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摘要:文章中首先闡了述房地產開發成本的核算方法，然后提出了幾點房地產開發成本的控制對策，希望能夠為廣大從業者提供有價值的參考。

關鍵詞:房地產開發；核算方法；成本控制

近幾年，一系列抑制房價的政策加大了房地產企業的生存難度，同時，經濟下行、市場動蕩導致房地產企業面臨的風險與日俱增。在這樣的大背景下，亟需提高房地產企業的成本核算和控制水平，以保證房地產企業的正常發展。

1房地產開發成本核算方法實例

1.1項目分別核算實例

A房地產公司，在某市開發建設B地塊一期工程，于2016年取得了主管部門下發的產品竣工驗收報告及開發產品完工交付使用證明。其中，地下車位、商鋪、住宅可售面積共計12萬m2，能夠單獨銷售的有產權車位可售面積為4萬m2，總計16萬m2。據統計，2016年全年，共計銷售住宅10萬m2，共計銷售有產權車位1萬m2。而A房地產公司項目開發計稅成本總額為12億元，其中涵蓋工程建設費用、土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎建設費用、配套設施建設費用、間接管理費用和借貸利息等。經A房地產企業自行估算，開發的產品單位成本約為1萬元，結轉的銷售總成本約為10億元。

1.1.1問題

審計人員根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（以下簡稱《辦法》）中的條款，認為A房地產公司的產品成本核算存在問題?！掇k法》第二十六條明確規定“在項目開發、建設過程中計稅確定歸集的是成本對象，計稅成本對象的確定涵蓋了是否可銷售的原則，所以能夠對外銷售的產品，需作為獨立的對象進行核算”，因此，A房地產公司開發的地下車位、商鋪、住宅均能夠對外銷售，應該分別對成本進行核算。但A房地產公司并未參照《辦法》中的內容進行獨立核算，而是將所有成本都歸集到住宅項目上，這顯然存在一定的問題[1]。

1.1.2意見

結合我國現行的法律法規，綜合考慮到稅前扣除的合理性、配比性和相關性原則，A房地產公司的成本核算應該綜合考慮以下幾點內容:①一期工程所應承擔的成本項目為土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎建設費用、甲供材料費用、住宅裝修費用和配套設施建設費用等；②地下車位、商鋪、住宅所應共同承擔的成本項目為前期工程建設費用、土建費用、基礎建設費用和間接管理費用[2]等；③根據《辦法》第三十條規定，需對不同項目成本分配進行細化，建議A房地產公司采用“預算造價法”實現合理的分配。經計算，A房地產公司開發建設的B地塊一期工程地下車位造價為1.23億元（15%），商鋪住宅造價為6.97億元（85%），總額為8.2億元。地下車位的單位成本最終計算為0.27萬元，商鋪住宅的單位成本最終計算為0.91萬元，銷售車位總成本為0.27億元，銷售商鋪住宅總成本為9.1億元，總計為9.37億元，根據納稅調增金額實際結轉銷售成本，該年度A房地產企業少交的所得稅共計1575萬元[3]。

1.2不符合完工條件核算

1.2.1問題

A房地產公司根據與客戶簽訂的銷售合同，將B地塊二期工程的交房時間約定在2017年1月，且于2017年3月1日取得城鄉建設局有關B地塊二期工程的備案、驗收、竣工文件，于2017年3月9日收到《備案證明》，于2017年3月15日和客戶一同辦理了交房手續。合同約定的交房時間在2017年1月，而取得主管部門相關文件的時間卻在2017年3月，兩者存在矛盾[4]。通過詳細的溝通交流了解到，A房地產公司在一期項目中出現了意外事故，故對二期工程的施工造成了一定影響。由于事故屬于無明火火災，且已由當地消防部門出具了火災事故認定書，所以在相關主管部門的協調下，A房地產公司將B地塊二期工程的交房時間延期到2017年2月1日前。不僅如此，在B地塊二期工程的驗收過程中，項目的實際容積率和城市規劃容積率不符，需要辦理土地出讓金的相關手續，導致對B地塊二期工程的交房時間造成了一定影響[5]。

1.2.2意見

根據《辦法》中的條款，A房地產公司的業務包括開發、建設、銷售等，而除土地開發外，其余項目若是符合已經備案的、已經投入使用的、已經取得初始產權證的條件，可視作已經完工，而且交房合同已經確立且簽訂、所有權已經被轉移、A房地產公司未保留產品管理權、A房地產公司無法對產品進行控制、A房地產公司收入金額可直接計量，就應確認收入的實現。因此，A房地產公司存在多交所得稅的情況，可在未來的所得稅納稅中進行抵扣。

2控制房地產開發成本的對策

2.1完善成本控制的責任體系

①完善房地產成本控制的組織架構，明確各個崗位的具體職責，根據成本控制的實際情況，進一步充實崗位需求，強化隊伍建設；②房地產開發周期長，想要長期保證成本的有效控制，必須要秉承預防到位、機制自行運轉的原則，在項目開發前，項目的測算必須要有明確、統一的標準，測算內容必須保證精細、精確、精準，成本控制必須和實際的利益掛鉤；③企業需要制定成本控制標準，以企業多年來積累的人工費用、材料費用、設備費用及其他間接費用等資料為基礎，同時參考市場調查情況，從而使編制的成本控制標準更為有效；④不斷完善責任成本管理規范，保證責任成本管理的各項措施都能落到實處，確定責任中心制度，明確責任中心范圍；⑤根據實際情況定期對成本控制的成果進行評估[6]。

2.2提高成本核算科目的規范性

①科學、合理、合規的成本科目設置，是房地產企業實現有效成本管理的重要條件，是提高成本測算工作、動態監控工作、成本核算工作有效性的重要依托；②房地產開發項目成本科目可分為前期費用、土地費用、基礎建設費用、建安費用、公共設施建設費用、間接管理費用和財務費用等。前期費用涵蓋造價咨詢費用、工程監理費用、勘察設計費用、報批費用和報建費用等；土地費用涵蓋土地補償費用、出讓金、契稅、中介費、拆遷協調費用、紅線外市政協調費用和其他費用等。

2.3健全成本管理制度

①根據企業發展目標構建清晰的成本管理制度，將全過程的動態化、精細化管理作為主線，從具體的EPR項目管理著手，構建行之有效的制度體系；②進一步確認各級工程師在成本管理中的實際作用，將成本管理和方案優化聯系起來，建立部門的責任獎懲制度；③在項目開發過程中，需根據實際情況不斷調整預算責任范圍及管理方法，保證成本管控的有效性。

3結語

綜上所述，經濟利益是房地產企業的生命線，無論是成本核算還是成本控制，都對房地產企業的穩定發展起著至關重要的作用。希望廣大從業者對上述內容能夠有足夠的認識，從中探尋到提高企業成本控制水平的新思路。

參考文獻:

[1]錢英杰.試論房地產開發成本核算方法與成本控制對策[J].建材與裝飾,2018(27):139-140.

[2]張院斌.房地產開發企業成本核算存在的問題及對策探析[J].現代國企研究,2017(20):54-55.

[3]魏海樂,朱恭平.房地產開發企業項目成本核算及收入確認實例[J].財務與會計,2018(1):59-60.

[4]張清芳.房地產開發企業成本核算的分析與探討[J].襄陽職業技術學院學報,2017(6):94-97.

[5]薛楓.試析房地產企業會計成本核算與管控[J].經貿實踐,2018(6X):283.

[6]王海云.房地產開發成本核算方式及成本控制對策[J].中國國際財經:中英文版,2017.

作者:李涵妮 單位:廈門市同安區華旺房地產開發有限公司