做到位，為城鄉有序建設提供科學依據。要抓好城市建筑設計，充分發揮規劃對城市基礎設施建設和縣城風格特色建設的引導調控作用。要進一步規范“兩證一書”等審批程序，加大規劃三級審查、公示和審批制度，加強規劃實施管理。要逐步建立城市建設評議機制，堅決避免邊拆邊建、邊建邊拆的問題。要加大規劃執法和宣傳力度，加強城鄉規劃監督檢查，下決心整治亂圈亂建行為，對違法建設要一查到底，對嚴重影響規劃的違法違章建筑要堅決拆除，維護城鄉規劃的嚴肅性和權威性；以新農村建設為載體，認真落實鄉鎮和村莊規劃工作，積極服務，引導農民合理建設，改善農村生產生活條件。

（二）以爭投資、上項目為支撐，力爭在城鎮基礎設施建設上取得新突破

積極開展“城市規劃建設管理年”活動，抓重點、攻弱點、破難點、求突破，高標準、高質量實施“十大項目”建設。

1、二郎山生態公園二期項目。突出生態建設要求，建成兩個主山門、停車場、核心景區和一批建筑小品，完善水電配套工程，綠化補植風景區30萬平方米。

2、東城區綠地公園建設項目。完成建設用地范圍內15戶居民及1個單位3160平方米的房屋拆遷，建成占地52畝的綠地公園。

3、北洛河風情線項目。新建2座橡膠壩，對南北濱河公園進行改擴建，移植北濱河公園東段檜柏綠籬墻和補植景觀樹及草坪，硬化鋪砌園內道路，完成景觀燈裝飾和涼亭建設，全面建成2.5公里洛河風情線工程。

4、城區基礎設施建設項目。一要全面完成新徐路道路改造及職中巷、中北巷、新昌路、郵政巷、電信巷、三中巷的道路鋪油工程，配套完成排污、排洪、供熱、綠化、亮化及人行道硬化。同時完成北洛河橡膠壩剩余排污管道、車站路和中天商貿城處的排污管道鋪設。二要完成城區水源地改擴建工程，建成一水廠和二水廠4座大口井及二水廠250米河道滲渠建設。三要建成總庫容72萬立方米、日處理垃圾135噸的城區生活垃圾處理工程。

5、住房保障項目。建成寺坪小區48套廉租住房，發放廉租住房補貼1009戶，在北城區新建1.98萬平方米的廉租住房，開建東城區1萬平方米的經濟適用住房。

6、房產開發項目。全面竣工南舒苑、安泰莊苑、安順小區、文苑等住宅小區，并交付使用。開建東城區住宅樓7.8萬平方米，年內竣工5萬平方米。

7、公園賓館建設項目。通過招商引資，在水上公園東側新建8000平方米的公園賓館。

8、農村危舊房改造項目。對全縣5126戶農村危舊房進行改造，每戶改造45平方米，每戶補助4000元，采取整村建設和分散建設、國家投資和農戶自籌相結合的辦法實施。農村危舊房改造要與新農村建設、扶貧開發、村莊整治、城中村改造結合起來，重點抓好50戶以上的集中連片改造區。

9、小城鎮建設項目。堅持城鄉統籌發展，大力推進小城鎮建設和新農村建設。按照“科學規劃、產業支撐、基礎先行、特色興鎮”的原則，以南湖、朱店、韓店等小城鎮建設為重點，加快道路、供水、排水、綠化、亮化、市場等基礎設施建設，進一步完善集鎮綜合功能。積極開展示范城鎮創建工作，加快生態優美小城鎮建設步伐。認真落實區域經濟發展的政策措施，打造設施齊全，功能完善，環境優美，競爭力強的文明生態小城鎮，力爭我縣小城鎮建設步入全市先進行列。

10、全力以赴爭取項目。搶抓國家擴大內需的政策機遇，圍繞城區基礎設施建設和改善人居環境的目標任務，精心論證儲備一批大項目，積極做好與國家、省、市的銜接匯報，千方百計抓好爭資列項工作，年內爭取到國家項目資金1000萬元以上。同時年內爭取城區污水處理項目進入國家計劃。

（三）以規范整治為關鍵，力爭在縣城管理和公共服務行業管理上取得新突破

1、加強市政管理。一是由建設局負責，整治城區攤點亂擺亂放、占道經營、以路為市和越門經營的行為，嚴格實行垃圾定時定點集中清運制度，加大城區供排水、道路、橋涵、照明等公用設施的管護力度，嚴格審查各種商業廣告行為，督促南、北濱河公園各責任單位清除垃圾、雜草等日常管理工作。二是由縣愛衛會負責，嚴格落實城區門前“三包”責任制，督促城區各單位、門店、居民和農戶清理亂貼亂畫等各類城市“牛皮癬”，加強各鄉鎮環境衛生整治工作的監督監管。三是由環保局負責，集中清運城區各餐飲、理發等無排污設施門店產生的污水、餐廚垃圾，整治畜禽及水產品經營門店占道加工、亂潑污水的行為，加強城區環境噪聲監督管理。由水務局負責全面清理河道內的垃圾。四是由教育局負責督促城區各學校做好周邊環境整治工作，在規定的區域內整齊擺放自行車，組織學生經常開展學校周邊環境衛生大掃除。五是由水洛鎮政府和街道辦負責整治城區五村（東關、西關、李莊、賀莊、何馬村）及各社區內的環境衛生。六是由交通局、公路段負責，各鄉鎮政府配合，全面整修省、縣道及鄉村道路，全面清理各級各類道路占道經營、亂堆亂放等侵犯路產路權的行為。七是由公安局負責，農機局、運管所、各鄉鎮政府配合，檢修更換破損的各級各類道路路標等公用設施，確定車輛過境路線；城區要圍繞紅綠燈設立固定崗哨，加強流動巡回檢查，整治亂停亂放、逆向行駛、無證駕駛、亂闖紅燈等違章違規行為，特別是要整治自行車、摩托車等亂停亂放的問題，全面落實預防道路交通事故“五整頓、三加強”工作措施，規范交通秩序。八是由商務局負責，按照“誰建設、誰負責、誰管理”的原則，對縣城十大專業市場由各管理責任單位合理規劃市場攤位，整治市場門口攤點亂擺亂放、占道經營的問題，規范市場經營秩序。九是由工商局負責，規范城區經營門店、戶外建筑物、櫥窗、各類桿線等廣告牌匾規格，查處亂貼亂畫、隨意懸掛廣告牌匾的行為，加強對各種商業活動宣傳內容的審查。十是建立健全部門聯動、綜合執法的城鎮管理長效機制，由建設局牽頭，公安、衛生、工商、國土、交通、商務、環保、水洛鎮等部門配合，堅持日常管理與集中整治相結合，加強城鎮環境綜合整治。

2、加強工程項目管理。一要認真貫徹落實“兩法兩條例”，認真落實安全生產許可證制度，健全“層級管理”體系，加大對建筑市場各方行為主體的監管力度，嚴格工程質量安全檢查和巡查制度，狠抓安全生產專項治理和隱患排查，防范重大事故發生，實現建筑業安全生產。二要加強有形建筑市場和工程項目招投標監管，重點加強資格認定、評標、定標等關鍵環節的監管，建立規范化的招標投標標準模式以及招投標后跟蹤管理和評估制度。三要規范勘察設計市場，提高建筑設計質量和水平，加強抗震設防管理，確保新建工程抗震設防安全。四要加強房地產市場監管，規范房地產市場秩序，嚴格執行住宅小區詳規方面和住宅工程方面的強制性指標，嚴格實行房屋預售許可證制度和房屋產權產籍管理制度，嚴禁非法集資，依法查處房產開發建設、中介、銷售過程中的違法違規行為，確保開發項目的人居環境質量和開發工程質量。五要在設計、施工、監理、竣工驗收等各個環節，嚴格實施閉合式監管，新建建筑全面執行建筑節能設計標準，嚴格落實《建筑節能工程施工質量驗收規范》，扶持新型墻材示范項目，增強示范帶動和輻射作用，積極推動低能耗、綠色建筑示范試點，推進既有建筑節能改造，支持發展節能省地型住宅和公共建筑。六要加強建筑工程施工圖設計審查，嚴禁隨意變更已審查的設計文件及已批復的工程建設規模，嚴格執行“兩證一書”制度，加強工程安全和質量監管力度。

3、加強物業管理。對已實行物業管理的住宅小區，物業管理企業要根據物業管理委托

合同對住宅小區內的物業和公有設施設備、治安、環境衛生、交通、容貌等進行管理、維護、修繕、整治和進行其它與之相關的服務。對未實行物業管理的住宅小區和住宅樓，由建設局指導小區成立業主大會和業主委員會，由業主委員會通過公開招標或競標的方式，選擇具有物業管理資質的機構實行管理。從今后起凡城區內新建商品房銷（預）售前，建設局督促建設單位通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理服務，直至該小區業主大會成立后，業主委員會根據業主大會的決定及時續聘或重新選聘物業管理企業進行規范化的物業管理，從而規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障社會公共利益。

4、加強公共服務行業管理。加快一水廠和二水廠4座大口井及二水廠250米河道滲渠工程建設進度，提高供水覆蓋率，同時要加強供水監測，保障供水水質，保障城區居民早日用上優質干凈、安全放心的飲用水。對供熱、城市公交等與群眾生產生活密切相關的服務性行業，要建立健全相關管理制度，規范化運營，以質量求生存，以服務求發展，廣泛聽取社會各界建議，努力提高服務質量和水平，切實維護群眾的切身利益。

四、保障措施

（一）加強領導，落實責任，確保城鎮規劃建設管理各項任務落到實處。各責任單位要充分認識城鎮規劃建設管理的重要意義，按照縣委、縣政府的要求，切實加強組織領導，強化措施，狠抓落實，盡快將工作中心轉移到集中突破的各項工作任務上來。各責任單位主要領導要對城鎮規劃建設管理工作負總責，按照《實施方案》的要求，進一步細化分解各項任務，研究制訂具體方案。通過多級分解落實，形成“一級抓一級，層層抓落實”的責任網絡，做到既統一管理、綜合協調，又分工負責，各司其職。

（二）深入宣傳，層層動員，營造城鎮規劃建設管理的輿論氛圍。各鄉鎮、各部門要深入傳達學習全市重點工作集中突破動員大會精神，學習有關城鎮規劃建設管理政策法規，進一步統一思想認識。采取編印簡報、舉辦培訓班、張貼標語、印發公開信、在新聞媒體創辦專欄，組織開展城鎮建設管理法規“五進”（進機關、進學校、進商場、進社區、進家庭）活動等多種形式，廣泛宣傳加強城鎮規劃建設管理、整頓市容市貌的重大意義，宣傳加強城鎮管理的法律法規，教育引導廣大市民真正成為城鎮建設管理的宣傳者、參與者、實踐者。

鄉村物業管理方案范文第3篇

一、目標任務

根據省和市的工作部署，以省城市環境綜合整治“931”行動為抓手，以創建全國文明城市為契機，加快完善城市基礎配套設施，著力改善市容市貌，建立健全長效管理機制，確保到2013年底，城市公共基礎設施配套、安全、完好；城區主次干道整潔、有序、優美，大道、人民路、南北大街達到省級市容管理示范路標準；社區環境衛生、整潔、安全，物業管理健全、規范、常態，60%以上的社區基本達到省級市容管理示范社區標準；城中村、城郊結合部、農貿市場周邊干凈整潔、道路通暢、環境優美，打造宜居、宜商、宜游城市，建設和諧、文明、美麗。

二、整治重點

此次城市環境綜合整治從8月下旬開始，為期三個月。重點整治市容環境、社區環境、交通秩序、物業管理、農貿市場及周邊環境、建筑場地、公共設施、城中村城郊結合部、戶外廣告、違法建設攤點棚亭等十項工作。

（一）市容環境整治

1.整治內容

（1）取締主干道兩側馬路市場、占道經營和出室經營；規范道路兩側車輛停放秩序；清除亂堆亂放的雜物，嚴禁沿街亂掛曬、棚亭亂占道和亂搭亂建；

（2）對照市容管理示范路標準，重點整治大道、人民路、南北大街、招商街、古田西路等5條道路；

（3）與主干道兩側沿街商（店）家簽訂市容環境衛生目標責任書，并督促、指導、檢查商家履約；

（4）提高城區污染河道的水環境質量，清除水面漂浮物、岸邊垃圾，實施重點河道的生態整治；

（5）對“12345”政風行風熱線上反復投訴舉報的熱點難點問題和群眾反映強烈的市容環境問題進行整治。

2.整治標準

（1）城市主干道容貌整潔，道路平整；臨街建筑物及圍墻（欄）整潔美觀，無亂貼亂畫；道路兩側無吊掛、晾曬物品，無破舊、脫落、空白廣告，無占道經營、亂堆亂放、亂搭亂建；車輛停放有序；

（2）示范路的建筑物立面整潔，門窗防護設置不超出墻面，各類管線設置整齊并作美化處理，無破損、無油污、無亂張貼、無亂拉掛；沿街市政公共設施維護良好，路面秩序井然；

（3）主干道兩側市容環衛責任制簽約率和履約率≥95%；

（4）河道水質清澈，岸坡和水面無垃圾，河道綠化補植、修剪到位，建成區河道有效治理率達到90%；完成一支河、四支河等重點河道清理疏浚和生態修復工作；

（5）市容環境衛生熱點難點問題的投訴件辦復率達100%，辦結率≥95%。

3.牽頭部門：城管局

責任部門：住建局、水利局、食藥監局、環保局、工商局、鎮、市容包保路段責任部門

4.完成時間：10月31日前

（二）社區環境整治

1.整治內容

（1）取締扒翻種植，拆除亂搭亂建，取締亂堆亂放，糾正亂停亂靠；

（2）清理衛生死角、積存垃圾，保持正常保潔、垃圾收運；

（3）清理散養家禽，規范寵物管理；

（4）保持高壓態勢，及時制止和拆除違法建設；

（5）整治油煙油污，取締違章廣告；

（6）對小區內道路進行維修或翻新；新增（擴）建公用車庫和停車場；調整和維修全部路燈；實施樓道亮化改造；落水管全面更換；改造疏通下水；增補亮化、監控設施。

2.整治標準

（1）綠化完好，環境整潔，廣告設置規范，車輛停放有序；

（2）22個社區環境達到省級市容管理示范社區的標準；

（3）違建防控人員安排到位，巡防機制健全；

（4）小區內道路平整，無破損，無明顯坑洼積水，排水設施完善，無露天排水溝渠；路燈和樓道燈安裝到位。改造提升1～2個小區。

3.牽頭部門：鎮

責任部門：公安局、住建局、城管局、規劃分局、電信公司、供電公司、移動公司、掛鉤聯系社區責任部門

4.完成時間：10月31日前

（三）交通秩序整治

1.整治內容

規范交通秩序，重點整治機動車亂停亂放；查處違規占道、逆向停車、占用盲道等現象；整治非機動車亂停亂放；整治電動三輪車和人力客三輪車營運秩序；新增停車設施，規范停車管理。

2.整治標準

（1）合理劃定路內停車泊位，新增地下停車場，強化停車管理，保障道路通行順暢；

（2）出租車上下客在設有臨時停靠標志的停靠點即停即走，不得亂停亂靠；公交車輛按規定時間、線路運營；

（3）嚴禁電動三輪車上路行駛、非法載客；規范人力客三輪車營運秩序，嚴禁無證營運、車容不整，嚴禁非法拼裝動力裝置。

3.牽頭部門：公安局

責任部門：住建局、城管局、交通運輸局、鎮

4.完成時間：11月30日前

（四）物業管理整治

1.整治內容

（1）加強物業管理規范化建設，抓好9個試點小區業主委員會建設，制定業主委員會考核辦法，指導和監督業主委員會開展工作，并全面推廣；

（2）做好道路、排水、排污、路燈、監控、電梯、綠化、游園、泵房及消防設施的維護；維修更新小區內體育健身器材；

（3）整治老舊小區，推行物業化管理；

（4）整治小區內車輛停放亂停亂放；

（5）加大物業費收繳力度。

2.整治標準

（1）對物業管理的服務內容、服務標準、收費標準實行公示，物業管理人員統一標識、掛牌上崗；

（2）符合條件的小區全部組建業主委員會，對已有的業主委員會進行改選；

（3）基礎設施及健身器材符合安全條件，滿足使用功能；

（4）小區封閉、外墻出新、管線入地、雨污分流、照明亮化、綠化提升；

（5）小區內車輛按指定位置停放，大型車輛進停車場；

（6）物業費收繳率90%以上。

3.牽頭部門：住建局

責任部門：公安局、城管局、體育局、鎮

4.完成時間：11月30日前

（五）農貿市場及周邊環境整治

1.整治內容

整治農貿市場內及其出租房屋的衛生死角、暴露垃圾、污水橫溢等環境衛生問題，以及農貿市場周邊200米范圍內的占道經營、亂搭建、亂停放、亂拉掛、亂堆放、亂貼畫等環境秩序問題。

2.整治標準

（1）規劃定點的農貿市場達到“一落實、三提升”，即落實市容環衛責任區制度；提升設施配套養護水平、環境衛生管理水平、市容秩序管理水平；

（2）非規劃定點的農貿市場達到“三有、四無、五統一”，即有環衛設施、有保潔人員、有管理人員；無衛生死角、無流動攤點、無占道坐吃、無違章搭建；統一經營時間、統一經營區域、統一經營設施、統一經營標識、統一經營管理；

（3）未經批準的馬路市場達到一疏一堵，即疏堵結合、合理疏導、依法取締。

3.牽頭部門：發改委

責任部門：城管局、食藥監局、供銷總社、工商局、鎮

4.完成時間：11月30日前

（六）建筑場地整治

1.整治內容

（1）完善建筑工地周邊圍檔和出入口硬化設施；

（2）完善出入口車輛沖洗、施工現場排水設施；

（3）規范施工現場物料堆放和揚塵控制；

（4）規范建筑垃圾處置；

（5）規范建筑施工圍欄廣告設置。

2.整治標準

（1）施工現場設置封閉圍擋，城區主要路段、沿街建筑圍擋高度不得低于2.5m，其他路段的圍擋高度不得低于1.8m，使用的材料應保證圍擋穩固、整潔；

（2）施工現場出入口應當設置車輛沖洗設施，沖洗平臺，禁止車輛帶泥上路。施工現場應當設置通暢的排水設施，出水口應設置沉淀池。泥漿、污水必須經沉淀處理后方可排出，未經處理不得排入城市管網和河流；

（3）對的場地和集中堆放的土方和易揚塵材料應采取網膜覆蓋、固化、定期灑水或臨時綠化等防塵降塵措施；

（4）施工產生的建筑垃圾應集中分類堆放并及時清運，確保日產日清。不得在施工現場焚燒垃圾等有毒有害物質。

3.牽頭部門：建工局

責任部門：公安局、城管局、交通運輸局

4.完成時間：10月31日前

（七）公共設施整治

1.整治內容

對廣場、公園、游園、河濱走廊、體育設施、文化設施、亮化設施、下水管網、道路綠化以及公交站臺等基礎設施進行整治。

2.整治標準

路面、護欄、窨井蓋無破損；行道樹、綠化無缺損，無雜草，無明顯病蟲害，修剪整齊美觀；濱河綠化、廣場、游園和亮化設施完好、便民，文化設施設置規范，衛生整潔，各類公益宣傳、安全標識醒目，實施定人定崗定責管理，設施維護、安全管理到位。

3.牽頭部門：住建局

責任部門：交通運輸局、水利局、文廣新局、體育局、鎮

4.完成時間：9月30日前

（八）城中村、城郊結合部整治

1.整治內容

清理生活垃圾、亂堆亂放、農業廢棄物；疏浚河道溝塘；拆除亂搭亂建，修補破損路面，維修健身器材；提升公共設施配套水平、綠化美化水平、道路通達水平和村莊環境管理水平。

2.整治標準

一般村居達到一星級康居鄉村標準；選擇1-2個試點進行城中村改造，打造特色村居；基礎設施與城區一體化。

3.牽頭部門：鎮

責任部門：住建局、國土分局、規劃分局

4.完成時間：10月31日前

（九）戶外廣告整治

1.整治內容

（1）拆除主干道兩側（含綠島、人行道）、重要街區違規設置的店招、燈箱廣告、指示牌；

（2）限期要求沿街、沿路業主更新改造破舊、脫落、空白店招廣告牌；

（3）全面清除主干道兩側建筑物、構筑物上違章設置的各類小廣告（牛皮癬）、圖文廣告；

（4）對建筑圍欄廣告牌、重要節點顯示屏、大型三面翻廣告等戶外廣告進行亮化美化，分解落實公益宣傳任務，確保公益宣傳內容占版面20%以上；

（5）對各類廣告的內容、用字進行規范管理。

2.整治標準

戶外廣告設置規范；無亂張貼、亂涂寫；主干道兩側（綠島內）及沿街商家門前無違章設置廣告燈箱；廣告內容符合要求，無不規范的廣告用字。

3.牽頭部門：城管局

責任部門：文明辦、規劃分局、工商局

4.完成時間：10月15日前

（十）違法建設、攤點棚亭整治

1.整治內容

（1）未經規劃部門批準，或未按《建設工程規劃許可證》要求建設的建筑物、構筑物及其他設施；

（2）未按規定限期拆除的臨時建筑物、構筑物及其他設施；

（3）清理道路兩側、攤點疏導區周邊亂堆放的雜物，規范疏導區攤點經營；

（4）清除空置、占用盲道的郵亭及其他各類棚亭；

（5）對各類燒烤、鹵菜攤點棚亭按照統一時間、統一外型式樣、統一大小尺寸、統一衛生保潔的要求進行整治。

2.整治標準

（1）2012年10月1日以前群眾反映強烈、嚴重影響市容的違法建設全部拆除到位；

（2）2012年10月1日以后的違法建設查處率100%，罰款到位率100%，拆除率95%以上；

（3）主次干道無流動攤點、占道經營和出攤經營；攤點疏導區管理有序，環境衛生整潔；

（4）郵亭及其他棚亭設置規范，外形美觀，經營有序。

3.牽頭部門：城管局

責任部門：住建局、食藥監局、工商局、郵政局、鎮

4.完成時間：11月30日前

三、實施步驟

（一）宣傳發動階段（8月30日前）

1.召開動員大會，廣泛宣傳發動，統一思想，充分認識開展城市環境綜合整治行動的重要性和必要性。

2.牽頭部門對照省優秀管理城市創建標準及省市相關要求，認真排查存在問題和不足，制定專項工作計劃，細化分解目標任務。

（二）組織實施階段（11月30日前）

1.全面整治市容突出問題，尤其是老百姓反映強烈的熱點難點問題。

2.各主次干道、重點部位（學校、公園、廣場）及各社區環境整治基本達到省優秀管理城市及全國文明城市創建的相關要求。

3.認真研究落實長效管理措施，確保整一項、成一項。

4.全面鞏固提升，打造特色亮點。

（三）考核驗收階段（12月31日前）

1.按照考核驗收各項標準，市、區考核小組分別進行初驗。在此基礎上，對照市級考核驗收提出的意見，進行整改和完善，高標準完成“三創一整治”任務。

2.迎接省和市考核驗收。

四、工作要求

（一）強化組織領導，明確責任分工。成立區城市環境綜合整治指揮部，區政府主要負責人任總指揮，相關區領導任副總指揮，區各相關部門、鎮區主要負責人或分管負責人為成員。指揮部下設辦公室、宣傳組、保障組和督查組。各整治牽頭部門要進一步細化整治方案，主要負責人親自過問，分管負責人專職其事，其他相關責任單位和配合部門要緊密協助牽頭部門，齊抓共管，形成合力，做到人員到位、責任到位、長效管理到位。有掛鉤聯系社區和市容包保路段任務的部門，要主動融入十大整治，做好掛鉤社區、包保路段職責范圍內的工作。開發區管委會負責開發區范圍內的環境綜合整治工作。

（二）強化宣傳發動，營造輿論氛圍。要把宣傳發動貫穿于整個整治活動的始終，做到報紙有文字、廣播有聲音、電視有畫面，營造濃烈的輿論氛圍，廣泛調動社會力量及廣大市民支持整治、參與整治的主動性和積極性，加強市民素質教育和道德建設，不斷提高市民的文明衛生素質。各整治組要及時報送整治信息，整治指揮部辦公室要及時編印簡報，對正反兩方面的典型進行宣傳和曝光。

（三）堅持依法行政，實施嚴管重罰。城市環境綜合整治活動的各項整治在法律、法規的框架下嚴格按程序進行。對在整治活動中不服從、不配合，甚至暴力阻礙行政執法的，堅決予以打擊，為整治活動的有序開展提供強有力的執法保障。

鄉村物業管理方案范文第4篇

1.1自動抄表系統研究的目的及意義

水、電和燃氣是生活中必不可少的，它們的發展一直倍受人們的關注。在人們關注的同時，三表抄送系統產生了，并且，隨著科技的不斷發展，三表抄送系統也越來越智能化。

同時，隨著人們的生活水平不斷提高，老百姓對生活環境提出了更高的要求。在政府政策的鼓舞下，家居智能化得到了高速的發展。隨著科技的發展，小區住宅除了滿足人們最基本的居住要求，還要將方便、省時的物業管理帶給住戶。實現住宅的三表（水、電、煤氣）自動抄表、自動計費，已成為新型智能小區的必備條件。

作為智能化產業鏈中的一環——智能抄表系統也同時得到了蓬勃發展。從沿海的經濟發達地區深圳、廣州、上海到政治文化中心北京，以及中國西部城市成都、重慶、貴州、昆明等地均不同程度地建設了智能化示范小區。這些智能化住宅小區的建設，提高了住戶的生活質量，擴大了住戶的居住空間，為當地智能化建設起到了示范作用。

讓我們回頭看看，幾年前甚至是在現在，很多落后的地區對三表抄送這一塊還是用最原始的方法，“親自登門拜訪”這就是傳統的抄表方式。傳統的三表需要抄表人員定期挨家挨戶抄取數據，結算出費用后，再到各家索取，誤差大、統計工作量大，人為的錯誤給物業管理和用戶帶來極大不便。現在有許多地區改為插卡式買電裝置，這雖然減少了人為因素，但是買電時要到銀行，費時費力，且水、電、氣表分別交費，也有許多不便之處。小區智能抄表系統節省時間、人力、物力、提高工作效率，降低物業成本，準確及時地將住戶所使用的三表數據顯示出來，為實現小區科學、系統的物業管理提供了有效的解決方法。

小區智能抄表系統的出現，方便了住戶，可設置多級加密功能，定義訪問權限，更可增加系統的保密性。防泄漏報警可以使住戶放心，不必因家中只有老人、孩子而擔心煤氣的泄漏與觸電現象的發生。一方面杜絕了抄表擾民的問題；另一方面可以簡化管理手段，減輕制物業管理負擔。因此三表出戶系統是新一代的具有城市性自動化計量收費管理系統，是提高住宅發展的必然，合乎人們高品質生活的追求，符合國家小康型住宅產業的精神。

1.2自動抄表系統發展現狀

自從1986年我國自行研制抄表微機以來，經過十幾年的發展，國產高性能的抄表微機已形成大批量的生產，成為一個新興產業。中科院計算所是最早從事這方面的技術研發工作的單位，并圍繞此項目專門成立集研發、生產、銷售于一體的振中公司，并于1987年推出ZZ型號產品，開始了我國抄表機應用的潮流。隨著抄表機在國內的普及，很多廠家也開始進入這個新興的產業，由此推動了抄表機產品向著產業化方向的大步伐邁進。在眾多的廠家中，發展到今天基本上形成了南北兩大成熟產品制造廠商：北京振中和廣州智敏（原名蘭德）。這個時候已經很難在市場上看到國外品牌的抄表機產品，這也是民族產業在特定領域的一個勝利。

市場的競爭，推動著廠家在產品上推陳出新，不斷給用戶提供更方便、適用、經濟、耐用的產品。18年中，僅振中公司就開發出了五大系列15個型號的產品。現在，國內主流抄表機產品型號有振中公司生產的TP800和ZZ18兩個系列、智敏公司生產的HT3200系列，以及近幾年新興起的捷寶公司生產的JB9800產品。

這幾類機器各有特色，首先在數據的采集方面，TP800產品提供可選的紅外、激光條碼掃描接口，可以根據客戶的不同需求來選擇；HT3200將紅外和激光集成到一體，以滿足同時采用紅外和激光應用的這部分用戶需要；JB9800產品則在外觀上進行了改進，仍然以鍵盤式、紅外抄表為主。

其次，在數據的傳輸方面，TP800在國內首次采用高速USB通訊方式，在數據由掌上機傳輸到PC機上的速度上全面提高，比串口通訊速度高幾倍；隨后，其它廠商也在新產品中引用了USB通訊方式，進一步滿足了用戶應用中的速度上的要求。振中2005年新推出的ZZ18結合了多種抄表機的特點，配合紅外抄表功能提供了激光指示定位器，便于用戶能夠準確、高效率的采集電表信息。

1.3自動抄表系統相關技術

1.3.1表計的相關指標

表計，包括電表、水表、煤氣表、熱量表、冷氣表、其中電表應用最廣也最早，迄今為止，抄表系統最大成果就是電表的抄表已經比較成熟穩定，這個成果非常來之不易。從最早的用戶加光電管、霍爾元件改裝機械表，到表廠生產帶脈沖的機械表，再到全電子式電子表的廣泛應用，甚至電子式電表還經歷了不準確的AD7755芯片到有準確脈沖的ADE7755芯片兩個過程，抄表系統終于能夠比較準確的抄電表了。其中，最為關鍵的是有準確脈沖輸出的電子式電表的應用，它統一了表計脈沖輸出方式，使各個廠家的抄表系統都可采用，而且簡單，穩定。可見抄表系統中表計性能是非常關鍵的。

（1）電能表相關技術

電能計量和管理的需要以及電子技術的發展，使電子式電度表在20世紀70年代就已出現。隨著數字電子技術的飛速進步，電子式電度表的功能逐漸增多并日益完善。

電子式電度表一般由電能測量機構和數據處理機構兩部分組成，根據電能測量機構的不同，又分為機電脈沖式電度表和全電子式電度表兩大類。 機電脈沖式電度表沿用感應系電度表的測量機構，其數據處理機構則由電子電路和計算機控制系統實現，因而，機電脈沖式電度表是一種電子線路與機電轉換單元相結合的半電子式電度表。

機電脈沖式電度表技術開發的重點放在有關電能管理的數據處理方面，使之能夠進行本地和遠地的數據傳輸以及遙測和遙控。機電脈沖式電度表以感應系電度表為基礎，繼承了感應系電度表結構牢固、長期運行可靠和價格低廉的優點，因而在民用電能計量領域被廣泛采用。

全電子式電度表不再使用感應系測量機構，而是由乘法器完成對電功率的測量。由于它沒有傳統電度表上的旋轉機構，因而又被稱為“靜止式電度表”或“固態電度表”。 近年來，各種新型電子式電度表不斷推出，型號各異，功能眾多，但其基本原理相同，主要功能可歸為三個方面：計量、計費功能，包括分時計量、最大需量計量和預付費等；保護功能，包括過電流、過電壓保護與防竊電等；通訊功能，可以是紅外通訊、無線電通訊或載波通訊等。

（2）水表的相關技術

電池使用壽命指標。這是一個重要指標。煤氣表在這方面解決的不好。有些煤氣表要求用戶幾個月換一次電池，這就不科學。現在的低功耗設計方案已經能使一只智能IC卡水表的不換電池工作時間提高到8年甚至10年。如果達到這樣的水平，對用戶和供水部門都會是很方便的。當然，水表的機械計量部分和電器控制部分的使用壽命應當更高一些，更換電池后，應當可以繼續使用一個較長的時間。

整表使用壽命。整表的使用壽命是一個值得探討的問題。因為整表的使用壽命從理論上說，是由壽命最短的器件決定的。那么，使用壽命最短的器件是那個呢？按照國家標準，這個器件是水表，但實際上，水表的使用期限都遠遠超過國家標準規定的年限，可見，這個標準定的并不合理。從現在的實際制造情況來看，要制造商承諾的壽命指標達到6年是合理的。但實際上，智能IC卡水表的使用壽命超過10年是完全可能的。

防潮濕及密封性能指標。密封問題上面已經提到過。只要對電器部分采用密封處理方案，加上一些防潮濕處理手段，達到85%以上的技術指標應當是沒有問題的。防振動性能指標。水表在運輸和安裝過成中會遇到振動問題。所以要考慮這個指標。一般說來達到1g的水平是足夠了。

物理性破壞指標。一般說來，只要采用良好的整體性殼體保護措施，一般都能滿足保護性要求。當然，使用IC卡的水表，其卡座是容易受攻擊的部位，這是一個無法解決的問題。所以要考慮進行軟件保護處理，使對卡座的攻擊意義不大，即便卡座壞了，并不影響IC卡水表其它部分的正常工作。但從實際使用情況來看，這個問題并不嚴重。因為IC卡水表一般是安裝在用戶家里，使用對象明確，并且水表是用戶的財產，沒有特殊的理由，用戶并不會攻擊儀表。不能考慮無限制的加強儀表的抗攻擊性，而是要對故意施加的破壞行為能夠進行認定并進行相應處罰。

防電磁干擾指標。電磁干擾并不是一個重要指標。居家環境很少遇到高于2000伏靜電場這樣的狀況。一般正常使用的電磁波強度也不可能達到會傷害人和其它電子產品的強度，所以這個指標定在2000伏足夠了。

防冷凍技術指標。防冷凍問題主要是一個保管和使用方法問題，比如說，在結冰的溫度區，要做排水處理，防止冰漲，這顯然是個管理問題。溫度低零度不必考慮水表的使用，因為水已經結冰，無法計量。但是在運輸和保管過程中，可能會遇到遠遠低于零度的溫度，這就需要考慮。這個合理指標的數值應當是-25度至+50度范圍內，在這個范圍內水表應當不會被凍壞，當溫度恢復到正常溫度后，水表應能正常工作。

（3）燃氣表的技術指標

報警功能：在氣量不足，非法操作，電池電量不足時，均報警提示。

竊氣功能：如果有竊氣行為，燃氣表會自動關閥。

關閥功能：電源斷電、氣量用完、過流量等能自動關閥。

累計氣量計數功能：數據運算保持和恢復；累計氣量顯示總和回送。

自動校表功能：公司開發的IC卡燃氣表計算機自動校表系統，突然傳統校表原理和模式。

異域碼識別：IC卡管理軟件系統中設置異域，方便燃氣公司管理。

內部隔離取樣，計量精確，三重動態密碼，防止復制。

1.3.2自動抄表通訊方式

（1）按信道介質分，常見的自動抄表通訊有光纖通訊、電話線通訊和無線通訊三種方式：

光纖通訊具有頻帶寬、傳輸速率高、傳輸距離遠和抗干擾能力強等特點，非常適合上層通訊網的要求。隨著光纖技術的發展和廣泛應用，自動抄表系統中有可能更多地使用光纖。

由于電話在城鎮的迅速普及，利用現有電話網進行數據通訊是一個經濟方案。利用電話網通訊，只需在數據集中器和工作主站處加裝調制解調器即可，其傳輸速率可達56Kbps。但電話線通訊的線路接通時間較長，一般要幾秒到十幾秒。還有，我國的廣大鄉村、小城鎮還沒普及電話。對于分布分散的集中器，利用無線方式進行數據通訊是一種較好的選擇。目前我國已有車載無線通訊自動抄表系統投入運行。但無線通訊方式需要慎重選擇頻點，并需申請頻點使用權。

（2）若按連接方式分，則自動抄表系統的通訊方式主要有星型和總線型連接方式：

1星型連接通訊是以工作主站為中心，以星型發散的形式分別通過通訊信道，與分散于各地的集中器連接，形成1對N的連接形式。這種方式下信道通訊數據量大，要求有一定的傳輸速率和頻寬。

2總線型通訊以一條串行總線連接各分散的采集器或電度表，實行各節點的互連。這種方式下，信道上節點多，傳輸速率也不會很高，一般用于底層的電能數據的采集。常見的有RS-485總線網和低壓電力線載波通訊網。由于電力線完全由電力部門控制，如果用電力線實施載波通訊，不需要再投資鋪設通訊線路，不僅可大大節約資金投入，且還具有維護量小的特點；否則，用低壓電力線作通訊信道可以實現靈活的“即插即用”。尤其是近年來擴頻通訊技術的較成功應用，使得低壓電力線載波通訊越來越多地用于自動抄表系統。利用低壓電力線作為自動抄表系統的底層數據通道，成本低、方便準確。

通訊方式的選擇是設計自動抄表系統的首要任務，它直接關系到系統的性能。具體確定通訊方式時需要綜合考慮系統面對的對象、用戶的分布、用戶的數量、地理條件、期望達到以的目標以及系統的擴展升級和與其他網絡的兼容等等。因此，上述的各種通訊方式不應該是孤立的，而且任何一種通訊方式在不同的系統中的應用效果也不盡相同。

第二章

方案論證

2.1無人抄表系統的功能說明及論文要求

隨著人們生活水平的提高，科學技術的發展，現代城市居民居住區智能化樓宇管理系統成為了一個熱門的話題，在目前的技術下，可以相對較好地實現智能化樓宇管理，無人抄表系統是智能化樓宇管理系統的一個子系統。

根據智能化樓宇管理系統的要求，無人抄表系統需要具備以下功能。

（1） 實時查詢。用戶可實時查詢起冷熱水表、電表和煤氣表的讀數，應交納各項費用今額和上次統計數據以及各種條目的實時查詢、打印。

（2） 歷史查詢。可提供每戶各種不同條目下歷史數據的查詢和打印，包括自動收費信息、人事信息的查詢和打印。

（3） 自動收費。包括各項財務參數，收費方式，收費周期等的設置，水。電，燃氣量統計，按廠商設置周期自動統計客戶不同表使用量，并按起設置的財務參數，收費方式及不同表的讀數，自動計算客戶應交納的費用，實現收費單的打印。

（4） 人事管理。實現居民區住戶信息的增、減幾瀏覽。

本論文采用PLC作為控制核心，根據智能化樓宇管理系統的要求，無人抄表系統需要具備以下功能。

1.實時查詢。用戶可實時查詢其冷熱表、電表和煤氣表的讀數，應繳納各項費用金額和上次統計數據以及各種條目的實時查詢、打印。

2.歷史查詢。可提供每戶各種不同條目下歷史數據的查詢和打印，包括自動收費信息、人事信息的查詢和打印。

電能測量可以采用集成電能測量芯片加一小型單片機系統實現。

小區采集系統采用S7-200的CPU226來實現。

遠程監控系統采用組態軟件WinCC來完成。

2.2抄表系統的主流解決方案

鄉村物業管理方案范文第5篇

【關鍵詞】城郊住宅;看法與思考

隨著經濟的發展,居民生活水平不斷改善,人們對住宅的選擇開始從解決住房基本需要轉向追求舒適的居住環境,親近大自然、追求清潔安靜的住宅環境是這一時期住宅選擇的方向,這是城郊住宅大量出現的根本原因。不同類型的城郊住宅以都市不同階層居民作為主要客源,都比較好地利用了郊區土地成本低、環境優美的優勢。但在具體發展過程中,這些郊區化住宅也還存在著一系列問題。尤其我國城郊住宅的發展與發達國家相比還有很大區別,因此需要在借鑒國外經驗教訓的基礎上,研究中國特色的城郊住宅發展規律,為城郊住宅的科學規劃、建設和管理服務。

一、城郊住宅的市場價值趨勢與規劃布局原則

(一)城郊住宅市場價值的一般分析

首先,城郊住宅一般布局在郊區自然環境優越的地方,密度較低,各種污染較少,容易親近自然,這是其主要優勢。同時,由于市區地價較高,城郊住宅具有明顯的價格優勢。住宅面積和停車泊位相對寬敞。從劣勢來看,城郊住宅一般是鄉村社區,社會文化環境與氛圍較差,社會治安情況復雜。住戶在商務、就業、教育、醫療保健、娛樂、文化體育等方面不如市區方便,往往需要借助交通工具往返市區,從而增加了在交通方面的經濟、時間和精力花費。

其次,城郊住宅的發展規模和潛力取決于其市場需求的發育。市場對城郊住宅的價值評判和接受認可程度是動態的,主要影響因素包括消費者的居住習慣和觀念、家庭收入和居住消費水平、居住圈的相對距離和區位概念、城郊住宅的綜合居住成本等。

最后,居民居住習慣和觀念是決定購房需求偏好的重要因素。綜合來看,隨著基礎設施和城鎮體系的完善,加上人們居住習慣和居住需求偏好的轉變,城郊住宅的相對市場價值會提高,市場需求潛力巨大。特別是高收入家庭會率先成為城郊住宅的消費主體,這在近幾年城郊別墅和高檔住宅發展中表現十分突出。因此當前迫切需要通過合理的規劃布局、綜合開發、配套建設和政策扶持,引導和促進城郊普通住宅的發展,提高其市場競爭力,保證住宅市場的協調發展。

(二)城郊住宅科學規劃布局就遵循的原則

就前國內城郊住宅的發展現狀來看,多數處于自發和無序狀態,往往存在“先蓋房、后修路、再規劃”的現象,造成很大浪費、甚至破壞。借鑒國外城市新區開發和衛星城鎮建設的經驗,我國城郊住宅的健康發展迫切需要落實“統一規劃、綜合開發、配套建設”的基本方針,提高城郊住宅在社會、經濟、生態等方面的綜合效益。具體說來,城郊住宅的規劃布局應該體現以下幾個原則。

一是城市居住圈統一規劃原則。城郊住宅規劃和布局的視野必須超越市區行政區劃界限,主要體現市場和經濟活動形成的居住圈范圍,充分考慮城鎮體系發展和城市功能結構調整的方向和趨勢。有必要在城市規劃和城鎮體系規劃基礎上,編制城郊住宅專項規劃,并把它與新區開發和衛星城鎮建設結合起來。

二是組團式集中布局原則。根據現代城市規劃理論與實踐發展趨勢,城市功能結構必須改變從建成區四周簡面外推的辦法,市區應該成為點、線、面結合網狀結構,形成開放的城鎮體系,把城市融入自然之中。作為城郊住宅更應根據自然環境、地理因素、交通條件、歷史文化習慣等組團式布局,以便體現其親近自然的特色和魅力。另一方面,城郊住宅布局又不能過于分散,以免規模不足、配套困難、資源和環境嚴重浪費。因此,在選址時不宜盲目,要充分考慮市區現有城鎮的開發利用和改造升級。

三是產業協調原則。城郊住宅規劃布局應注意產業協調和綜合發展,增強衛星城鎮的整體城市功能。例如,可以把城市產業結構調整、開發區建設、“優二興三”、旅游資源開發等戰略與城郊住宅規劃布局結合起來,提高其整體功能和可持續綜合效益。

四是節約土地、保護環境原則。人多地少是我們的基本國情。相對市區住宅而言,城郊住宅在面積和環境方面具有優勢,特別需要強調節約土地和保護環境。

二、城郊住宅開發建設和管理過程中應注重的環節

在開發建設、市場定位、項目策劃、營銷推廣和物業管理等方面,城郊住宅與市區住宅也有很大區別,政府、開發商和物業管理公司都面臨新的挑戰,應該著重解決好下列問題

一是組織大規模集中開發。政府在城郊住宅發展中起著引導和推動作用。在作好整體規劃布局的基礎上,考慮到規模效益和基礎設施配套要求,城郊住宅的開發建設應相對集中,有計劃推進,不能遍地開發。

二是完善現代化交通系統。城郊住宅區到市區的交通系統必須完善、便捷,方便住戶往返市區。城郊別墅區主要依靠家庭轎車解決交通問題,而城郊普通住宅區主要依靠公共交通,交通系統的配置應該有所區別。目前,交通不便是制約我國城郊住宅發展的首要因素。

三是實行基礎設施超前配套。在統一規劃布局和集中開發土地的基礎上,城郊住宅的市政基礎設施配套要適當超前,消除購房戶對城郊住宅便利性的顧慮。在這方面,開發區建設中“筑巢引鳳”的思路值得借鑒。

四是通過競爭互動培育市場。要通過政府在規劃布局、開發配套、土地出讓、立項審批等方面的主導作用,使一定時期內城郊住宅項目集中在少數區塊,形成集聚效益。這樣做可以把開發商和住宅供應項目集中在一起,通過大家的營銷推廣和競爭互動促進市場熱點形成和擴散聚集市場人氣,提高城郊住宅市場的整體運行效果。對此開發商也要在經營策略中高度重視,不能只看到彼此之間的競爭關系,也要加強協調,相互促進。

五是合理進行市場定位。從現階段住宅市場發育情況、居住習慣、購房心理等方面考慮,中低收入家庭仍然首選市區居住。因此,高品質城郊住宅的市場需求較大。但從政府角度看,為節約土地資源、保護生態環境,應重點鼓勵低價位城郊普通住宅的發展。如果有效解決配套和交通問題,其市場潛力巨大。不同的城郊住宅區和住宅項目應該有所側重。

六是強化物業管理和服務。由于城郊住宅離市中心較遠,物業管理的內容更多,難度更大。特別是在安全保衛、住戶日常服務、社區文化和交通管理等方面,物業管理公司面臨的任務十分艱巨。為此,政府應該通過集中規劃布局和開發建設強化社區功能和城市綜合管理,開發商也要在設計和開發階段提前計劃和啟動物業管理,為物業管理公司創造有利條件。

三、城郊住宅建筑發展走向的特點分析

(一)人性化。在所有的建筑設計過程中,首先要了解人的需求,然后從中反推出功能的需求,這樣才能研究出如何去改進現有的建筑設計形式去更好地滿足使用者的生活態度。在設計與建造乃至后期的服務過程中,仍須注重人的感受,為人服務。因此城郊居住建筑需要注重人在生活的過程中所需要的各方面的要求和意愿。

(二)可持續發展與綠色化。居住區可持續發展的主要任務是解決人類不斷增長的消費需要與資源環境提供的有限發展能力之間的矛盾,是一種互動過程。居住區可持續發展包括:1.可持續生存的自然生態環境和資源;2.可持續的經濟發展,充分發展的經濟能為居住區、國家乃至全人類的發展提供永續的支持;3.可持續社會發展,培育和引導建立為所有人們提供認識社會、交流文化以及滿足人們精神需求的機會;4.公平的社區管理體系,確保所有的居民在社區服務以及對政策的發言權方面享有平等權利。

(三)公共交通便捷化。城市近郊居住建筑的發展最大的阻力在于交通。畢竟城市近郊居住建筑最大的服務對象是在城市中心區域工作的人口。而此類人對近郊居住建筑最大的不滿在于每天往返于居住地和工作地點的交通時間及交通費用的投入。對于城市近郊而言,市政道路體系已經是非常完善,畢竟對一個城市的開發而言,城市的基礎設施建設總是走在城市開發的最前列,因為無論在什么樣的情況下,對城市基礎設施的擴建或改建,都比在城市初期對其的基礎投入,要困難許多。

(四)居住區規模化。自從出現了近城郊住宅,近郊住宅的規模化發展趨勢已經日趨明顯。為了保證自己提供的居住建筑產品在服務配套設施上的完備,為了保證自己的住宅建筑產品在日常生活中的便利,各個開發商都愿意在同一片區域內盡可能大的進行規劃和統一開發,只有成規模的開發和建設,才能保證其建筑產品的配套及服務設施的完備。

(五)居住片區城鎮化。很簡單的去解釋城鎮化,當一個地塊成規模化發展之后,必然會出現一個消費中心,也就是為了大規模的居住建筑群體而產生的配套服務設施的聚居地。大型居住片區的生活消費的主要中心。而居住區的城鎮化發展也是最好的解決居住區規模化帶來的弊端的解決方案。規模化居住區(區域人居)暴露了不少的問題。為順應潮流并積極引導規范住區房地產市場健康發展,滿足優良人居環境和新城(鎮)建設快速發展的需求,最終人人享有美好家園。

四、住宅郊區化對房地產開發的幾點影響

首先,交通條件是影響郊區化區位發展方向的最為重要的因素。交通條件影響著房地產開發的區位選擇和延伸方向。例如,美國土地充裕,交通以私人汽車為主,高速公路發達,加之城市中心區問題較多,因此郊區化就比較充分、比較遠。而日本的城市交通以公共交通為主,土地貧乏,加上日本人有向往城市生活的傳統,因此郊區化的程度遠不及美國。在我國,各大城市的住宅郊區化發展方向和伸展距離同樣主要受交通條件改變的影響,住宅郊區化基本上隨著交通線路的發展而改變延伸方向和距離。

其次,郊區化人口的住房需求偏好及其對房地產開發設計的影響。隨著家庭收人和消費水平的提高,人們對住宅的自然和人文環境質量、面積大小、戶型結構等方面日益給予了更高的價值評判。城市居民的這種居住消費傾向會導致居住區位偏好外移,從而導致城市居住圈擴大。尤其是隨著郊區交通條件的發展進步,從而使工作地到居住地的相對距離縮短,以往難以接受的城郊地段也變成十分便捷的居住區域。同時,城市居民是否選擇在郊區購買住房,不僅要考慮購房成本,而且更需要考慮到居住消費成本,包括交通費用、往返市區的時間和精力、子女就學差距、水電和煤氣供應等方面與市區住宅居住消費成本的差別。這種由購房成本和居住消費成本共同構成的綜合居住消費成本的高低,除了受房地產的開發經營費用以及房地產開發商的利潤影響以外,在很大程度上取決于城市各種基礎設施的完善和管理體制的狀況。

再次,選購城郊住宅的人口結構對城市購房規律的影響。郊區化人口的結構往往與人們的收入水平、種族差異、年齡周期(或家庭周期)、社會地位、居住偏好等有直接關系。由于居住文化和經濟條件等方面的差異,我國的購房規律與國外有所區別。在我國,郊區化人口的年齡結構是年紀較輕的以市區和近郊為主,并且對軌道交通、小區品質等有著更高的要求,更關心價位,總價低、面積小但布局合理的房屋最受歡迎。而選擇在遠郊居住的主要有兩種人:有錢的中青年族和退休族。分析郊區化人口的結構,有助于在房地產開發時準確確定城郊住宅的產品結構和合理的市場定位。

最后,郊區化人口的數量影響郊區房地產開發的規模。從國外經驗來看,郊區化人口的數量往往與城市中心區的居住環境、郊區的交通網絡狀況、居民的收入、郊區的就業機會等有直接關系。中心城區的居住環境越差,郊區化人口就越多;交通網絡越健全,快速干道和私人小汽車越多,郊區化人口也會越多;郊區的就業機會增多,同樣也有利于增加郊區化的人口。而郊區化人口數量的大小,則直接影響著郊區房地產開發和銷售的規模。

參考文獻

[1]白國強.美國郊區城市化及其衍生的區域問題[J]城市問題,2004(4).