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一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的原則

1重要性原則

企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎上，要分清重要事項和重大風險業(yè)務單元，制定出更嚴格的措施，加強控制管理。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項和重大風險業(yè)務單元，對于這類事項要實行集體決策和聯(lián)簽制度。

2制衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結構、機構設置與分工、業(yè)務流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設置兩個科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購與驗收部門要分開設置等，也就是說完成某項工作要由互不隸屬的兩個以上部門來完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。

3成本效益原則

企業(yè)內(nèi)部控制要講究實施成本與效益，忽略成本的控制是無意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會影響工作效率，但能夠防范風險的發(fā)生，這種控制對企業(yè)來說仍然是必須的。

二加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略

1加強企業(yè)資金管理與控制

建立科學規(guī)范的預算制度和體系，積極規(guī)避財務風險資金是企業(yè)的血脈，必須嚴格控制資金流入和流出，結合本企業(yè)的實際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應該在本年末對下年的資金進行全面的預算，嚴格按預算籌集、使用資金，嚴格按照預算的程序和審批權限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，并實行預算與業(yè)績考核的無縫連接，做到節(jié)約有獎、超支有罰、獎罰分明的管理考核體制；對于確實需要超出預算的支出，應該按照預算的審批程序和權限，逐級報批調(diào)整預算，使企業(yè)資金管控科學合理。

2提高現(xiàn)場管理人員和技術人員的素質(zhì)

嚴格控制分包工程的質(zhì)量房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問題，給企業(yè)、國家、人民都會帶來巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責。公司對工程總承包商在進行工程分包時，要對分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術水平有所了解；作為總承包商應要求分包公司做好其公司人員的培訓工作，提高其員工的技術水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認為分包公司人員管理達不到其要求，也可向該公司安排專業(yè)人才進行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對于分包出去的工程，嚴格按照工程預算書規(guī)定使用的材料，對不達標的材料堅決予以退回，同時還要加強施工過程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請專業(yè)的監(jiān)理公司，對于技術標準要求比較嚴格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時還要督促施工效率，減少怠工、費工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結合施工現(xiàn)場和施工單位的實際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當?shù)亟o予技術支持和相應的獎懲制度。

3建立全局風險意識

全面識別企業(yè)風險，建立風險應急預案風險是未來一個事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標帶來的影響。風險無處不在，只要一個事物存在就會面臨種種風險，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應該有較強的風險管理意識，尤其是高層應及時全面地向全員灌輸風險管理思想，對工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務層面采用行業(yè)風險組合清單、職能部門風險匯總等辦法進行風險識別，在風險識別的基礎上對風險發(fā)生的可能性和影響程度進行分析與判斷，結合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，合理選擇風險應對策略并不斷調(diào)整風險應對策略，企業(yè)還需建立重大風險預警機制和突發(fā)事件應急處理機制，明確責任人員，規(guī)范處理程序，風險應急預案，一旦出現(xiàn)問題及時處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽等各方面的損失。

4結合本企業(yè)實際

建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系內(nèi)部控制是一項系統(tǒng)工程，建立和實施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風險防范能力。企業(yè)應當結合本企業(yè)實際，建立董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門、審計部門、財務部門等良好的內(nèi)部控制架構體系，各部門職責分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項業(yè)務都要有科學合理的管控制度，使企業(yè)整個管控過程不存在空白點；對重大項目的招標、重大人事任免、重大責任事故的處理要按規(guī)定的程序和權限實行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。

三結語

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，傳統(tǒng)的管控制度將慢慢不再適應企業(yè)發(fā)展的需要，企業(yè)要結合自身的實際情況，不斷發(fā)現(xiàn)和整改管控過程中出現(xiàn)的弊端，不斷學習和引進國際上一些先進的管控制度，采取相應的措施，使得企業(yè)內(nèi)部管控不斷發(fā)展完善，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

作者：梁兆富