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摘要：房地產(chǎn)市場從多個層面對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較為深刻的影響，包括抵押物質(zhì)量下降、房企債務(wù)率過高、居民違規(guī)加杠桿購房以及房企上下游的風(fēng)險傳染等。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸收緊等緊縮性宏觀政策的調(diào)控之下，我國房地產(chǎn)市場熱度有望持續(xù)降溫。此外，住房的實質(zhì)是居住需求，核心是人口因素，而我國人口結(jié)構(gòu)老齡化嚴(yán)重，新生兒也逐年下降。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；債務(wù)率；居住需求

一、引言及文獻(xiàn)回顧

中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2000年不到五千億的規(guī)模增長到2017年十一萬億的量級，增長了二十倍左右。房價逐年攀升，給社會帶來了很多不穩(wěn)定因素，尤其是在北上廣深一線城市。中央高層很早就意識到房價過快增長帶來的社會隱患，并持續(xù)出臺了一系列措施調(diào)控房價，自2017年黨的報告明確“房住不炒”的思路，房價上漲的勢頭得到了初步遏制。同時，各界也在反思房價過快增長的原因。2017年，在中央提出“房住不炒”的導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)調(diào)控政策，多城市樓市調(diào)控政策密集出臺且不斷升級，調(diào)控城市呈現(xiàn)二線城市繼續(xù)深化、此前調(diào)控力度較弱的相應(yīng)加碼，中心城市周邊三四線城市特別是三大傳統(tǒng)城市群周邊城市調(diào)控不斷擴(kuò)圍。中央以及地方政府都預(yù)判到控制房地產(chǎn)過熱是保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運行的前提，擠壓房地產(chǎn)市場泡沫是化解金融風(fēng)險的首要任務(wù)。房地產(chǎn)對我國GDP的貢獻(xiàn)較大且持續(xù)性較長（劉波，劉亦文，2010），不同學(xué)者從多個風(fēng)險角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了研究分析,也取得了一定的研究價值，包括金融信貸、人民幣匯率等。馬勇和吳雪妍（2018）基于銀行信貸的角度，發(fā)現(xiàn)對房價的影響呈現(xiàn)顯著的非線性的不對稱效應(yīng)，區(qū)域房貸規(guī)模越高，信貸影響房價越顯著。祝繼高（2017）考察了商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備與房價的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房價增幅越高的城市，該地區(qū)商業(yè)銀行需要計提更高額度的貸款損失準(zhǔn)備金。劉顏和鄧若冰（2017）則基于金融集聚度的角度，全面考察了對房價的作用效果，金融集聚度提升顯著促進(jìn)了房價上漲,尤其是銀行業(yè)的集聚對房價的作用效果最為顯著。肖衛(wèi)國和蘭曉梅（2017）從人民幣匯率預(yù)期的角度，發(fā)現(xiàn)自2005年匯改后，量化寬松的貨幣政策是造成包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)泡沫化的主要原因。郭銳欣和朱懷任（2017）構(gòu)建了人民幣匯率和房價聯(lián)動的機(jī)制模型，并采用2007-2016年的月度面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)人民幣匯改吸引了短期資本的持續(xù)流入，導(dǎo)致國內(nèi)房價的上漲。袁東（2015）等利用45個國家的面板數(shù)據(jù)，進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)實際有效匯率的上升促進(jìn)房價上漲,且這種作用效應(yīng)不依賴于資本開放程度。

二、房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)市場從多個層面對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較為深刻的影響，銀行尤其首當(dāng)其沖，自2010-2017年，每年的房地產(chǎn)貸款年末余額占該年各項貸款年末總和的比值均超過20%①，可見銀行的風(fēng)險敞口主要集中在房地產(chǎn)市場，除居民住房抵押貸款以外，企業(yè)借款的抵質(zhì)押物大多也為房地產(chǎn)，一旦房價出現(xiàn)較為異常的波動或波動幅度較大，抵質(zhì)押物價值發(fā)生較大程度的貶損，銀行資產(chǎn)質(zhì)量很可能變成不良，從而引發(fā)信用風(fēng)險，并且進(jìn)一步向金融體系蔓延。其次，中國房地產(chǎn)企業(yè)除了傳統(tǒng)的銀行間接融資渠道以外，還采用了資管產(chǎn)品、信托計劃等非銀融資模式，存在融資多層嵌套的問題，而房地產(chǎn)行業(yè)也一直被認(rèn)為存在巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。有研究表明，中國上市房企資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，均值而言都高達(dá)60%，比其他行業(yè)高出不少，這意味著上市房企較高地運用了財務(wù)杠桿，導(dǎo)致了較大的潛在風(fēng)險，這種風(fēng)險可能通過多種渠道傳導(dǎo)到金融體系，從而造成巨大的風(fēng)險隱患。最后，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈鏈條較長，上游涉及到鋼鐵、建材、裝修等行業(yè)，下游涉及到住房銷售、和物業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)市場的惡化會給這些上下游企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績造成“致命性”的沖擊，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)市場當(dāng)前形勢分析

未來幾年我國房地產(chǎn)市場熱度將持續(xù)降溫,房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度也必然有所放緩。從一般經(jīng)濟(jì)學(xué)理論而言，近年來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，主要原因是住房供需不平衡。一方面，城鎮(zhèn)化吸引更多的外來人口涌入城市，住房需求迅速增長，這種持續(xù)增長的趨勢必然引致房價上漲；另一方面，土地供給有限，住房開發(fā)周期較長，短時間內(nèi)住房供給難以快速增長，滿足急劇的住房需求。此外，也存在很多外部的因素。其一，住房的構(gòu)成要素成本價格上漲過快，開發(fā)商土地出讓價款反映了土地成本，必然體現(xiàn)在房價上，且建筑材料價格上漲也會推動房價上升。其二，由于房地產(chǎn)市場是資金密集型市場，房地產(chǎn)過熱后國內(nèi)監(jiān)管部門對房企發(fā)債要求趨緊，為尋求流動資金，房企不斷赴海外發(fā)債，導(dǎo)致國際資本不斷涌入國內(nèi)，并進(jìn)一步流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了住房的投資屬性，部分地區(qū)的房地產(chǎn)過熱，并向全國范圍內(nèi)進(jìn)行傳導(dǎo)。其三，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)的快速增長，導(dǎo)致國內(nèi)居民收入不斷提高，在國內(nèi)投資渠道相對較窄的情況下，住房成了吸收居民收入的蓄水池，這也體現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。然而,在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸收緊等緊縮性宏觀政策的調(diào)控之下，房地產(chǎn)上盲目地拿地沖動得到一定程度的抑制，房價“只升不降的預(yù)期”得到一定程度的緩解。調(diào)控具體的措施有幾個方面：第一，提高首套房首付比例，同時上調(diào)銀行貸款利息率；提高二套房稅收比例，限制購買多套房的銀行貸款；第二，控制拆遷規(guī)模，減少城中村改造貨幣化補(bǔ)償，同時供給更多土地用于保障性住房；第三，提高銀行存款準(zhǔn)備金率，加大銀行資本充足率壓力，迫使銀行收緊信貸，尤其是提高開發(fā)貸的風(fēng)險權(quán)重，不鼓勵銀行資金進(jìn)一步流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。第四，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式，特別是控制預(yù)售制，合理引導(dǎo)住房建設(shè)。總之，規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面宏觀調(diào)控政策的出臺和實施，都是以“房住不炒”為原則，回歸住房居住的合理屬性。全國對比來看，東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，但房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所下降；而中西部地區(qū)投資將保持較快，但在全國住房開發(fā)投資中占比不高。此外，房地產(chǎn)的商品需求實質(zhì)是居住需求，核心是人口因素。目前中國人口結(jié)構(gòu)老齡化嚴(yán)重和新生兒逐年下降趨勢，也就是人口是逐步減少的趨勢。人口減少對房地產(chǎn)價格是一個很不利的消息，再結(jié)合國家政策房地產(chǎn)動向來看，房價下行是大概率事件。這從最近廈門等多個城市已經(jīng)出現(xiàn)房價腰斬來看已有一些跡象。

四、結(jié)論及政策建議

防控房地產(chǎn)市場的過度投資，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式是不可持續(xù)的，從全球歷史情況來看，沒有哪一個國家是依靠房地產(chǎn)而在國際競爭格局中取得一席之地。對房地產(chǎn)的投機(jī)行為會吸引更多資金不當(dāng)流入房市，從而對其他實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域形成擠壓，長久下去必然會損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基，甚至可能導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)的大面積破產(chǎn)而引發(fā)金融危機(jī)，這從美國08年次貸危機(jī)中也可有所啟示。資金流動性緊張，導(dǎo)致貸款利率上漲，住房還款壓力加大,大多居民用于購房就動用了很大的杠桿，光首付就耗費了幾代人的積累，若居民感覺還款過大變會出現(xiàn)違約,從而棄房斷供，銀行難以回收貸款，而抵押物質(zhì)量下降也難以變現(xiàn)，可想而知，對經(jīng)濟(jì)的危害將難以估算計量。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉波,劉亦文.房價與供求關(guān)系的理論分析與中國經(jīng)驗的實證研究[J].湘潭大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2010,34(6):65-70.

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[6]郭銳欣,朱懷任.人民幣匯率與股價、房價的聯(lián)動關(guān)系與時變動態(tài)相關(guān)性[J].浙江社會科學(xué),2017,(10):31-40+156.

[7]袁東,何秋谷,趙波.實際有效匯率、“熱錢”流動與房屋價格——理論與實證[J].金融研究,2015,(9):17-33.

作者:鄢峰波 單位:北京大學(xué)光華管理學(xué)院