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房地產融資論文范文第1篇

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產融資新渠道的出現，透過對本年度房地產六大投融資的成功以及艱難的經歷，讓我們真正明白：房地產融資還需要太多的支持和關愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實現了借殼上市。這可以說是房地產企業(yè)艱難上市的一個縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產公司快速擴張的必由之路，并引發(fā)了房地產行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設、珠江控股、金融街被北京的房地產企業(yè)成功買殼后，房地產資產忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個月來已經為4位開發(fā)商咨詢過有關資本市場的項目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

一兩個房地產項目，已經有了上億元的身家。但是現在他們希望繼續(xù)做大，利用資本市場來擴張。其中有兩個老板已經委托我們尋找殼資源，買殼上市。”

雖然證監(jiān)會已經允許房地產企業(yè)上市，但是復雜、嚴格的審核過程，以及漫長的輔導期，使很多房地產開發(fā)商望而卻步。只爭朝夕，房地產商們干脆選擇買殼上市。客觀地說，2002年房地產商們選擇買殼上市有著太多的無奈和不為人知的苦衷。從記者了解的情況看，雖然目前上市公司實行核準制，但如果按正常程序上市也需要好幾年的時間。很顯然，通過買殼的方式可以為急于上市的公司節(jié)約寶貴的時間，由于房地產開發(fā)

已進入了速度就是財富就是市場的階段，而資金就是速度的重要保障。華夏證券高級分析師吳春龍說：“大多數房地產公司買殼上市的根本目的是為了融資。它們必然在適當的時候從資本市場上籌資，或者進行配股，或者進行增發(fā)新股，以求獲得長期資本的支持。”

想著自己的企業(yè)能做大和發(fā)展，房地產商們的買殼上市不僅只盯著內地股市，更把目光轉向了香港、新加坡、美國等海外資本市場。潘石屹旗下SOHO中國、首創(chuàng)集團、廣東奧園，紛紛將目光投向了香港股市。雖然目前還沒最后獲準，但這些公司最遲也將于明年之前完成上市。

在2002年香港資本市場的內地民營開發(fā)商軍團中，我們可以發(fā)現，大部分是《財富》富豪榜中的內地首富們，有以農業(yè)為主業(yè)，后來又轉投地產業(yè)務的楊斌（涉嫌違規(guī)被拘）；有在上海開發(fā)房地產業(yè)務的許榮茂，通過買殼上市，世貿中國在內地和香港都有上市

公司；中國富豪榜排名第十三位的張揚，也在香港借殼上市公司柏寧頓，改名國中控股；最近，以家電分銷和房地產業(yè)務為主的鵬潤投資，也在香港宣布買殼成功，成為京華自動化的大股東。

而從去年年初開始，幾只在香港上市的中國地產概念股就走得很不平凡。在內地有地產業(yè)務的新世界、新鴻基以及華潤置地、合生創(chuàng)展等股票的走勢明顯強于香港本地的地產股。以主業(yè)位于廣州的中華國際為例，在去年年中香港恒生指數大幅下跌逾一成時，該股卻放量上漲，累計漲幅高達50％。

對于渴望上市的民營房地產公司來說，在香港買殼無疑是一種快捷的辦法。只要通過一筆數目不大的投資，不用排隊等候審批即可迅速走完上市之路。

但2002年下半年后，這種形勢有所轉變，并不是所有人都能順利地在香港上市。據香港證券業(yè)人士透露，去年一個“殼股”的收購價約為3000萬至4000萬港元。但是在內地民企的追捧之下，現在已上漲到5000萬至7000萬港元，這對要買殼上市的內地房地產企業(yè)來說，是一筆不菲的花銷。

上市公司投懷房地產

與房地產商蜂擁買殼上市相反，上市公司競相進入房地產的火氣更猛。10月21日，上市公司海星科技公告稱，公司擬與西部信托、西安海星科技投資控股集團、西安海星房地產公司共同設立西安海星科技投資置業(yè)有限公司，海星科技出資2500萬元，占新公司16.67％的股權，此舉表明海星科技欲加大在房地產行業(yè)的投資力度。

從2002年9月份算起，已有北方國際、新疆天宏、大連渤海、銀基發(fā)展、武昌魚、浦東不銹、青為控股、先鋒股份、威遠生化、海星科技等10家上市公司公告通過各種不同的方式進入房地產領域，其中部分上市公司更是通過資產置換，將主業(yè)變?yōu)榉康禺a業(yè)。

火氣逐漸呈燎原之勢，繼上述公司將主業(yè)變?yōu)榉康禺a業(yè)后，緊接著又出現了數源科技、亞華種業(yè)、益鑫泰等進軍房地產業(yè)，而國內著名企業(yè)海爾、康佳、TCL、美的、三九、聯想等也紛紛向房地產業(yè)投懷送抱。統計資料表明，全國10％左右的上市公司，不同程

度涉足房地產業(yè)，新一輪的房地產熱潮呼之欲出。同時也表明，繼網絡、生物制藥、金融證券投資熱之后，房地產業(yè)正成為上市公司新的投資方向。

而進入11月份，上市公司投資房地產、購買土地使用權又有新的趨勢。僅11月份中旬，就有五家上市公司公告稱，準備或者已經購買土地使用權。這是上市公司繼直接購買成型地產、購買房地產公司股權等方式之后一種投資房地產的新方式。

對于今年上市公司繼置換資產進入房地產業(yè)后，又興起了一股“圈地”熱的現象。西南證券研究所王德勇先生認為，與其他投資房地產方式相比，上市公司這種圈地運動是一種更理智的投資方式。購買土地使用權的價格往往比較低，前期投入就小，而且獲得土地使用權之后，在投資方式上的選擇也比較多，可以直接建樓，也可以再次轉讓，能最大限度地實現公司利潤。

從有關方面得知，目前深交所、上交所有房地產業(yè)務的上市公司超過300家，真正以房地產為主營的上市公司只有70多家，這足以說明當前的房地產投資熱潮絲毫不亞于2000年的網絡風暴。

上市公司和業(yè)外巨頭介入房地產業(yè)，不僅活躍了房地產市場，同時給房地產市場的競爭賦予了更新的概念與內涵，有利于將房地產市場競爭引至規(guī)模化、多元化層面，提升到更高的平臺上。著名經濟學家徐滇慶先生認為，目前大多數房地產企業(yè)70％的資金都來自銀行貸款，房企資產負債率極高。擁有雄厚資本實力的業(yè)外巨頭的介入，無疑地將有利于減低房企資產負債率，提高房地產業(yè)的綜合實力與整體素質。不過，業(yè)外巨頭介入房地產業(yè)，首先要有心理準備，不可預期過高；并且要作長期打算，切忌“撈一把就走”。

從上市公司報表也可知，近年來斥巨資介入房地產甚至將主業(yè)轉向房地產業(yè)的上市公司，大多業(yè)績并不理想，不少公司還出現了業(yè)績大幅滑坡而要預警甚至預虧！

降息好事中的缺憾

2月20日，中國人民銀行宣布金融機構各項存款年利率平均下調0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調0.27％；各項貸款年利率平均下調0.5％。其中六個月期貸款利率及一年期貸款利率均下調0.54％。金融機構在中國人民銀行的準備金存款利率下調0.16％；中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調0.54％。

一時間，降息的利好在市場上不絕于耳，房地產業(yè)尤其大受鼓舞。

此次降息只是這幾年降息的一個小小組成而已。從1996年至今，央行共下調利率七次，分別是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。其中幅度最大的是第二次，調整最頻繁的是1998年，而本次降息，無論從幅度還是從頻率上，都無法與前幾次相比，倒是創(chuàng)了近幾年來利率穩(wěn)定的最長值（計有3年時間沒有發(fā)生利率變動）。

房地產企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體成本隨之會降低，這無疑對企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。目前國內大多數企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款，降息后，財務成本下降，產生的利潤必然上升。另外降息對購房者來說意味著支出成本降低，付出部分相對減少，這對刺激和促動居民購房消費，拉動內需有很積極的影響。

當聽到央行降息的消息，北京紅石公司總經理潘石屹這樣描述降息調整經濟、刺激經濟的作用：“把錢從銀行里面趕出去，趕到經濟的別的環(huán)節(jié)，讓人們去生產、去投資、去消費……這是一個大的思路。”據潘石屹說“有大量的存款放不出去，跟建房子賣不出去是一

樣的，良性貸款是必要而重要的，放不出去意味著庫存多，而此次降息無疑是住房貸款者的喜訊。現代城80％的客戶采用按揭貸款，降息將減輕負擔，購房積極性將提高”。

房地產行業(yè)對通脹本身有很強的依賴性，降息對國內房地產行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用是最明顯的。首先，降息改變了目前國內通縮的狀況，大幅度提高房地產企業(yè)的資產總值；其次，房地產企業(yè)經營有高負債的特點，降息減輕了企業(yè)還貸的負擔，降低了企業(yè)經營成本；三是對房地產消費市場的影響，存款利息的下降，有利促使房地產投資者消費，同時，貸款利息的下降，增加了供平過租的效應，促使投資者進入房地產市場。國內房地產行業(yè)的資產負債率一直維持在75％以上，其中銀行貸款的比例相當大，1999年至2001年房地產企業(yè)的銀行貸款之和約為4200.3億元，由于房地產企業(yè)貸款中長期貸款的比例較高，因此，降息對國內房地產行業(yè)的促進作用明顯。

尤其降息對于建行的房地產資產證券化項目而言是一個好時機，因為由于國內銀行缺乏長期的資金，面對的競爭也小，第八次降息前貸款息差達到350個基本點的極高水平。按揭證券化將大為改善中國的房產財務系統。銀行可以無須憂慮資產負債表上出現資產與負債期的錯配。在中國，十年期債券息率只有3厘，銀行大可提供息率4.5至5厘的十年期按揭。即使息差比目前窄，銀行仍可借按揭證券化增加利潤，這將是推動中國經濟的一個雙贏方案，由此資產證券化對國內房地產行業(yè)產生的傳導作用會對國內房地產行業(yè)產生良性的循環(huán)。

可惜的是，住房貸款證券化一推再推，令銀行和房地產企業(yè)望眼欲穿，也使住房貸款證券化未能搭上降息的好處。在國內連續(xù)八次降息后，目前國內的通縮壓力仍然呈上升的態(tài)勢，因此，對第九次降息的預期也更加強烈。我們可以預測，如果住房貸款證券化在明年推出時恰逢第九次降息的話，房地產業(yè)的受惠將是一個多倍的雙贏結果。

債市首開地產之門

金茂集團股份有限公司開發(fā)的金茂大廈年中獲得國家計委的特批，正式發(fā)債10億元。這一具有歷史意義的舉動，令一直被資金困擾的房地產業(yè)大受鼓舞，因為此次發(fā)債范圍一改此前基本投向道路、水力、能源等基礎設施或公用事業(yè)的狀況，而流向了一家以房地產為主營業(yè)務的公司。作為首例，它表明中國政府對企業(yè)發(fā)債收入的用途已經放松了限制。

證券人士普遍認為，金茂債券的發(fā)行同時向市場傳遞了一個重要信號——一部全新的《企業(yè)債券管理條例》即將出臺。而在企業(yè)債一系列發(fā)行規(guī)則改弦更張的前提下，中國企業(yè)債券市場有望迅速啟動。

其實，此次金茂獲準發(fā)債并非偶然。進入2002年以來，很多政府高層管理人員在不同場合都表示過應該制定新的《企業(yè)債券管理條例》，以促進企業(yè)債券的發(fā)展。

隨之而來的是，中國企業(yè)債市場發(fā)展悄然轉變，今年初，長江三峽等9家企業(yè)總共拿到了19.5億元的發(fā)債額度，盡管規(guī)模不大，但從企業(yè)債單項審批額度和審批條件都顯示出了一定的松動。有專家推測，中國政府決策層有意改變中國資本市場結構失衡的現狀。

我國目前的債券市場上為房地產開發(fā)籌資而發(fā)行的債券主要有兩種，一種是房地產投資，海南省于1993年初率先在國內推出房地產投資券，主要有“萬國”、“仙樂”和“富島”等，這三種投資券的發(fā)行總額達1.5億元人民幣，并在海南證券報價中心上市；另

一種是受益?zhèn)甾r業(yè)銀行、寧波市信托投資公司1991年1月20日向社會公眾公開發(fā)行的收益率按資金實際運用收益決定的“住宅投資收益證券”，總額1000萬元，期限10年，主要投資于房地產和工商企業(yè)等項目。

要發(fā)展壯大企業(yè)債市場，必然要改變現行的審批與管理規(guī)則，其中最關鍵的問題是企業(yè)債利率的市場化。現行《企業(yè)債券管理條例》有規(guī)定：“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期居民儲蓄定期存款的40％。”事實上，不同企業(yè)由于所屬行業(yè)、規(guī)模等不同，企業(yè)債

券的信用等級、風險水平也千差萬別。但由于政策設置了企業(yè)債券利率上限，不同企業(yè)的債券利率無法拉開必要的檔次。

這樣，利率顯然不能準確反映各發(fā)債主體的風險差異。比如：某企業(yè)發(fā)行五年期債券，其現實年利率最高為4％左右，減去債券利息所得稅，投資者年收益率約為3％左右。相對于國債等更為安全的投資品種，這種收益率水平并不足以對投資者構成吸引。

無論從哪一個方面來看，資本市場都不能永遠一條腿走路，現在的中國證券市場可以說是一個“跛足的證券市場”。而且對金融機構的調整也不利。目前中國的債券市場面臨著一個很好的發(fā)展機遇，做一些調整是必然的，尤其對房地產企業(yè)要予以更多的支持。

國家計委牽頭修訂的《企業(yè)債券管理條例》，將進一步進行市場化改革。預計企業(yè)債券將擺脫過去聯合監(jiān)管形成的“額度下達，發(fā)行審批”相對獨立的兩個監(jiān)管環(huán)節(jié)，取消額度審批，而是根據發(fā)行人的素質和需求來進行債券發(fā)行審核。主要在三個方面有重大突破：一是企業(yè)債券的發(fā)行將由過去的審批制改為核準制，國家計委將不再審批企業(yè)是否能夠發(fā)放債券，而是考核企業(yè)是否可以發(fā)放債券；二是企業(yè)發(fā)債的利率將進一步市場化，現行條例規(guī)定的不能高于同期銀行存款利息40％的規(guī)定將被放寬；三是將明確規(guī)定企業(yè)債券信用等級的差異。

新條例出臺后，將為民營企業(yè)和房地產企業(yè)發(fā)債打開更多的融資通道。

假道基金外資旋風突起

2002年，中國的房地產市場再度刮起一場強大的“外資旋風”。繼首創(chuàng)集團與2001年全球500強排名第24位的荷蘭國際集團INGGROUP共同合資成立了“中國房地產開發(fā)基金”（這是全球第一家直接面向中國市場的房地產開發(fā)基金）后，著名的全球性證券與投資公司摩根士丹利也公布了他們對海外基金投資中國房地產市場的一項研究。該項目研究表明：在未來2年～3年，將有3億～20億美元的海外資金投向中國

的房地產市場。

在中國房地產開發(fā)基金的股權結構中，主要股東是來自歐美、東南亞國家，其次是我國香港和臺灣地區(qū)的大型房地產企業(yè)和金融企業(yè)，而首創(chuàng)集團則是這個基金的策略。

“在國家政策沒有放開之前，外國資本要想進入中國，目前最好的方式是境外投資人和中國相關的金融機構組建成合資基金。”對外經濟貿易大學國際房地產研究中心主任梁蓓認為。

外商對華投資其實從我國對外開放以來就一直沒有間斷過，并呈現出迅速增長之勢。以美國為例，在過去的21年中對華直接投資年增長率超過20％。即使如此，目前也只有約10.5％的外資與房地產有關。

不過，房地產業(yè)對于外資的誘惑卻越來越大。根據相關預測，未來5年內，內地房地產開發(fā)投資將達3580億元人民幣，平均年增長率達到7％。而住宅項目25％的邊際利潤率也是吸引外資眼球的另一重要原因。

其實，這一輪外資如此看好中國房地產業(yè)，跟高科技浪潮的破滅有很大的關系，從全球市場看，當前經濟形勢的一個很明顯特點是在全球經濟走勢下，資本向房地產流動增多。這是因為，在美國經濟增長不佳的情況下，美國股市、美元都出現了大幅度下跌。高科技浪潮的破滅，美國經濟受到實質影響，這種變化造就了美國房地產市場的繁榮，投資的需要使房地產市場成為支持美國經濟的支柱產業(yè)。

目前，這種房地產市場推動需求已是一個全球現象，美國帶頭，歐洲也漸見明顯。在中國，地產業(yè)的帶頭作用更是鰲頭獨占，在通縮持續(xù)中，房產價格卻拾級而上。

地產為何會突然如此重要？全球高科技產業(yè)沒落是主要原因，科技股泡沫破滅，全球商業(yè)機構對資金的需求大幅滑落，資金成本相應下降，借貸成本減輕，房地產投資自然帶動房地產市場上升。但現在美國的房地產市場已經呈現出泡沫化，再加上股市和美元的下跌，資本投向發(fā)生了些許變化，有跡象表明資本已向亞洲地區(qū)轉移，主要是向中國轉移，其中房地產是一個方向。

目前中國國內的幾例大宗房地產投資也表現出這種資本轉移特點。一是上海價值上億元的頂級豪宅被美國某世界級華裔IT巨頭買走；二是臺灣某世界級IT富豪大手筆投資深圳多處豪宅；三是國內某軟件富豪投資大連豪宅。從這三件涉及金額巨大的投資者的身份特點可以充分看出上述趨勢。

根據世貿組織協議，中國政府3年內允許外商成立獨資企業(yè)，合資合作企業(yè)在3年內開始享受國民待遇，屆時，市場公開、公平，制度規(guī)范、透明，那種靠關系得到的稅費減免、低價土地、優(yōu)質地塊的優(yōu)先取得權等等將不復存在，歐美資金進入房地產開發(fā)領域的步伐可能會提速，外資在內地房地產業(yè)“摸著石頭過河”的局面將會得到很大改善。

外資搶注的動向已使內地房地產市場悄然生變。截止今年，有外資參與的房地產企業(yè)已多達5000家，占全國房地產開發(fā)企業(yè)總數的20％，利用外資總額已逾40多億元人民幣。

市場在新資金進入的沖擊下肯定會重新劃分，馬太效應勢必在外資涌入房地產市場后再度體現。

住房貸款證券化好事多磨

“只聞樓梯響，不見人下來”，在2002年的房地產界，住房貸款證券化稱得上是最搶話語權的了，盡管中國建設銀行行長9月份時透露，建行的住房貸款證券化項目將在年內正式啟動。但我們看到的仍然是桌面上的證券化。

今年7月底，中國建設銀行的個人住房貸款證券化方案曾經被國務院退回，據說退回的理由是建行采用的是德國模式（表內融資）而不是美國模式（表外融資）。所謂“表內融

資”就是被證券化資產的所有權仍然屬于銀行保留在銀行的資產負債表中。通過在銀行內部成立一個“殼”——個人住房信貸資產管理中心將個人住房貸款資產注入其中。然后“殼”再將個人住房貸款資產組合打包賣給多家投資銀行投行再把這些債券賣

到投資者手上，用句俗話說就是：肥水不流外人田。

建行的個人住房貸款證券化方案被退回一事，曾被媒體炒得沸沸揚揚，甚至被說成是已經“流產”。9月18日中國建設銀行房地產金融部住房貸款證券化處負責人出面向媒體表示7月底被國務院退回的建設銀行個人住房貸款證券化方案經過修改后已重新上交中國人民銀行。而中國人民銀行信貸政策處人士則稱建設銀行個人住房貸款證券化方案將會應國務院要求再次提交審批。該人士同時稱，建行被國務院退回的方案主要問題并不是如外界所說的德國模式或是美國模式的問題。

據銀行方面的人士透露上次國務院退回方案的同時要求人民銀行先出一份對此類操作的《管理辦法》。但是否是針對建行房貸證券化的管理辦法還是對所有資產證券化的管理辦法建行一位人士不予回答。

從1998年我國停止住房實物分配后，住房抵押貸款也即通常所說的“供樓”，成為人們買房的主要方式，它拓展出住房貸款的大市場，這正是住房貸款證券化得以開展的前提。從1998年至今，建行個人住房抵押貸款占整個信貸消費的比例已達7％至8％，工商銀行則已經累計發(fā)放個人住房消費貸款2450億元，占全行各項貸款的比重由四年前的0.2％上升到目前的7.8％。

所以，除了建行之外，工商銀行也在積極籌備住房貸款證券化業(yè)務。工商銀行已經向央行和國務院上報了方案。據稱，建行、工行率先推出的將會是個人住房貸款的證券化，如果成功，這將標志著我國住房貸款的二級市場已經出現。

我們從另外的銀行系統得知，由于住房貸款證券化的具體內容未有任何披露，因而具體操作方面尚未能進入準備階段。一些不愿公開單位名稱、具有證券從業(yè)資格的律師、會計師和資產評估機構負責人則表示，雖然他們都很急切地想要了解有關住房貸款證券化的內容，探討參與其業(yè)務的可能性，但消息面上仍處于真空狀態(tài)。從這種真空狀態(tài)估計，短期內項目還不會啟動。

據證券界人士說，即使2002年住房抵押貸款證券化沒能推出，但實現個人住房抵押貸款證券化估計不會遲于明年上半年，因為這是資產大規(guī)模證券化的先聲。早在幾年前，當國人還在埋頭忙著辦理住房按揭的時候，經驗老到的外資銀行就已經預言中國將會走上

按揭證券化這條路了。這幾年，外資銀行不斷加大介入住房貸款的動作力度，就是有備而來的。由于我國住房市場極其龐大，將在今后幾年成為全球最大的和最矚目的房地產證券交易市場，因而也是一個掘金的競技場。

最重要的是，個人住房抵押貸款證券化其實是銀行的一個探測器，繼個人住房抵押貸款證券化后，房地產開發(fā)抵押擔保貸款的證券化、汽車等消費信貸的證券化，以及基礎設施建設等領域的資產證券也會一步一步來到我們面前。

房地產融資論文范文第2篇

廣州華南商貿職業(yè)學院曾小燕《解析民間金融現狀問題及應對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當行等傳統的民間金融形式，也出現了一些具有新時代特征的民間金融機構如農村合作基金會、農村互助儲金會等。東北農業(yè)大學經濟管理學院侯陽在《我國中小企業(yè)融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據其調查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經營者認為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經營者選擇“融資困難”的比重更是高達八成。因此融資難是制約我國中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應社會的需求，中小企業(yè)已經成為國民經濟的重要組成部分和新的經濟增長點。但中小企業(yè)大多是民營經濟實體，資產值不高，管理機制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個經濟運行環(huán)境。

2.我國中小房地產企業(yè)融資現狀及存在的問題

目前，中小房地產企業(yè)融資渠道問題成因復雜，如果只從單方面分析中小房地產企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產企業(yè)融資渠道不暢的問題。

2.1企業(yè)本身的原因

由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經營模式，員工素質普遍不高，國內中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競爭力大大減弱。多數中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設備，缺乏融資必要數量的不動產,企業(yè)無法得到其想要的人才，從而導致技術水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風險。

2.3融資力度不夠

目前，專為中小房地產企業(yè)提供信用擔保的擔保體系才剛剛起步,我國中小房地產企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產企業(yè)來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔保，，而中小房地產企業(yè)相互之間的擔保常常變得有名無實；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機構服務于中小企業(yè)時審批復雜、對中小房地產企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現象。

2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障

目前，中小房地產企業(yè)融資的相關法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當不平等，對中小房地產企業(yè)資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業(yè)權威的社會信用評級機構，中小房地產企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風險，信用擔保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構發(fā)展的法律制度缺乏。

3.提高我國中小房地產企業(yè)融資能力的對策

根據上述我國中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進我國國民經濟的健康發(fā)展。

3.1加大政府支持力度

今后，我國政府要盡快健全中小房地產企業(yè)法律體系，制定相關法律法規(guī)來提高中小房地產企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據租賃業(yè)界要求上線運行的融資租賃系統，上線一年來，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。

3.2加強內部管理，建立健全財務會計制度

中小房地產企業(yè)一方面可通過組織員工進行培訓，提高員工素質，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質，形成核心競爭力，增強企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財務會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風險，樹立全面理財觀念。

3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設

中小房地產企業(yè)應恪守信用關系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經營信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協調銀行的關系，有效配置資金，加強化企業(yè)自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質基礎，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。

3.4拓展融資渠道

房地產融資論文范文第3篇

關鍵詞:房地產;中小企業(yè);博弈論

中圖分類號:F83

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)05-0168-01

1 引言

中小企業(yè)融資難問題在這次的全球金融危機中引起了各國政府的關注,從世界各國的情況看,銀行和其他金融機構的貸款是中小企業(yè)的最大和最主要的資金來源。就我國企業(yè)而言,資金構成中有30%是自由資金,這一數據遠遠低于美國等發(fā)達國家60%的比例。于此同時,我國企業(yè)的銀行貸款大約占到了42%,這卻是美國等發(fā)達國家銀行貸款的一倍。此外,由于中小企業(yè)的特點所決定的,這些企業(yè)的債券和股票融資所占的比例非常的小。因此,我國中小企業(yè)融資渠道的結構與歐美發(fā)達國家有很大的不同,這導致了我國的中小企業(yè)融資難問題有其特殊性,這就要求我們在解決問題的過程中,不僅要借鑒歐美發(fā)達國家的經驗,而且要結合國情進行實地分析。

在這次全球金融危機中,中小房地產企業(yè)所遭受的損失尤為慘重,房價猛跌,買者卻持幣觀望,資金回收不及時,資金鏈斷裂,最后紛紛破產倒閉或者被一些大的房地產企業(yè)趁機侵蝕。這對于那些為我國社會經濟發(fā)展做出過貢獻的中小房地產企業(yè)來說,是不公平的。因此,如何在這次危機中吸取教訓,引以為鑒,是值得我們關注和研究的。下面筆者將從博弈論的角度進行分析。

2 博弈分析

在引入博弈模型對中小房地產企業(yè)融資問題進行分析之前,先提出幾個假設前提:

(1)中小房地產企業(yè)資金供求雙方都是理性的;

(2)中小房地產企業(yè)對銀行其他金融機構只有兩種選擇:守信或不守信;

(3)這是一個不完全信息的動態(tài)博弈。

設中小房地產企業(yè)為E,銀行或其他金融機構為B,中小房地產企業(yè)的貸款額為V,利息為I,交易成本為A(交易成本由E支付),中小企業(yè)的收益為L,銀行追索的成本為C,一旦B追索,E的損失為H,(所有字母所代表的意義均為正)博弈模型如下。

在我國,由于中小企業(yè)的信用體系不健全,因此,銀行追索的難度非常大,這里假設追索成本C極高。在這個模型中,由于博弈雙方都是理性的,通過逆推歸納法我們可以分析得出,中小房地產企業(yè)更傾向去不守信,因為不守信的收益要遠遠大于守信的收益(V +L-A>L-A-I),而銀行或金融機構為了減少損失,采取不信任、不借款的方式,結果銀企博弈的最后結果是(0,0),雙方一無所獲。

圖1

通過以上分析,我們可以看出,由于資本市場的信息不對稱問題以及道德風險問題的存在,銀行或金融機構會更偏向于給大企業(yè)或者國有企業(yè)貸款,而為了規(guī)避風險,減少提供給中小企業(yè)的貸款額,雙方的不完全信息動態(tài)博弈造成了我國中小房地產企業(yè)融資難的問題。同時,這個模型分析也給我們解決中小房地產企業(yè)融資難問題指明了方向。良好的信用保障體系和健全的司法保障體系,將大大減小銀行或金融機構的追索成本,從而會對那些不守信用的中小企業(yè)以嚴厲的懲罰,使其不守信用所得到的利益,要小于其守信時的利益,這樣才能促使銀企雙方的動態(tài)博弈朝向有利于企業(yè)發(fā)展的方向進行。

3 解決中小房地產企業(yè)融資難問題途徑

3.1 從政府角度

政府首先應該建立健全社會信用的法律環(huán)境,完善中小企業(yè)信用制度相關立法。當然,法律的完善與健全不是一朝一夕就能完成的事情,可以考慮短期內先以行政管理規(guī)定的形式予以頒布,再根據實際的執(zhí)行情況進行調整,然后不斷修訂和完善。其次,政府應加對中小房地產企業(yè)貸款風險補貼的力度,這是世界各國扶持中小企業(yè)發(fā)展的通行做法。這樣不僅可以降低銀行貸款風險,而且政府的參與,將直接強化對中小房地產企業(yè)信用監(jiān)管,使其強化信用觀念,從而改善中小企業(yè)的融資環(huán)境。最后,制定中小企業(yè)資信管理制度。對于房地產類企業(yè)來說,政府可以通過建立信用考核與評估體系健全中小企業(yè)信息數據庫,將其信用問題納入到綜合考評中,對于信用考核較差的企業(yè),政府可以加大監(jiān)管力度。在招投標、施工、銷售等各個方面加以限制,使其意識到信用建設的重要性,從而自覺遵守借貸合約。此外,政府應建立信息平臺,相關信息,對相關政策進行解答,從而為中小房地產企業(yè)融資提供幫助。

3.2 從企業(yè)角度

一方面,企業(yè)應該提高其自有資金的比例,減少對銀行信貸的依賴程度。控制好企業(yè)的負債比例,這樣企業(yè)才能保持其應有的競爭力,才能更好的控制風險,由弱變強。另一方面,企業(yè)應該加強公司治理水平和財務管理水平,采用現代企業(yè)的管理理念,合理規(guī)劃借款期限與企業(yè)經營發(fā)展階段的匹配,不能只為了眼前利益而進行財務信息的虛報、瞞報。同時,企業(yè)在經營的過程中,應強化“誠信經營”的理念或者企業(yè)文化,使每一個員工都能意識到企業(yè)誠信的重要性,并將其貫徹到工作的各個方面。此外,企業(yè)應努力保持同銀行的良好協作關系,選擇適合企業(yè)發(fā)展的銀行進行長期合作,在我國目前中小企業(yè)信用體系尚未健全的情況下,這種方式將會對中小企業(yè)融資難問題起到很大的幫助。

3.3 從銀行和金融機構的角度

首先,應建立多元化,多層次的金融服務體系,打破國有銀行的壟斷地位,促進商業(yè)銀行、中小型金融機構的發(fā)展。其次,銀行或金融機構應針對中小房地產企業(yè)特點,推出適合其發(fā)展特點的金融產品。最后,應繼續(xù)擴大我國股票市場的規(guī)模,盡快推動創(chuàng)業(yè)板市場的設立,通過上市,規(guī)范企業(yè)的產權市場,促進中小房地產企業(yè)進入資本市場,使其融資渠道多元化。

4 適合中小房地產企業(yè)融資的新品種

(1)租賃融資。指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。它的具體內容是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇,出資向供貨人購買租賃物件,并租給承租人使用,承租人則分期向出租人支付租金,在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有,承租人擁有租賃物件的使用權。出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物,因而在辦理融資時對企業(yè)資信和擔保的要求不高,所以非常適合中小企業(yè)融資。房地產類企業(yè)尤其是建筑類中小企業(yè)可以采用融資租賃的方式購買機器設備,這樣不但能降低雙方的風險,還能拓寬融資渠道,減少融資成本。

(2)循環(huán)貸款。指銀行與企業(yè)簽訂一種正式的有合同效力的協議,根據協議,銀行允許企業(yè)在一定期限內(如一年),在最高限額內隨時借款,并可在償還后繼續(xù)在限額內借用款項。由于房地產企業(yè)的資金回收是具有周期性的,因此采用這種還款方式,企業(yè)與銀行只需簽訂一次合同,在規(guī)定期間內借用,不需要每次借款都重新訂約,可節(jié)省不少程序費用和交易費用,同時也能滿足房地產類企業(yè)短期借款的需求。

(3)資產支撐貸款。指以應收賬款、庫存、機器設備以及房地產擔保的貸款。房地產類企業(yè),可以充分利用其行業(yè)特點,以應收賬款和土地作為抵押擔保進行貸款。

5 結論及建議

通過博弈模型的分析,我們可以得出目前中小房地產企業(yè)融資困難的主要原因是其信用缺失,貸款者不守信的收益要遠遠大于守信時的收益。同時,加上我國相關法律法規(guī)的不健全,這個銀行追索帶來了很大的困難,追索成本極高。這致使銀企雙方動態(tài)博弈的結果為銀行不向中小企業(yè)提供貸款。為了有效解決這個問題,本文從政府、企業(yè)和銀行及金融機構三個角度出發(fā),分析原因,提出解決問題的對策。最后提出集中創(chuàng)新型的適合中小房地產企業(yè)融資的融資方式,目的是為了拓寬企業(yè)融資的視野,希望企業(yè)不要只局限于銀行貸款來獲得經營所需的資金,應尋求多元化的融資途徑,這樣不僅可以有效的規(guī)避風險,而且還可以降低融資成本,促進企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

[1]吳巖.基于博弈論的中小企業(yè)融資問題的分析[J].江西金融職工大學學報,2005,(3):37-38.

房地產融資論文范文第4篇

【關鍵詞】房地產經濟；問題；改革；策略

在我國經濟迅速增長人們生活水平顯著提升的前提下，我國房地產事業(yè)呈現迅猛發(fā)展的局面，并且房價一直處于一個持續(xù)增長，居高不下的狀態(tài)。常規(guī)角度而言，房地產市場呈現著一個高速發(fā)展局面，但是從事實角度出發(fā)，房地產的價格真的就像現在的價格嗎，房地產的價格居高不下，泡沫現象問題嚴重是何造成的，這是我國政府一直關注的問題并且針對其實施了相關的策略。但是，從目前我國的房價來說很顯然效果并不理想。就此，本論文著重針對房地產所存在的問題和原因，提出了相關的解決方案。

一、我國房地產經濟融資渠道呈現單一局面

在進行房地產開發(fā)、消費、流通的進程中會涉及到大量的資本流動問題，為了能在最大限度上合理的使用資金、實現投資優(yōu)化，房地產開發(fā)商一般會選擇融資的方式。簡單來說，就是通過房地產企業(yè)和房地產開發(fā)項目直接或者是間接性的融資，并且將二者所融資的資金集合在一起，從而實現房地產企業(yè)融資。從房地產融資的情況來看，在我國融資的種類和入境有很多種，但融資的主要方式是通過銀行貸款、海外的房產基金、上市融資這三種方式，從而達到提升房地產資產的目的。那么，從這三種融資方式而言，存在一定的優(yōu)勢，卻也存在一定的短板。從銀行貸款的角度進行分析，它是房地產經濟的主要融資方式之一，需要房地產開發(fā)商提供物的擔保或者是企業(yè)、人的擔保，銀行需要了解開發(fā)商本身的業(yè)務、財務情況、借款情況并且進行信息審核機制。但是，這對于剛剛進入房地產行業(yè)的開發(fā)商而言非常不利，因為新房地產開發(fā)商并不具備豐富的借款和還款的融資能力。從海外房產基金角度進行分析，它是在我國經濟不斷發(fā)展之后逐漸衍生到我國的一種融資方式，其見證了我國房地產發(fā)展的進步，對我國房地融資呈現出積極的影響。但是，也正是因為這一方式隸屬于新的融資方式，我國房地產經營者并沒有完全的掌握這一融資方式，其在操作的過程中很可能出現漏洞，隱藏了巨大的風險。從上市融資的角度進行分析，上市融資的門檻非常高，因為能達到上市條件的房地產企業(yè)并不多，因此對房地產上市融資的限制也非常多。

二、市場結構呈現不合理的現象

市場結構不合理是影響我國房地產價格變動的主要因素，具體從以下幾點進行分析。

（一）一、二級市場之間缺乏平穩(wěn)、合理的銜接現象。從目前我國房地產的發(fā)展來看，我國房地產的金融主體市場主要指的是一級市場，住房二級市場以及房屋租賃市場在發(fā)展過程中呈現緩慢的狀態(tài)。并且，從另外一個角度進行分析，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置呈現不完善的局面。

（二）在通貨膨脹的今天，通過購買房產對其資產進行保值增值是最優(yōu)的一種選擇方式。大部分的人在選擇房子并且購買房子的過程中最主要的目的在于投資而不是買房，長此以往所導致的后果就是產品的需求量和實際需求量嚴重不符，在一定程度上強化了社會分配的差距，并增加了社會資源的浪費意識。從另外一個角度進行分析，房價的迅速增長，導致了真正的住房困難人員沒有能力購買，而用于投資消費人員手中閑置了大量的商品房，并且利用這些商品房通過轉售這種方式從中獲取較大利潤。并且，從另一方面分析，房地產中介服務系統的不完善，存在不合理收費，惡性競爭嚴重等問題。這一系列的結果都導致了房地產房價居高不下的局面。

（三）住房貸款結構失衡。從目前我國住房貸款的總體現象來看尚不理想，很多消費者在購房的過程中均采取商用房貸款的形式進行購房，也有一些消費者是工作穩(wěn)定的國家公務員，其選擇住房公積金貸款，但是政府的貸款覆蓋率遠遠不能滿足于人們購房的需求。從統計數據來看，截止到2013年底的時候，我國的住房公積金職工人員為130萬人，占在崗人數的一般，發(fā)放公積金使用率達到了69%，甚至很多地區(qū)都不能達到30%。這樣的現狀，導致了很多想買房的人因為資金的缺失不能貸款而買不起房，而擁有充足的資金和貸款能力的人手里卻閑置房子太多的局面。

三、完善房地產經濟的策略

針對以上所提出來的種種問題，提出了可行性的建議和策略，解決房地產經濟所存在的問題。

第一，開發(fā)多種融資方式。多重融資方式的結合能從總體上提高房地產資產。從目前我國所采取的融資方式來看，除了國內的IPO、上市公司資產投資基金、境外房地產基金等，應增加信托融資以及股票融資，其優(yōu)勢在于能充分利用社會上的閑散資金。房地產信貸主要是利用銀行等金融機構的信用，通過社會募集閑散資金將其利用在房地產開發(fā)和經營等方面，以提升房地產的資產。

第二，有效分散投資風險。既然融資是依賴于銀行的信用，那么債權人的合法權益就會進一步得到保障。并且，房地產的管理實際交于信托公司管理，投資人會將房地產委托給信托公司之后，通過信托公司按照投資人對外進行處理。在這一過程中所遇到的風險需要通過信托公司進行承擔，這對于降低投資人的風險有積極影響。

第三，加強企業(yè)通過發(fā)行股票吸引社會資金的股票融資方式。從理論角度進行分析，股票融資是房地產融資最好的一種方式，這種方式不但具有信息優(yōu)越性并且隸屬于直接性融資的范疇內，在分散金融風險的同時，不需要支付相對應的本金和利息，只需要從最終的公司所獲得的收益中給股民發(fā)放紅利，在一定程度上降低了融資的成本。

第四，強化房地產的改革力度。所謂的改革是在宏觀調控的基礎上進行不斷的改革和深化。筆者認為，除了最為根本的政策調控之外，還應該依附于經濟手段以及法律手段，將政府的宏觀調控和市場的自動調整結合在一起，并且汲取兩者之間的優(yōu)勢，從根本上提高宏觀調控的效果。

第五，強化金融創(chuàng)新的力度。所謂的金融創(chuàng)新是指兩方面的創(chuàng)新，首先是管理金融秩序的創(chuàng)新，其次是金融產品的創(chuàng)新。在制度上應該針對涉及到金融資金的信用評價體系進行完善，并且定期針對其中所存在的不足進行修補，強化房地產市場的監(jiān)督體系。選擇多元化的融資體系，在最大程度上降低投資的風險，構建一個合理的信用評級機構，讓投資商能夠放心的進行投資，有效促進我國房地產產業(yè)的發(fā)展和經濟的快速增長。

結語：

總而言之，房地產經濟所存在的問題是導致我國房地產泡沫問題產生的根本原因。筆者認為，提高我國房地產產業(yè)的融資方式，降低房地產的風險投資能夠緩解我國房地產的經濟問題。在本論文中，筆者從提高融資方式、降低房地產風險、提高房地產收益幾個方面進行了細致性的論述，以期能改變目前房地產所產生的經濟問題。

參考文獻：

[1]梁健寶，齊旋婷，王龍躍.廣州房地產市場問題及其對策研究[J].企業(yè)研究，2012.（16）.

[2]陳小慧.房地產企業(yè)財務管理存在的問題與對策[J].行政事業(yè)資產與財務，2011.（08）.

房地產融資論文范文第5篇

關鍵詞：房地產企業(yè) 籌資風險 風險分析 風險應對

隨著我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負債經營、回收期長和變現能力差等特點，房地產企業(yè)始終面臨巨大的籌資風險。近年來，受全球金融危機和國內房地產調控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產企業(yè)融資出現困境，籌資風險進一步加劇，因此，對房地產企業(yè)籌資風險進行深入研究，尋求有效應對措施顯得尤為重要。

一、房地產企業(yè)籌資風險的具體表現

（一）資產負債率高，償債壓力大

作為典型的資金密集型產業(yè)，房地產企業(yè)資金投入量大、存貸周轉期長，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產經營，所以企業(yè)要對外舉債。國家統計局的2012年統計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產企業(yè)的資產負債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標準，而且房地產企業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負債的比例非常大，一旦企業(yè)用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么企業(yè)很可能不能按時償還貸款本息。

（二）經營活動現金凈流量為負值，企業(yè)資金鏈緊張

按照證監(jiān)會行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產上市企業(yè)中有41家企業(yè)經營活動現金凈流量為負值，2011年上升為89家。房地產企業(yè)經營活動現金凈流量為負值，說明企業(yè)經營業(yè)績差，現金流入不足以抵補其現金流出，造成企業(yè)營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風險顯現。

（三）面臨再籌資風險

目前，房地產企業(yè)資產負債率過高，企業(yè)對債權人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業(yè)再籌資的難度。房地產企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調存款準備金率，商業(yè)銀行面臨資金運營壓力。在當前形勢下，商業(yè)銀行更是將房地產行業(yè)作為控制放貸的重點領域，這更增加了房地產企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風險。此外，對于上市的房地產企業(yè)來說，當資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務利息支出時，自有資金風險顯現，企業(yè)想通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉換債券等再融資難度也會加大。

（四）利率變動風險大

利率波動對負債經營的房地產企業(yè)影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產項目實際價值減少，因為升高的利率對現金流折現，會使投資項目的凈現值減少，甚至出現負值，從而引發(fā)投資虧損的風險。同時，房地產企業(yè)在負債經營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務負擔，導致還貸困難，預期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產市場需求降低，從而導致房地產企業(yè)資金壓力加大。

二、房地產企業(yè)籌資風險的成因

（一）過度負債，資本結構不合理

房地產企業(yè)的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產企業(yè)在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構貸款，企業(yè)借入資金越多，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的籌資風險也就越大。

（二）資金來源渠道單一

從表1數據可以看出，國內貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產業(yè)資金的主要來源。國內銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個人按揭貸款，按此計算，房地產開發(fā)資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產企業(yè)將面臨資金危機。

（三）不重視日常資金管理

資金管理存在的問題具體表現在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產企業(yè)在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質量和安全的考核，而忽略項目資金調撥是否按進度執(zhí)行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風險，也造成企業(yè)資源的浪費。二是不重視資金預算管理。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產企業(yè)對資金的預算管理不夠重視，沒有根據企業(yè)的實際情況編制資金預算計劃，也沒明確企業(yè)年度資金運作的重點，從而導致企業(yè)融資成本上升，出現盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制。很多房地產企業(yè)不重視資金預算的執(zhí)行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應收賬款、預付賬款、其他應收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務分析，無法及時掌握企業(yè)的償債能力和經營狀況。

（四）房地產調控政策的不利影響

為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調整住房供應結構，近年來，國家加大了對房地產市場的調控力度，房地產企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調存款準備金率，直接導致銀行銀根收緊，房地產企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現斷裂。在債券融資方面，由于對發(fā)債主體要求嚴格和債券市場發(fā)展不佳，房地產企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產企業(yè)周期性強、波動大的行業(yè)特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴格，能夠通過上市來籌集資金的房地產企業(yè)為數不多，大多數的房地產企業(yè)還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監(jiān)會暫停審批房地產企業(yè)IPO和嚴控增發(fā)以及資產重組，等于直接堵死了房地產在權益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產信托發(fā)展過快，使得風險積聚，銀監(jiān)會出于風險監(jiān)控的考慮，要求房地產信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無法正常運營。

三、房地產企業(yè)籌資風險的防范措施

（一）樹立正確的風險觀

正確的風險觀是指在企業(yè)內部使全體員工樹立起風險防范意識，這種意識會影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現代市場經濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風險，并且往往風險越大，回報也就越大。而房地產業(yè)恰恰是高收益高回報的行業(yè)，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風險，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個良好的風險觀，正確的風險意識，在做出決策之前能認真分析企業(yè)的內外環(huán)境，自身的風險承受能力，以及項目的預期回報和存在的風險值，綜合考慮種種因素后做出恰當的判斷。但一些房地產企業(yè)面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風險，不顧企業(yè)自身的經營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導致企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。因此，房地產企業(yè)要在每一項決策中保持良好的風險觀和正確的風險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。

（二）及時關注國家有關房地產業(yè)的政策變動

由于房地產業(yè)在我國經濟中的特殊地位，房地產的調控不但受到市場的制約，國家政策對它的調控也至關重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導向性。因此，房地產企業(yè)在籌集資金時，必須時刻關注國家的相關政策。此外，企業(yè)也要關注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產企業(yè)在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業(yè)出現較大的損失。

（三）提高自有資金在房地產開發(fā)資金中的比例

過高的資產負債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產企業(yè)面臨巨大的籌資風險。要想改變這一現狀，房地產企業(yè)應該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過內部融資，提高自有資金在房地產開發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產折舊。因為內部融資來自于企業(yè)內部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風險小等特點，所以應該成為房地產企業(yè)首選的資金來源。

（四）合理安排資本結構和籌資期限的組合方式

資本結構是企業(yè)長期負債與所有者權益的比例關系。保持合理的資本結構，不僅可以給企業(yè)帶來財務杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經營信號。同時，企業(yè)要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現資金的高速有效運轉。

（五）加強投資項目的可行性研究

房地產企業(yè)的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應該認真搜集與投資項目相關的信息資料，從技術和經濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當地房地產市場的發(fā)展狀況，熟悉與房地產相關的政策法規(guī)，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構建結合，發(fā)揮不同類型房地產的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質、水電路和未來城市規(guī)劃狀況進行仔細調研，做好投資估算和投資收益的預測工作。

（六）做好資金回收工作

首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計劃，實施嚴格的財務監(jiān)控和審批，合理安排資金的調度。其次，在樓市調控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應收賬款的管理工作，比如，通過建立穩(wěn)定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經追回。還可以通過建立銷售回款責任制，將回款任務落實到具體責任人。

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