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土地評(píng)估方法的選擇范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)原則；評(píng)估方法；適用性

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）015-000-01

常見的土地估價(jià)原則主要有替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則（以下分別簡(jiǎn)稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見的土地估價(jià)方法主要收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應(yīng)原則及估價(jià)流程就上述土地估價(jià)原則對(duì)對(duì)各評(píng)估方法的適用性做出以下研究。

一、收益還原法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先是對(duì)土地的總收益、總費(fèi)用進(jìn)行估算，再對(duì)土地的純收益進(jìn)行計(jì)算，從而對(duì)土地的還原率進(jìn)行確定，最后對(duì)土地的收益價(jià)值進(jìn)行估算，最終對(duì)待估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行確定。

在這一過(guò)程中，土地的總收益是計(jì)算地價(jià)的基礎(chǔ)，所選用對(duì)其進(jìn)行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益就屬于間接收益。但是在具體的估價(jià)過(guò)程中應(yīng)緊密結(jié)合實(shí)際對(duì)其分離。而土地的總費(fèi)用則是為獲取土地收益而支付的費(fèi)用，如勞動(dòng)費(fèi)、資本費(fèi)等。然而費(fèi)用種類繁雜，所以應(yīng)對(duì)可能的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，從而計(jì)總。若土地上有建筑物或農(nóng)作物，就應(yīng)對(duì)其在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行計(jì)算的依據(jù)，主要是利用土地的總收益將土地總費(fèi)用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對(duì)地價(jià)高低影響的因素，所以在選擇過(guò)程中應(yīng)精心的選擇，并采取多元化的途徑，對(duì)可能的收益、利率、風(fēng)險(xiǎn)和還原率等進(jìn)行確定[1]。

二、市場(chǎng)比較法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)可比的交易安全進(jìn)行確定，并結(jié)合交易的情況和日期以及區(qū)域與個(gè)別因素，對(duì)估價(jià)對(duì)象與交易的案例進(jìn)行比較并修正。并在此基礎(chǔ)上對(duì)使用年限和容積率等進(jìn)行修正和處理，從而得到比準(zhǔn)價(jià)格，進(jìn)而根據(jù)市場(chǎng)的情況綜合全面的分析對(duì)比的情況，最終對(duì)評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行確定。

在整個(gè)價(jià)格估價(jià)過(guò)程中，確定可比案例是首要的任務(wù)，主要是結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估計(jì)的目標(biāo)與要求，并將其作為依據(jù)，從多個(gè)市場(chǎng)交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因?yàn)閺氖袌?chǎng)直接獲得的案例的規(guī)范性較差，所以應(yīng)建立相應(yīng)的可比標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其進(jìn)行開展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應(yīng)對(duì)其調(diào)查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過(guò)程中，由于其目的就是結(jié)合交易殊的動(dòng)機(jī)與因素所導(dǎo)致的增價(jià)或降價(jià)，將估價(jià)的獨(dú)享與交易的案例在相同的交易環(huán)節(jié)中進(jìn)行比較。在日期修正過(guò)程中，其目的是為了更好地排除市場(chǎng)波動(dòng)所導(dǎo)致的價(jià)格差異，即將估價(jià)對(duì)象和案例在同一個(gè)交易的時(shí)間點(diǎn)比較價(jià)格。而在修正區(qū)域因素時(shí)，主要是將土地所在區(qū)域的條件與環(huán)境所導(dǎo)致的價(jià)格差異排除，從而更好地將估價(jià)對(duì)象與案例置于同一位置比較價(jià)格，從而在提高位置重要性的同時(shí)需要考慮由于市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的影響。從個(gè)別因素修正來(lái)看，主要是將土地個(gè)體差異所導(dǎo)致的價(jià)值差異排除，將兩種商品的價(jià)格差異進(jìn)行比較才，從而對(duì)二者在功能和品質(zhì)等方面的差異而判斷。

三、成本逼近法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)土地取得的費(fèi)用和開發(fā)的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查和計(jì)算，其次主要是對(duì)稅費(fèi)、資金利息、投資利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算，從而確定土地的增值收益，最終對(duì)土地的家和進(jìn)行計(jì)算和修正。

在整個(gè)成本逼近法中，土地取得費(fèi)用是最為重要的成本，同時(shí)也是估算價(jià)格的基礎(chǔ)所在，因而與土地取得的成本相同，其開發(fā)費(fèi)用也是重要的成本。而在稅費(fèi)計(jì)算過(guò)程中，由于其屬于一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，所以就應(yīng)在土地取得和開發(fā)中各種稅費(fèi)的類型有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，并對(duì)不同稅費(fèi)計(jì)算的方法進(jìn)行掌握。而在此基礎(chǔ)上就應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)土地資金利息計(jì)算工作的開展，這就需要結(jié)合土地的開發(fā)程度對(duì)整體的開發(fā)周期進(jìn)行確定，從而對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確定，并緊密結(jié)合土地取得和開發(fā)的投入，對(duì)資本收益進(jìn)行計(jì)算，而土地是否增值，主要是在土地流轉(zhuǎn)之后改變用途或開發(fā)所取得價(jià)值增加額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)計(jì)算完土地價(jià)格之后，就應(yīng)結(jié)合估價(jià)的對(duì)象，有針對(duì)性的對(duì)其進(jìn)行修正[2]。

四、剩余法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)土地的利用方式是否最為有效進(jìn)行判斷，從而通過(guò)有關(guān)指標(biāo)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算，并對(duì)建筑物的開發(fā)成本與利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合建筑物的現(xiàn)有價(jià)值，對(duì)其土地的價(jià)格進(jìn)行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關(guān)重要，這是估價(jià)人員首先應(yīng)該明確的。如果是未開發(fā)的土地，需要調(diào)查其規(guī)劃條件，并根據(jù)土地條件、土地市場(chǎng)狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經(jīng)取得了規(guī)劃許可證，甚至進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，它的最有效使用條件已經(jīng)很清楚，但必須到規(guī)劃部門核實(shí)，看規(guī)劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經(jīng)開始建設(shè)的項(xiàng)目，還應(yīng)核實(shí)其實(shí)際建設(shè)情況是否與規(guī)劃相符，是否作過(guò)任何的改變[3]。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，土地估價(jià)應(yīng)始終堅(jiān)持替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則。但是不同的評(píng)估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會(huì)不同，才能提高其適用性，因而必須結(jié)合各評(píng)估方法的實(shí)際，按照一定的原則，切實(shí)加強(qiáng)土地價(jià)格的評(píng)估，才能最大化的確保整個(gè)評(píng)估工作開展的適用性和有效性。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣雪松. 淺議土地估價(jià)原則對(duì)各評(píng)估方法的適用性[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，19：401-402.

土地評(píng)估方法的選擇范文第2篇

一、房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)比較

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則屬于資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則的實(shí)體性準(zhǔn)則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評(píng)估方法、企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)、評(píng)估披露以及附則等七部分。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的總體指導(dǎo)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動(dòng)產(chǎn)三種基本方法市場(chǎng)法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法；重點(diǎn)探討了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS）在“資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則”部分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范。IVS中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估包括準(zhǔn)則、注釋和附件三個(gè)部分，其中準(zhǔn)則包括工作范圍、執(zhí)行、報(bào)告以及有效期四個(gè)方面；注釋包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級(jí)、租賃、評(píng)估方法、市場(chǎng)法、收益法、成本法七個(gè)方面；附件是歷史性不動(dòng)產(chǎn)。

美國(guó)《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告兩個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評(píng)估項(xiàng)目的程序，并可用于評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者對(duì)評(píng)估工作質(zhì)量進(jìn)行的對(duì)照檢驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定的是傳達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形式、格式和文體，由報(bào)告的預(yù)定使用者和評(píng)估師的需求決定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實(shí)，但是還缺乏對(duì)于具體不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了信息的披露，有專門的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則，但是對(duì)于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則定義比較

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在總則中就明確了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本定義。該準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時(shí)，在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的資產(chǎn)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指對(duì)土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級(jí)權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也在“定義”部分界定了不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)指的是屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因?yàn)樵谖鞣降牟粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理論中，都特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和利益的價(jià)值。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)1——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中則沒有不動(dòng)產(chǎn)的界定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則界定的不動(dòng)產(chǎn)定義的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但明確了不動(dòng)產(chǎn)的定義而且指出了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義，還具體區(qū)分了單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則界定了不動(dòng)產(chǎn)的含義，并著重強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體。總之，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，而并非不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物本身的價(jià)值。

三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估方法比較

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則把評(píng)估方法作為準(zhǔn)則的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法進(jìn)行了明確的規(guī)定和要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例；并進(jìn)行修正。運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命年限以及可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理進(jìn)行修正。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種主要評(píng)估方法均適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價(jià)格依據(jù)的權(quán)益，以及被評(píng)估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估，需要計(jì)算重置成本，并將現(xiàn)時(shí)等效不動(dòng)產(chǎn)的重置成本進(jìn)行貶值調(diào)整。

美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)銷售比較途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須對(duì)用于評(píng)估價(jià)值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)成本途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對(duì)宗地價(jià)值進(jìn)行評(píng)定；對(duì)新開發(fā)成本估算時(shí)可參照的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)收益途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情形下，評(píng)估師必須：分析那些計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)全部潛在收入時(shí)可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動(dòng)產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的具體規(guī)定可以看出，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估方法都可以應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，只不過(guò)美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但介紹了三種方法，還對(duì)實(shí)踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法做了具體規(guī)定。此外，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定是最詳細(xì)和最具可操作性的，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則。也就是說(shuō)，國(guó)外的評(píng)估準(zhǔn)則沒有特別強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì). 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則[M]. 中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社，2007年

土地評(píng)估方法的選擇范文第3篇

關(guān)鍵詞：生物資產(chǎn) 價(jià)值 評(píng)估方法

著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的迅速發(fā)展，涉及生物資產(chǎn)交易、租賃、抵押、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)越來(lái)越多，人們對(duì)生物資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。然而生物資產(chǎn)不同于一般非生物資產(chǎn)，生物資產(chǎn)是活的、具有生命力的經(jīng)濟(jì)資源，生物資產(chǎn)的價(jià)值隨著生物的生命運(yùn)動(dòng)軌跡不斷變化。因此，如何針對(duì)生物資產(chǎn)的特殊性對(duì)其價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，是當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域亟待解決的問題。

一、生物資產(chǎn)的特殊性

（一）生物資產(chǎn)具有生物轉(zhuǎn)化和自然增殖功能

生物資產(chǎn)與非生物資產(chǎn)相比最大的區(qū)別在于其具有生命，生物資產(chǎn)可以通過(guò)生物轉(zhuǎn)化功能不斷自然更新和人為繁殖擴(kuò)大，這是一般資產(chǎn)不具備的。

（二）生物資產(chǎn)具有強(qiáng)周期性、季節(jié)性

不同類型生物資產(chǎn)的生長(zhǎng)周期差異較大，這種強(qiáng)周期性特點(diǎn)，人類一般不能隨意改變。

（三）生物資產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)收益不確定性

生物資產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性和未來(lái)收益不確定性主要表現(xiàn)在兩方面：一方面是自然因素；另一方面是人為因素。若人為管理不善或人為故意制造災(zāi)害，同樣會(huì)造成生物資產(chǎn)數(shù)量或質(zhì)量的降低。

（四）生物資產(chǎn)具有附著物的不可分割性

一般來(lái)說(shuō)，植物資產(chǎn)依附土地，漁業(yè)生物資產(chǎn)依附江河水系，它們具有附著物的不可分割性，即樹木、農(nóng)作物離開土地?zé)o法生長(zhǎng)，魚兒離開水無(wú)法生存，一旦它們離開其依附物，將會(huì)失去生命，亦即不再屬于生物資產(chǎn)的范疇。部分生物資產(chǎn)與附著物的不可分割性，決定了它們不能進(jìn)行單獨(dú)交易。

二、生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法分析

市場(chǎng)法、收益法和成本法是資產(chǎn)評(píng)估的三種基本評(píng)估方法，均得到世界評(píng)估業(yè)普遍認(rèn)可。與一般資產(chǎn)相似，生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法從理論上講同樣有市場(chǎng)法、收益法和成本法三種類型，但在具體運(yùn)用中需結(jié)合生物資產(chǎn)的特殊性。

（一）生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法

1.市場(chǎng)法。也稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)價(jià)格比較法，原稱市場(chǎng)數(shù)據(jù)法（M.Bravi，Italy，1999），是指利用市場(chǎng)上同類或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)對(duì)比調(diào)整，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。該方法充分考慮了市場(chǎng)因素，評(píng)估所用數(shù)據(jù)資料均來(lái)自于市場(chǎng)，因此運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值首先要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)，再考慮公開市場(chǎng)上是否具有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)，如果沒有活躍的公開市場(chǎng)，可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)則無(wú)從談起，所以判斷是否可以采用市場(chǎng)法的一個(gè)首要前提是“是否存在一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)”。

2.生物資產(chǎn)活躍市場(chǎng)分析。生物資產(chǎn)依據(jù)生物特征的分類，可以分為植物資產(chǎn)和動(dòng)物資產(chǎn)。由于它們的生活方式不同，其交易市場(chǎng)的活躍程度也不同，那么生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)”？應(yīng)該對(duì)植物資產(chǎn)與動(dòng)物資產(chǎn)分別進(jìn)行分析。

（1）植物資產(chǎn)。植物資產(chǎn)“植根于”土地，它們的價(jià)值不能與土地的價(jià)值完全相分離，因此，植物資產(chǎn)交易也和土地交易相關(guān)聯(lián)。我國(guó)的土地屬于國(guó)家或農(nóng)村集體所有，土地買賣與轉(zhuǎn)讓的只是土地的使用權(quán)。因此，生長(zhǎng)期間的植物資產(chǎn)市場(chǎng)交易非常有限，不過(guò)偶爾也有交易的情形。由于植物資產(chǎn)按其所處的行業(yè)不同可以進(jìn)一步劃分為農(nóng)作物資產(chǎn)與林木資產(chǎn)，下面分別分析這兩類生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)”。

①農(nóng)作物資產(chǎn)。未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)偶爾也有交易的情形，如國(guó)家和集體在征用農(nóng)村集體所有土地時(shí)，按照規(guī)定需要支付“青苗補(bǔ)償費(fèi)”，該費(fèi)用實(shí)質(zhì)上反映的是生長(zhǎng)期間作物的交易價(jià)格，這種征用土地的情形只是偶爾發(fā)生，不具有普遍性。生長(zhǎng)期間未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)，大部分情況下沒有交易市場(chǎng)，同時(shí)也不存在市場(chǎng)交易的需求。但是農(nóng)作物資產(chǎn)中有一類特殊的作物，可以連通土壤進(jìn)行市場(chǎng)交易，那就是園藝作物中的花卉。處于任何生長(zhǎng)期間的花卉均可作為交易對(duì)象。目前我國(guó)花卉市場(chǎng)交易極為活躍，市場(chǎng)交易價(jià)格信息系統(tǒng)也比較完備，不難在市場(chǎng)上找到同一品種花卉的交易價(jià)格。

②林木資產(chǎn)。我國(guó)《森林法》把森林分為防護(hù)林、用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林和特種用途林，其中防護(hù)林和特種用途林屬于公益性生物資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，基于其防護(hù)功能和公益，基本不存在市場(chǎng)交易行為。薪炭林主要解決山區(qū)和林區(qū)能源問題，基本上不存在活躍的交易市場(chǎng)。用材林林木資產(chǎn)市場(chǎng)交易主要發(fā)生在采伐期間或成熟后，不過(guò)交易市場(chǎng)最活躍的還是砍伐后的木材市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)林的活躍市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，人們需要的僅僅是經(jīng)濟(jì)林的產(chǎn)品，并非經(jīng)濟(jì)林木本身，所以在市場(chǎng)上活躍交易的是經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)出的產(chǎn)品。再加上經(jīng)濟(jì)林依附于土地，不能發(fā)生位移，更限制了其交易。所以，理論上，經(jīng)濟(jì)林不存在公開的交易市場(chǎng)。現(xiàn)實(shí)中，偶爾也有經(jīng)濟(jì)林交易的行為，但是很少，不具有普遍性。

（2）動(dòng)物資產(chǎn)。動(dòng)物資產(chǎn)與植物資產(chǎn)不同的是，動(dòng)物資產(chǎn)能夠移動(dòng)，土地資源對(duì)動(dòng)物資產(chǎn)的生長(zhǎng)及產(chǎn)出沒有直接的關(guān)系，類似于一般工業(yè)制品，土地僅是它們的生活場(chǎng)所，動(dòng)物資產(chǎn)相比植物資產(chǎn)更容易進(jìn)行市場(chǎng)交易。

①畜禽資產(chǎn)。我國(guó)目前活畜活禽的交易非常活躍。既存在作為生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的交易，如種畜、種禽市場(chǎng)，又存在消耗性生物資產(chǎn)的交易，如肉畜、肉禽市場(chǎng)。既有成熟生物資產(chǎn)的交易、育成畜禽的市場(chǎng)，也有未成熟生物資產(chǎn)的交易，如幼畜禽市場(chǎng)。可以說(shuō)，畜禽資產(chǎn)是生物資產(chǎn)中交易最活躍的資產(chǎn)，不但存在活躍市場(chǎng)的市價(jià)，而且在公開市場(chǎng)上能夠找到可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。不過(guò)畜禽資產(chǎn)只是動(dòng)物資產(chǎn)中的一部分，并不是所有的動(dòng)物資產(chǎn)都具有活躍的交易市場(chǎng)，也有一部分動(dòng)物資產(chǎn)類似于植物資產(chǎn)，雖然不是根植于土壤，卻是生活在水體中，例如漁業(yè)生物資產(chǎn)。

②漁業(yè)生物資產(chǎn)。漁業(yè)生物資產(chǎn)屬于水生生物資產(chǎn)，依附江河水系，具有附著物的不可分割性，且自身具有生長(zhǎng)繁殖功能。漁業(yè)生物資產(chǎn)的這些特點(diǎn)決定了漁業(yè)生物資產(chǎn)的數(shù)量或重量均難以精確或準(zhǔn)確的計(jì)算和確定。因此，處于水體中的漁業(yè)生物資產(chǎn)，缺乏活躍的公開市場(chǎng)，并且很難找到特征類似的參照物。但捕撈后離開水體形成的“水產(chǎn)品”或“離開水的魚”（短期內(nèi)具有生命，實(shí)質(zhì)屬于農(nóng)產(chǎn)品范疇）交易市場(chǎng)十分活躍，公開市場(chǎng)交易的對(duì)象主要是捕撈后的水產(chǎn)品。

（二）生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法

1.收益法。是在估測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額及收益期限的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益額折成現(xiàn)值，然后再將各期收益折現(xiàn)值累加，求得被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是以資產(chǎn)投入使用后連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。所以判斷生物資產(chǎn)是否可以采用收益法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的首要條件是分析生物資產(chǎn)是否具有連續(xù)獲利能力。

2.生物資產(chǎn)連續(xù)獲利能力分析。

（1）農(nóng)作物資產(chǎn)。我國(guó)《生物資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則把生物資產(chǎn)分為消耗性生物資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)和公益性生物資產(chǎn)，其中公益性生物資產(chǎn)不以獲利為目的，故本文不涉及。大部分農(nóng)作物資產(chǎn)屬于消耗性生物資產(chǎn)。消耗性生物資產(chǎn)通常在幾個(gè)月或一年內(nèi)完成整個(gè)生命和生產(chǎn)過(guò)程，生長(zhǎng)周期短。且包括兩種情形：產(chǎn)出一次完成的情形，如小麥、水稻、馬鈴薯等，其產(chǎn)品一次收獲；產(chǎn)出多次完成的情形，如部分蔬菜。對(duì)于第一種情形，其價(jià)值只體現(xiàn)在成熟后收獲的農(nóng)產(chǎn)品上，且其價(jià)值僅有一次，不具備連續(xù)獲利能力，不適宜采用收益法評(píng)估；對(duì)于第二種情形，即使產(chǎn)出多次完成，但其生長(zhǎng)周期短，通常在幾個(gè)月或一年內(nèi)完成，在實(shí)踐中可以不考慮折現(xiàn)問題，一般不適合采用收益法評(píng)估其價(jià)值。

農(nóng)作物生長(zhǎng)周期以一年生為主，也有部分多年生作物，例如苜蓿等牧草。苜蓿屬多年生草本植物，壽命一般為5-7年，長(zhǎng)者可達(dá)25年以上，并且在其壽命內(nèi)可多次產(chǎn)出。且牧草的主要用途是將其全株作為飼料，即使遭遇自然災(zāi)害以及病蟲害侵襲時(shí)也會(huì)有一定的收獲物，因此牧草的未來(lái)收益較穩(wěn)定，具有連續(xù)獲利能力。

（2）林木資產(chǎn)。防護(hù)林和特種用途林基于其防護(hù)功能和公益，薪炭林主要解決山區(qū)和林區(qū)能源問題，它們的產(chǎn)品不是用來(lái)交易，至于它們的預(yù)期收益額目前還在探討中，其價(jià)值不適宜采用收益法評(píng)估。用材林屬于消耗性生物資產(chǎn)，只有達(dá)到成熟，被砍伐作為木材出售時(shí)，才產(chǎn)生僅有的一次收益，不具有連續(xù)獲利能力。

經(jīng)濟(jì)林屬于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，按其生長(zhǎng)發(fā)育規(guī)律及是否產(chǎn)生收益大致上分為兩個(gè)階段：一是未結(jié)果階段，主要指經(jīng)濟(jì)林的產(chǎn)前期，這一階段屬于經(jīng)濟(jì)林的幼齡階段，林木的生長(zhǎng)以營(yíng)養(yǎng)生長(zhǎng)為主，這一階段只有成本投入即是投資投工最多的時(shí)期，一般不產(chǎn)出產(chǎn)品，沒有經(jīng)濟(jì)收入，使用價(jià)值較低；二是結(jié)果階段，主要指經(jīng)濟(jì)林的初產(chǎn)期、盛產(chǎn)期和衰產(chǎn)期。在林產(chǎn)品單位價(jià)格一定的情況下，價(jià)值的變動(dòng)主要受產(chǎn)量的影響，只要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)品的產(chǎn)量，即可計(jì)算價(jià)值。此階段經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于未結(jié)果階段，而且經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)在其壽命內(nèi)能夠多次產(chǎn)出林產(chǎn)品，具有連續(xù)獲利能力。

（3）畜禽資產(chǎn)。畜禽資產(chǎn)按其持有目的也可分為消耗性生物資產(chǎn)和生產(chǎn)性生物資產(chǎn)。在畜禽資產(chǎn)中的消耗性生物資產(chǎn)例如肉牛、肉豬等，它們對(duì)人類的價(jià)值只有一次，且僅有一次，不具有連續(xù)獲利能力。而畜禽資產(chǎn)中的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，如奶畜、種畜等，在其壽命內(nèi)可以多次產(chǎn)出產(chǎn)品或繁殖新的生物資產(chǎn)，具有連續(xù)獲利能力。

（4）漁業(yè)生物資產(chǎn)。一般來(lái)說(shuō)，人類利用與農(nóng)業(yè)活動(dòng)相關(guān)的漁業(yè)生物資產(chǎn)的目的主要有兩種，一種是用于直接消費(fèi)；另一種是為食用魚養(yǎng)殖業(yè)提供魚苗。用于直接消費(fèi)的漁業(yè)生物資產(chǎn)屬于消耗性生物資產(chǎn)，在其成熟時(shí)只提供一次產(chǎn)品，此后生命終結(jié)。這類漁業(yè)生物資產(chǎn)的價(jià)值最終體現(xiàn)在產(chǎn)出的水產(chǎn)品中，它對(duì)人類貢獻(xiàn)的價(jià)值體現(xiàn)在最后，而且只有一次，不具有連續(xù)獲利能力；為食用魚養(yǎng)殖業(yè)提供魚苗的魚叫做親魚。養(yǎng)殖親魚是為了產(chǎn)出魚苗，并且在親魚達(dá)到性腺成熟后可以在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期產(chǎn)出魚苗，符合生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的特征，因此，親魚屬于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，其對(duì)人類貢獻(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值體現(xiàn)在不同期間產(chǎn)出的魚苗，具有連續(xù)獲利能力。

（三）生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

1.成本法。是指在現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用之和，再扣除資產(chǎn)所發(fā)生的各種損耗，所得到的差額即為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。采用成本法評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)該具備4個(gè)前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的各種耗費(fèi)是必須的；被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者說(shuō)是可以復(fù)制的。總體來(lái)說(shuō)，只要是符合成本法的前提條件并可以估算其成本的生物資產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。

在生物資產(chǎn)中，農(nóng)作物資產(chǎn)、漁業(yè)生物資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)期一般較短，畜禽資產(chǎn)中的消耗性生物資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)期相對(duì)較短，在利用成本法時(shí)，可以不考慮復(fù)利問題，利用公式（3）；而林木資產(chǎn)的生長(zhǎng)期長(zhǎng)，以及畜禽資產(chǎn)中的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)期相對(duì)也較長(zhǎng)，因此，對(duì)于該類生物資產(chǎn)運(yùn)用成本法時(shí)需要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)分年度投入的成本要用復(fù)利計(jì)算，可以利用公式（4）。

三、生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法的比較

市場(chǎng)法、收益法和成本法從不同途徑評(píng)估生物資產(chǎn)的價(jià)值，這些方法都有各自的應(yīng)用前提、特點(diǎn)及特定的操作步驟，因此比較分析各種方法之間的聯(lián)系與區(qū)別，對(duì)于正確選擇評(píng)估方法具有重要的實(shí)踐意義（見上表）。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，通過(guò)市場(chǎng)法、收益法、成本法的比較，可見它們的評(píng)估原理不同、資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度不同、前提條件不同、適用范圍不同。而各種評(píng)估方法的特點(diǎn)能起到相互驗(yàn)證或分析、修正某些誤差因素的作用，若恰當(dāng)?shù)貙⒉煌u(píng)估方法配合使用，不但可以拓展評(píng)估的可行性，還可以提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。

（注：本文系內(nèi)蒙古自然基金項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：2012MS1010；內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)博士科研啟動(dòng)基金項(xiàng)目——生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法研究階段性成果）

參考文獻(xiàn)：

土地評(píng)估方法的選擇范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評(píng)估準(zhǔn)則； 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

我國(guó)2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》體系中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在2009年了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)意見”）。與此同時(shí)，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容，即國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第233號(hào)《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但I(xiàn)VS233與我國(guó)的指導(dǎo)意見之間不乏可比性。本文期望通過(guò)對(duì)這兩者的比較為今后進(jìn)一步完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提供一些借鑒。

二、國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的總體框架比較

第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》與早期版本相比，修訂后的準(zhǔn)則在語(yǔ)言和形式上有了重大的變化，準(zhǔn)則內(nèi)容突出了原則性。《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》是由國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的。2008年，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（International Valuation Standards Committee）改組為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council），簡(jiǎn)稱為IVSC。IVSC是一個(gè)獨(dú)立的、非營(yíng)利的民間組織，實(shí)行會(huì)員制。改組后的會(huì)員不再局限于專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社團(tuán)組織，還吸納了包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估報(bào)告使用方和學(xué)術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來(lái)自54個(gè)國(guó)家的74個(gè)成員組織組成。第九版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》包括3項(xiàng)通用準(zhǔn)則、6項(xiàng)資產(chǎn)準(zhǔn)則以及2項(xiàng)評(píng)估應(yīng)用。通用準(zhǔn)則適用于所有的資產(chǎn)類型和評(píng)估目的。資產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)具體資產(chǎn)的評(píng)估提供指導(dǎo)，包括“準(zhǔn)則”和“注釋”兩個(gè)部分。評(píng)估應(yīng)用服務(wù)于常見的評(píng)估目的，包括“準(zhǔn)則”和“指南”兩個(gè)部分。

《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》體系中的基本準(zhǔn)則是由國(guó)家財(cái)政部以規(guī)范性文件形式；評(píng)估具體準(zhǔn)則則是由財(cái)政部授權(quán)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定并的。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)制定資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時(shí)依法接受財(cái)政部和民政部的指導(dǎo)與監(jiān)督。至2012年，我國(guó)財(cái)政部和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)共了21項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、9項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見。與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則層次更加分明，內(nèi)容更為充實(shí)。另外，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則還特別強(qiáng)調(diào)了評(píng)估師的職業(yè)道德以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的比較

目前IVS233對(duì)投資性房地產(chǎn)制定的準(zhǔn)則主要針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述。拋開IVS233中對(duì)在建情況的描述，可從以下幾個(gè)方面將IVS233的相關(guān)內(nèi)容與我國(guó)指導(dǎo)意見中的相關(guān)內(nèi)容作個(gè)比較。

（一）主要相同點(diǎn)

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中不屬于《IVS230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》，IVS233主要依據(jù)通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則的原則制定。同時(shí)，IVS233在注釋3中將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導(dǎo)意見是依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》制定的。我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，必須列于財(cái)務(wù)報(bào)告中。因此，投資性房地產(chǎn)評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的重要組成部分。

2.評(píng)估一般目的相同

在我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估理論中，資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是資產(chǎn)的公允價(jià)值，而資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場(chǎng)價(jià)值是指在市場(chǎng)中模擬交換的價(jià)格”。指導(dǎo)意見第三條指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值”。由此可見，兩者的評(píng)估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即市場(chǎng)價(jià)值，而我國(guó)的指導(dǎo)意見則更加側(cè)重于結(jié)合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

3.評(píng)估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，IVS233和指導(dǎo)意見都優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法和收益法來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)或收入資本化的計(jì)算”。IVS233不僅贊成使用市場(chǎng)法，而且支持更加廣義的市場(chǎng)法——“在不同的地點(diǎn)或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟(jì)條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評(píng)估人員依據(jù)IVS233運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)可以獲取更廣泛的信息，但是必須對(duì)不同條件下的差異作出合理的解釋和適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。運(yùn)用收益法時(shí)，有關(guān)參數(shù)選擇還需結(jié)合市場(chǎng)法。指導(dǎo)意見則在《第四章評(píng)估方法》中用大量篇幅對(duì)市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導(dǎo)意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎(chǔ)的重要性。指導(dǎo)意見采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，同時(shí)對(duì)有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對(duì)租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計(jì)算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時(shí)間”體現(xiàn)了對(duì)收益期限的確定原則；注釋11“風(fēng)險(xiǎn)”中指出，“折現(xiàn)率是市場(chǎng)中典型的買方所要求的最低回報(bào)率”。指導(dǎo)意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對(duì)收益法三大參數(shù)的相關(guān)要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對(duì)“市場(chǎng)法”、“收益法”等類似字眼形成一個(gè)專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)”、“收入資本化”等來(lái)描述。由于語(yǔ)言的不同和翻譯的缺憾，勢(shì)必約束了對(duì)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對(duì)全局造成重大影響，亦不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務(wù)過(guò)程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國(guó)指導(dǎo)意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。指導(dǎo)意見對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導(dǎo)意見更具原則性，內(nèi)容較為簡(jiǎn)潔；指導(dǎo)意見則更加具體，在解釋有關(guān)概念時(shí)更為詳細(xì)。例如，在運(yùn)用收益法時(shí)，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營(yíng)成本、增長(zhǎng)假設(shè)、折現(xiàn)率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)支持收益法的計(jì)算；指導(dǎo)意見要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導(dǎo)意見相比IVS233對(duì)“租約條款”進(jìn)行了適當(dāng)闡述，更加清晰明了。

4.結(jié)構(gòu)不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準(zhǔn)則正文和注釋兩部分構(gòu)成。準(zhǔn)則正文部分包括準(zhǔn)則的適用范圍、工作范圍、實(shí)施、報(bào)告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評(píng)估方法、評(píng)估輸入?yún)?shù)、財(cái)務(wù)報(bào)告特別注意事項(xiàng)、抵押貸款評(píng)估注意事項(xiàng)。我國(guó)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評(píng)估對(duì)象”、“評(píng)估方法”、“評(píng)估披露”和“附則”。《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中資產(chǎn)準(zhǔn)則的一般結(jié)構(gòu)體例，即采用了準(zhǔn)則加注釋的模式。其中，除了對(duì)在建情況的詳細(xì)描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語(yǔ)解釋、評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)和特別注意事項(xiàng)等。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的結(jié)構(gòu)體例大體和其他專業(yè)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國(guó)的一般閱讀習(xí)慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結(jié)構(gòu)與內(nèi)容上的差異主要來(lái)自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

5.關(guān)注內(nèi)容不同

IVS233中除了對(duì)在建工程評(píng)估一系列注意事項(xiàng)的強(qiáng)調(diào)外，還特別明確了財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款評(píng)估的注意事項(xiàng)。除此之外，IVS233還在評(píng)估目的中列舉了“收購(gòu)、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國(guó)的指導(dǎo)意見中。指導(dǎo)意見中則提出了“土地使用權(quán)”、“區(qū)間值”的有關(guān)事項(xiàng)。指導(dǎo)意見第二十一條指出，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。”第二十三條指出：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。”指導(dǎo)意見在分類、剩余使用年限和評(píng)估結(jié)論等方面對(duì)土地使用權(quán)作出了多條說(shuō)明。而區(qū)間值則是我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國(guó)評(píng)估實(shí)踐中的難題。關(guān)注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟(jì)政策以及具體評(píng)估實(shí)踐不同引起的，都旨在解決實(shí)踐中最棘手的問題，這些差異是必須關(guān)注的實(shí)質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進(jìn)建議

（一）評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則密切相關(guān)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以更好地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，市場(chǎng)價(jià)值一般都會(huì)高于賬面價(jià)值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評(píng)估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導(dǎo)意見都在投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。IVS233在注釋12中提出了對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的特別注意事項(xiàng)，要求評(píng)估人員關(guān)注持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)。指導(dǎo)意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評(píng)估人員在評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行其他評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，同樣會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內(nèi)容中，對(duì)市場(chǎng)法獲取公允價(jià)值、收益法獲取預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值進(jìn)行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào) ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對(duì)價(jià)付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。在企業(yè)合并或進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試時(shí)，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)，而目前指導(dǎo)意見未對(duì)此作出特別說(shuō)明，指導(dǎo)意見可就第8號(hào)、第20號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)要求進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

（二）明確評(píng)估特定目的

評(píng)估特定目的會(huì)影響評(píng)估方法的選擇進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果。評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)，必須首先確定評(píng)估特定目的。IVS233相比于指導(dǎo)意見明確了4個(gè)特定目的：財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款、訴訟和收購(gòu)兼并。指導(dǎo)意見中主要涉及以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁發(fā)生，單一的評(píng)估目的將無(wú)法滿足未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購(gòu)兼并為特定目的的評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導(dǎo)意見中也應(yīng)該加入特定目的的描述。例如，抵押評(píng)估是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的投資性房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。在確定抵押價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價(jià)方法。對(duì)收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評(píng)估。對(duì)可比實(shí)例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場(chǎng)法評(píng)估。

（三）改進(jìn)評(píng)估方法

在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，可借鑒IVS233適當(dāng)放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動(dòng)產(chǎn)中的一部分，可能會(huì)缺乏大量的實(shí)際交易案例來(lái)建立嚴(yán)格的可比基礎(chǔ)，放寬在地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況上的限制，便于實(shí)際評(píng)估工作。同時(shí)，這也要求評(píng)估人員要有扎實(shí)的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)來(lái)調(diào)整差異，盡可能排除評(píng)估人員主觀因素的影響，在對(duì)同一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由至少3名評(píng)估人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)地反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

而在抵押評(píng)估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標(biāo)的，評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運(yùn)用，符合房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價(jià)值或潛力的房地產(chǎn)的評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來(lái)的收益，評(píng)估結(jié)果更為合理，指導(dǎo)意見在評(píng)估方法一章中可加入假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用說(shuō)明。

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土地評(píng)估方法的選擇范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 土地使用權(quán);抵押;評(píng)估;操作風(fēng)險(xiǎn)

自上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)改革以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得了巨大發(fā)展,房地產(chǎn)、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重要的組成部分,也經(jīng)歷了從無(wú)到有,從弱到強(qiáng)的過(guò)程,逐漸獲得了各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體和管理部門的認(rèn)可。由于我國(guó)的法律法規(guī)還不健全,市場(chǎng)信息還不透明,更重要的是我國(guó)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)往往大多脫胎于政府機(jī)關(guān),先天性不足導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)的中立人的身份受到影響,在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷變化、而房地產(chǎn)和土地評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)又比較滯后的情況下,評(píng)估機(jī)構(gòu)的操作風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

一、估價(jià)行為受政府部門的影響巨大,非市場(chǎng)化因素明顯

在我國(guó)開始住房改革的初期,由于國(guó)內(nèi)基本上沒有成立具有獨(dú)立法人資格的中介房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),為了建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不可或缺的一環(huán),很多原從屬于房產(chǎn)局、國(guó)土局的評(píng)估服務(wù)所(部)從政府下屬的事業(yè)單位,逐漸脫離出來(lái)成為獨(dú)立的市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu),或者是政府、房產(chǎn)、國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)部的干部“下海”,成立房地產(chǎn)(土地)評(píng)估中介機(jī)構(gòu),這樣導(dǎo)致一方面中介機(jī)構(gòu)基本上都有政府的背景和資源,容易獲得市場(chǎng)信息和大量業(yè)務(wù),另一方面政府和相關(guān)部門也容易監(jiān)管或者控制中介機(jī)構(gòu)的行為,對(duì)政府來(lái)說(shuō)比較“聽話”。這樣為中介機(jī)構(gòu)的“中立人”身份設(shè)置了先天不足的障礙。

2009年筆者調(diào)查了本市9家較有影響力的評(píng)估機(jī)構(gòu),結(jié)果如下表:

從上表可以看出,中介機(jī)構(gòu)近80%背后都有政府背景,往往沒有政府背景的公司竭力想與政府拉關(guān)系、走后門,以便獲得一定的影響力和資源。可以說(shuō)在我國(guó)目前政府機(jī)構(gòu)掌握著大量資源且呈現(xiàn)大政府小社會(huì)的背景下,中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立地位是不完全的,也因此容易導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的非市場(chǎng)化,從而導(dǎo)致法律糾紛。

二、估價(jià)結(jié)果受銀行等貸款機(jī)構(gòu)影響的風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房屋土地的交易日漸增多,評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)量也原來(lái)越來(lái)越多,受業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的影響,評(píng)估機(jī)構(gòu)的往往需要銀行等貸款機(jī)構(gòu)介紹業(yè)務(wù)。銀行介紹的業(yè)務(wù)往往一宗地的面積就達(dá)到幾千甚至數(shù)萬(wàn)平方米以上,收取的評(píng)估費(fèi)用是一宗個(gè)人房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)十倍,評(píng)估機(jī)構(gòu)往往易受銀行的影響。以桂林市中心廣場(chǎng)地下商城在一個(gè)評(píng)估有效期限內(nèi)(2009年1月至2010年1月)土地使用權(quán)抵押的評(píng)估地價(jià)為例:

最低的評(píng)估地價(jià)3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差達(dá)5倍以上,而這兩個(gè)特殊點(diǎn)經(jīng)電話調(diào)查均有銀行放貸需求因素的影響。

三、評(píng)估方法選擇不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

目前,土地的主要評(píng)估方法有剩余法、市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法和成本逼近法。不同的房地產(chǎn)和土地的情形應(yīng)選擇不同的評(píng)估方法,每種方法都有其缺陷,倘若評(píng)估人員選擇的評(píng)估方法不當(dāng),則會(huì)引起估價(jià)結(jié)果很大的差異。

1.剩余法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)。剩余法是基于土地價(jià)格等于土地與建筑物出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格的原理,缺陷在于:(1)在應(yīng)用此方法進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)最適合新開發(fā)的樓盤,對(duì)祖屋、危舊老房運(yùn)用此方法評(píng)估則比較難以得到正確的結(jié)果。(2)要得到合適的土地價(jià)格,必須有較為公開透明的原材料、租賃市場(chǎng),而且物價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)要比較穩(wěn)定,不能劇烈動(dòng)蕩,否則因?yàn)槲磥?lái)的預(yù)期不可預(yù)料導(dǎo)致估價(jià)不準(zhǔn)。(3)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)要是非壟斷性的,評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情和供求關(guān)系,從而正確判斷開發(fā)完以后整個(gè)建筑物和所占土地的售價(jià),否則導(dǎo)致估價(jià)偏差。

2.市場(chǎng)比較法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)比較法師土地估價(jià)中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比較法要求房地產(chǎn)、土地交易市場(chǎng)起碼對(duì)行業(yè)內(nèi)信息公開透明,交易案例能夠及時(shí)被行業(yè)案例平臺(tái)所記錄,能夠及時(shí)反映近期的市場(chǎng)行情。其次比較法是一種實(shí)踐中的做法,并沒有完善的理論依據(jù),同時(shí)各種修正系數(shù)的確定需要估價(jià)人員具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)、豐富的知識(shí)面和評(píng)估的經(jīng)驗(yàn),這樣才能比較客觀、準(zhǔn)確地進(jìn)行比較修正,否則容易落入主觀的誤區(qū),導(dǎo)致估價(jià)差異加大。再次比較法不僅要求土地的位置、時(shí)間、空間布局、附著物相似或一致,更重要的是權(quán)屬和法律規(guī)定具有可比性。

3.收益還原法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)。收益還原法是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。它的限制在于:適合于用于有收益的土地和其他不動(dòng)產(chǎn),對(duì)公益性不具備收入的土地估價(jià)則不合適;另外對(duì)即使有收益,因?yàn)檎咴驅(qū)е绿潛p的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)也不合適;進(jìn)一步說(shuō),對(duì)于取得非市場(chǎng)化的收益的土地和其他不動(dòng)產(chǎn)用此方法都是不太合適的。

4.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先該城鎮(zhèn)應(yīng)該具有一系列的基準(zhǔn)地價(jià)和完善的修正體系估價(jià)成果,沒有這個(gè)基準(zhǔn)此辦法無(wú)從談起。其次基準(zhǔn)地價(jià)有一定的時(shí)間限制,土地價(jià)格往往逐年變化,每過(guò)三到五年基準(zhǔn)地價(jià)都會(huì)變化一次,此方法適用于短期、大量的宗地評(píng)估。另外很重要的一點(diǎn),基準(zhǔn)地價(jià)關(guān)系到政府的土地收益,往往是政府決定何時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)及其大致的標(biāo)準(zhǔn),并非是完全市場(chǎng)化的操作,在基準(zhǔn)地價(jià)變化的時(shí)間點(diǎn)前后,其估值價(jià)格相差往往很大,可能由此造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

5.成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的方法。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)、工業(yè)用地估價(jià)(商業(yè)和住宅則多不適應(yīng))、無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)。但估價(jià)結(jié)果只是一種“算術(shù)價(jià)格”,對(duì)土地效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等方面的情況未加考慮,這也正是其缺陷。

四、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范現(xiàn)狀及建議

根據(jù)抽樣調(diào)查,桂林市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地抵押評(píng)估的操作風(fēng)險(xiǎn)有一定的防范和注意,但還未給予足夠重視,調(diào)查結(jié)果如下:

通過(guò)下表可以看出:職業(yè)道德教育、評(píng)估技術(shù)教育和考核和相關(guān)法律培訓(xùn)比較重視,這是土地評(píng)估公司開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ),都達(dá)到了100%標(biāo)準(zhǔn);土地評(píng)估糾紛防范與處理僅略超5成;對(duì)道德風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)信譽(yù)有重要影響的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)獎(jiǎng)懲實(shí)施細(xì)則僅有三家制定出來(lái),占23.1%;收集完整的評(píng)估案例分析和預(yù)測(cè)、對(duì)市場(chǎng)法具有重要意義的信息獲取與預(yù)測(cè)僅僅有38.5%的公司制定了相對(duì)詳細(xì)制度,指定了人員,明確了職責(zé),安排了相應(yīng)的培訓(xùn)。總體而言,桂林市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范還有很多欠缺:

一是,缺乏評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),重視程度不夠。大部分評(píng)估公司管理人員對(duì)土地抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)不以為然,認(rèn)為只要經(jīng)過(guò)技術(shù)和法律培訓(xùn),不犯大錯(cuò)就可以高枕無(wú)憂,而對(duì)職業(yè)道德和信譽(yù)建設(shè)缺少有效的制度與詳細(xì)規(guī)劃,一旦出現(xiàn)問題會(huì)導(dǎo)致無(wú)章可循,或是簡(jiǎn)單的處罰或辭退員工了事。

二是,本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,信息交流低下。為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額,各個(gè)評(píng)估公司各自為戰(zhàn),對(duì)手中的案例保密,沒有有效的交流機(jī)制和平臺(tái),導(dǎo)致有效信息的交流相對(duì)缺乏,對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)比較粗略。從過(guò)去的案例來(lái)看,盡管沒有出現(xiàn)很多的糾紛,但隨著市場(chǎng)化的改革日益深入,政府改革的進(jìn)入攻堅(jiān)后,糾紛將可能日益增多,評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)需更加重視。針對(duì)這些問題,提出以下建議:

(1)堅(jiān)決落實(shí)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)和政府部門的現(xiàn)行管理制度,完善信息和交流平臺(tái)。

(2)堅(jiān)持進(jìn)行行政和司法改革,完善法律和行政執(zhí)法制度,各部門各負(fù)其責(zé),需要交給的事情放手由市場(chǎng)去管,政府做好“社會(huì)的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府無(wú)需更多插手市場(chǎng)事務(wù),影響中介機(jī)構(gòu)的公正性與中間人的身份。

(3)加強(qiáng)職業(yè)道德教育和規(guī)范行業(yè)細(xì)則,加強(qiáng)行業(yè)自律,對(duì)影響中介結(jié)果公正性的“條子”、“招呼”予以網(wǎng)絡(luò)公告,建立公開的行業(yè)人員信用檔案,對(duì)影響行業(yè)形象的業(yè)務(wù)人員予以降低行業(yè)信用等級(jí)和其他處罰。

(4)加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力培訓(xùn),貸款金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)土地抵押的人員應(yīng)有相應(yīng)的法律資格證或土地等級(jí)人資格證;土地評(píng)估機(jī)構(gòu)非全國(guó)土地注冊(cè)評(píng)估師不能參與評(píng)估,并定期進(jìn)行培訓(xùn)與考核;房產(chǎn)和土地抵押登記部門的經(jīng)辦人需持有登記上崗資格證,且參加市級(jí)以上全日制培訓(xùn)不少于一個(gè)月。

參考文獻(xiàn)